Решение от 29 февраля 2024 г. по делу № А73-465/2023

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-465/2023
г. Хабаровск
29 февраля 2024 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 27.02.2024 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.Д. Щипун,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации г. Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, Хабаровский край, ул. Карла Маркса, д. 66)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Результат Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680054, <...>)

третьи лица: Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае, Прокуратура Хабаровского края, Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска, Министерство строительства Хабаровского края (680000, <...>), Министерство строительства Хабаровского края (680000, <...>)

о расторжении договора

при участии:

от истца - ФИО1 по доверенности № 1/1-29-308 от 15/12/2023 г., диплом от 27.06.2003 г.

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 10.01.2024 г., диплом от 01.06.2007 г., ФИО3 по доверенности от 10.01.2024 г., удостоверение адвоката; Д.В. Балицкий по доверенности от 15.11.2023 г., диплом от 17.05.2020 г.( до перерыва)

от Прокуратуры Хабаровского края - ФИО4, удостоверение;

от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае - ФИО5 по доверенности № 1 от 13.02.2024 г, диплом;

от Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска - ФИО1 по доверенности №01-44/03 от 17.01.2024 г.; ФИО6 по доверенности №01-44/81 от 20.11.2023 г.

Иные лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, уведомлены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

Администрация г. Хабаровска ( далее – истец, Администрация) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Результат Девелопмент» ( далее - ответчик, застройщик, общество, ООО «СЗ «Результат Девелопмент») о расторжении договора № 1/2018-к от 19.01.2018 о комплексном освоении территории, расположенной по адресу: Хабаровский край, Железнодорожный район, номер земельного участка 3

Иск обоснован неисполнением условий договора в части своевременного предоставления ежеквартальных отчетов о ходе реализации обществом договора о комплексном освоении территории; отсутствие согласованной документации по планировке территории и графика освоения территории ( в т.ч. строительство, ввод в эксплуатацию); отсутствие графика с указанием перечня объектов и сроков нвчала и окончания строительства объектов; отсутствие подписанного соглашения с указанием объектов инфраструктуры и сроков их передачи в муниципальную собственность. Указывает, что переданный участок не используется, зарос травой, какие-либо работы на земельном участке не ведутся.

Ответчик с иском не согласен. Указывает, что заключая договор, Администрация приняла на себя обязательство по оказанию содействия застройщику в решении вопросов, связанных с исполнением договора. Ссылается на то, что на момент заключения договора отсутствовали наружные сети коммуникаций, что исключило возможность получения технических условий. Указывает, что после изменения Градостроительного плана возникла необходимость изменения этажности планируемых к застройке зданий и учет необходимости размещения детского дошкольного учреждения. Ссылается на то, что администрация противодействует согласованию проекта планировки территории, выдавая к предоставляемым на согласования документам несущественные замечания. Указывает, что имеется разработанная проектная документация, которая может быть откорректирована, получены технические условия. Ссылается на то, что учитывая выделение бюджетных денежных средств и строительство наружных коммуникаций, застройщик имеет возможность и намерение выполнить строительные работы до окончания сроков действия договора, при получении согласованной администрацией документации.

Определением суда от 15.02.2023 к участию в деле привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 05.04.2023 к участию в деле привлечена Прокуратура Хабаровского края в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 14.04.2023 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А73-20591/2022.

Определением от 05.10.2023 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 25.10.2023 к участию в деле привлечен Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска (далее – департамент, ДАСиЗ) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 20.12.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора., привлечено Министерство строительства Хабаровского края.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае против удовлетворения иска возражает.

Прокуратура поддерживает доводы истца. Настаивает на расторжении договора. Указывает на длительное бездействие застройщика до 2022г.

Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска поддерживает доводы истца. Указывает, что направляема на согласование документация имеет недоработки, в связи с чем выдаются замечания. В т.ч. это касалось необходимых мест парковки, учет при застройке МКД радиусов доступности до дошкольного учреждения. Ссылается на то, что Администрация несет ответственность перед гражданами за обеспечение комфортных условий проживания, застройщиком должны быть соблюдены установленные строительные нормы и правила .

