Решение от 30 апреля 2021 г. по делу № А82-12445/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-12445/2020
г. Ярославль
30 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 30.03.2021.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 115883,65 руб.,

3-и лица: Департамент градостроительства мэрии города Ярославля, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

и встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 229700 руб.


при участии:

от истца – ФИО3 – по дов. от 24.12.2020

от ответчика – ФИО4 – по дов. 12.10.2020

от 3-го лица 1 – ФИО5 – по дов. от 01.03.2019

от 3-го лица 2 – не явились



установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 115883,65 руб., в том числе: 114850 руб. – долга по арендной плате по договору аренды № 41а/2018 от 13.12.2018 за период с 13.12.2019 по 12.06.2020, 1033,65 руб. – пени за период с 14.12.2019 по 16.12.2019, с продолжением начисления пени по дату фактической оплаты задолженности.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля о взыскании 229700 руб. – внесенных арендных платежей.

Представители сторон поддержали свои правовые позиции, возражали против доводов другой стороны.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства мэрии города Ярославля и Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля.

Третьи лица поддержали первоначальный иск Агентства и его правовую позицию по возражениям на встречный иск.

Дело рассмотрено при имеющейся явке в соответствии со ст.156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

На основании постановления мэрии города Ярославля от 26.09.2018 года № 1302 и протокола о результатах аукциона от 13.12.2018 № 156 между МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка от 13.12.2018 № 41а/2018. Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 76:23:011301:516, расположенный по адресу: ул. Волгоградская, д.54 в Дзержинском районе г. Ярославля, общей площадью 401 кв.м.

Вид разрешенного использования: объекты оптово-розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты); отдельно стоящие бани, сауны, банно-оздоровительные комплексы, объекты административного назначения; пункты технического осмотра транспортных средств.

Срок действия договора установлен с 13.12.2018 по 12.06.2020. Участок передан по акту приёма-передачи, в котором указано, что участок используется с 13.12.2018.

Действие договора прекратилось по причине истечения срока.

В соответствии с пунктом 3.3. договора пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка в соответствии с протоколом аукциона начисляется ежегодная арендная плата в сумме 114 850,00 руб.

Согласно статьям 309, 310, 614 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. В случае невнесения арендной платы арендодатель вправе требовать взыскания с арендатора задолженности по арендной плате.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Расчет пени произведён за период с 14.12.2019 по 16.12.2019 на сумму 1033,65 руб.

Ставка 0,3% применена в соответствии с п. 3.3. ПостановленияПравительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п (с изм. от 25.03.2010) "Об утвержденииПоложения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях исроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся всобственности Ярославской области, и земельных участков, государственнаясобственность на которые не разграничена, в Ярославской области".

За время действия договора со стороны арендатора допущено нарушение условий договора в части своевременного и полного перечисления арендных платежей. В связи с существенным нарушением условий пункта 2.4.2, 3.1, 3.3 договора аренды земельного участка арендатору было предложено погасить задолженность по арендной плате и пени - предписанием от 16.12.2019 № 11768, которое не было исполнено.

По расчету арендодателя сумма задолженности по договору № 41а/2018 от 13.12.2018 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона, составляет 115 883,65 руб., в том числе арендная плата - 114 850,00 руб. за период с 13.12.2019 по 12.06.2020, пени - 1033,65руб. за период с 14.12.2019 по 16.12.2019.

Агентство обратилось в Арбитражный суд Ярославской области о вынесении судебного приказа в отношении ИП ФИО2 Судебный приказ был вынесен и отменён 13.07.2020 (дело № А82-9595/2020) по заявлению предпринимателя.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Агентства в суд с рассматриваемым иском.

После принятия иска в порядке упрощенного производства от ответчика поступило встречное исковое заявление о возврате внесенных арендных платежей. Суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В процессе рассмотрения спора представителем предпринимателя встречный иск поддержан. Доводы сводятся к тому, что арендодателем предпринимателю был передан участок, не отвечающий указанным в договоре характеристикам, в результате чего он не мог использовать участок по назначению.

В обоснование предпринимателем указано следующее.

