Решение от 12 июля 2021 г. по делу № А41-9676/2021




Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-9676/21
12 июля 2021 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 02 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 12 июля 2021 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН 5047009801, ОГРН 1025006177525)

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАСТЕР+" (ИНН 7715611145, ОГРН 1067746919294

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН 7725131814, ОГРН 1025005245055)

о расторжении договора аренды от 30.01.2009 № ЮА-20, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:010315:10

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "МАСТЕР+" с требованиями о расторжении договора аренды от 30.01.2009 № ЮА-20, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:010315:10.

Представитель истца в судебном заседании поддержал требования, представитель ответчика возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 30 января 2009 года № ЮА-20 (далее - договор аренды).

В соответствии с пунктами 1.1., 2.1. договора аренды предметом договора аренды является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 50:10:010315:10, общей площадью 2 800 кв. м, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Гоголя и проспекта Мира, вблизи домов № 1 и № 3, с видом разрешенного использования - «для строительства и эксплуатации автомоечного комплекса с шиномонтажом и кафе», сроком на 49 лет.

Согласно пункту 4.4.2. договора аренды, арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 4.4.1. договора аренды, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего договора аренды.

Согласно пункту 4.2.1. договора аренды, арендатор обязан эффективно использовать участок в соответствии с целевым назначением.

Пунктом 4.1.1. договора аренды установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в случае использования земельного участка не по целевому назначению.

23.01.2020 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:10:010315:10, по результатам которого составлен акт осмотра.

В результате обследования установлено, что земельный участок не огорожен, земельный участок покрыт древесно-кустарниковыми растительностью.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 21.12.2020 № 132ИСХ-17657 о необходимости устранить нарушения в срок не позднее 30 календарных дней с момента отправления претензии, а также предложено расторгнуть договор аренды. Претензия оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления договор аренды не расторгнут.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Кроме того, поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:10:010315:10 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019 № А41-46985/19 отказано в удовлетворении требований Администрации городского округа Химки Московской области к ООО «Мастер+» о расторжении договора аренды от 30 января 2009 года № ЮА-20 отказано, поскольку ООО «Мастер+» совершало действия, направленные на освоение и использование земельного участка по его целевому назначению и в настоящее время приступило к освоению земельного участка.

При рассмотрении настоящего судом также установлено, что ответчиком совершаются действия по подготовке земельного участка к строительству.

Обществом получено свидетельство о согласовании Архитектурно-градостроительного облика от 11.02.2020№ АГО 56-004/2020, получены новые технические условия МБУ «Химдор» от 05.10.2020, проект организации дорожного движения от 14.01.2021согласован МБУ «Химдор». 21.01.2021 ответчиком получены проекты договоров и счета на оплату с почты himdor@mail.ru, разрабатывается проект санитарно-защитной зоны, предпринимаются юридически значимые действия по получению разрешения на строительство.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о совершении ответчиком действий по освоению земельного участка.

Исходя из заявленных требований и представленных доказательств, принимая во внимание добросовестность поведения ответчика, наличие у него хозяйственного интереса в начале строительства, значительные материальные затраты, понесенные им при освоении земельного участка, а также то, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт неиспользования обществом спорного земельного участка для целей строительства, учитывая доказательства ответчика, подтверждающие, что им принимаются исчерпывающие меры для строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке в установленном законом порядке, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец