Решение от 30 октября 2019 г. по делу № А41-6237/2019

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-6237/19
31 октября 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 14 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 31 октября 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Раужевой,   рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации  г.о. Солнечногорск Московской области

к ООО "СЕВЕРСТРОЙИНВЕСТ",

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация г.о. Солнечногорск МО, ООО «Эко Прим», Министерство экологии и природопользования МО,

о расторжении договора аренды земельного участка № 841 от 05.05.2006.

по встречному исковому заявлению к Комитету по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск Московской области о признании права пользования земельным участком с кадастровым номером 50:09:0060126:36, находящегося под строением с кадастровым номером 50:09:0060126:818 на условиях, определенных договором аренды земельного участка от 05.05.2006 № 841.

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Установил:

Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее – КУИ Солнечногорского района, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Северстройинвест» (далее – ООО «Северстройинвест», общество, ответчик) с иском о расторжении договора аренды земельного участка № 841 от 05.05.2006, и обязании ООО «Северстройинвест» в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи комитету земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060126:36 площадью 26630 кв.м. располженный по адресу Московская область Солнечногорский район сп Пешковское в районе дер. Радумля.

Согласно пояснениям истца, изложенным в исковом заявлении, основанием для досрочного расторжения договора является неиспользование земельного участка по целевому назначению - «под размещение промышленных объектов», на участке расположен бытовой мусор и большегрузная техника.

В ходе судебного разбирательства истец представил ходатайство об уточнении заявленных требований, в которых просил расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка № 841 от 05.05.2006 и обязать ответчика в течение 10 календарных дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи земельный участок с КН 50:09:0060126:36 в состоянии и качестве не хуже первоначального (л.д.57-58 т.1). Суд отказал в принятии уточнений, поскольку они изменяют предмет и основание иска.

ООО «Северстройинвест» обратилось в суд к КУИ Солнечногорского района со встречным иском о признании права пользования земельным участком с кадастровым номером 50:09:0060126:36, находящегося под строением с кадастровым номером 50:09:0060126:818 на условиях, определенных договором аренды земельного участка от 05.05.2006 № 841.

В ходе судебного разбирательства истец ходатайствовал об изменении предмета встречного иска на «Признать незаконным требование комитета о сносе объекта недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Северстройинвест» на праве собственности, по основаниям ст. 622 ГК РФ». Суд в порядке ст. 49 АПК РФ отказал в принятии уточнений, поскольку они изменяют предмет и основания встречного иска.

В качестве третьих лиц в деле приняли участие Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация г.о. Солнечногорск МО, ООО «Эко Прим», Министерство экологии и природопользования МО.

Возражая против заявленных требований, ответчик сослался на пропуск срока исковой давности (начавшийся, по его мнению с момента регистрации договора в 2006 году); установление того факта, что нарушение природоохранного законодательства совершено не ответчиком, а ООО «ЭКО-Прим» (субарендатор земельного участка), следовательно, ООО «Северстройинвест» ненадлежащий ответчик по делу; расположение на спорном участке строения с кадастровым номером 50:09:0060126:818 «склад строительных материалов» (промышленный объект), принадлежащего ответчику на праве собственности; противоречие заявленных требований вступившему в законную силу судебному акту (решению Солнечногорского горсуда от 14.03.2019 по делу № 2-2008/2019) об обязании ООО «Эко-Прим»  оборудовать на спорном участке площадки выгрузки отходов навесом и системой сбора поверхностных сточных вод, исполнение которого будет невозможно в случае удовлетворения первоначального иска.

Третье лицо ООО «Эко-Прим» поддержало возражения ответчика.

В судебном заседании стороны поддержали свои позиции по спору.

Выслушав сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

05.05.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 841 (л.д. 6 т.1, далее – договор), согласно п. 1.1 которого арендодатель передал за плату во временное пользование, а арендатор принял земельный участок общей площадью 26630 кв.м. с КН 50:09:0060126:36 категории «земли промышленности», по адресу Солнечногорский район сп Пешковское д. Радумля.

Пунктом 1.2 договора установлено, что участок предоставляется под размещение промышленных объектов (разрешенный вид использования) на основании постановления Главы Солнечногорского района от 28.02.2006 № 464.

Срок договора установлен с 05.05.2006 по 04.05.2055 на 49 лет (п. 2.1).

Пунктом 4.3.2 договора установлена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением.

В соответствии с п. 6.3.2 договора, он может быть расторгнут в установленном законом порядке в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Согласно кадастровому плану земельного участка с КН 50:09:0060126:36, выписки из ЕГРН от 22.01.2019, его видом разрешенного использования является «под размещение промышленных объектов» (л.д.12, 21 т.1).

