Решение от 1 октября 2018 г. по делу № А27-16790/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, факс (384-2) 58-37-05,

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-16790/2017
г. Кемерово
02 октября 2018 г.
Резолютивная часть решения 25 сентября 2018 г.

Решение изготовлено в полном объеме 02 октября 2018 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310420526700072, ИНН <***>) г. Кемерово, общества с ограниченной ответственностью «Вале Невадо» (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Кемерово,

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Кемерово,

третье лицо:

общество с ограниченной ответственностью «Ковалёв и партнеры» (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Кемерово

о признании недействительным в части уведомления № 1 об изменении арендной платы по договору аренды от 16.11.2015 № 17-11-НЭ/15,

при участии представителей:

истца – ФИО3, доверенности от 19.01.2016 и от 13.09.2017, паспорт,

ответчика – ФИО4, доверенность от 14.11.2017,  удостоверение,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее также –предприниматель), общество с ограниченной ответственностью «Вале Невадо» (далее также – общество, ООО «Вале Невадо») обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее также – КУГИ КО, комитет) о признании недействительной сделки по изменению размера арендной платы по договору аренды земельного участка № 17-11-НЭ/15 от 16.11.2015, оформленной в виде уведомления № 1 об изменении арендной платы в одностороннем порядке по договору аренды земельного участка № 17-11-НЭ/15 от 16.11.2015, являющегося приложением к уведомлению комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области № 9-6-03/1548 от 29.03.2017, в части превышения нормативно установленного размера арендной платы, подлежащего исчислению в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62, а именно следующим образом: 

ООО «Вале Невадо»:

С 12.02.2016 арендная плата устанавливается 14 433 руб. 48 коп. (четырнадцать тысяч четыреста тридцать три рубля 48 копеек) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – подлежит применению со следующего года, в котором началось применение кадастровой стоимости земельного участка; 

Sд = 1491,4 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 3055,30 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 12.02.2016 арендная плата устанавливается 12 670 руб. (двенадцать тысяч шестьсот семьдесят рублей) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – подлежит применению со следующего года, в котором началось применение кадастровой стоимости земельного участка; 

Sд = 1309,18 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2682 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;


ООО «Вале Невадо»:

С 24.02.2016 арендная плата устанавливается 14 087 руб. 23 коп. (четырнадцать тысяч восемьдесят семь рублей 23 копейки) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – подлежит применению со следующего года, в котором началось применение кадастровой стоимости земельного участка; 

Sд = 1455,62 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2982 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 24.02.2016 размер арендной платы не меняется и составляет 12 670 руб. (двенадцать тысяч шестьсот семьдесят рублей) в месяц;


ООО «Вале Невадо»:

С 26.02.2016 арендная плата устанавливается 13 295 руб. 98 коп. (тринадцать тысяч двести девяносто пять рублей 98 копеек) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – подлежит применению со следующего года, в котором началось применение кадастровой стоимости земельного участка; 

Sд = 1373,86 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2814,50 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 26.02.2016 размер арендной платы не меняется и составляет 12 670 руб. (двенадцать тысяч шестьсот семьдесят рублей) в месяц;


ООО «Вале Невадо»:

С 24.05.2016 размер арендной платы не меняется и составляет 13 295 руб. 98 коп. (тринадцать тысяч двести девяносто пять рублей 98 копеек) в месяц;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 24.05.2016 арендная плата устанавливается 12 336 руб. (двенадцать тысяч триста тридцать шесть рублей) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – подлежит применению со следующего года, в котором началось применение кадастровой стоимости земельного участка; 

Sд = 1274,67 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2611,30 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;


ООО «Вале Невадо»:

С 07.07.2016 размер арендной платы не меняется и составляет 13 295 руб. 98 коп. (тринадцать тысяч двести девяносто пять рублей 98 копеек) в месяц;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 07.07.2016 арендная плата устанавливается 11 925 руб. (одиннадцать тысяч девятьсот двадцать пять рублей) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – подлежит применению со следующего года, в котором началось применение кадастровой стоимости земельного участка; 

Sд = 1232,20 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2524,30 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;


ООО «Вале Невадо»:

С 09.08.2016 размер арендной платы не меняется и составляет 13 295 руб. 98 коп. (тринадцать тысяч двести девяносто пять рублей 98 копеек) в месяц;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 09.08.2016 арендная плата устанавливается 11 607,10 руб. (одиннадцать тысяч шестьсот семь рублей 10 копеек) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – подлежит применению со следующего года, в котором началось применение кадастровой стоимости земельного участка; 

Sд = 1199,35 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2457 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;


ООО «Вале Невадо»:

