Решение от 29 октября 2017 г. по делу № А03-3146/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-3146/2017
г. Барнаул
30 октября 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 24 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 30 октября 2017 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению государственного унитарного предприятия «Бийская машиноиспытательная станция» Российской академии сельскохозяйственных наук (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Бийск Алтайского края, к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Барнаул Алтайского края, о признании соглашения к договору аренды недействительным, в части об установлении рыночной стоимости земельного участка, об обязании заключить соглашение к договору аренды,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО2 – доверенность от 14.02.2017,

У С Т А Н О В И Л:

государственное унитарное предприятие «Бийская машиноиспытательная станция» Российской академии сельскохозяйственных наук обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, в котором просит:

1. Признать недействительным соглашение от 01.12.2016 к договору аренды от 21.02.2013 № 24 земельного участка, площадью 6898 кв.м., с кадастровым номером 22:65:016301:37, расположенного по адресу: <...>, в части пунктов 1 и 3, установивших размер арендной платы исходя из размера рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке от 18.07.2016 № 2016-07-141Р;

2. Определить достоверную величину рыночной стоимости земельного участка, площадью 6898 кв.м., с кадастровым номером 22:65:016301:37, расположенного по адресу: <...>, на 26.06.2016 в размере 1 000 210 руб.

3. Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, заключить соглашение к договору аренды от 21.02.2013 № 24 земельного участка, площадью 6898 кв.м., с кадастровым номером 22:65:016301:37, расположенного по адресу: <...>, в редакции предложенной стороной истца.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена индивидуальный предприниматель ФИО3.

В обоснование исковых требований истец указал, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 24 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в соответствии с которым во владение и пользование истца передан земельный участок площадью 6898 кв.м. с кадастровым номером 22:65:016301:37, расположенный по адресу: <...>. Порядок расчета и размер арендной платы определен в приложении № 2 к договору «Расчет арендной платы», согласно которому размер арендной платы по договору аренды определен на основании оценки передаваемого в аренду земельного участка, проводимой независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. Истец указал, что 01.12.2016 ответчиком подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21.02.2013 № 24, в соответствии с которым размер арендной платы определен на основании отчета об оценке от 18.07.2016 № 2016-07-141Р, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО3. Между тем, согласно экспертному заключению № 22/231216/115 на отчет об оценке № 2016-07-141Р от 18.07.2016 указанный отчет не соответствует действительности, стоимость не соответствует рыночной, в связи с чем истец обратился в суд и просит внести изменения в условия договора аренды, уменьшив размере арендной платы.

Ответчик в отзыве на заявление просил отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что расчет арендной платы по договору аренды выполнен Управлением в соответствии с Правилами определения размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, представленные истцом экспертное заключение № 22/231216/15 от 30.12.2016, справка о рыночной стоимости недвижимого имущества № 90-17-01-10 от 25.01.2017 с указанием примерной стоимости аналогов не опровергают правильность выводов, содержащихся в отчете об оценке № 2016-07-141Р от 18.07.2016, на основании которого произведен расчет арендной платы. Мотивированное заключение на отчет об оценке от 18.07.2016 № 2016-07-141Р, выполненное Управлением, подтверждает его соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, возможность его использования для принятия решений, связанных с реализацией полномочий собственника федерального имущества.

ФИО3 в судебном заседании, состоявшемся 29.05.2017 возражала против исковых требований, полагает, что размер рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете об оценке от 18.07.2016 № 2016-07-141Р является достоверным, при оценке земельного участка был использован сравнительный метод, на дату проведения оценки были использованы аналоги земельного участка, относящиеся к данному сегменту рынка.

Определением суда от 20.06.2017 по делу N А03-3146/2017 назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено до окончания проведения судебной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Ассоциация Судебных Экспертов» эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта суд поставил следующий вопрос: «Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:65:016301:37, площадью 6896 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26.06.2016 и на дату проведения судебной экспертизы».

15.08.2017 в арбитражный суд поступило заключение эксперта № 90-17-08-11, определением от 17.08.2017 производство по делу было возобновлено.

ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

В настоящем судебном заседании истец уточнил исковые требования, просит:

1.Признать недействительным соглашение от 01.12.2016 к договору аренды от 21.02.2013 № 24 земельного участка, площадью 6898 кв.м., с кадастровым номером 22:65:016301:37, расположенного по адресу: <...>, в части пунктов 1 и 3, установивших размер арендной платы исходя из размера рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке от 18.07.2016 № 2016-07-141Р;

2. Определить достоверную величину рыночной стоимости земельного участка, площадью 6898 кв.м., с кадастровым номером 22:65:016301:37, расположенного по адресу: <...>, на 26.06.2016 в размере 1 000 210 руб.

3. Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, применить при расчете арендной платы по договору аренды от 21.02.2013 № 24 земельного участка, площадью 6898 кв.м., с кадастровым номером 22:65:016301:37, расположенного по адресу: <...>, рыночную стоимость земельного участка, определенную в заключении эксперта № 90-17-08-11 от 09.08.2017 в размере 1 193 354 руб.

Суд на основании ст. 49 АПК РФ принял к рассмотрению уточненные исковые требования.

Представитель истца на уточненных исковых требованиях настаивал.

Представитель ответчика против исковых требований возражал.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:65:016301:37, местоположение: <...>, площадью 6898 кв.м. принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 22 АБ 844871от 16.10.2009.

21.02.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 24 земельного участка, находящегося в федеральной собственности (далее – договор).

По условиям указанного договора арендодатель предоставляет арендатору во владение и пользование сроком на 49 лет на возмездном условии земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:65:016301:37, местоположение: <...> (далее – участок), общей площадью 6898 кв.м. для эксплуатации производственной территории (земли под промышленными объектами) На участке расположены объекты недвижимого имущества, закрепленные за арендатором на праве хозяйственного ведения, участок находится в фактическом пользовании, дополнительного передача по акту не требуется (п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно Приложению № 2 к договору «Расчет арендной платы» размер арендной платы по договору определен на основании оценки передаваемого в аренду участка, проводимой независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, размер арендной платы рассчитывается по формуле А=СхР, где А- арендная плата, С- рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка, Р- действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. В соответствии с отчетом от 09.10.2012 № 214/12, выполненным ООО Независимая оценочная компания «Недвижимость и инвестиции», размер арендной платы за участок на момент заключения договора в год составлял 231 000 руб., в месяц 19250 руб.

В силу п. 3.6 договора размер арендной платы изменяется ежегодно на размер уровня инфляции. Изменение размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительного уведомления арендаторов. Изменение размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости участка осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к договору. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка. Уровень инфляции в этом случае не применяется.

Из материалов дела следует, что письмом от 02.12.2016 № МЧ-6750 Управление направило истцу для рассмотрения и подписания проект соглашения от 01.12.2016 к договору аренды № 24 земельного участка, об установлении арендной платы с 01.01.2017 по договору в размере 965 030 руб. 20 коп. в год, 80 416 руб. 18 коп. в месяц, приложил отчет об оценке.

22.12.2016 соглашение было подписано сторонами без разногласий, но с припиской представителя истца о несогласии с рыночной стоимостью земельного участка и размером годовой арендной платы.

23.01.2017 истец обратился к Управлению с претензией об изменении п. 1 и п. 3 соглашения об установлении размера арендной платы за земельный участок по договору, исходя из достоверной величины рыночной стоимости земельного участка, без указания конкретных размеров рыночной стоимости земельного участка и годовой арендной платы.

В ответ на претензию Управление в письме от 03.02.2017 № АС-162 отказало истцу в пересмотре арендной платы, в связи с отсутствием правовых оснований для изменения размера арендной платы, указав, что в соответствии с Федеральным законом от 25.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства спора в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На основании части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, распространяющей своей действие на спорные правоотношения) цена по договору аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не вправе применять иной размер арендной платы.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности могут быть установлены Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582, которым утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Принципы) и Правила.

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы по договору определен на основании оценки передаваемого в аренду участка, проводимой независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, размер арендной платы рассчитан по формуле А=СхР, где А- арендная плата, С- рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка, Р- действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации

Согласно представленному отчету истцом № 2016-07-141Р от 18.07.2017, подготовленному индивидуальным предпринимателем ФИО3, по состоянию на 26.06.2016 рыночная стоимость годового размера арендной платы земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации производственной территории (земли под промышленными объектами), площадью 6 898 кв.м., расположенного по адресу: <...>, составляет (округленно) 2 190 113 руб.

