Постановление от 20 января 2021 г. по делу № А76-18674/2019




АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7238/20

Екатеринбург

20 января 2021 г.


Дело № А76-18674/2019


Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2021 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Краснобаевой И.А., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Емельянова Андрея Николаевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.07.2020 по делу № А76-18674/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Емельянова А.Н. - Мирный Н.В. (удостоверение адвоката, доверенность от 28.02.2020).

Индивидуальный предприниматель Емельянов Андрей Николаевич обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сребрянскому Александру Святославовичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 02.05.2017 за первый и второй кварталы 2019 года в размере 12 000 руб., расторжении договора аренды от 02.05.2017 в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.11.2017 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Стройлюкс» (далее – общество «Стройлюкс»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра картографии по Челябинской области).

Решением суда от 09.07.2020 принят отказ предпринимателя Емельянова А.Н. от требования о взыскании с предпринимателя Сребрянского А.С. 12 000 руб. задолженности, производство по делу в указанной части прекращено. В удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды земельного участка с правом выкупа б/н от 02.05.2017 в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2017 № 2 отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Емельянов А.Н. просит отменить обжалуемые судебные акты, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на что у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды, поскольку ответчиком допущено существенное нарушение условий договора в части неисполнения обязанности по выкупу земельных участков в течение 180 дней с момента получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на соответствующих земельных участках. Неисполнение соответствующей обязанности ответчиком в течение длительного периода времени повлекло для истца ущерб, что он в значительно степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

По мнению заявителя, выводы судов двух инстанций о том, что существенное нарушение условий договора в части несоблюдения сроков выкупа земельных участков отсутствует, поскольку предоставление встречного исполнения ожидалось сторонами только на стадии строительства и заключения договоров долевого участия в строительстве (пункт 3.1 договора), а осуществление денежных расчетов между сторонами не предполагалось, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимым нормам права.

Заявитель указывает, что вопреки выводам судов, условия договора содержат определенный срок выполнения ответчиком обязательств по выкупу земельных участков - в течение 180 дней с момента получения разрешения на строительство (соответствующий требованиям статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предприниматель Емельянов А.Н. также полагает, что выводы судов о том, что договором не определен порядок заключения договоров долевого участия в строительстве, не согласован перечень действий каждой из сторон договора, что привело к правовой и фактической неопределенности в части исполнения соответствующей обязанности по заключению таких договоров каждой из сторон договора, являются необоснованными. Ссылка судов на изменения, внесенные с 01.07.2019 в статью 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые предусматривают запрет на привлечение денежных средств дольщиков без использования эскроу-счетов, является неправомерной, как с учетом периода противоправного неисполнения ответчиком условий договора (который начал свое течение задолго до внесения соответствующих изменений в законодательство о долевом участии в строительстве), так и исходя из немотивированного уклонения предпринимателя Сребрянского А.С. от выкупа земельных участков в установленный срок вне связи с конкретной формой осуществления соответствующих расчетов.

Кроме того, считает необоснованными выводы судов в части отсутствия у предпринимателя Емельянова А.Н прав на расторжение договора аренды по земельным участкам, в отношении которых контрагентами ответчика заключены договоры долевого участия в строительстве.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.05.2017 между предпринимателем Емельяновым А.Н. (арендодатель) и предпринимателем Сребрянским А.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа на срок до 25.04.2025, зарегистрированный Управлением Росреестра по Челябинской области 12.05.2017.

Предметом аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:1708, общей площадью 108 010 кв. м, категория земель - земли промышленности, разрешенное использование - для строительства кондитерской фабрики, гормолзавода № 3, картофелепродуктов, расположенный по адресу г. Челябинск, район 11, Краснопольская площадка 1, принадлежащий арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 01.10.2008.

Согласно пункту 1.2 договора аренды земельный участок предоставляется арендатору для проектирования и строительства жилых многоэтажных многоквартирных домов с встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан на основании и в соответствии с условиями договора произвести выкуп у арендодателя участков путем внесения выкупной цены участков, указанной в пункте 3.3 договора, в течение 180 дней с момента получения арендатором разрешения на строительство соответствующего многоэтажного многоквартирного дома на конкретном арендованном земельном участке. По письменному соглашению сторон указанный срок может быть увеличен.