С 18.08.2016 размер арендной платы не меняется и составляет 13 295 руб. 98 коп. (тринадцать тысяч двести девяносто пять рублей 98 копеек) в месяц;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 18.08.2016 арендная плата устанавливается 11 289,18 руб. (одиннадцать тысяч двести восемьдесят девять рублей 18 копеек) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – подлежит применению со следующего года, в котором началось применение кадастровой стоимости земельного участка; 

Sд = 1166,5 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2389,70 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;


ООО «Вале Невадо»:

С 15.09.2016 арендная плата устанавливается 3 210,52 руб. (три тысячи двести десять рублей 52 копейки) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – подлежит применению со следующего года, в котором началось применение кадастровой стоимости земельного участка; 

Sд = 331,74 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 679,60 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 15.09.2016 размер арендной платы не меняется и составляет 11 289,18 руб. (одиннадцать тысяч двести восемьдесят девять рублей 18 копеек) в месяц;


ООО «Вале Невадо»:

С 21.09.2016 размер арендной платы не меняется и составляет 3 210,52 руб. (три тысячи двести десять рублей 52 копейки) в месяц;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 21.09.2016 арендная плата устанавливается 10 882,42 руб. (десять тысяч восемьсот восемьдесят два рубля 42 копейки) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – подлежит применению со следующего года, в котором началось применение кадастровой стоимости земельного участка; 

Sд = 1124,47 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2303,60 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;


ООО «Вале Невадо»:

С 16.02.2017 размер арендной платы не меняется и составляет 3 210,52 руб. (три тысячи двести десять рублей 52 копейки) в месяц;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 16.02.2017 арендная плата устанавливается 10 894,23 руб. (десять тысяч восемьсот девяносто четыре рубля 23 копейки) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – подлежит применению со следующего года, в котором началось применение кадастровой стоимости земельного участка; 

Sд = 1125,69 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2306,10 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;

(с учетом уточнения требований).

Исковые требования мотивированы тем, что комитет неправомерно ретроспективно в одностороннем порядке изменил размер арендной платы по договору от 16.11.2015 №17-11-НЭ/15 путем перехода на другой механизм ее исчисления. Итоговая величина годового размера арендной, указанного в отчете об оценке, является недостоверной, так как определена по состоянию на 12.02.2016. Отчет об оценке содержит недостоверные данные. В период с 01.01.2016 по 02.05.2017 для расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости произведение коэффициентов инфляции в формуле определения арендной платы не применяется. Также истец ссылается на обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда по делу № А27-16707/2017.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Представитель истцов на исковых требованиях настаивала.

Комитет,  возражая против удовлетворения заявленных требований, указывает, что  оспариваемым уведомлением в одностороннем порядке правомерно установлен размер арендной платы исходя из положений пунктов 2.11 и 2.13 Постановления №62.  Подробно доводы Комитета изложены в отзыве. Считает, что применение в расчете коэффициентов инфляции правомерно до вступления в законную силу решения суда, которым нормативный акт, определяющий размер арендной платы, признан недействующим в части.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

16.11.2015 между комитетом (арендодатель) и, в том числе, истцами (арендаторами) заключен договор аренды земельного участка  № 17-11-НЭ/15, по условиям которого арендодатель предоставил арендаторам во временное возмездное владение и пользование земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Характеристики земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов,  кадастровый номер 42:24:0501013:1561, адрес: г. Кемерово, Центральный  район, западнее жилого дома №4 по бульвару  Пионерский; площадь 6920 кв.м; разрешенное  использование: общественное управление, деловое управление, обслуживание автотранспорта (пункт 1.2 договора аренды).

Срок действия договора установлен с момента его заключения по 31.10.2018 (пункт 2.1 договора аренды). Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с начала фактического использования арендатором земельного участка – с 10.11.2015 (пункт 2.3 договора аренды).

Размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. В Протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения настоящего договора.  С 10.11.2015 арендная плата рассчитывается для нежилых помещений и взимается за доли площади земельного участка 6920 кв.м., приходящиеся на каждое нежилое помещение, находящиеся в собственности каждого из собственников помещений  (пункт 3.1 договора аренды).

По условиям пункта 3.6 договора аренды  размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих порядок расчета арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельного участка, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

Арендодатель должен направить арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения и произвести доплату в месячный срок с момента получения уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы. Уведомление является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора (пункт 3.8 договора).

В соответствии с протоколом определения величины арендной платы к договору аренды расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» (далее – постановление от 27.02.2008 № 62).

В соответствии с пунктом 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона № 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона № 100-ФЗ).

В соответствии с  пунктом 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ).

В пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Статьей 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Уведомлением № 1 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.11.2015 №17-11-НЭ/15 комитет в одностороннем порядке изменил размер арендной платы, в том числе для истцов.

