Решение от 12 декабря 2023 г. по делу № А65-26727/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-26727/2023


Дата принятия решения – 12 декабря 2023 года.

Дата объявления резолютивной части – 05 декабря 2023 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе: судья Мазитов А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному образованию города Казани в лице Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 2 387 809 руб. 68 коп.,

с участием:

от истца - ФИО3, доверенность от 01.07.2023г.,

от ответчика - ФИО4, доверенность от 14.03.2023г. (после перерыва),

от третьего лица (МКУ «КЗиО ИК МО г.Казани») - ФИО4, доверенность от 09.01.2023г. (после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, обратился в суд с иском к Муниципальному образованию города Казани в лице Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, о взыскании 2 387 809 руб. 68 коп.

В порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено - МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования».

В порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом принято заявленное истцом уменьшение размера иска до 1 904 962 руб. 50 коп.

Истец поддерживает исковое требование по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик и третье лицо иск не признают по основаниям, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела, 02.09.2019г. между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани № 8969-95, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилые помещения этажа 1: №№ 6а, 7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, <...>, общей площадью 57,4 кв.м. Для использования под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образование здравоохранения, офис. Договор заключен сроком на пять лет с 02.09.2019г. по 01.09.2024г.

13.12.2021г. истец обратился к ответчику с заявлением №858/2021 о предоставлении по договору купли-продажи в собственность нежилые помещения этажа 1: №№6а, 7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, <...>, общей площадью 57,4 кв.м.

17.02.2022г. ответчик письмом исх.№2082/КЗИО-ИСХ на заявление истца сообщил, что в настоящее время Комитетом земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани проводится процедура для заключения муниципального контракта со сторонними организациями на оказание услуг по проведению оценки. Организации, осуществляющие оценку муниципального имущества, предполагаемого к продаже, отбираются на конкурсной основе. После определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в ваш адрес будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

04.05.2022г. ответчик письмом №6203/КЗИО-ИСХ сообщил ответчику, что на основании принятого решения, приказа председателя Комитета от 25.04.2022г. №712/КЗИО-ПК продать в собственность ФИО2 нежилые помещения этажа 1: №№ 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, <...>, общей площадью 57,4 кв.м., в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направляет ответчику проект договора купли продажи арендуемого имущества, а также бланк заявления арендатора нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности г.Казани.

Истцом был получен проект договора купли-продажи арендуемого имущества - объект недвижимости: нежилые помещения этажа 1: №№ 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, <...>, общей площадью 57,4кв.м., с указанием цены объекта, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом от 13.04.2022г. №07/10-ЭА. Согласно п. 2.1. Договора, цена объекта составила 4 045 000 руб.

Не согласившись с суммой оценки, считая ее явно завышенной и не соответствующей действительности рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, истец для определения реальной стоимости нежилых помещений этажа 1: №№ 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, <...>, общей площадью 57,4 кв.м., обратился в независимую оценочную компанию: Частнопрактикующий оценщик ФИО5 (СРО РОО, регистрирующий номер в реестре 010423).

Согласно отчету №01-02/2022 от 11.05.2022г., на объект недвижимости: нежилые помещения этажа № 1, №№ 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, <...>, общей площадью 57,4 кв.м. об оценке рыночной стоимости на дату подачи истцом заявления о преимущественном праве выкупа, а именно на 20.12.2021г. составила 2 005 000 руб.

Ответчиком протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества не подписан, как и не направлен отказ от подписания договора купли-продажи в редакции протокола разногласий.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.03.2023 года по делу №А65-16763/2022 исковые требования ИП ФИО2, к МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения этажа № 1, №№ 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, <...>, общей площадью 57,4 кв.м., изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 2274167 руб.» удовлетворены.

Определены условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения этажа № 1 №№ 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, <...>, общей площадью 57,4 кв.м., изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 2 274 167 руб.».

Договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения был заключен с истцом лишь 28.07.2023г.

Истец, полагая, что в связи с заключением договора купли-продажи нежилых помещений позднее предусмотренного Федеральным законом №159-ФЗ срока, ему были причинены убытки в виде излишне уплаченных им арендных платежей, обратился с настоящим иском в суд.