Арендатор обязуется произвести выкуп участков, арендованных по настоящему договору, в собственность путем уплаты всей выкупной цены в размере и сроки, определенные в разделе 3 настоящего договора (пункт 5.1.3 договора аренды).

Между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1, которым договор аренды дополнен пунктом 1.3 следующего содержания:

«Стороны пришли к соглашению, что строительство объектов жилого назначения на арендованных участках, а также строительство объектов инженерной инфраструктуры в границах участков запрещено до полной оплаты выкупной цены за соответствующий участок. Арендатор обязуется не осуществлять строительно-монтажные работы на арендованных земельных участках до полной оплаты выкупной цены за соответствующий арендованный земельный участок».

Как указывает истец, в период исполнения договора аренды собственником земельного участка по инициативе арендатора и для целей получения разрешений на строительство выполнено разделение земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:1708, общей площадью 108 010 кв. м, на двенадцать земельных участков меньшей площади, имеющих следующие кадастровые номера:

- 74:19:0901002:5245, общей площадью 3 237 кв. м;

- 74:19:0901002:5246, общей площадью 3 459 кв. м;

- 74:19:0901002:5247, общей площадью 1 227 кв. м;

- 74:19:0901002:5248, общей площадью 3 117 кв. м;

- 74:19:0901002:5249, общей площадью 1 806 кв. м;

- 74:19:0901002:5250, общей площадью 2 802 кв. м;

- 74:19:0901002:5251, общей площадью 3 729 кв. м;

- 74:19:0901002:5252, общей площадью 1 496 кв. м;

- 74:19:0901002:5253, общей площадью 3 328 кв. м;

- 74:19:0901002:5254, общей площадью 170 кв. м;

- 74:19:0901002:5255, общей площадью 81 638 кв. м;

- 74:19:0901002:5256, общей площадью 2 001 кв. м.

Разрешенное использование земельных участков - для строительства многоквартирных домов в 5 этажей и выше.

После осуществления раздела земельного участка и регистрации за арендодателем права собственности на двенадцать вновь образованных земельных участков между сторонами заключено дополнительное соглашение от 01.11.2017 № 2 к договору аренды, которым оформлены арендные отношения в отношении выделенных земельных участков.

Далее с письменного согласия арендодателя между предпринимателем Сребрянским А.С. (арендатор) и обществом «Стройлюкс» (субарендатор) заключен договор субаренды земельных участков от 20.12.2017 на срок до 20.12.2019.

В феврале 2019 года собственником дополнительно выполнено разделение арендованного земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, общей площадью 81 638 кв. м на семнадцать земельных участков со следующими кадастровыми номерами:

- 74:19:0901002:8131, общей площадью 13 150 кв. м;

- 74:19:0901002:8132, общей площадью 1 371 кв. м;

- 74:19:0901002:8133, общей площадью 3 732 кв. м;

- 74:19:0901002:8134, общей площадью 3 421 кв. м;

- 74:19:0901002:8135, общей площадью 2 653 кв. м;

- 74:19:0901002:8136, общей площадью 1 538 кв. м;

- 74:19:0901002:8137, общей площадью 1 374 кв. м;

- 74:19:0901002:8138, общей площадью 2 462 кв. м;

- 74:19:0901002:8139, общей площадью 3 314 кв. м;

- 74:19:0901002:8140, общей площадью 347 кв. м;

- 74:19:0901002:8141, общей площадью 2 549 кв. м;

- 74:19:0901002:8142, общей площадью 4 654 кв. м;

- 74:19:0901002:8143, общей площадью 5 824 кв. м;

- 74:19:0901002:8144, общей площадью 1 023 кв. м;

- 74:19:0901002:8145, общей площадью 3 726 кв. м;

- 74:19:0901002:8146, общей площадью 27 775 кв. м;

- 74:19:0901002:8147, общей площадью 2 725 кв. м (т. 2, л.д. 1-185).

Право аренды предпринимателя Сребрянского А.С. на вновь образованные 17 земельных участков не зарегистрировано.