02.11.2018 Администрацией Солнечногорского района проведено обследование земельного участка с КН 50:09:0060126:36, по результатам которого составлен акт обследования (л.д.34 т.1). Как следует из акта, при визуальном осмотре установлено следующее. Участок огорожен забором по периметру в границах согласно кадастровой карты. На участке расположены навалы бытового мусора и большегрузная техника. В связи с чем участок используется не по целевому назначению в соответствии с установленной категорией и видом разрешенного использования. К акту приложены фотоснимки (л.д.36 т.1).

08.11.2018 истец направил в адрес ответчика досудебную претензию  с требованием подписать  соглашение о расторжении договора, предупредив об обращении в суд с иском в случае ее невыполнения (л.д.39 т.1).

В соответствии с п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пунктам 1,  2 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 46, ст. 45 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в том числе при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Как усматривается из вида разрешенного использования спорного земельного участка с КН 50:09:0060126:36, указанного в ЕГРН, целей его предоставления в аренду в соответствии с договором аренды, он подлежит использованию для размещения на нем промышленного объекта.

Факт отсутствия на указанном участке промышленного объекта следует из акта обследования от 02.11.2018.

Кроме того, согласно акту обследования от 15.03.2019 (проведенного на основании определения суда по настоящему делу), земельный участок с КН 50:09:0060126:36 по целевому назначению не используется, частично огорожен забором, на его площади (около 30%) выявлены навалы мусорных отходов потребления и производства, на участке расположена тяжелая погрузочная техника, бункеры для перевозки твердо-бытовых отходов (ТБО), на участке размещены объекты некапитального строительства (строительные бытовки) и разрушенный металлический ангар, в котором также выявлены навалы ТБО (л.д. 72-73 т.1). К акту приложена фототаблица (л.д.74 т.1).

Факт наличия на спорном участке навалов ТБО также подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 16.04.2018 по делу № А41-8119/18, которым удовлетворено требование, заявленное к ООО «Эко-Прим» о возмещении ущерба окружающей среде, постановлениями Солнечногорского городского суда от 14.08.2017, от 27.12.2017 о привлечении ООО «Эко-Прим» к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 8.6 КоАП РФ (порча земель в результате нарушения правил обращения с отходами производства и потребления) и ст. 8.2 КоАП РФ (несоблюдение требований при обращении с отходами производства и потребления).

Суд отмечает, что вопрос о расторжении спорного договора аренды № 841 от 05.05.2006 уже был предметом рассмотрения в суде. Решением Арбитражного суда Московской области от 11.11.2013 удовлетворен иск Администрации Солнечногорского района о расторжении указанного договора. Суд установил, что 26.10.2012  Администрацией Солнечногорского района проведена выездная проверка обоснованности поступившего обращения ООО «Пром-Инвест» о нецелевом использовании земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060126:0036, принадлежащим на праве аренды ООО «СеверСтройИнвест». Согласно Акту выездной проверки от 26.10.2012г. установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0060126:0036, принадлежащего на праве аренды ООО «СеверСтройИнвест», отсутствуют какие-либо здания, строения, сооружения (капитального характера) промышленного и иного назначения, за исключением четырех бытовок, площадью 15 кв.м. каждая. При проведении осмотра земельного участка строительной техникой осуществлялись работы по утилизации строительного мусора, обломков кирпичных и железобетонных конструкций, отходов ТБО и бой люминесцентных ламп. Промышленные объекты с 2006 года не построены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2014 решение по делу № А41-3995/13 о расторжении договора аренды и обязании ООО «Северстройинвест» возвратить земельный участок отменено в связи с отказом администрации от иска, производство по делу прекращено.

При этом суд не принимает довод ответчика по первоначальному иску о наличии основания для прекращения производства по делу по первоначальным требованиям, так как имеются различия в основаниях спора.

23 декабря 2014 года ООО «Северстройинвест» получено разрешение № RU50531301-117-14 на строительство здания холодного склада строительных материалов на земельном участке с КН 50:09:0060126:36.

26.02.2016 обществу выдано разрешение № RU50-30-4219-2016 на ввод объекта «Здание холодного склада строительных материалов» общей площадью 1017 кв.м. в эксплуатацию.

Данный объект был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 50:09:0060126:818, 13.05.2016 на него зарегистрировано право собственности ООО «Северстройинвест», запись о регистрации 50-50/009-50/009/008/2016-6581/1.

