Решение от 1 августа 2020 г. по делу № А82-5014/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-5014/2020
г. Ярославль
01 августа 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 28.07.2020.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Украинцевой Е.П.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Ахметшиной И.Р.,

рассмотрев в судебном заседании заявление

Общества с ограниченной ответственностью «Глобал 1» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 (ИНН <***>), Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 315715400027789).

о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 07.02.2020

при участии

от заявителя – ФИО4 (представитель по доверенности от 31.10.2019 № 20-19, диплом о высшем юридическом образовании),

от ответчика – ФИО5 (главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения по доверенности от 25.12.2019 № 125, диплом о высшем юридическом образовании),

от третьих лиц – не явились (извещены)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Глобал 1» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - Управление) от 07.02.2018 в государственной регистрации прав на объект недвижимости с кадастровым номером 76:17:140201:354, первый пусковой торгово-развлекательный комплекс, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 43 179,7 кв. м., инвентарный номер 12888, литера А, А1, адрес: Ярославская обл., Ярославский р-н, Телегинский с.о., <...>; об обязании Управления осуществить государственную регистрацию прав на указанный объект недвижимости.

Определением суда от 26.05.2020 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФИО2, Индивидуальный предприниматель ФИО3.

В судебном заседании, состоявшемся 22.07.2020, объявлялся перерыв до 28.07.2020 до 10 час. 50 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, письменной позиции по делу не представили, в связи с чем дело рассматривается в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ без их участия.

В ходе судебного разбирательства требования заявителем поддержаны. В обоснование своих доводов представитель общества указал, что цена не является существенным условием соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества, в том числе возмездного, поэтому у ответчика не имелось правовых оснований для отказа в государственной регистрации такого соглашения, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Глобал 1» (далее - ООО «Глобал 1»), ФИО2 и ФИО3. По утверждению заявителя, уступка прав и обязанностей по договору аренды фактически состоялась и указанное соглашение исполнено сторонами.

Ответчик требования не признал, в удовлетворении требований заявителя просил отказать. По утверждению ответчика, отказ в регистрации основан на п.5 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (с изм. и доп.) «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закона №218-ФЗ), поскольку не представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации, а именно - соглашение первоначального и нового арендаторов относительно оплаты за совершаемую уступку. При этом ответчик полагает, что возмездное соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды не считается заключенным при отсутствии соглашения о цене.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, при рассмотрении спора суд установил следующее.

01.08.2019 между ООО «Глобал 1» (арендодатель), индивидуальным предпринимателем ФИО2 (первоначальный арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 20.06.2017 №01-Д73/17, в соответствии с которым первоначальный арендатор с согласия арендодателя уступает новому арендатору все свои права и обязанности по указанному договору аренды с 09.08.2019 года.

При этом договор аренды № 01-Д73/17 сторонами был заключен в отношении части здания Первого пускового торгово-развлекательного комплекса по адресу <...>, ограниченную помещениями №74,592, 593 первого этажа общей площадью 61,4 кв.м.

Сторонами дополнительного соглашения от 01.08.2019 в пункте 11 согласовано, что уступка прав и обязанностей первоначального арендатора, предусмотренная соглашением является возмездной. Взаимоотношения первоначального и нового арендатора в связи с осуществлением оплаты за совершаемую уступку прав и перевод обязанностей регулируются отдельным двусторонним соглашением.

25.10.2019 предприниматель ФИО3 обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации данного дополнительного соглашения.

После проведения правовой экспертизы представленных документов, Управление направило в адрес предпринимателя уведомление об отказе в государственной регистрации от 07.02.2020 №76/024/004/2019-9167. В данном уведомлении со ссылкой на подп. 5 ч. 1 ст. 26 Закона №218-ФЗ заявителю указано, что на государственную регистрацию не представлено соглашение с определением цены уступки прав аренды, предусмотренное в п. 11 дополнительного соглашения.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации уступки права аренды на указанный объект по решению Управления от 07.02.2020 №76/024/004/2019-9167, ООО «Глобал 1» обратилась в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, арбитражный суд основывается на следующем.

Согласно статьи 14, 15 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В пункте 4 статье 18 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. При этом не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона №218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с этим законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено федеральными законами (п. 5 ст. 18 Закона №218-ФЗ).