Истцом требования поддержаны, даны пояснения по хронологии событий. Пояснила, что ответчик инициировал внесение изменения в постановление администрации г. Хабаровска от 19.10.2018 №3640 и принятия постановления от 10.02.2022 № 394. Указала, что об отсутствии инфраструктуры и невозможности получения технических условий ответчик знал в 2018 г. при участии в аукционе.

От Министерства строительства поступили письменные пояснения о том, что не являются стороной спорных правоотношений. Предоставлена информация о том, что в районе «Ореховая сопка» в 2021-2022г.г. за счет средств краевой субсидии построены магистральный канализационный коллектор, магистральный водовод; на 2022-2025г.г. выделен бюджетный кредит для строительства тепломагистрали, подстанции и линий электропередачи.

Ответчиком заявлено ходатайство о вызове представителей Министерства в судебное заседание для дачи пояснений.

Уполномоченный ходатайство поддерживает.

Истец, Департамент, Прокуратура против удовлетворения ходатайства возражают.

Судом ходатайство отклонено, поскольку предоставлены письменные пояснения.

Ответчиком представлено заключение специалиста на проект внесения изменений в документацию по планировке территории.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 27.02.2024г.

После перерыва лица, участвующие в деле, поддержали ранее озвученные позиции.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей, суд

УСТАНОВИЛ:

На основании протокола от 21.12.2017 № 93 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка между администрацией города Хабаровска и ООО «ДВПИ» заключен договор № 1/2018-к от 19.01.2018 о комплексном освоении территории, расположенной по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Железнодорожный, номер земельного участка 3 (далее - договор о комплексном освоении территории).

Постановлением Администрации города Хабаровска от 19.10.2018 N 3640 утверждена документации по планировке территории (проект планировки, проект межевания) земельного участка N 3 с кадастровым номером 27:23:0000000:28591 в Железнодорожном районе г. Хабаровска.

02.09.2021 из земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28591 образован и поставлен на учет земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:31102.

Согласно пункту 1.1 договора о комплексном освоении территории предметом договора является деятельность по комплексному освоению территорией в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28591 площадью 272637 кв.м., расположенного по адресу (местоположению): Хабаровский край, г. Хабаровск, район Железнодорожный, номер земельного участка 3, для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны Ц-2-1.

Срок действия договора составляет 5 лет со дня подписания договора ( пункт 4.1.)

Разделом 2 договора предусмотрены обязательства общества, в том числе по подготовке и предоставлению в департамент архитектуры строительства и землепользования администрации г. Хабаровска проекта планировки и межевания территории (максимальный срок для подготовки и предоставления указанных документов - 8 месяцев с даты заключения договора) (пункт 2.2 договора); по выполнению мероприятий по освоению указанной территории, предусмотренных в пунктах 2.2.2 - 2.2.7 договора.

Согласно пункту 2.1 договора общество обязано подписать и предоставить в администрацию договор о комплексном освоении территории и договор аренды земельного участка в соответствии с требованиями ч.25 ст. 39.12 ЗК РФ (пункт 2.1.1), ежеквартально предоставлять в администрацию письменный отчет о ходе реализации договора о комплексном освоении территории в целях рассмотрения вопроса о наличии или отсутствии обстоятельств, предусмотренных ч.9 ст. 46.4 ГрК РФ (пункт 2.1.2); подготовить в соответствии с п.2 ч.5 ст. 46.4 ГрК РФ и предоставить в департамент архитектуры проект планировки и проект межевания территории, в отношении которой заключен договор; максимальные сроки подготовки документов - 8 месяцев (пункт 2.2.1); в течение 3-х месяцев со дня утверждения документации по планировке территории: заключить дополнительное соглашение, содержащее график осуществления мероприятий по освоению территории, в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, а также дополнительное соглашение, содержащее перечень объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, с указанием сроков начала и окончания каждого объекта инфраструктуры и передать их в государственную или муниципальную собственность (пункты 2.2.2, 2.2.5, 2.2.6); осуществить образование и обеспечить кадастровый учет земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (пункт 2.2.3).

