Решение от 13 декабря 2022 г. по делу № А58-7460/2022

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-7460/2022
13 декабря 2022 года
город Якутск



Резолютивная часть решения объявлена 06.12.2022.

Мотивированное решение изготовлено 13.12.2022.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Андреева В.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) без даты и номера к индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договора аренды земельного участка от 19.09.2019 № 09-1/2019-0162 расторгнутым с 02.03.2021, без вызова лиц, участвующих в деле,

с участием в судебном заседании в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Русский инвестиционный клуб» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании от истца – ФИО3 по доверенности, ФИО4 по доверенности, от ответчика: ФИО5 по доверенности (онлайн), от третьего лица: ФИО6 по доверенности (онлайн),

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее – ДИЗО, департамент, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ответчик) о признании договора аренды земельного участка от 19.09.2019 № 09-1/2019-0162 расторгнутым с 02.03.2021.

В процессе рассмотрения дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) и Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Русский инвестиционный клуб».

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

19.09.2019 между Департаментом (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 09-1/2019-0162, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:105035:9, находящийся по адресу: РС (Я), г. Якутск, квартал "А", площадью 9103 кв. м.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для использования под "Саха-Экспоцентр" с кодом целевого назначения участка 5.1. (Размещение зданий и сооружений для занятия спортом согласно «классификатора видов разрешенного использования земельных участков", утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412).

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие между сторонами с 19.09.2019, и действует по 19.09.2029 (п. 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора начисление арендной платы за земельный участок осуществляется с момента подписания акта приема-передачи участка, и вносится арендатором 4 раза в год равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря.

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 19.06.2019 Арендодателем сдан, а Арендатором принят земельный участок, указанный в договоре, по результатам осмотра участок признан пригодным для использования в целях "Саха-Экспоцентр".

Договор аренды от 19.09.2019 зарегистрирован в установленном порядке 21.10.2019 за номером государственной регистрации: 14:36:105035:9-14/049/2019-15.

Арендатор имеет право в соответствии с пунктом 3.1.1 договора использовать земельный участок в соответствии с условиями, указанными в пункте 1.2 договора, с п. 3.1.3 - не передавать в пределах срока действия договора земельный участок (часть земельного участка) в субаренду без письменного согласия Арендодателя.

Арендатор обязан в соответствии с пунктом 3.2.1 договора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, с п. 3.2.8 - своевременно вносить арендные платежи в установленном договором сроки.

В соответствии с п. 6.1 договора Арендодатель имеет право досрочно в судебном порядке расторгнуть договор в случаях использования Арендатором земельного участка не в соответствии с его видом разрешенного использования, предусмотренным пунктом 1.2 договора; невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; предоставления Арендатором участка в пользование третьим лицам без согласия Арендодателя; несоблюдения обязанностей, предусмотренных п. 3.2 договора.

26.02.2021 истцом в адрес арендатора направлено уведомление от 25.02.2021 №667-ДИЗО/21 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 19.09.2019 N 09-1/2019-0162 со ссылкой на то, что в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Департаментом в уведомлении указано о том, что Управлением муниципального контроля Окружной администрации г. Якутска проведены акты обследования от 20.01.2021 N 80, от 20.02.2021 N 261/1 земельного участка и при проведении обследования установлено, что земельный участок частично огорожен, на нем расположены часть 5-тиэтажного объекта, используемого под ТЦ "Сахаэкспоцентр", киоск "Надежда" ориентировочной площадью 27 кв. м. ИП ФИО7, киоск "Ассорти" ориентировочной площадью 27 кв. м. ИП ФИО8, киоск "Lavash" ориентировочной площадью 20,5 кв. м. ИП ФИО9, киоск "Астык foods" ориентировочной площадью 10 кв. м. ООО "СИТ", киоск "Первая столовая" ориентировочной площадью 12 кв. м. ИП ФИО10, киоск "Шавуха" ориентировочной площадью 27 кв. м, со стороны ул. Ярославского расположены следующие объекты: кисок "Алаас аhа" ориентировочной площадью 10 кв. м. ООО "Атлант+", киоск "MOMS" выпечка и торты ориентировочной площадью 9 кв. м. ИП ФИО11, киоск "Papa" шашлычная ориентировочной площадью 9 кв. м, киоск по продаже овощей и фруктов ориентировочной площадью 9 кв. м. ИП ФИО12, киоск "Якутский пчелоцентр" ориентировочной площадью 9 кв. м, ИП ФИО13, остальные 3 киоска закрыты, согласно договору аренды размещение иных объектов не предусмотрено. Со ссылкой на п. 3.1.3 договора Департамент указал, что земельный участок (часть земельного участка) передан в субаренду без письменного согласия арендодателя, указанные нестационарные торговые объекты установлены в нарушение постановления Окружной администрации г. Якутска от 01.12.2015 N 312п, которое предусматривает в обязательном порядке согласование размещения нестационарных торговых объектов с Окружной администрацией г. Якутска в лице Департамента предпринимательства, потребительского рынка и развития туризма Окружной администрации г. Якутска, обращение о передаче земельного участка в аренду в адрес Департамента не поступало, что является существенным нарушением условий договора.