13.09.2017 был составлен Акт о пожаре, произошедшем 13.09.2017 по адресу сп Пешковское в районе п. Майдарово, согласно которому установлено горение ангара  для переработки мусора обще площадью 1800 кв.м. Постановлением от 26.10.2017 возбуждено уголовное дело по признакам преступления предусмотренного ч. 2 ст. 167 УК РФ, которым установлено, что 13.09.2017 неустановленное лицо путем поджога умышленно уничтожило ангар для переработки мусора по адресу Солнечногорский район д. Радумля промышленная зона д. 1, после чего с места совершения преступления скрылось, причинив своими действиями материальный ущерб собственнику ангара ООО «Северстройинвест» и его арендатору ООО «Эко-Прим».

В дополнениях к отзыву (т. 2) ответчик указывает на то, что принадлежащее ему недвижимое имущество на спорном земельном участке пострадало в результате пожара (умышленный поджог неустановленным лицом).

Как следует из акта обследования от 02.11.2018 и приложенных к нему фотоснимков, на участке обнаружены только навалы бытового мусора и большегрузная техника, какого либо возведенного объекта на участке не обнаружено.

Согласно акту обследования от 15.03.2019 и приложенным к нему фотоснимкам, на участке находятся навалы мусорных отходов потребления и производства, тяжелая погрузочная техника, бункеры для перевозки твердо-бытовых отходов, а также объекты некапитального строительства (строительные бытовки) и разрушенный металлический ангар с навалами твердых бытовых отходов. Участок огорожен частично.

В силу ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Доказательств нахождения таких объектов, обладающих признаками объектов недвижимости, общество не представило, в связи с чем оснований для признания его правообладателем земельного участка с КН 50:09:0060126:36 как собственника находящегося на нем объекта недвижимости, не имеется.

Как следует из имеющихся в деле доказательств (решений судов, актов осмотра), спорный земельный участок фактически используется не для размещения промышленного объекта, а как мусорный полигон, т.е. не в соответствии с установленным ВРИ и целевым назначением.

В силу вышеизложенных норм гражданского и земельного законодательства, указанное обстоятельство является существенным нарушением условий договора и требований закона, и основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Довод ответчика о том, что он является ненадлежащим ответчиком, судом не принимается, поскольку иск заявлен о расторжении договора, сторонами которого являются истец и ответчик, а не третье лицо.

Суд отклоняет ходатайство ответчика о применении срока исковой давности к требованию о расторжении договора аренды, т.к. начало его течения определяется не моментом заключения и регистрации договора, а моментом обнаружения нарушения (в данном случае – в результате обследования проведенного 02.11.2018).

Иные доводы ответчика и третьего лица (о невозможности в случае удовлетворения настоящего иска исполнить иные судебные акты о возмещении ущерба, об обязании возвести на участке сооружение)  судом не принимаются как не имеющие правового значения для настоящего дела, кроме того, сторонами настоящего дела являются стороны договора аренды – комитет (арендодатель) и ООО «Северстройинвест» (арендатор), а ООО «Эко-Прим», в отношении которого приняты судебные акты, на которые оно ссылается, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Ответчик указывает на то, что в настоящее время нарушения, допущенные третьим лицом, устранены, а им принимаются меры по использованию земельного участка по целевому назначению.

Суд считает необходимым отметить, что из материалов дела следует, что какие-либо действия ответчиком предпринимаются в связи с обращениями арендодателя в суд. Так, строительство объекта начато арендатором в 2014 году (по истечении более 6 лет с момента заключения договора аренды), после подачи комитета в суд иска о расторжении договора аренды (дело № А41-3995/13). Меры по приведению земельного участка в надлежащее состояние, на которые ссылается истец, принимаются им в 2019 году, после проведения истцом обследований участка и подачи в суд настоящего иска. В связи с чем суд предполагает в действиях ответчика злоупотребление правом, выразившееся в недобросовестном осуществлении гражданских прав в качестве арендатора и землепользователя, а его право  арендатора - не подлежащим защите.

Исследовав в порядке ст.ст. 64, 65, 67, 68, 71 АПК РФ материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды и обязания ответчика возвратить истцу спорный земельный участок.

Первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине относятся на ответчика в соответствии с частями 1, 3 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

расторгнуть договор аренды земельного участка № 841 от 05.05.2006, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации  г.о. Солнечногорск Московской области и ООО "СЕВЕРСТРОЙИНВЕСТ".

Обязать ООО "СЕВЕРСТРОЙИНВЕСТ" в течение 15 календарных дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060126:36.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Взыскать с ООО "СЕВЕРСТРОЙИНВЕСТ" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 12000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья                                                                                        Ю.С. Петропавловская