15.03.2021 между администрацией города Хабаровска и ООО «ДВПИ» заключено дополнительное соглашение № 1, устанавливающее, что срок действия договора о комплексном освоении территории определен сторонами на период действий договора аренды земельного участка от 19.01.2018 № 102, т.е., по 18.01.2026г.

15.12.2021 между администрацией города Хабаровска и ООО «Специализированный застройщик «Результат Девелопмент» (Застройщик) заключено дополнительное соглашение № 2 о замене в договоре о комплексном развитии ООО «ДВПИ» на ООО «СЗ «Результат Девелопмент» в связи с реорганизацией ООО «ДВПИ».

14.09.2022г. ответчик предоставил в Департамент архитектуры 18 отчетов застройщика за период с 1-го квартала 2018 по 2-ой квартал 2022.

В отчетах за 1 и 2 квартал 2022г. Застройщиком указано на полученные отказов в выдаче технических условий от МУП г. Хабаровска «Водоканал», Горэлектросеть, ДГК.

В отчете за 3-ий квартал 2022 Общество указало на 7 видов работ, выполняемых ответчиком в целях комплексного освоения территории на сумму свыше 40 000 000 рублей.

Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска в адрес ответчика был направлен запрос о предоставлении подтверждающих документов по выполненным работам, указанным в отчете за 3-ий квартал 2022.

На запрос о предоставлении документов по 3-му кварталу 2022 от ответчика получен отказ.

В соответствии с пунктом 2.2.5. договора о комплексном освоении территории развитии стороны в течение 3-х месяцев со дня утверждения документации по планировке обязаны заключить дополнительное соглашение к настоящему договору, содержащее перечень указанных объектов, максимальные сроки и график с указанием сроков начала и окончания строительства каждого объекта инфраструктуры.

Т.е., данное соглашение должно было быть подписано сторонами в январе 2019.

Согласно п.2.2.6. договора застройщик обязан передать в государственную или муниципальную собственность объекты инфраструктуры о чем подписывается дополнительное соглашение в соответствии с п.2.2.5.

Указанные соглашения между сторонами договора не заключены.

Дополнительным соглашением от 15.03.2021 к договору N 1/2018-к стороны согласовали, что срок действия договора N 1/2018-к определен на период действия договора аренды земельного участка от 19.01.2018 N 102, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28591, или договоров аренды земельных участков, образованных из указанного земельного участка.

Дополнительным соглашением № 2 от 15.12.2021 г. стороны в приложении № 1 согласовали график осуществления мероприятий по освоению территории согласно которому срок получения разрешения на строительство установлен 2022г., 2023г.

Между сторонами заключен договор аренды от 19.01.2018 N 102 в отношении земельного участка площадью 272 637 кв. м с кадастровым номером 27:23:0000000:28591, предоставленного для комплексного освоения территории, для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны Ц-2-1, сроком на 5 лет, с 19.01.2018 по 18.01.2023.

Соглашением от 00.09.2020 к договору аренды N 102 срок его действия увеличен до 18.01.2026 на основании Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

В последующем, дополнительным соглашением от 03.12.2021 заменен арендатор на ООО « СЗ «Результат Девелопмент» , изменена площадь участка на 260 022 кв.м.

10.02.2022 Администрацией г. Хабаровска было принято Постановление «О подготовке проекта внесения изменений в документацию по планировке территории (проект планировки, проект межевания) земельного участка № 3 с кадастровым номером 27:23; 0000000:28591 в Железнодорожном районе г. Хабаровска, утвержденную постановлением администрации г. Хабаровска от 19.10.2018 года № 3640.