Общие требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, приведены в ст. 21 Закона №218-ФЗ и состоят в том, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости, а также должны быть оформлены в надлежащем виде.

Порядок проведения государственной регистрации, предусмотренный в ст. 29 Закона №218-ФЗ, предполагает проведение правовой экспертизы документов, целью которой является в том числе проверка законности сделки для пресечения неправомерных действий, недопущения государственной регистрации прав, возникших без оснований, предусмотренных законодательством.

По смыслу приведенных нормативных положений, предоставляемое заявителем соглашение должно удостоверять сделку, заключенность и действительность которой проверяется при проведении государственной регистрации. При оценке доводов сторон о заключенности рассматриваемого дополнительного соглашения к договору аренды, суд исходит из того, что необходимость его государственной регистрации не является спорным вопросом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Таким образом, в результате перенайма происходит полная замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, а его место занимает новый арендатор, который становится обязанным перед арендодателем (привативный перевод долга), поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса РФ договор, на основании которого производится уступка, предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа этого договора не вытекает иное. Отсутствие в таком договоре условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным или незаключенным. В таком случае цена требования, в частности, может быть определена по правилу пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ. Договор, на основании которого производится уступка, может быть квалифицирован как дарение только в том случае, если будет установлено намерение цедента одарить цессионария (статья 572 Гражданского кодекса РФ).

Аналогичным образом, разрешая вопрос о получении новым должником встречного предоставления при привативном переводе долга, необходимо учитывать, что исходя из презумпции возмездности гражданско-правовых договоров (пункт 3 статьи 423 Гражданского кодекса РФ) соответствующая сделка действительна и при отсутствии в ней условий о получении новым должником каких-либо имущественных выгод, в том числе оплаты за принятие долга на себя. Если при привативном переводе долга отсутствует денежное предоставление со стороны первоначального должника и не доказано намерение нового должника одарить первоначального, презюмируется, что возмездность подобной сделки имеет иные, не связанные с денежными основания, в частности, такая возмездность, как правило, вытекает из внутригрупповых отношений первоначального и нового должников, в связи с чем в подобной ситуации не применяются правила пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации об определении цены в денежном выражении (см. Определение Верховного суда от 20.12.2017 №310-ЭС17-32792).

При таких обстоятельствах, отсутствие соглашения, которым определена цена уступки прав и обязанностей первоначального арендатора новому арендатору, само по себе не означает незаключенности соглашения о перенайме.

Указанное соглашение о цене по своей сути является дополнительным соглашением к договору перенайма и требует отдельной государственной регистрации по заявлению заинтересованных лиц, в связи с чем действия регистрирующего органа по отказу в государственной регистрации перенайма не могут быть признаны законными.

В данном случае применительно к рассматриваемому заявлению о наличии иных оснований для принятия решения об отказе в государственной регистрации ответчиком не заявлено и по материалам дела не установлено. При таких обстоятельствах, суд пришёл к выводу о том, что оспариваемое решение является неправомерным, в связи с чем требования общества подлежат удовлетворению.

В порядке устранения допущенных прав и интересов заявителя суд полагает возможным обязать Управление рассмотреть в установленном порядке заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.08.2019 к договору аренды от 20.06.2017 №01-Д73/17, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Глобал 1», ФИО2 и ФИО3 и осуществить государственную регистрацию при отсутствии иных юридических препятствий в срок, не превышающий 1 месяца с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

При обращении в суд на основании платёжного поручения от 26.02.2020 №405 заявителем уплачена в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 3 000 рублей. С учётом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ и результатов рассмотрения спора суд полагает необходимым взыскать с Управления в пользу ООО «Глобал 1» 3 000 руб. в порядке возмещения расходов заявителя по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области об отказе в государственной регистрации от 07.02.2020 №76/024/004/2019-9167.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области устранить нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Глобал 1», рассмотреть в установленном порядке заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.08.2019 к договору аренды от 20.06.2017 №01-Д73/17, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Глобал 1», ФИО2 и ФИО3 и осуществить государственную регистрацию при отсутствии иных юридических препятствий в срок, не превышающий 1 месяца с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Глобал 1» 3 000 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Украинцева Е.П.