Департамент вышеуказанным уведомлением потребовал в 30-дневный срок с момента получения в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка и направить подписанные экземпляры соглашения в адрес МКУ "Агентство земельных отношений", оплатить арендную плату согласно приложенному счету, в случае неисполнения вышеуказанных требований в установленные сроки Департамент указал о том, что будет вынужден обратиться в суд с требованием о прекращении договора аренды и освобождении земельного участка и взыскании задолженности по оплате арендных платежей. Уведомление направлено по адресу: 677000, город Якутск, мкр. 202, дом 14/3, кв. 3 заказным письмом №67700058063167, а получено ответчиком.

В связи с тем, что ответчик не подписал соглашения о расторжении договора аренды, Департамент обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к предпринимателю о расторжении договора указанного договора аренды и снятии земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9 с государственного кадастрового учета.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу № А58-2550/21, оставленным без изменения Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2022 без изменения, исковые требования Департамента были удовлетворены частично. Судом был расторгнут договор аренды от 19.09.2019 N 09-1/2019-0162 земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9, находящегося по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал "А", площадью 9103 кв. м, предоставленного под "Саха-Экспоцентр". В удовлетворении остальной части исковых требований было отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.04.2022 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции указал, что настоящий спор рассмотрен и по результатам его рассмотрения приняты судебные акты о расторжении договора без привлечения лиц, к которым перешло право аренды по спорному договору, что является безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11.07.2022 по делу N А58-2550/202, оставленным без изменений постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.09.20221, исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Считая, что договор аренды является расторгнутым с момента истечения 30 дневного срока, указанного в уведомлении от 25.02.2021№ 667-ДИЗО/21 истец 15.09.2022 обратился в Арбитражный суд, с иском о признании договора расторгнутым с 26.03.2021.

Уточнением исковых требований, принятого определением арбитражного суда истец просил признать договор расторгнутым с 09.03.2021 (с момента получения ответчиком извещения).

В представленном отзыве на иск ответчик отклонил требования истца, указав на отсутствие правовых оснований для их удовлетворения.

Третье лицо также поддержало правовую позицию ответчика, полагая, что оснований для удовлетворения заявленного требования нет.

В судебном заседании представителем истца заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которых просил признать договор расторгнутым с 02.03.2022 (момент совершения конклюдентных действий ответчика в виде направления в адрес истца заявления о заключении нового договора аренды).

Данные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Как усматривается из материалов дела, отношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, которые регламентированы параграфом 1 главы 34 ГК РФ и Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Частью 2 статьи 607 ГК РФ определено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу статьи 71 Закона Российской Федерации «О местном самоуправлении в Российской Федерации» №1550-1 от 06.07.2001 одним из полномочий местной администрации в сфере земельных правоотношений является взимание платы за землю.