Исследуя материалы дела, выслушав представителей лиц участвующих в деле, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что требование истца обоснованно и подлежит удовлетворению.

Исковое требование основано на положениях статей 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон №159-ФЗ) и мотивированы тем, что в результате незаконного отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений, истец был вынужден вносить арендные платежи; размер внесенной арендной платы составил размер причиненных убытков.

В спорный период согласно представленной ответчиком расшифровке долгов по договору аренды №8969-95 от 02.09.2019г. размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями общей площадью 57,4 кв.м., расположенные по адресу: РТ, <...>, составлял 126 997 руб. 50 коп. в месяц.

Истец, обосновывая свои требования, привел расчет задолженности по арендным платежам за период с 20.03.2022г. по 28.07.2023г. на сумму 1 904 962 руб. 50 коп., исходя из ежемесячного размера арендной платы.

Уплата арендных платежей подтверждается представленными истцом платежными поручениями (л.д.21-37).

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено.

В силу ст. 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Согласно ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1)обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2)принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3)направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованным имуществом.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 № 4408/2011.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п.2 ст.224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора куплипродажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п.1 ст.407 ГК РФ).

В п.6 указанного Постановления также разъяснено, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом от №159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения.

При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит обязательному доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением и убытками, вина причинителя вреда в причинении убытков.

Уплаченная истцом арендная плата находится в прямой причинно-следственной связи с действиями органа местного самоуправления г.Казани. В случае своевременного заключения договора купли-продажи арендатор стал бы собственником арендуемых им помещений, в заявленный период арендная плата не подлежала выплате в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

Истцом доказана совокупность условий необходимых для возмещения убытков: наличие незаконных и несоответствующих положениям Федерального закона №159-ФЗ, действий (бездействия) ответчика при распоряжении спорным имуществом, вина органа местного самоуправления в ненадлежащем исполнении требований закона, причинно-следственная связь между понесёнными истцом убытками и действиями (бездействием) ответчика.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании ст.13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В рамках дела №А65-16763/2022 (спор об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи) судом установлено, что рыночная стоимость выкупаемого имущества должна определяться на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа.

Удовлетворение иска предпринимателя в споре об урегулировании разногласий позволяет признать действия уполномоченного органа по определению выкупной цены имущества неправомерными, нарушающими права истца.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 №307-ЭС18-16000 по делу №А56-57789/2017 указано, что поскольку в аналогичной ситуации, покупатель, предпринимая меры для восстановления нарушенного права на выкуп арендованного имущества, производит расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со ст.15 Гражданского кодекса признается убытками. Неправомерное применение органом нормативного акта при определении выкупной цены влечет необходимость ее оспаривания заинтересованными лицами, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает дополнительные расходы за пользование имуществом за период урегулирования спора.

Данная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2022 №308-ЭС21-23454, и соответствует сложившейся единообразной судебной практике, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 27.05.2022г. по делу №А65-25530/2021, от 07.06.2022г. по делу №А65-26870/2021, от 28.06.2022г. по делу №А65-26240/2021, от 28.06.2022г. по делу №А65-24885/2021.

Поскольку договор купли-продажи ответчиком был заключен с истцом только 28.07.2023г., истец был вынужден нести убытки в виде арендной платы за период с 20.03.2022г. по 28.07.2023г. в размере 1 904 962 руб. 50 коп.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании убытков в виде излишне уплаченных арендных платежей является обоснованным и подлежащим удовлетворению в соответствии со ст.ст.16, 1069 ГК РФ, ч.3 ст.158 Бюджетного кодекса РФ за счет казны муниципального образования г. Казани.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы истца по оплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на ответчика, а в соответствии со ст.333.40 Налогового кодекса РФ в части уменьшения размера иска уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Взыскать с муниципального образования город Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования города Казани за счет казны муниципального образования город Казань в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 1 904 962 руб. 50 коп. убытков, 27 874 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО2 справку на возврат государственной пошлины из бюджета в сумме 7 065 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.


Судья А.Н. Мазитов