Постановление от 9 февраля 2026 г. ФАС УО (ФАС Уральского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-5620/25

Екатеринбург

10 февраля 2026 г. Дело № А47-13959/2024 Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2026 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Журавлевой У.В., судей Краснобаевой И.А., Скромовой Ю.В.

при ведении протокола помощником судьи Косыревой И.Д., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи и веб- конференции кассационную жалобу публичного акционерного общества "ДОМ.РФ" (далее – общество "ДОМ.РФ") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.07.2025 по делу № А47-13959/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании посредством систем веб-конференции и видеоконференц-связи приняли участие представители:

общества "ДОМ.РФ" – ФИО1 (паспорт, доверенность от 15.07.2024 № 2/60, диплом);

общества с ограниченной ответственностью "Оренбург Водоканал" (далее – общество "Оренбург Водоканал") – ФИО2 (паспорт, доверенность от 12.01.2026 № 5, диплом).

Общество "ДОМ.РФ" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской

области с иском к обществу "Оренбург Водоканал" о взыскании 212 439 руб.

31 коп. платы за фактическое пользование земельными участками по договору

аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного

строительства от 17.01.2014 № ДЗ-32 за период с 4 квартала 2021 г. по 2 квартал

2024 г., 34 954 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными

средствами за период с 19.12.2023 по 20.06.2024.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих

лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,

привлечены общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная

компания "Специализированный застройщик Оренбургстрой" (далее – общество "ИК "СЗ Оренбургстрой"), Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (далее – ТУ Росимущества в Оренбургской области), Федеральное агентство по управлению государственным имуществом Российской Федерации (далее – Росимущество).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.07.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "ДОМ.РФ", ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы не согласен с выводами судов об утрате им полномочий арендодателя в отношении образованных земельных участков и права требовать взыскания с общества "Оренбург Водоканал" платы за фактическое пользование земельными участками, полагает, что указанные выводы противоречат подпункту 7 пункта 1 статьи 1 и пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и статье 12.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" (далее – Закон № 161-ФЗ), ссылается на то, что порядок прекращения его агентских полномочий регулируется пунктом 5 части 1 статьи 12 Закона № 161-ФЗ и предполагает принятие такого решения Правительственной комиссией. Кассатор обращает внимание на то, что ТУ Росимущества, которое ответчик полагает надлежащим получателем платы за пользование земельными участками, в отзыве на иск подтверждает нахождение спорных участков в распоряжении общества "ДОМ.РФ" как агента Российской Федерации, и не претендует на получение платы за пользование ими. По мнению заявителя жалобы, принятые судебные акты необоснованно освобождают ответчика от внесения платы за пользование землей и нарушают принцип платности такого пользования. Кассатор ссылается на представленный им в материалы дела справочный расчет платы за пользование земельными участками, который произведен в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 и приказа Минэкономразвития России от 23.04.2013 № 217 "Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод", который оценку судов не получил, а также указывает на нарушение его права на участие в судебном заседании апелляционного суда.

Обществом "Оренбург Водоканал" в материалы дела представлен отзыв на

кассационную жалобу, в котором оно просит оставить обжалуемые судебные

акты без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверяется судом кассационной

инстанции в порядке статьи 286 АПК РФ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.11.2013 серии 56-АВ № 181393 земельный участок с кадастровым номером 56:44:0124001:559, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилые многоквартирные дома от 5 этажей без ограничения верхнего предела этажности, принадлежал на праве собственности Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (далее – Фонд РЖС).

Между Фондом РЖС (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая производственно-строительная компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 17.01.2014 № ДЗ-32, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 56:44:0124001:559 общей площадью 221 900 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Впоследствии права и обязанности арендатора по указанному договору аренды земельного участка от 17.01.2014 № ДЗ-32 переданы обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая производственно-строительная компания" обществу "ИК "Оренбургстрой" на основании договора уступки от 17.04.2014 № 1.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 14 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 221-ФЗ), вступившего в законную силу 01.09.2016, права и обязанности Фонда РЖС, созданного в соответствии с Законом № 161-ФЗ, по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных данным Федеральным законом, перешли к обществу "ДОМ.РФ" как к единому институту развития в жилищной сфере.