Согласно тексту постановления администрация города постановила подготовить проект внесения изменений в документацию по планировке территории, а Департаменту архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска поручено - обеспечить проведение процедур, установленных ст. 46 Градостроительного кодекса РФ.

06.05.2022 администрацией г. Хабаровска в лице ДАСиЗ подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:31102, выданный ООО "СЗ "Результат Девелопмент".

Согласно поступившему от Застройщика письму от 06.07.2022 № 04/22 не решены вопросы об обеспечении комплексной застройки электричеством, водоснабжением и тепловой энергией.

20.10.2022 г. проектная документация с соответствующим комплектом документов была передана ДАСиЗ для утверждения и назначения (в случае необходимости) публичных слушаний.

7.04.2023 общество обратилось в ДАСиЗ с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта "Группа жилых домов по ул. Совхозной в Железнодорожном районе г. Хабаровска" на вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером 27:23:0000000:31102.

К заявлению исх. от 05.04.2023, в числе прочего, прилагались технические условия для проектирования присоединения энергопринимающих устройств от 18.07.2022 N 115/22, выданные ООО "Энергетические системы", а также иные документы по Перечню (12 пунктов).

Решением от 13.04.2023 N 01-71/3872 ДАСиЗ в соответствии с частью 13 статьи 51 ГрК РФ отказал в выдаче испрашиваемого разрешения на строительства.

В процессе рассмотрения дела ООО «СЗ «Результат Девелопмент» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Департаменту архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска, в соответствии с требованием которого просит: признать незаконным решение ДАСИЗ от 13.04.2023 № 01-71/3872 об отказе в выдаче разрешения на строительство; обязать департамент выдать разрешение на строительство на основании представленного ООО «СЗ «Результат Девелопмент» 07.04.2023 заявления № 111.

Решением от 12.09.2023г. Арбитражного суда Хабаровского края по делу А73-7656/2023 в удовлетворении иска отказано, решение вступило в законную силу.

17.11.2022 года ООО «СЗ «Результат Девелопмент» было получено решение № 955 «О направлении документации по планировке территории на доработку».

ООО «СЗ «Результат Девелопмент» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Департаменту архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска о признании незаконным решение от 17.11.2022 № 955 «О направлении документации по планировке территории на доработку», обязать утвердить проект внесения изменений в документацию по планировке территории земельного участка № 3 с кадастровым номером 27:23:0000000:28591 в Железнодорожном районе г. Хабаровска.

Заявление принято к производству , делу присвоен номер А73-20591/2022.

При рассмотрении дела А73-20591/2022 судом установлено, что ответчик, направив документацию по планировке территории на доработку, фактически принял иное решение, не предусмотренное Административным регламентом. Таким образом, муниципальную услугу Обществу не оказал.

Решение от 18.07.2023 Арбитражного уда Хабаровского края суд признал незаконным решение Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска от 11.11.2022 № 955 «О направлении документации по планировке территории на доработку». Обязал Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Результат Девелопмент» путем повторного рассмотрения заявления Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Результат Девелопмент» от 18.10.2022 и подготовки по нему мотивированного решения.

После вступления в силу указанного судебного акта ответчик неоднократно направлял в ДАСиЗ документацию по планировке территории.

Положительное заключение на представленную документацию на момент рассмотрения дела не получено, проект планировки не утвержден.

Истец указывает на то, что в связи с отсутствием заключенных в установленном договорами порядке дополнительных соглашений, между застройщиками и администрацией города в лице ДАСиЗ не имеется договоренностей о количестве домов, объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, планируемых к строительству на земельном участке.

В силу требований п.4.4. договора о комплексном освоении территории данный договор может быть расторгну в порядке и случаях, предусмотренных законодательством РФ.