Согласно пункту 1.1 Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска, утвержденного решением Якутской городской думы от 11.06.2014 №РЯГД-8-6 (далее – Положение о Департаменте), Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска является отраслевым (функциональным) органом местной администрации, входящим в структуру Окружной администрации г. Якутска, осуществляющим функции в сфере управления муниципальным имуществом, а также в сфере управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе «город Якутск», в рамках осуществления органами местного самоуправления городского округа «город Якутск» полномочий по решению вопросов местного значения и отдельных государственных полномочий.

Пунктом 2.2.13 Положения о Департаменте к полномочиям Департаменте имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска отнесено осуществление полномочий администратора доходов бюджета городского округа «город Якутск» по контролю за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты, начисления, учета, взыскания и принятия решений о возврате (зачете) излишне уплаченных (взысканных) платежей, поступающих от арендной платы за пользование муниципальными нежилыми объектами недвижимости и движимым имуществом, доходов от передачи в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, департамент обладает полномочиями собственника в отношении спорного земельного участка и вправе заявлять указанные исковые требования.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки (статья 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из текста договора аренды, срок его действия установлен с 19.09.2019 по 19.09.2029.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как установлено материалами дела Департамент, установив существенное нарушение условий договора со стороны ответчика, 25.02.2021 направил в адрес последнего уведомление о расторжении договора из содержания которого следует, что предпринимателю было предложено в 30-дневный срок с момента получения уведомления подписать приложенное к уведомлению соглашение о расторжении договора, и направить подписанные экземпляры данного Соглашения в адрес МКУ «Агентство земельных отношений» ГО «Город Якутск».

В связи с тем, что ответчиком не было подписано указанное соглашение о расторжении договора, истец обратился в Арбитражный суд с требованием о расторжении договора в судебном порядке (дело № А58-2550/2021).

С учетом того, что исковые требования истца о расторжении договора в судебном порядке по итогам рассмотрения дела были оставлены без рассмотрения истец обратился с настоящим иском о признании указанного договора расторгнутым.

Исходя из содержания заявленных требований в предмет доказывания по данному делу является правомерное расторжение договора в одностороннем порядке со стороны истца или фактическое расторжение договора при наличии отрицания данного факта одной из сторон.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Юридически значимым и влекущим правовые последствия для участников гражданских правоотношений является существующее и действительное обязательство (статья 307 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Основания для расторжения договора по требованию арендатора указаны в статье 620 ГК РФ.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (абзац 6 статьи 620 ГК РФ).

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ истцом не доказано, что заключенный договор аренды земельного участка устанавливал дополнительные основания (кроме прямо предусмотренных законом) одностороннего расторжения договора.

Следовательно, для признания договора прекращенным (расторгнутым) в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендатора оснований не имеется, поскольку в силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами или договором.

Довод истца о том, что обращение представителя ответчика с заявлением в адрес Администрации города Якутска о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9, находящийся по адресу: РС (Я), г. Якутск, квартал "А", площадью 9103 кв. м. от 02.03.2022 следует расценивать как совершение конклюдентных действий, которые в силу требований пункта 3 статьи 438 ГК РФ в форме согласия на расторжение договора аренды, суд отклоняет в силу следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Поскольку ответчик в установленный в уведомлении от 25.02.2021 срок (30 дней с момента получения) не совершил никаких действий, свидетельствующих о намерении подписать соглашение о расторжении договора, а также занимал активную правовую позицию при рассмотрении дела № А58-2550/2021 о расторжении договора аренды в судебном порядке, которая свидетельствовала об отсутствии такого согласия со стороны предпринимателя, у суда отсутствуют правовые основания признать договор расторгнутым с 02.03.2022.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 19.09.2019 составлен путем составления одного документа подписанного сторонами в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 434 ГК РФ.

Доказательств наличия, подписанного между истцом и ответчиком соглашения о расторжении в добровольном порядке, истцом не представлено. Само по себе обращение представителя предпринимателя с заявлением о заключении договора аренды, после вступления в законную силу судебного акта о расторжении договора в судебном порядке, не может свидетельствовать о согласии ответчика на его расторжение в добровольном порядке.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований истца не имеется.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 49, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

уточнение к требованию принять.

В удовлетворении требования отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.


Судья

В.А. Андреев