Согласно представленному ответчиком экспертному заключению № 22/231216/115 от 30.12.2016 на отчет 2016-07-141Р от 18.07.2017, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина, отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) не подтверждается. Стоимость не соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки моет быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.

В соответствии со справкой о рыночной стоимости недвижимого имущества № 90-17-01-10 от 25.01.2017, подготовленной специалистом-оценщиком ООО «Специализированная фирма «РосЭксперт» ФИО5 рыночная стоимость аналогов земельного участка, кадастровый номер 22:65:016301:37, разрешенное использование – для размещения промышленных объектов, площадью 6 898 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на 26.06.2016 составляет 1 200 000-1 600 000 руб.

Поскольку между сторонами имеется спор относительно рыночной стоимости земельного участка, в материалы дела представлена оценка одного и того же земельного участка, судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по вопросу: «Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:65:016301:37, площадью 6896 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26.06.2016 и на дату проведения судебной экспертизы».

Согласно заключению эксперта ООО «Ассоциация Судебных экспертов» ФИО4. (л.д. 8-83 том 4), подготовленному во исполнение определения суда о назначении экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:65:016301:37, площадью 6896 кв.м. расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26.06.2016 составляет 1 000 210 руб., по состоянию на дату проведения экспертизы (09.08.2017) составляет 1 193 354 руб.

Поскольку рассматриваемое экспертное заключение соответствует требованиям статьи 82 АПК РФ, является ясным и полным и не вызывает сомнений в обоснованности содержащихся в нем выводов эксперта, а также принимая во внимание, что сторонами данное заключение не оспаривается, суд пришел к выводу, что данное заключение подлежит принятию за основу проведения расчета арендной платы по договору.

Согласно ч. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд признает исковые требования об установлении достоверной величины рыночной стоимости земельного участка, площадью 6898 кв.м., с кадастровым номером 22:65:016301:37, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26 июня 2016 года (на эту дату определена стоимость индивидуальным предпринимателем ФИО3 в отчете № 2016-07-141Р от 18.07.2017) в размере 1 000 210 руб., об обязании Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, применить при расчете арендной платы по договору аренды от 21 февраля 2013 года № 24 земельного участка площадью 6898 кв.м. с кадастровым номером 22:65:016301:37, расположенного по адресу: <...>, рыночную стоимость земельного участка определенную в заключении эксперта № 90-17-08-11 от 09 августа 2017 года в размере 1 193 354 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению, при этом установленные судом изменения в договор в силу п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат внесению с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Требование истца о признании недействительным соглашения от 01.12.2016 к договору аренды от 21.02.2013 № 24 земельного участка, площадью 6898 кв.м., с кадастровым номером 22:65:016301:37, расположенного по адресу: <...>, в части пунктов 1 и 3, установивших размер арендной платы исходя из размера рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке от 18.07.2016 № 2016-07-141Р, удовлетворению не подлежит, поскольку действующее законодательство, в том числе положения статей 166, 453 ГК РФ, не устанавливает условия о ничтожности сделки при несогласии арендатора с рыночной оценкой права аренды.

Согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины суд относит на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований, поскольку решение принято не в его пользу.

Судебные расходы по уплате госпошлине в размере 6 000 руб., а также по оплате судебной экспертизы в размере 6666 руб., в силу ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований..

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Установить достоверную величину рыночной стоимости земельного участка, площадью 6898 кв.м., с кадастровым номером 22:65:016301:37, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26 июня 2016 года в размере 1 000 210 руб.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, применить при расчете арендной платы по договору аренды от 21 февраля 2013 года № 24 земельного участка площадью 6898 кв.м. с кадастровым номером 22:65:016301:37, расположенного по адресу: <...>, рыночную стоимость земельного участка определенную в заключении эксперта № 90-17-08-11 от 09 августа 2017 года в размере 1 193 354 руб. с даты вступления решения суда в законную силу, в остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай в пользу государственного унитарного предприятия «Бийская машиноиспытательная станция» Российской академии сельскохозяйственных наук, г.Бийск, судебные расходы по госпошлине в размере 12 000 руб., а также по судебной экспертизе в размере 6 666 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Зверева