В порядке контроля за соблюдением условий договора аренды земельного участка от 19.01.2018 № 102 специалистами ДМС произведены обследования земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28591 (акты от 04.02.2021, 23.07.2022, 09.09.2022), в результате которых установлено, что в период с января 2018 по январь 2023 земельный участок не освоен, строительство капитальных объектов в границах участка не осуществляется, земельный участок не огорожен, порос травой, кустарниками.

20.10.2022г. в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора.

Отсутствия ответчика на претензию послужило основанием для обращения в суд.

Суд усматривает оснований для удовлетворения иска.

Правовое регулирование договоров о комплексном освоении территории было закреплено в статье 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), действовавшей в момент заключения спорного договора и утратившей силу с 30.12.2020.

Согласно части 1 статьи 46.4 названного кодекса комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 Градостроительного кодекса).

Условиями договора о комплексном освоении территории предусмотрены обязательства сторон. Так, лицо, заключившее договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления обязано подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органами местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов; осуществить образование земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном развитии территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории ( п.2,4 ч.5 ст.46.4 Градостроительного кодекса).

При этом исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию (пункт 5 части 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса).

На стороны возложены обязательства по осуществлению на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства; обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки (пункт 7 части 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса).

Ч.7 указанной статьи кодекса предусмотрено, что стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

Именно эти обязательства включены в условия спорного договора (пункты 2.2.1 - 2.2.7, 3.1.1 - 3.1.7).

Частью 9 статьи 46.4 Градостроительного кодекса закреплено, что договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда.

Несмотря на то, что договор о комплексном освоении территории и договор аренды в силу п.6 ст. 39.8. ЗК РФ заключаются одновременно, договор о комплексном освоении территории является специальным по отношению к договору аренды земельного участка, поскольку содержит условия, которые победитель аукциона должен выполнить до начала использования земельного участка (подготовить проект планировки и проект межевания территории, осуществить образование земельных участков, осуществить мероприятия по строительству коммунальной и транспортной инфраструктуры и др.).

10.02.2022 Администрацией г. Хабаровска было принято Постановление «О подготовке проекта внесения изменений в документацию по планировке территории (проект планировки, проект межевания) земельного участка № 3 с кадастровым номером 27:23; 0000000:28591 в Железнодорожном районе г. Хабаровска, утвержденную постановлением администрации г. Хабаровска от 19.10.2018 года № 3640.

Согласно тексту постановления администрация города постановила подготовить проект внесения изменений в документацию по планировке территории, а Департаменту архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска поручено - обеспечить проведение процедур, установленных ст. 46 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, исходя из указанных документов, общество выразило мнение относительно необходимости внесения в утвержденную документацию по планировке территории изменений. При этом соответствующие изменения подлежат внесению в соответствии с Порядком подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения администрации города Хабаровска, принятия решения об утверждении документации по планировке территории, внесении изменений в такую документацию, отмене такой документации или отдельных ее частей, признании отдельных частей такой документации не подлежащими применению, ранее утвержденным постановлением от 19.10.2018 № 3640 Администрации города Хабаровска.

Довод ответчика о противодействии Администрации в согласовании проекта планировки территории и направлении документов на доработку cо ссылкой на решение Арбитражного суда Хабаровского края по делу А73-20591/2022 судом отклоняется.

Согласно указанному решению суд сделал вывод только о том, что ДАСиЗ, направив документацию по планировке территории на доработку, фактически принял иное решение, не предусмотренное Административным регламентом. и не оказал муниципальную услугу .

По существу имеющихся замечаний администрации к возвращенной документации, обоснованности замечаний, и отсутствии или наличия оснований для доработки представленной документации, при рассмотрении судом дела А73-20591/2022 выводы не делались.

В соответствии с пунктом 4 и 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся: утверждение документации по планировке территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

В соответствии с п.1 ст. 41 Градостроительного кодекса подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства и, является обязательной, в том числе в случае необходимости установления, изменения или отмены красных линий (пункт 2 части 3 статьи 41 Градостроительного кодекса), а также в случае, если планируется осуществление комплексного развития территории (п.7. ч.3. ст. 41 Градостроительного кодекса, введенного в действие с 30.12.2020).