Суд считает, что действующим законодательством не предусмотрена возможность изменения арендной платы на прошедший период пользования земельным участком, а также не допускается изменение чаще одного раза в год в одностороннем порядке арендной платы, согласованной сторонами в договоре.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Поскольку в данном случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Оспариваемое уведомление КУГИ КО содержит ссылку на пункт 3.6 договора аренды, согласно которому размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе, в случае определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка.

При этом в пункте 3.7 договора аренды указывается на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, а не рыночной стоимости размера арендной платы.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Датой составления отчета об оценке № 12 определения годовой арендной платы в отношении спорного земельного участка является 09.02.2017.

Согласно оспариваемому уведомлению новый размер арендной платы устанавливается к применению с 12.02.2016, что противоречит условиям пункта 3.7 договора аренды и статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2.13 Порядка № 62 (в редакции, действующей в спорный период) в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 Порядка № 62, при заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 настоящего Порядка, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы. Для целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости размера арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии с абзацами пятым - восьмым пункта 2.11 Порядка № 62 (в редакции, действующей в спорный период) размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях: несоответствие разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию либо нахождение на земельном участке объектов, возведенных при отсутствии проектной и разрешительной документации (самовольном строительстве), установленные по результатам проверки комиссией арендодателя, а также иных уполномоченных органов; если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области; установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости; если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям.

Относительно данного довода истцов и в отношении оспариваемого уведомления дана оценка и установлены обстоятельства в решении суда по делу № А27-16707/2017.

При заключении договора стороны согласовали условие договора о размере арендной платы с 10.11.2015, оспариваемым уведомлением арендодатель в нарушение положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ изменил размер арендной платы с 12.02.2016.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного изменения размера арендной платы.

Оспариваемое уведомление направлено сопроводительным письмом от 29.03.2017, а изменение размера арендной платы и порядка её расчета устанавливается в нарушение действующего законодательства с 12.02.2016.

На основании пункта 3.8 договора аренды уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы является неотъемлемой частью договора.

Исходя из буквального толкования постановления от 27.02.2008 № 62 и экономического обоснования коэффициента инфляции, названный коэффициент применяется в целях актуализации размера арендной платы и возможности учета изменения кадастровой стоимости после её установления, в то время как актуальность кадастровой стоимости земельного участка на 2016 год подтверждена решением комитета от 25.11.2015 № 4-2/3904.

Применение коэффициента, учитывающего уровень инфляции, к арендной плате, установленной исходя из новой кадастровой стоимости, возможно только с года, следующего за годом установления кадастровой стоимости. Поскольку коэффициент инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов, неприменение коэффициентов инфляции за прошлые периоды обусловлено тем, что произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.

Решением Кемеровского областного суда от 23.01.2018 по делу № 3а-19/2018 (3а-574/2017) признан, в том числе, недействующим с момента вступления решения суда в законную силу  пункт 2.8 Порядка № 62 в части применения в формуле, по которой определяется размер арендной платы, коэффициента Ки (коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 постановления) в той мере, в которой указанная норма позволяет применять коэффициенты, отражающие уровень инфляции, без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из которой определяется размер арендной платы.

Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2018 №81-АПГ18-4 в указанной части решение Кемеровского областного суда оставлено без изменения.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» разъяснено, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

Суд также учитывает правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 № 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования. Арбитражный суд должен исходить из того, что правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяться не может - вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Учитывая, что размер платы за пользование спорного земельного участка является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение комитетом без учета даты определения и даты начала применения новой кадастровой стоимости земельного участка произведения коэффициентов инфляции на 2010 - 2016 годы, установленных в формуле пунктом 2.8 Порядка № 62, признанном в указанной части не соответствующим принципам определения размера арендной платы, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, в данном случае является неправомерным.

Коэффициент инфляции на 2017 год – 1,058 установлен Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.05.2017 № 189, опубликованным 03.05.2017.

Комитетом приведенный истцами расчет не оспорен, проверен судом.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 АПК РФ суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца в виде государственной пошлины за рассмотрение иска подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов. Излишне уплаченная государственная пошлина возвращается из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительной сделку по изменению размера арендной платы по договору аренды земельного участка № 17-11-НЭ/15 от 16.11.2015, оформленной в виде уведомления № 1 об изменении арендной платы в одностороннем порядке по договору аренды земельного участка № 17-11-НЭ/15 от 16.11.2015, являющегося приложением к уведомлению комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области № 9-6-03/1548 от 29.03.2017, в части превышения нормативно установленного размера арендной платы, подлежащего исчислению по формуле в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62: 

общество с ограниченной ответственностью «Вале Невадо»:

