Решение от 17 мая 2019 г. по делу № А78-1867/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А78-1867/2019
г.Чита
17 мая 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2019 года

Решение изготовлено в полном объёме 17 мая 2019 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Горкина Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ТЕЗА» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным приостановления государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «ТЕЗА» на недвижимое имущество уведомлениями от 09.01.2019 № КУВД-001/2018-8192056/1, № КУВД-001/2018-8192055/1: - нежилое здание (проходная), площадью 33,1 кв.м, кадастровый номер 75:32:020131:71, расположенное по адресу: <...>,- нежилое здание Гараж, площадью 313 кв.м, кадастровый номер 75:32:020131:72, расположенное по адресу: <...>;об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «ТЕЗА» в отношении имущества:

- нежилое здание (проходная): кадастровый номер 75:32:020131:71, площадью 33,1 кв.м.,

- гараж: кадастровый номер 75:32:020131:72, площадью 313 кв.м,

расположенные по адресу: <...>;

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>),

2) Комитет градостроительной политики Администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2 - представителя по доверенности от 15.02.2019 года,от заинтересованного лица: ФИО3 - представителя по доверенности от 17.09.2018 года,

от третьего лица 1: ФИО4 – представителя по доверенности от 02.04.2019 года,

от третьего лица 2: ФИО5 – представителя по доверенности от 18.12.2018 года.

Общество с ограниченной ответственностью «ТЕЗА» (далее – заявитель, ООО «ТЕЗА») обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю о признании незаконным приостановления государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «ТЕЗА» на недвижимое имущество уведомлениями от 09.01.2019 № КУВД-001/2018-8192056/1, № КУВД-001/2018-8192055/1: - нежилое здание (проходная), площадью 33,1 кв.м, кадастровый номер 75:32:020131:71, расположенное по адресу: <...>, - нежилое здание Гараж, площадью 313 кв.м, кадастровый номер 75:32:020131:72, расположенное по адресу: <...>; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «ТЕЗА» в отношении имущества: - нежилое здание (проходная): кадастровый номер 75:32:020131:71, площадью 33,1 кв.м., - гараж: кадастровый номер 75:32:020131:72, площадью 313 кв.м,

расположенные по адресу: <...>.

Определением от 22.04.2019 (протокольным) суд выделил в отдельное производство требование заявителя о признании незаконным приостановления государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «ТЕЗА» на недвижимое имущество уведомлениями от 09.01.2019 № КУВД-001/2018-8192056/1 - нежилое здание (проходная): кадастровый номер 75:32:020131:71, площадью 33,1 кв.м. Данному делу присвоен № А78-5014/2019.

Стороны в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении, дополнениях к нему.

Представитель Росреестра требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители третьих лиц поддержали позицию заявителя.

Исследовав материалы дела, заслушав мнения сторон, суд установил.

20.12.2018 ООО «Теза» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (Управление Росреестра) с заявлением о государственной регистрации права собственности Заявителя на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <...>: гараж: кадастровый номер 75:32:020131:72, площадью 313 кв. м.

Управление Росреестра уведомлением от 09.01.2019 № КУВД-001/2018-8192055/1 приостановило регистрацию права собственности Заявителя на вышеуказанный объект.

В обоснование приостановления регистрации Управление Росреестра сослалось на ч.2, ч.4 ст.14, ст.18, ст.15, ст.21 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218), поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о государственной регистрации права собственности ЗАО «Дальтеплоизоляция» на эти объекты, а государственная регистрация перехода права собственности к ООО «Теза» без проведения государственной права собственности прежнего правообладателя не представляется возможной.

Не согласившись с приостановлением регистрации права собственности, общество обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Согласно статье 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание взаимосвязанные положения части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требование может быть удовлетворено только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства: 1) несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту; 2) нарушение прав и законных интересов общества таким решением.

При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств требования удовлетворению не подлежат.

Согласно п.п. 4 ч. 3 ст. 3 Закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав относится к компетенции Федерального органа исполнительной власти и его территориальным органам, в настоящем деле - Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю.