Для земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28591, предоставленного обществу для комплексного освоения, подготовка документации по планировке территории является обязательной.

При этом соответствующая документация необходима для выдачи градостроительного плана земельного участка, содержащего информацию для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Согласно подп.б п.3 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из документов прилагаемых для получения разрешения на строительство является схема планировочной организации земельного участка

Согласно п 6 ст.66 ГрК процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки включает в себя в т.ч. подготовку и утверждение документации по планировке территории ( подп.7).

Т.о. органы местного самоуправления, действуя в пределах своей компетенции, оказывают соответствующую муниципальную услугу, оказание которой не состоит в подготовке только положительного заключения и утверждения представленной документации, но и в формулировании замечаний с учетом строительных норм и правил к представленной документации.

На момент рассмотрения дела утвержденные документы по планировке территории ответчиком не получены.

Ответчик ссылается на то, что после изменения Градостроительного плана г. Хабаровска в 2022г. , возникла необходимость внесения изменений в проект планировки и планирование объекта социальной инфраструктуры.

Обществом предприняты меры по изменению, в том числе конструктивных особенностей МКД (увеличение этажности), а также количество домов для застройки, что влечет внесение изменений в утвержденную документацию по планировке, которые до настоящего времени не реализованы.

Указанный довод суд не может признать обоснованным, поскольку с 2018 по 2022г. обществом выполнение каких-либо мероприятий в части исполнения договора о комплексном освоении не подтверждено.

Довод ответчика о том, что администрации не оказывала застройщику содействия судом отклоняется.

Как указано АС ДВО в постановлении от 05.12.2023 N Ф03-4283/202 обязательства администрации, предусмотренные пунктами 3.1.3, 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7 спорного договора, сводятся к выполнению последней полномочий в пределах ее компетенции и не возлагают на нее обязанности по самостоятельному инициированию разрешения вопросов, возложенных на ответчика при осуществлении им комплексного освоения территории.

Ответчик указывает на то, что согласно в т.ч предоставленной информации Министерства строительства Хабаровского края в районе застройки активное строительство инфраструктуры происходило в 2021-2022г. и планируется до 2025г., что создало объективную невозможность получения своевременно технических условий суд не может признать обосновывающим неисполнение взятых на себя обязательств по спорному договору.

Обществом в нарушение ст. 65 АПК РФ не предоставлено суду доказательств тому, что общество обращалось в Администрацию за изменением сроков получения разрешения на строительство, установленных дополнительным соглашением № 2 от 15.12.2021 , которые определены – 2022г., 2023г.

На момент рассмотрения дела установлено, что изменения в документацию по планировке не внесены; иные условия договора, связанные с комплексным освоением территории, ответчиком не исполнены; доказательств отсутствия осведомленности о невозможности их исполнения до заключения договора, а также в процессе его исполнения, в т.ч. по причинам, зависящим от уполномоченных органов, либо наличия объективных обстоятельств, исключающих возможность освоения спорной территории, ответчиком не представлено.

На момент рассмотрения дела разрешения на строительство не получено.

Ответчик указывает, что им проведена значительна работа, в т.ч. подготовлен проект строительства, на что потрачено более 40 млн. руб. , получены технические условия , заключен договор на использование техники и т.д.

В технических условий подключения к централизованной системе холодного водоснабжения, выданных МУП г. Хабаровска «Водоканал» от 14.11.2022г., указано, что : «В случае если в течение 12 календарных месяцев (при комплексном развитии в течение 36 календарных месяцев) со дня выдачи технических условий заявителем не будет дано заявление о подключении, срок действия технических условий прекращается».

На момент рассмотрения дела истекло более 15 месяцев с даты их получения.