Дополнительным соглашением от 29.12.2020 № 2 между обществом "ДОМ.РФ" и обществом "ИК "СЗ Оренбургстрой" срок действия договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 17.01.2014 № ДЗ-32 продлен до 17.01.2024.

Соглашением о передаче прав и обязанностей от 26.05.2021 общество "ИК "СЗ "Оренбургстрой" передало обществу с ограниченной ответственностью "Монтажное управление № 56" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 17.01.2014 № ДЗ-32. Государственная регистрация перехода права произведена 03.06.2021.

Соглашением о передаче прав и обязанностей от 07.06.2021 общество с ограниченной ответственностью "Монтажное управление № 56" передало права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 17.01.2014 № ДЗ-32 обществу "ИК "СЗ Оренбургстрой". Государственная регистрация перехода права произведена 16.06.2021.

В ходе комплексного освоения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0124001:559 из него образованы в том числе земельные участки с

кадастровыми номерами 56:44:0124001:7301, 56:44:0124001:7278, 56:44:0124001:7286. Право собственности на образованные земельные участки зарегистрировано за Российской Федерацией.

На данных земельных участках обществом "ИК "СЗ Оренбургстрой" возведены: повысительная насосная станция (ПНС) с кадастровым номером 56:44:0124001:9620, повысительная насосная станция (ПНС) с кадастровым номером 56:44:0124001:9621, канализационная насосная станция (КНС) с кадастровым номером 56:44:0124001:9621.

Общество "ИК "СЗ Оренбургстрой" 27.09.2021 и 28.09.2021 оформило право собственности на данные объекты недвижимости, а затем произвело их отчуждение обществу "Оренбург Водоканал" на основании договоров купли-продажи от 18.11.2021. Право собственности последнего на указанные объекты зарегистрировано 26.11.2021.

Ссылаясь на то, что с 26.11.2021 общество "Оренбург Водоканал" пользовалось земельными участками, на которых расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и арендатор по договору аренды от 17.01.2014 № ДЗ-32, общество "ДОМ.РФ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском о взыскании с общества "Оренбург Водоканал" арендной платы.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что действие договора аренды от 17.01.2014 № ДЗ-32 и полномочия общества "ДОМ.РФ" как арендодателя в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0124001:7301, 56:44:0124001:7278, 56:44:0124001:7286 прекратились с момента регистрации права собственности на расположенные на данных земельных участках объекты недвижимости, а к новому собственнику расположенных на указанных участках объектов недвижимости не могли перейти права и обязанности арендатора- застройщика, в том числе в части внесения арендной платы в предусмотренном договором размере.

Суды со ссылкой на положения статьи 39.2 ЗК РФ и пункта 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указали, что в отношении земель, находящихся в собственности Российской Федерации и не ограниченных в обороте, исполнительным органом, который может своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, является Росимущество, а Законом № 161-ФЗ не предусмотрено право единого института развития заключать договоры аренды федеральных земельных участков с лицами, которые являются собственниками расположенных на них объектов недвижимости, либо взыскивать неосновательное обогащение за фактическое пользование такими земельными участками, в связи с чем заключили, что у общества "ДОМ.РФ" отсутствует право требовать плату за использование спорных земельных участков, а соответственно, и право на иск.

Указанные выше выводы суд апелляционной инстанции признал соответствующими правовым позициям Верховного Суда Российской Федерации, сформулированным в определениях Судебной коллегии по

экономическим спорам от 24.01.2023 № 305-ЭС22-20663, от 21.03.2023

№ 305-ЭС22-23174.

Проверяя законность и обоснованность принятых по делу решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда, суд округа исходит из следующего.

Закон № 161-ФЗ принят в целях формирования рынка доступного жилья и иного развития территорий и регулирует отношения, возникающие между Фондом РЖС, органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами.

В соответствии с Законом № 221-ФЗ права и обязанности Фонда РЖС по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных Законом № 161-ФЗ, права и обязанности по договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом РЖС, перешли к единому институту развития в жилищной сфере (далее – единый институт развития), учрежденному Российской Федерацией (в настоящее время – общество "ДОМ.РФ", все акции которого находятся в собственности Российской Федерации).

Согласно внесенным названными Законами изменениям единый институт развития для достижения целей, определенных Законом № 161-ФЗ, стал исполнять функции агента Российской Федерации в отношении имущества и сделок, указанных в части 1 статьи 12.2 данного Закона.