С 12.02.2016 арендная плата устанавливается 14 433 руб. 48 коп. (четырнадцать тысяч четыреста тридцать три рубля 48 копеек) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – не применяется;  

Sд = 1491,4 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 3055,30 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 12.02.2016 арендная плата устанавливается 12 670 руб. (двенадцать тысяч шестьсот семьдесят рублей) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – не применяется; 

Sд = 1309,18 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2682 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;


общество с ограниченной ответственностью «Вале Невадо»:

С 24.02.2016 арендная плата устанавливается 14 087 руб. 23 коп. (четырнадцать тысяч восемьдесят семь рублей 23 копейки) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – не применяется; 

Sд = 1455,62 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2982 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 24.02.2016 размер арендной платы не меняется и составляет 12 670 руб. (двенадцать тысяч шестьсот семьдесят рублей) в месяц;


общество с ограниченной ответственностью «Вале Невадо»:

С 26.02.2016 арендная плата устанавливается 13 295 руб. 98 коп. (тринадцать тысяч двести девяносто пять рублей 98 копеек) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – не применяется; 

Sд = 1373,86 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2814,50 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 26.02.2016 размер арендной платы не меняется и составляет 12 670 руб. (двенадцать тысяч шестьсот семьдесят рублей) в месяц;


общество с ограниченной ответственностью «Вале Невадо»:

С 24.05.2016 размер арендной платы не меняется и составляет 13 295 руб. 98 коп. (тринадцать тысяч двести девяносто пять рублей 98 копеек) в месяц;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 24.05.2016 арендная плата устанавливается 12 336 руб. (двенадцать тысяч триста тридцать шесть рублей) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – не применяется; 

Sд = 1274,67 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2611,30 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;


общество с ограниченной ответственностью «Вале Невадо»:

С 07.07.2016 размер арендной платы не меняется и составляет 13 295 руб. 98 коп. (тринадцать тысяч двести девяносто пять рублей 98 копеек) в месяц;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 07.07.2016 арендная плата устанавливается 11 925 руб. (одиннадцать тысяч девятьсот двадцать пять рублей) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – не применяется; 

Sд = 1232,20 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2524,30 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;


общество с ограниченной ответственностью «Вале Невадо»:

С 09.08.2016 размер арендной платы не меняется и составляет 13 295 руб. 98 коп. (тринадцать тысяч двести девяносто пять рублей 98 копеек) в месяц;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 09.08.2016 арендная плата устанавливается 11 607,10 руб. (одиннадцать тысяч шестьсот семь рублей 10 копеек) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – не применяется; 

Sд = 1199,35 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2457 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;


общество с ограниченной ответственностью «Вале Невадо»:

С 18.08.2016 размер арендной платы не меняется и составляет 13 295 руб. 98 коп. (тринадцать тысяч двести девяносто пять рублей 98 копеек) в месяц;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 18.08.2016 арендная плата устанавливается 11 289,18 руб. (одиннадцать тысяч двести восемьдесят девять рублей 18 копеек) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – не применяется; 

Sд = 1166,5 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2389,70 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;


общество с ограниченной ответственностью «Вале Невадо»:

С 15.09.2016 арендная плата устанавливается 3 210,52 руб. (три тысячи двести десять рублей 52 копейки) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – не применяется; 

Sд = 331,74 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 679,60 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 15.09.2016 размер арендной платы не меняется и составляет 11 289,18 руб. (одиннадцать тысяч двести восемьдесят девять рублей 18 копеек) в месяц;


общество с ограниченной ответственностью «Вале Невадо»:

С 21.09.2016 размер арендной платы не меняется и составляет 3 210,52 руб. (три тысячи двести десять рублей 52 копейки) в месяц;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 21.09.2016 арендная плата устанавливается 10 882,42 руб. (десять тысяч восемьсот восемьдесят два рубля 42 копейки) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – не применяется; 

Sд = 1124,47 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2303,60 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году»;


общество с ограниченной ответственностью «Вале Невадо»:

С 16.02.2017 размер арендной платы не меняется и составляет 3 210,52 руб. (три тысячи двести десять рублей 52 копейки) в месяц;

индивидуальный предприниматель ФИО2

С 16.02.2017 арендная плата устанавливается 10 894,23 руб. (десять тысяч восемьсот девяносто четыре рубля 23 копейки) в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки  х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м) = 1 546,39 – кадастровая стоимость земельного участка  (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – не применяется; 

Sд = 1125,69 - площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается  арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 2306,10 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году».

Взыскать с комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы по уплате государственной пошлины 3 000 руб.

Взыскать с комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вале Невадо» судебные расходы по уплате государственной пошлины 3 000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину 3 000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Вале Невадо»  из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину 3 000 руб.

Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд.



Судья                                                                                                              Н.К. Фуртуна