Истец полагает, что в течение действия договора аренды ответчик существенно нарушал условия договора, что выразилось в фактах невнесения им арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а именно - дважды просрочены квартальные платежи - за 1 квартал 2019 года в размере 6 000 руб. и за второй квартал 2019 года в размере 6 000 руб. Просрочки оплаты пользования земельными участками допускались ответчиком и ранее.

Также истец усматривает существенное нарушение условий договора (пункт 3.1 договора) в неисполнении ответчиком обязанности по выкупу земельных участков в течение 180 дней с момента получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на соответствующих земельных участках.

Кроме того, по мнению истца, ответчиком нарушен пункт 10.2 договора аренды, предусматривающий обязанность арендатора по незамедлительному уведомлению арендодателя о наступлении любого события, которое могло бы негативно повлиять на его способность исполнить свои обязательства по договору. В обоснование соответствующего факта истец указывает на сокрытие ответчиком информации о возбуждения в отношении ответчика как физического лица уголовного дела.

Истец 26.04.2019 направил в адрес ответчика требование об устранении в срок до 16.05.2019 допущенных нарушений условий договора аренды земельных участков с правом выкупа от 02.05.2017 (исх. № 8), в том числе о полной оплате задолженности по аренде в сумме 12 000 руб., выкупе земельных участков, в отношении которых получены разрешения на строительство.

Также истец выразил намерение расторгнуть договор аренды с 16.05.2019, в связи с чем просил ответчика подписать соглашение о расторжении договора.

Неисполнение ответчиком требований истца послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

С учетом погашения ответчиком задолженности по арендной плате в сумме 12 000 руб., и отказа истца от имущественного требования о взыскании с ответчика указанной суммы долга, суд первой инстанции прекратил производство по делу в указанной части.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора, суды пришли к выводу о том, что нарушение срока выкупа земельных участков ответчиком, предусмотренного пунктом 3.1 договора, не является существенным нарушением условий договора, в связи с чем не может быть признано достаточным основанием для расторжения договора в силу положений пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно позиции судов, при заключении договора стороны исходили из расчетов по договору путем зачета встречных требований, денежных расчетов между сторонами не предполагалось. При этом предоставление встречного исполнения ожидалось только на стадии строительства и заключения договоров долевого участия в строительстве. Вместе с тем, договором аренды от 02.05.2017 не определен порядок заключения таких договоров долевого участия в строительстве, не согласован перечень действий каждой из сторон договора, что привело к правовой и фактической неопределенности в части исполнения соответствующей обязанности по заключению таких договоров каждой из сторон договора аренды. Доказательств предъявления ответчику требований о заключении договоров долевого участия в строительстве, уклонения ответчика от проведения зачета взаимных требований в материалы дела не представлено.

Кроме того, судами учтены изменения действующего законодательства, в частности, внесение изменений в статью 15.4 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), предусматривающей запрет на привлечение денежных средств дольщиков без использования эскроу счетов.

Суды также сослались на обременение спорных земельных участков договорами долевого участия в строительстве согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, и указали, что расторжение договора аренды фактически приведет к нарушению прав и законных интересов участников долевого строительства - физических лиц.

Кроме того, суды сослались на неверный способ защиты истцом нарушенного права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального права и норм процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в связи со следующим.

Исходя из предмета заявленных исковых требований, основанием для расторжения договора является неисполнение ответчиком обязанности по выкупу земельных участков в течение 180 дней с момента получения разрешений на строительство многоквартирного жилого дома на соответствующих земельных участках (пункты 3.1,5.1.3 договора).

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вывод судов об отсутствии существенного нарушения условий договора сделан без исследования в полном объеме имеющихся в материалах дела доказательств и значимых для дела обстоятельств.

Согласно пункту 1 и пункту 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В абз. 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что, применяя положения статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Правила толкования условия договора определены статьей 431 ГК РФ.