Как правильно указано судами, по смыслу статьи 30.2 ЗК РФ, статьи 3 Закона № 161-ФЗ целью аренды земельных участков для их комплексного освоения является строительство жилых объектов и объектов инженерной инфраструктуры.

Особенностью данных договоров является то, что при достижении указанных целей и исполнения сторонами обязательств (завершения строительства, ввода объектов в эксплуатацию и регистрации на них права собственности определенных договорами лиц) правоотношения по этим договорам как в отношении исходных земельных участков, так и участков, которые образованы в процессе межевания и раздела исходных участков для возведения конкретных объектов недвижимости, прекращаются в силу статьи 408 ГК РФ надлежащим исполнением.

Соответственно, является верным вывод судов о том, что по завершению освоения земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0124001:7301, 56:44:0124001:7278, 56:44:0124001:7286 и регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на данных земельных участках, обязательства, предусмотренные договором аренды № ДЗ-32, в отношении земельных участков, сформированных для эксплуатации этих объектов, прекратились.

С учетом изложенного судами обоснованно отклонены доводы общества "ДОМ.РФ" о том, что общество "Оренбург Водоканал" в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 2 статьи 271 ГК РФ осуществляет фактическое пользование земельными участками на условиях договоров аренды № ДЗ-32 и обязан вносить плату за пользование в размере арендной платы, предусмотренной этим договором.

При этом пунктом 7 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлен

принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, подлежащие предоставлению в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 3 статьи 39.7 данного Кодекса).

Следовательно, является верным вывод судов о наличии на стороне общества "Оренбург Водоканал" обязанности по внесению платы за пользование земельными участками, на которых расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, в установленном законодательством размере.

Вместе с тем суд округа не может согласиться с выводами судов об отсутствии у общества "ДОМ.РФ" права требования внесения указанной платы за спорный период в силу следующего.

В соответствии с частью 2.1 статьи 3 Закона № 161-ФЗ в целях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, единый институт развития выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, предусмотренным статьей 11 настоящего Федерального закона другим имуществом, в отношении которых уполномоченным Правительством Российской Федерации межведомственным коллегиальным органом (далее - межведомственный коллегиальный орган) принято предусмотренное пунктом 2 части 1 статьи 12 настоящего Федерального закона решение.

В силу части 3 указанной статьи единый институт развития среди прочего осуществляет следующие функции: безвозмездную передачу в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность земельных участков единого института развития (в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества); продажу земельных участков единого института развития, на которых расположены объекты инфраструктуры, находящиеся в частной собственности и не подлежащие передаче в государственную или муниципальную собственность; продажу земельных участков единого института развития, на которых расположены находящиеся в собственности граждан или юридических лиц объекты индивидуального жилищного строительства и иные объекты недвижимого имущества (за исключением многоквартирных домов), данным гражданам или юридическим лицам; приобретает в собственность земельные участки и иные объекты недвижимого имущества для обеспечения деятельности единого института

развития и пр.

Согласно статье 12 Закона № 161-ФЗ решение о целесообразности совершения единым институтом развития юридических и иных действий, в том числе сделок, в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в качестве агента Российской Федерации в целях, предусмотренных настоящим Федеральным законом (пункт 2 части 1 указанной статьи), принимает межведомственный коллегиальный орган, как и решение о целесообразности прекращения совершения единым институтом развития таких действий в качестве агента Российской Федерации (пункт 5 части 1 указанной статьи).

При этом в силу частей 4, 4.2 статьи 12 Закона № 161-ФЗ при принятии таких решений земельные участки, иные объекты недвижимого имущества, другое имущество, находящееся в федеральной собственности, передаются единому институту развития и возвращаются им уполномоченному федеральному органу исполнительной власти по передаточному акту.

Именно со дня подписания акта о передаче имущества единому институту развития последний в соответствии с частью 1 статьи 12.1 Закона № 161-ФЗ вправе совершать юридические и иные действия, в том числе сделки, в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в качестве агента Российской Федерации.