Согласно п.3 ст.1 Закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ о 12.01.2010 №10885/09 по делу №АЗЗ-15660/2008, при отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество по правилам п.2 ст.6 Закона о государственной регистрации покупатель обязан доказать наличие права собственности продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

Согласно Плана приватизации Арендного предприятия «Дальтеплоизоляция», утвержденного приказом Комитета по управлению имуществом Хабаровского края от 21.09.1992 №131, приватизация была осуществлена посредством продажи коллективу Арендного предприятия «Дальтеплоизоляция» государственного имущества.

Во исполнение пункта 5 Плана приватизации между Фондом имущества Хабаровского края (продавец) и Арендным предприятием «Дальтеплоизоляция» (покупатель) был заключен договор купли-продажи государственного имущества от 02.10.1992.

Согласно п. 1.1 договора купли-продажи от 02.10.1992 Фонд продает, а Арендное предприятие «Дальтеплоизоляция» приобретает государственное имущество выкупаемого предприятия на общую сумму 8 827 000 рублей.

Как указано в договоре купли-продажи от 02.10.1992, состав и стоимость выкупаемого имущества определены в приложении №1 к договору аренды имущества от 28.03.1989 и дополнительному соглашению к нему от 06.08.1990.

Согласно приложению №1 к договору аренды имущества от 28.03.1989 и дополнительному соглашению к нему от 06.08.1990 - «Перечень основных фондов, подлежащих выкупу, их состав, состояние и оценочная стоимость по состоянию на 01.10.1990» (далее Перечень), в состав имущества Забайкальского специализированного управления треста «Дальтеплоизоляция» входит здание сборно-разборное 1983 года ввода в эксплуатацию (строка 11 снизу стр.12 Перечня).

В соответствии с решением от 25.11.1992 собрания акционеров Арендное предприятие «Дальтеплоизоляция» реорганизовано в Акционерное предприятие закрытого типа «Дальтеплоизоляция» (свидетельство о государственной регистрации №591-АГ, на основании Постановления Главы Администрации г.Хабаровска от 18.01.1993 №61; устав АПЗТ «Дальтеплоизоляция», утвержден трудовым коллективом 25.12.1992).

Согласно п.2.2 Устава ЗАО «Дальтеплоизоляция», зарегистрированного 14.08.1996 за № в реестре 823-АГ, последнее является правопреемником Акционерного предприятия закрытого типа «Дальтеплоизоляция».

Таким образом, Закрытое акционерное общество «Дальтеплоизоляция» как правопреемник Акционерного предприятия закрытого типа «Дальтеплоизоляция» стало собственником Здания сборно-разборного 1983 года постройки с момента регистрации в ЕГРЮЛ - с 14.08.1996.

25 мая 2004 года ЗАО «Дальтеплоизоляция» (Продавец) и ООО «Теза» (Покупатель) заключили договор купли-продажи нежилых строений и сооружений, расположенных на территории производственной базы (далее - Договор). Согласно Приложению №1 к Договору Продавец передал, а Покупатель принял вышеуказанное здание (п.1 Приложения к Договору) и гараж (п.6 Приложения к Договору).

Обязанность Продавца по передаче недвижимого имущества Покупателю исполнена, что подтверждается Передаточным актом №1 от 23.09.2004.

Согласно Справке о балансовой стоимости имущества Читинского участка ЗАО «Дальтеплоизоляция» от 2001 года здание сборно-разборное в г.Чите поставлено на баланс с 01.07.1983, его стоимость при постановке на баланс составляла 68681, 82 рубля. Стоимость гаража, определенного сторонами в договоре купли-продажи нежилых строений и сооружений от 25.05.2004, составляет схожую сумму - 68000 рублей из справки об остаточной балансовой стоимости (с указанием года постройки и адреса здания сборно-разборного).

Также между Заявителем и Забайкальским краем на основании Распоряжения Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 03.02.2010 №391 заключен Договор аренды №108/10 от 04.02.2010 земельного участка по адресу <...>, на котором расположен переданный Продавцом Покупателю объект недвижимости.

Заявитель (Арендатор) своевременно и в полном объеме перечисляет арендные платежи. В настоящее время Заявитель продолжает пользоваться указанным участком в отсутствие возражений со стороны Арендодателя, оформляет продление арендных отношений.

Также по заявлению ООО «Теза» были изготовлены кадастровый паспорт здания гаража.