В силу абзаца 2 пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как указывает предприниматель Емельянов А.Н., его доходы по договору аренды с правом выкупа состоят из двух частей: 1) арендной платы, которая равна сумме земельного налога по каждому арендованному земельному участку плюс 10 %; 2) выкупной цены за земельный участок. При этом арендная плата по договору фактически установлена сторонами лишь в качестве компенсации уплачиваемого собственником земельного налога и носит символический характер, более чем в 400 раз уступает размеру арендной платы за аналогичные земельные участки.

По утверждению предпринимателя Емельянова А.Н., в данном случае экономический смысл договора для арендодателя заключался именно в выкупе земельных участков, предназначенных для строительства многоквартирных жилых домов, и получении истцом выкупной цены от ответчика. Следовательно, неисполнение предпринимателем Сребрянским А.С. обязанностей по выкупу земельных участков в течение длительного срока (более двух лет) повлекло для предпринимателя Емельянова А.Н. такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Указанные доводы были заявлены предпринимателем Емельяновым А.Н. в судах первой и апелляционной инстанций, однако вопреки требованиям статей 168-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не получили правовой оценки.

Суды не дали надлежащее толкование условиям договора (ст. 431 ГК РФ), не выяснили экономические цели договора применительно к правилам статьи 450 ГК РФ, не исследовали вопрос о том, повлекло ли неисполнение предпринимателем Сребрянским А.С. условий договора о выкупе земельных участков такой ущерб для предпринимателя Емельянова А.Н., что он в значительной степени лишился того, на что мог рассчитывать при надлежащем исполнении спорного договора со стороны арендатора.

Между тем, как установлено судами, на арендованных предпринимателем Сребрянским А.С. земельных участках по договору аренды земельных участков с правом выкупа от 02.05.2017 получено двенадцать разрешений на строительство. При этом разрешения на строительство получены субарендатором – обществом «Стройлюкс».

Как верно установлено судами, толкование пунктов 3.1, 5.1.3 договора аренды с учетом цели договора (организация строительства объектов жилого назначения с последующим выкупом земельных участков), сопоставления с другими условиями (пункт 5.1.11 договора аренды - об обязанности арендатора обеспечить проектирование и строительство объектов жилого назначения; пункт 8.1 договора аренды - о возможности передачи земельных участков в субаренду), смыслом договора в целом и сложившейся практикой взаимоотношений сторон, указывает на то, что условие о сроках выкупа земельных участков связано с наступлением согласованного сторонами события - получением разрешения на строительство применительно к конкретному земельному участку как самим арендатором, так и иным уполномоченным лицом (которому арендатором переданы соответствующие права в рамках перенайма или поднайма, в данном случае обществу «Стройлюкс»).

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что все земельные участки, на которые получены субарендатором - обществом «Стройлюкс» разрешения на строительство, ответчиком не выкуплены. При этом просрочка исполнения предпринимателем Сребрянским А.С. обязательств по выкупу земельных участков составляет в настоящее время уже более двух лет.

Как указывает заявитель жалобы, реализуемая между сторонами в течение длительного времени схема хозяйственных отношений (раскрытая истцом в ходе производства по настоящему делу, в том числе, на примере ранее реализованного проекта с участием предпринимателя Емельянова А.Н. и предпринимателя Сребрянского А.С. по микрорайону 51) предполагает, что предприниматель Сребрянский А.С. и контролируемые им застройщики в качестве оплаты за реально застраиваемые земельные участки осуществляли передачу прав требования помещений по договорам долевого участия в строительстве, которые возводились на арендованных и выкупаемых земельных участках.

Аналогичный механизм выкупа земельных участков предполагался к реализации и по спорному договору (как это прямо следует из его содержания) в отношении микрорайона 51А. Однако все земельные участки, на которые обществом «Стройлюкс» получены разрешения на строительство, ответчиком не выкуплены, реализация проекта фактически остановлена предпринимателем Сребрянским А.С. и аффилированным с ним обществом «Стройлюкс», что в ходе производства по делу ответчиком не оспорено.

Вопреки выводам судов, условия договора содержат определенный срок выполнения ответчиком обязательств по выкупу земельных участков - в течение 180 дней с момента получения разрешения на строительство (соответствующий требованиям статьи 180 ГК РФ).