При обращении в Департамент градостроительства мэрии города Ярославля (исх. № 338 от 19.02.2020г.) с целью получения сведений из Правил землепользования и застройки города Ярославля, утвержденных решением Муниципалитета от 06.11.2019г. № 311, было установлено, что вид разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства не соответствует классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540 по сравнению с ГПЗУ, полученным в 2019г. Постановлением мэрии города Ярославля №410 от 13.05.2020 внесены изменения в вид разрешенного использования земельного участка в целях приведения его в соответствие с Классификатором. Однако в ЕГРН соответствующие изменения не внесены. Указанное арендатором рассматривается как передача участка с ненадлежащим видом разрешенного использования, что препятствует получению разрешения на строительство. Предприниматель указал, что земельный участок им не использовался, владение и пользование им не производилось. По приведенным причинам предприниматель считает, что у него не возникло обязанности по внесению арендной платы. Предприниматель ссылается на положения п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и п.2 ст.328 ГК РФ, согласно которому в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства, либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Кроме изложенного, сам участок предприниматель считает неликвидным, поскольку в процессе анализа и сбора документов в целях строительства выяснилось, что стоимость выполнения технических условий, указанных в аукционной документации, как указал предприниматель, несоразмерна высока по отношению к стоимости данного участка, а предусмотренный техническими условиями подъезд находится очень далеко от существующей улично-дорожной сети. Вопрос с организацией подъезда к земельному участку иным путем, без дальнего объезда, урегулировать не удалось. Доводы предпринимателя подробно раскрыты во встречном исковом заявлении и в возражениях на доводы остальных участников процесса.

Во встречном иске предприниматель просит взыскать с МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов, и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля внесенные арендные платежи в сумме 229 700 руб.

Агентство полагает, что требования необоснованны, заявлены после истечения срока действия договора, аукционная документация и торги не оспорены, факт неиспользования земельного участка не освобождает арендатора от оплаты по договору.

Департамент градостроительства мэрии города Ярославля представил документы территориального планирования (топографические планы, фрагмент карты планируемого размещения объектов местного значения (автомобильные дороги местного значения). По мнению Департамента, невозможность использования земельного участка арендатором не доказана.

КУМИ в отзыве указало, что арендатор имел возможность пользоваться земельным участком. По заявлению предпринимателя после заключения договора внесены изменения в Правила землепользования и застройки г. Ярославля, Правила приведены в соответствие с Классификатором. Действия Росреестра по приостановлению кадастрового учета изменений характеристик земельного участка предпринимателем не оспорены. Встречный иск Комитет полагает не подлежащим удовлетворению.

Оценив представленные доказательства и доводы, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) основным принципом земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу обязательства одно лицо (должник-ответчик) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора-истца) определенное действие (уплатить деньги), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)). Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения не допускается (ст.ст. 309, 310 ГК РФ).

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Системное толкование приведенных выше норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Однако в данном случае невозможность пользования земельным участком арендатором не доказана.

Правовая позиция предпринимателя об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей со ссылкой на п.2 ст.328 ГК РФ и разъяснения пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» применительно к рассматриваемому случаю судом признается ошибочной.

Суд основывается на следующем.

Из разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В рассматриваемом случае арендатор не уведомил другую сторону о приостановлении им исполнения своего обязательства по оплате, не потребовал от арендодателя принятия мер реагирования по тем основаниям, которые по мнению предпринимателя, создают невозможность в использовании земельного участка.

Аукцион состоялся в 2018 году, договор заключен 13.12.2018.

Письменная претензия, касающаяся характеристик земельного участка, датирована 31.05.2020, при том, что срок действия договора ограничен датой 12.06.2020. В этой претензии арендатор просил подготовить дополнительное соглашение о расторжении договора и вернуть уплаченные арендные платежи.

С учетом хронологии действий и отсутствия своевременного уведомления арендатором арендодателя о приостановлении оплаты в порядке ст.328 ГК РФ, суд отклоняет доводы предпринимателя об отсутствии оснований для оплаты аренды земельного участка за период с 13.12.2019 по 12.06.2020.

Юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, указанных в договоре аренды, в рассматриваемом случае судом отклоняется.

Земельный участок расположен в зоне коммунальных объектов (П6).

