Решение от 12 ноября 2018 г. по делу № А02-1664/2018

Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс)

http://www.my.arbitr.ru/ http://www.altai.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А02-1664/2018
13 ноября 2018 года
город Горно-Алтайск


Резолютивная часть объявлена 13.11.2018. Полный текст решения изготовлен 13.11.2018.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Кириченко Е. Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания Шелковкиной А.С., рассмотрел в судебном заседании исковое заявление Первого заместителя Прокурора Республики Алтай (ОГРН 1020400749566, ИНН 0411005358, ул. Чорос-Гуркина Г.И., д. 25, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) к Сельской администрации Ининского сельского поселения Онгудайского района Республики Алтай; индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства Янкубаеву Радику Унутовичу (ОГРН 1060404000634; 304040409100015, ИНН 0404006576; 040400384950, ул. Подгорная, д. 40, с. Иня, Онгудайский район, Республика Алтай; ул. Набережная, д. 31, с. Онгудай, Онгудайский р-н, Республика Алтай) о признании недействительным пункта 4.3.2 в части слов «С согласия Арендодателя» договоров аренды земельных участков №3 от 04.07.2017, №18 от 08.08.2017, №19 от 21.08.2017.

В судебном заседании участвуют представители:

от истца – ФИО3, доверенность от 25.12.2017, №8-07-2017;

от ответчиков – не явились, уведомлены.

Суд установил:

Первый заместитель прокурора Республики Алтай обратился в Арбитражный суд Республики Алтай с исковым заявлением к Сельской администрации Ининского сельского поселения Онгудайского района Республики Алтай (далее – Ининская сельская администрация, арендодатель); к индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – арендатор, ответчик) о признании недействительными пункты 4.1.4 и 4.3.2 в части слов «С согласия Арендодателя» договоров аренды земельных участков №3 от 04.07.2017, №18 от 08.08.2017, №19 от 21.08.2017.

В исковом заявлении указано, что между Ининской сельской администрацией и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 были заключены следующие договоры аренды земельного участка:

- договор №3 от 04.07.2017, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду три земельных участка площадью 54990 кв.м., 157526 кв.м., 329233 кв.м. с кадастровыми номерами 04:06:130402:84, 04:06:130402:85, 04:06:130402:87 соответственно, расположенные по адресу: Республика Алтай, Онгудайский район, Ининское сельское поселение сроком на 20 лет;

- договор №18 от 08.08.2017, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду два земельных участка площадью 72514 кв.м., 48033 кв.м., с кадастровыми номерами 04:06:130402:86, 04:06:130402:88 соответственно, расположенные по адресу: Республика Алтай, Онгудайский район, Ининское сельское поселение сроком на 20 лет;

- договор №19 от 21.08.2017, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду три земельных участка площадью 12975 кв.м., 58506 кв.м., 9196 кв.м. с кадастровыми номерами 04:06:130401:97, 04:06:130401:98, 04:06:130401:99 соответственно, расположенные по адресу: Республика Алтай, Онгудайский район, Ининское сельское поселение сроком на 20 лет.

Считая пункты 4.1.4 и 4.3.2 указанных договоров не соответствующими требованиям действующего законодательства, Первый заместитель Прокурора Республики Алтай обратился в суд с исследуемым иском.

Исковые требования обоснованы ссылками на положения статей 166, 168, 180, 420-422, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».

Определением от 18.09.2018 исковое заявление было принято к производству.

Ининская сельская администрация в нарушение статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменного отзыва на иск не представила, в предварительное и настоящее заседание представителя не направила, надлежащим образом была уведомлена о времени и месте их проведения.

Арендатор ФИО2 в предварительном заседании представил суду дополнительные соглашения №23, №24 от 17.09.2018 года о внесении изменений в оспариваемые договоры аренды земельных участков. В настоящее судебное заседание представитель ответчика также не явился, надлежащим образом был уведомлен о времени и месте его проведения.

Суд, выслушав доводы представителя истца, определил провести судебное заседание в отсутствие представителей ответчиков, согласно статьям 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в ходе настоящего заседания заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части исключения из просительной части пункта 4.1.4 спорных договоров.