Решением от 12.09.2023 Арбитражного суда Хабаровского края по делу А73-7656/2023 установлены следующие обстоятельства: «Решением от 13.04.2023 N 01-71/3872 ДАСиЗ в соответствии с ч.13 ст. 51 ГрК РФ отказал в выдаче испрашиваемого разрешения на строительства, указав на следующее: проектная документация не соответствует проекту планировки территории; неправомерно уменьшены площади спортивных площадок для занятий физкультурой на территории объекта в связи с несоблюдением очередности этапов строительства согласно проекта планировки территории; представленные документы не соответствуют ч.7 ст. 51 ГрК РФ; отсутствуют подтвержденные сетедержателем МЭС Востока технические условия на электроснабжение объекта; проектируемая трансформаторная подстанция некапитального типа (N 3 согласно ведомости жилых и общественных зданий, сооружений и площадок) расположена вне границ земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:31102.

Судом сделан вывод о том, что условием для получения разрешения на строительство является соответствие представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, то есть, в числе прочего, требованиям градостроительного регламента, проекта планировки территории, проекта межевания территории, нормативам градостроительного проектирования и указано, что ООО "СЗ "Результат Девелопмент" неправомерно уменьшены площади спортивных площадок для занятий физкультурой, что противоречит таблице 34 Нормативов N 136-пр, то есть допущено очевидное несоответствие проектной документации нормативам градостроительного проектирования.

В отношении доводов, касающихся соблюдения требований ч. 7 ст. 51 ГрК РФ о предоставлении к заявлению исх. от 05.04.2023 технических условий 6 ААС установлено, что обществом к заявлению о выдаче разрешения на строительство были приложены технические условия для проектирования исх.от 18.07.2022 N 115/22, выданные ООО "Трансэнерго", управляющей организацией которого является ООО "Энергетические системы". ООО "Трансэнерго" не является лицом, владеющим соответствующей сетью на праве собственности или ином законном основании (правообладателем сети инженерно-технического обеспечения), в том числе в рассматриваемом Железнодорожном районе. Застройщик строит свои позицию на действительности приложенных к заявлению исх. от 05.04.2023 технических условий от 18.07.2022, однако в рассматриваемом случае эти условия выданы лицом, не имеющим сетей на праве собственности или ином законном основании в спорном районе предполагаемой застройки, а также лицом, которое не указано в п.5 ст. 52.1 ГрК РФ. Судом сделан вывод, что к заявлению на выдачу разрешения на строительство фактически не были приложены технические условия на подключение (технологическое присоединение) спорного объекта капитально строительства к электрическим сетям. ( Постановление 6 ААС от 13.12.2023 N 06АП-5692/2023 по делу N А73-7656/2023)

Указанные обстоятельства не подлежат дальнейшему доказыванию в силу ст. 69 АПК РФ и опровергают довод ответчика о неправомерности действия Администрации при согласовании предоставляемой документации.

Пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Исходя из условий договора у Администрации при его заключении имелись обоснованные ожидания в части осуществления застройщиком обязательств по соблюдению в том числе сроков получения разрешения на строительство и выполнения строительных работ до окончания срока действия договора.

С момента заключения договора о комплексном освоении территории по февраль 2024 сроки исполнения обязательств по договору застройщиком нарушены, комплексного освоения земельного участка с КН 27:23:0000000:28591 не осуществлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что на момент рассмотрения дела, с даты заключения спорного договора, подготовленные проектные документы требуют значительной доработки, ответчиком нарушены условия договора в части своевременного направления документации, что ведет к затягиванию сроков начала фактического строительства, является существенным нарушением условий договора о комплексном освоении территории, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины в силу ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика и взыскиваются в доход федерального бюджета с учетом освобождения истца от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд:

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор № 1/2018-к от 19.01.2018 о комплексном освоении территории.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Результат Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680054, <...>) в доход федерального бюджета госпошлину 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья О.М. Левинталь