Согласно ч. 3 ст. 1 Правил землепользования и застройки г. Ярославля, ч. 8 ст. 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Согласно ч. 9 ст. 36 ГрК РФ изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Согласно п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:011301:516 был изменен присвоенный ранее вид разрешенного использования. Так, постановлением мэрии города Ярославля от 13.05.2020 №410 было установлено соответствие видов разрешенного использования «объекты оптово-розничной торговли (склады, базы, другие подобны объекты), «отдельно стоящие бани, сауны, банно-оздоровительные комплексы», «объекты административного назначения», «пункты технического осмотра транспортных средств» соответственно видам «магазины» код 4.4., «бытовое обслуживание» код 3.3., «деловое управление» код 4.1, «ремонт автомобилей» код 4.9.1.4, установленным классификатором видов разрешенного использования, утвержденным приказом минэкономразвития России от 01.09.2014 №450.

На момент формирования земельного участка вид его разрешенного использования соответствовал Правилам землепользования и застройки г.Ярославля, действовавшим в тот период.

При этом предпринимателем не представлено доказательств, что у него имелись юридические препятствия в осуществления строительства конкретного объекта при том разрешенном использовании, который предусмотрен договором, а также наличие препятствий и после изменений, а именно – установления соответствия ВРИ Классификатору.

В отношении доводов арендатора об отсутствии оптимального подъезда к земельному участку, необходимости несения значительных затрат на стадии его освоения, судом установлено следующее.

Земельный участок был сформирован по заявлению другого предпринимателя. При этом в заключении уполномоченного органа о возможности использования земельного участка указано, что земельный участок примыкает к планируемой магистральной улице районного значения, расположен в непосредственной близости от улицы местного значения – ул.Волгоградская. С учетом документов территориального планирования Департаментом даны пояснения, что транспортная инфраструктура данного района развита, но требуется строительство подъезда к земельному участку.

Судом установлено, что согласно топографическому плану территории, в настоящее время подъезд к земельному участку возможен, но он требует соответствующего обустройства, расстояние от земельного участка до транспортной инфраструктуры составляет приблизительно километр.

При этом суд не может не учитывать, что предоставление земельного участка в аренду происходило через процедуру аукциона. Предприниматель имел возможность ознакомиться с аукционной документацией, осмотреть земельный участок, оценить предпринимательские риски.

Результаты торгов не оспорены. С требованием о расторжении договора аренды земельного участка в судебном прядке арендатор не обращался.

Подписав договора аренды, приняв земельный участок по акту, предприниматель выразил согласие на использование земельного участка в целях, предусмотренных договором аренды, поэтому доводы предпринимателя о необходимости освобождения его от внесения арендной платы за указанный в иске период суд отклоняет как несостоятельные. Соответственно, встречный иск о взыскании с Агентства уплаченных арендных платежей на сумму 229700 руб. не подлежит удовлетворению.

Во встречном иске суд отказывает. Указанное влечет и отказ во возмещении судебных расходов на уплату госпошлины.

По первоначальному иску факт наличия задолженности по арендной плате в сумме 114 850 руб. по договору аренды № 41а/2018 от 13.12.2018 за период с 13.12.2019 по 12.06.2020 подтвержден материалами дела.

При таких обстоятельствах требования Агентства о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Расчет пени соответствует договору, ПостановлениюПравительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п, не противоречит ст.330 ГК РФ.

По расчету Агентства сумма пени составляет 1033,65 руб. за период с 14.12.2019 по 16.12.2019.

Агентством в иске заявлено ходатайство о начислении пени на сумму долга до момента фактической оплаты задолженности.

Ходатайство рассмотрено, удовлетворено судом в соответствии с п. 65 Пленума Верховного Суда Российской Федерации Постановление от 24 марта 2016 г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

По этой части требования с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени на сумму долга, начиная с 17.12.2019 по дату фактической оплаты задолженности.

Первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с п. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика по первоначальному иску в доход федерального бюджета.


Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) 115883,65 руб., в том числе: 114 850 руб. – долга по арендной плате по договору аренды № 41а/2018 от 13.12.2018 за период с 13.12.2019 по 12.06.2020, 1033,65 руб. – пени за период с 14.12.2019 по 16.12.2019 с продолжением начисления пени на сумму долга с 17.12.2019 по дату фактической оплаты задолженности.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 4476 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - http://kad.arbitr.ru (ч.1 ст.177 АПК РФ). По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.



Судья

Секерина С.Е.