Данное ходатайство было принято судом к сведению и рассмотрению по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца на уточненных исковых требованиях настаивал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, между сторонами были заключены следующие договоры аренды земельного участка:

- договор №3 от 04.07.2017, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 04:06:130402:84, 04:06:130402:85, 04:06:130402:87, расположенные по адресу: Республика Алтай, Онгудайский район, Ининское сельское поселение для сельскохозяйственного производства, общей площадью 54990 кв.м., 157526 кв.м., 329233 кв.м. Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 04.07.2017 по 04.07.2037 года;

- договор №18 от 08.08.2017, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 04:06:130402:86, 04:06:130402:88, расположенные по адресу: Республика Алтай, Онгудайский район, Ининское сельское поселение для сельскохозяйственного производства, общей площадью 72514 кв.м., 48033 кв.м., срок аренды с 08.08.2017 по 08.08.2037 года;

- договор № 19 от 21.08.2017, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровыми номерами 04:06:130401:97, 04:06:130401:98, 04:06:130401:99, расположенные по адресу: Республика Алтай, Онгудайский район, Ининское сельское поселение для сельскохозяйственного производства, общей площадью 12975 кв.м., 58506 кв.м., 9196 кв.м, сроком на 20 лет.

Спорные договоры прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Полагая, что отдельные положения указанных договоров противоречат земельному законодательству, Первый заместитель Прокурора обратился в суд с исследуемым иском.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку спорные договоры аренды регулирует правоотношения сторон в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, и одной стороной договоров является орган местного самоуправления, требования прокурором заявлены в пределах правомочий, предусмотренных статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 выше указанного Кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Обращаясь в Арбитражный суд Республики Алтай в интересах неопределенного круга лиц, Прокурор указал на недействительность пункта 4.3.2 в части слов «С согласия Арендатора» спорных договоров.

Пункт 4.3.2 долгосрочных договоров аренды содержит положения о праве арендатора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права третьим лицам только с согласия арендодателя.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, совершение сделок с земельными участками, в том числе, сдача в субаренду земельных участков, регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодексов Российской Федерации.

По положениям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 указанного Постановления права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу исключительно с согласия от арендодателя.

Включение в договор данных условий снижает объем прав арендатора, как участника гражданских правоотношений и противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона.

При таких обстоятельствах, условие договора в отношении передачи арендуемого земельного участка в субаренду только с согласия арендодателя (пункт 4.3.2) является ничтожным.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах пункты 4.3.2 в части слов «С согласия Арендодателя» спорных договоров нарушают императивно установленное право арендатора и противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующие условия являются ничтожными.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (часть 1 статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае, недействительность рассмотренных условий пункта 4.3.2 в части слов «С согласия Арендодателя…» не влияет на действительность договоров в оставшейся части.

Оценив доводы арендатора о том, что пункты 4.3.2 были исключены из спорных договоров дополнительными соглашениями, суд пришел к следующим выводам.

ФИО2 в предварительном заседании 02.10.2018 были представлены суду следующие дополнительные соглашения о внесении изменений к договорам аренды земельного участка:

- дополнительное соглашение №23 от 17.09.2018 к договору №3 от 04.07.2017;

- дополнительное соглашение №24 от 17.09.2018 к договору №18 от 08.08.2017;

- дополнительное соглашение № 24 от 17.09.2018 к договору №19 от 23.08.2017.

В указанных соглашениях пункт 4.3.2 изложен в следующей редакции: арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу.

Дополнительные соглашения №23 от 17.09.2018 к договору аренды №3 от 04.07.2017 и №24 от 17.09.2018 к договору аренды №18 от 08.08.2017 прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке. Дополнительное соглашение №24 от 17.09.2018 к договору №19 от 23.08.2017 года такой отметки о регистрации не содержит.

Вместе с тем заключение между ответчиками дополнительных соглашений к оспариваемым договорам аренды, подлежащих применению с момента заключения соглашений, не исключает выводов о недействительности спорных условий с момента заключения договоров.

При рассмотрении требования о признании договора недействительным судом проверяется соответствие совершенной сделки требованиям законов и нормативных актов, действующих в момент его заключения.

Последующее расторжение или изменение договора по волеизъявлению сторон не имеет юридического значения, поскольку при недействительности сделки и при ее расторжении или изменении наступают различные правовые результаты. Недействительность сделки не может быть поставлена в зависимость от последующего поведения сторон, в том числе и от фактического применения либо неприменения ими недействительных условий сделки.

В связи с указанным, противоречащая закону сделка (часть сделки) признается судом недействительной с момента ее совершения, и в том числе тогда, когда на момент рассмотрения дела в суде оспариваемая часть сделки изменена сторонами.

На основании вышеизложенного исковые требования Первого заместителя Прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокурор и Администрация освобождены от уплаты государственной пошлины при участии в деле в качестве истца и ответчика. Оснований для возложения на второго ответчика расходов по уплате госпошлины суд не усматривает, поскольку условия договора аренды были разработаны ответчиком – Ининской сельской администрацией и ущемляли права арендатора.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными пункты 4.3.2 договора №3 аренды земельного участка от 04.07.2017 года, договора №18 аренды земельного участка от 08.08.2017 года, договора №19 аренды земельного участка от 21.08.2017 года в части текста «С согласия Арендодателя…».

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

Судья

Е.Ф. Кириченко