Кроме того, согласно части 2 статьи 12.1 Закона № 161-ФЗ со дня подписания предусмотренного частью 1 настоящей статьи передаточного акта ограничение права собственности Российской Федерации на указанные в части 1 настоящей статьи земельные участки, иные объекты недвижимого имущества считается установленным. Совершение юридических и иных действий, в том числе сделок, в отношении указанных в части 1 настоящей статьи земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, другого имущества осуществляется только единым институтом развития способами, предусмотренными частью 1 статьи 12.2 настоящего Федерального закона, или организацией по развитию туризма способами, предусмотренными частью 1.1 статьи 12.2 настоящего Федерального закона.

В силу части 5 указанной статьи по сделкам, совершенным единым институтом развития с третьим лицом в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, приобретает права и становится обязанным единый институт развития.

В соответствии с пунктами 1, 10 части 1 статьи 12.2 Закона № 161-ФЗ единый институт развития вправе среди прочего совершать следующие юридические и иные действия:

- продажа земельных участков единого института развития и расположенного на таких земельных участках имущества, указанного в подпункте "в" пункта 1 части 4 статьи 12 настоящего Федерального закона, предоставление земельных участков единого института развития в аренду для жилищного строительства по результатам аукционов, проводимых в порядке и на условиях, которые установлены статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных статьями 16.1 и

16.7 настоящего Федерального закона, а также передача в аренду, собственность земельных участков, образованных из этих земельных участков;

- продажа земельных участков единого института развития, на которых расположены объекты инфраструктуры, находящиеся в частной собственности и не подлежащие передаче в государственную или муниципальную собственность.

Из совокупного толкования указанных норм права следует, что с момента получения по передаточному акту земельного участка, находящегося в федеральной собственности, единый институт развития действует как агент Российской Федерации и осуществляет полномочия собственника такого земельного участка или образованных из него земельных участков вплоть до их передачи обратно уполномоченному федеральному органу исполнительной власти по передаточному акту или другим лицам на основании решения межведомственного коллегиального органа.

В рассматриваемом деле дальнейшая судьба спорных земельных участков, на которых расположены принадлежащие обществу "Оренбург Водоканал" объекты недвижимости, не разрешена, решение межведомственного коллегиального органа в материалах дела отсутствует, следовательно, общество "Дом.РФ" статус агента Российской Федерации в отношении этих участков не утратило, сами участки Росимуществу не переданы, полномочия по их предоставлению в аренду к последнему не перешли.

На нахождение спорных участков в распоряжении общества "ДОМ.РФ" в отзыве на иск указывает ТУ Росимущества в Оренбургской области, которое при этом на предъявленную к взысканию плату за пользование земельными участками не претендует, самостоятельных требований относительно предмета спора не заявляет, внесения платы за землю в свой адрес не требует, то есть конкурентного интереса к предмету иска не имеет.

Сомнения общества "Оренбург Водоканал" в принадлежности обществу "ДОМ.РФ" права на получение платы за пользование земельными участками не должны рассматриваться как основание к отказу во взыскании такой платы, в том числе с учетом правовой позиции, закрепленной в абзаце 2 пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" о том, что в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество своим.

Ссылаясь на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2023 № 305-ЭС22-20663, общество "Оренбург Водоканал" и суды первой и апелляционной инстанций не учитывают, что в указанном споре (дело № А40-137895/2021) имело место принятое правительственной комиссией решение о передаче земельных участков под объектами недвижимости ответчика Росимуществу, заключение между Росимуществом и ответчиком договора аренды и фактическое внесение ответчиком платы за землю, в том числе за предшествующий заключению договоров аренды период, в пользу Росимущества.

В настоящем деле вывод судов об отсутствии у общества "ДОМ.РФ" права

на получение платы за пользование находящимися в его распоряжении как агента Российской Федерации земельными участками суд округа полагает не соответствующими положениям Закона № 161-ФЗ, сделанными без учета конкретных фактических обстоятельств, нарушающими принцип платности использования земли и грозящими полным освобождением общества "Оренбург Водоканал" от внесения платы за земельные участки, которыми оно фактически пользуется.

Принимая во внимание изложенное, суд округа считает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется установление имеющих значение для дела обстоятельств, исследование и оценка доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, определить подлежащие применению нормы права, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных статьей 65 АПК РФ, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.07.2025 по делу № А47-13959/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2025 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий У.В. Журавлева

Судьи И.А. Краснобаева

Ю.В. Скромова