Однако, как указывает заявитель кассационной жалобы, соответствующие имущественные права предпринимателем Сребрянским А.С. не переданы (в силу фактического прекращения деятельности по освоению принятых в аренду земельных участков), встречное исполнение в течение длительного времени не предоставлено, что противоречит синаллагматической (взаимной) природе сложившихся отношений.

Согласно пояснениям истца в условиях продолжающегося немотивированного бездействия предпринимателя Сребрянского А.С. и аффилированного с ним застройщика по освоению земельных участков, права участников долевого строительства сохранением между сторонами арендных отношений не обеспечиваются и не восстанавливаются. Напротив, принятые судами акты означают «замораживание» отношений на весь номинальный период действия договора (еще 5 лет) без возможности привлечения истцом как собственником земельного участка иного застройщика для целей завершения строительства МКД.

Судами при рассмотрении настоящего дела не исследованы доводы истца о том, что договорные отношения между сторонами фактически прекращены в связи с тем, что в течение длительного времени арендатор и аффилированный с ним субарендатор не предпринимали действия по освоению принятых в аренду земельных участков в соответствии с целью, изложенной в договоре – для проектирования и строительства жилых многоэтажных многоквартирных домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (пункт 1.2 договора), сроки действия ранее выданных разрешений на строительство истекли, строительство объектов на спорных земельных участках не осуществлено, в отношении арендатора возбуждены уголовные дела и у нему заявлены имущественные требования на значительную сумму.

В связи с этим судами не проверена перспектива и целесообразность сохранения договорных отношений с учетом допущенных ответчиком нарушений условий договора.

Кроме того, судами установлено, что часть из спорных земельных участков согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, обременена договорами долевого участия в строительстве.

В пункте 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При направлении органом регистрации прав межведомственного запроса в целях получения информации об образовании земельного участка в границах, указанных в настоящей части, соответствующая запись о залоге погашается в Едином государственном реестре недвижимости в течение одного рабочего дня со дня поступления ответа на направленный межведомственный запрос.

Учитывая вышеизложенные нормы права, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что расторжение договора аренды фактически приведет к невозможности реализации застройщиком своих обязательств, вытекающих из заключенных договоров участия в долевом строительстве, невозможности окончания строительства жилых домов и, как следствие, нарушению прав и законных интересов участников долевого строительства - физических лиц.

Вместе с тем, судами не установлено, в отношении каких именно земельных участков и с какими именно лицами заключены такие договоры, сами договоры в материалы дела также не представлены.

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Поскольку судебный акт может повлиять на права и обязанности данных лиц по отношению к одной из сторон, указанные лица должны быть привлечены в процесс в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Кроме того, с учетом доводов истца суду следует проверить законность вышеуказанных договоров долевого участия, оценить реальность или мнимость указанных сделок, проверить их исполнение, исследовать доводы истца об аффилированности участников долевого строительства с арендатором и субарендатором, в связи с этим установить наличие или отсутствие оснований для применения статьи 10 ГК РФ применительно к указанным договорам.

Ссылка судов на изменения, внесенные с 01.07.2019 в статью 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые предусматривают запрет на привлечение денежных средств дольщиков без использования эскроу-счетов, не может быть признана обоснованной как с учетом периода противоправного неисполнения ответчиком условий договора (который начал свое течение задолго до внесения соответствующих изменений в законодательство о долевом участии в строительстве), так и исходя из немотивированного уклонения предпринимателем Сребрянским А.С. от выкупа земельных участков в установленный срок вне связи с конкретной формой осуществления соответствующих расчетов.

Вывод судов об избрании истцом неверного способа защиты нарушенного права носит декларативный характер, поскольку суды не указали, какими иными способами возможна защита его прав.

Поскольку судами допущены существенные нарушения норм процессуального права, не установлены необходимые для правильного рассмотрения настоящего дела юридически значимые обстоятельства, судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, рассмотреть вопрос о привлечении в процесс участников долевого строительства при установлении судом таковых, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон в совокупности и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.07.2020 по делу №А76-18674/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2020 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий А.С. Полуяктов


Судьи И.А. Краснобаева


А.А. Столяров