Кроме того, ГБУ «Забайкальский краевой экологический центр» выдало ООО «Теза» заключение №473 от 01.06.2018 о соответствии требованиям природоохранного законодательства нежилых зданий, являющихся предметом Договора. Заключение выдано на основе проведенных по заявлению ООО «Теза» санитарно-эпидемиологической, противопожарной экспертиз.

В свою очередь, обязанность Покупателя оплатить приобретенную недвижимость также исполнена. Согласно пункту 2.3 Договора Покупатель обязался перечислить на счет Продавца сумму в размере 530000 рублей. Оплата подтверждается первичными документами: счет-фактура от 25.05.2004, платежное поручение №81 от 16.09.2004 на сумму 530000 рублей, а также справкой ЗАО «Дальтеплоизоляция» о полной оплате стоимости.

Из указанного следует, что договор купли-продажи был исполнен обеими сторонами. Исполнение договорных обязательств по передаче недвижимого имущества от Продавца Заявителю и оплате Заявителем Продавцу оговоренной Договором суммы Ответчиком не оспаривается.

ЗАО «Дальтеплоизоляция» ликвидировано, его деятельность прекращена на основании Определения Арбитражного суда Хабаровского края от 16.07.2007 №А73-4942/20006-9 о завершении конкурсного производства, запись о ликвидации внесена в ЕГРЮЛ 10.08.2007.

В соответствии с п.3 ст.1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

На основании п.3 ст.3 Закона № 218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав относятся: прием заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; и государственная регистрация прав.

Согласно п.1 ст.29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления.

В связи с этим на основании п.1 ст.6 Гражданского кодекса РФ к таким отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно п. 3 сг.551 ГК РФ и п. 4 ст. 18 Закона №218-ФЗ.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст.223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из п.3 ст.551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Данные выводы согласуются с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 1395/09 по делу № А07-4014/2008, а также в Определении ВАС РФ №307-КГ18-9228 от 11.07.2018 по делу № А05-9625/2017.

Пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Запрещение на осуществление регистрационный действий относится к ограничению (обременению) прав недвижимого имущества.

Согласно ч. 3 п. 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 16.12.15 № 943 записи об арестах, запретах совершения регистрационно-учетных действий, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя вносятся в ЕГРН в первоочередном порядке. Указанной обязанности заинтересованное лицо в установленный срок не исполнило.

Неисполнение Росреестром установленной обязанности о внесении запрещения на регистрационные действия привело к невозможности их осуществления. Тем самым, суд приходит к выводу не только о незаконности (несоответствующих закону) действий Росреестра, но и нарушению законных прав заявителя.

В силу ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. Резолютивная часть решения должна содержать указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, суд полагает, что в данном случае, признавая незаконными действия Росреестра по приостановлению государственной регистрации права собственности Общества, необходимо также указать на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. В данном случае, поскольку иных причин для приостановления регистрации, кроме отсутствия государственной регистрации права собственности ЗАО «Дальтеплоизоляция» (продавца) не установлено, суд приходит к выводу, что для устранения нарушенных прав и законных интересов заявителя необходимо указать на обязание Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «ТЕЗА» в отношении имущества - гараж: кадастровый номер 75:32:020131:72, площадью 313 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Анализируя вышеприведенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного требования.

При обращении в суд заявителем была оплачена госпошлина по п/п от 11.02.2019 № 5 в сумме 9000 руб., тогда как в соответствии с нормой ст.333.21 Налогового кодекса РФ оплате подлежало 6000 руб. (по изначально заявленным требованиям с учетом выделенного дела). Излишне уплаченная госпошлина в размере 3000 руб. подлежит возврату заявителю, госпошлина в размере 3000 руб. по настоящему делу подлежит взысканию со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю по приостановлению государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «ТЕЗА» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на недвижимое имущество уведомлением от 09.01.2019 № КУВД-001/2018-8192055/1, как несоответствующие Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «ТЕЗА» в отношении имущества - гараж: кадастровый номер 75:32:020131:72, площадью 313 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ТЕЗА» излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3000 руб.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТЕЗА» (ОГРН <***>, ИНН <***>) государственную пошлину в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

СудьяД.С. Горкин