Решение от 2 мая 2023 г. по делу № А40-247530/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-247530/22-180-1897
02 мая 2023 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2023 года Решение в полном объеме изготовлено 02 мая 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С. рассматривает в судебном заседании дело по иску истец:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

ответчик:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЕФ" (125196, ГОРОД МОСКВА, БУТЫРСКИЙ ВАЛ УЛИЦА, ДОМ 5, ЭТАЖ 3 ПОМЕЩЕНИЕ 1 КОМНАТА 13, ОГРН: 1147746740316, Дата присвоения ОГРН: 30.06.2014, ИНН: 7733885854)

третье лицо:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РТ-КАПИТАЛ" (119048, ГОРОД МОСКВА, УСАЧЁВА УЛИЦА, 24, ОГРН: 1107746989954, Дата присвоения ОГРН: 03.12.2010, ИНН: 7704770859)

О взыскании 3 418 737 руб. 79 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № М-02-029510 от 29.06.2007, из них: 2 748 813 руб. 98 коп. – долг за период с 01.10.2019 по 31.03.2022, 669 923 руб. 81 коп. – пени за период с 01.10.2019 по 31.03.2022

В судебное заседание явились: От истца – Гура И.В., дов. № 33-Д-1608/22 от 28.12.2022г. От ответчика – Маврина Ю.Ф., дов. от 26.11.2022г. От третьего лица - Глотова В.Н., дов. от 06.07.2022г.

У С Т А Н О В И Л:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЕФ" (далее – ответчик) о взыскании 3 418 737 руб. 79 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № М-02- 029510 от 29.06.2007, из них: 2 748 813 руб. 98 коп. – долг за период с 01.10.2019 по 31.03.2022, 669 923 руб. 81 коп. – пени за период с 01.10.2019 по 31.03.2022


Определением Арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РТ-КАПИТАЛ", в порядке ст. 51 АПК РФ.

В судебном заседании Истец исковые требования поддерживал, представил информационный расчет размера задолженности с учетом срока исковой давности.

Ответчик исковые требования оспаривал по доводам, изложенным в отзыве на иск. Третье лицо против удовлетворения иска возражало.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО «АЛЕФ» (Арендатор) был заключен договор от 29.06.2007 № М-02-029510 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, Хибинский (г. Москва, Хибинский проезд, вл. 8), площадью 2177 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для эксплуатации административного здания и складских строений. Договор заключен сроком до 29.06.2056.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала.

Обращаясь в суд с настоящим требованием, истец указывает, что в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата в размере 2 748 813 руб. 98 коп. за период с 01.10.2019 по 31.03.2022.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Кроме того, за несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, начиная с 6 числа по день уплаты включительно.

Согласно расчету истца размер неустойки за период с 01.10.2019 по 31.03.2022 составляет сумму в размере 669 923 руб. 81 коп.

Претензия истца от 31.05.2022 № 33-6-222944/22-(0)-1, направленная в адрес ответчика, осталась без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, ссылается на следующие обстоятельства.

ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ» являлся собственником административного здания и разборных конструкций, расположенных на данном земельном участке. Ввиду этого обстоятельства рассматриваемый земельный участок был сдан ДГИ г. Москвы в аренду


ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ» по договору аренды от 29.06.2007 № М-02-029510, с

разрешением использованием для эксплуатации административного здания и складских строений.

По договору купли-продажи от 05.08.2015 № 8 (далее по тексту также – договор) ООО «Эхпо Вель» (продавец) передало в собственность истца (покупателя) нежилое помещение (одноэтажное здание общей площадью 127,9 кв.м с кадастровым номе-ром 77:02:0016004:1038), расположенное по адресу: г. Москва, Хибинский проезд, дом 8 (далее пол тексту также – имущество), по акту приема-передачи от 15.08.2015. Обязательства по оплате имущества истцом исполнены в полном объеме.

ООО «Алеф» в целях регистрации перехода права собственности на нежилое помещение обращалось в Росреестр, а впоследствии и в суд:

1) 08.08.2016 решением Росреестра отказано в регистрации перехода собственности на нежилое помещение, ввиду отсутствия документов – основание, подтверждающих возникновение права собственности за продавцом (ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ»);

2) 06.02.2017 решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-189637/2016181-1666 отказано в признании незаконным решения Росреестра от 08.08.2016 об отказе в государственной регистрации права собственности за ООО «Алеф» (решение вступило в законную силу);

3) 30.03.2018 решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-217623/1750-1831 отказано в удовлетворении заявления о государственной регистрации перехода права собственности со ссылкой на факты, установленные в предыдущем судебном споре (решение вступило в законную силу);

4) 30.04.2021 решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-165148/20176-1245 отказано в признании права собственности на нежилое помещение за ООО «Алеф».

Таким образом, право собственности за ООО «Алеф» на недвижимое имущество, расположенное на рассматриваемом земельном участке зарегистрировано не было, ввиду того, что у ООО «Алеф» отсутствовали основания для заключения договора аренды данного земельного участка (или для замены стороны в прежнем договоре аренды).

Учитывая, что в рассматриваемой ситуации ООО «Алеф» имело намерение стать собственником административного здания, однако, поскольку ООО «Алеф» не стало

собственником административного здания или иного строения, расположенного на данном земельном участке (право собственности не было зарегистрировано) у него не возникло правовых оснований для аренды указанного земельного участка и внесения арендной платы.

Также ответчик указывает на то, что требования предъявлены к ненадлежащему ответчик, учитывая, что на территории рассматриваемого земельного участка расположены сборно-разборные конструкции - ангар и складское помещение, используемые третьими лицами: ИП Алексеевой С.В. (ОГРНИП 770565076183) и ООО «Международный концерн творчества» (ООО «МКТ», ОГРН 1027739785633).

В адрес указанных лиц от ООО «Алеф» были направлены запросы о правовых основаниях использования указанных объектов. В ответ на запрос от ООО «МКТ» были предоставлены документы, подтверждающие полномочия собственника на сборно-разборные конструкции на земельном участке. В частности, был предоставлен Акт купли-продажи от 16.04.1991, заключенный между ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ» (Продавец) и ООО «МКТ» (Покупатель), из которых следует, что ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ» продал ООО «МКТ» сооружения временные вспомогательные по адресу: г. Москва, Хибинский проезд,

д.6: ангар металлический арочного приблизительной площадью 519 кв.м. (стр.2); проходная, приблизительной площадью 31,5 склад приблизительной площадью 161 кв.м.

Таким образом, с 16.04.1997 по настоящее время собственником другого объекта, расположенного на земельном участке по адресу: Хибинский пр-д, д. 8, является ООО «МКТ», которое использует рассматриваемый земельный участок.

Также ответчик заявляет о пропуске истцом срока исковой давности по части требований.


Согласно ст. 195, 196 АПК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 199 АПК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая срок оплаты, предусмотренный договором, а также то, что задолженность заявлена ко взысканию за период с 01.10.2019 по 31.03.2022, а исковое заявление подано в суд 11.11.2022, срок исковой давности по требованиям за 4 квартал 2019г. пропущен. Требования истца, заявленные за пределами срока исковой давности удовлетворению не подлежат.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Алеф» было приобретено у ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ» административное здание на рассматриваемом земельном участке и право аренды этого земельного участка.

Как следует из анализа норм права и судебной практики, в целях соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (ч.4 ст.35 ЗК РФ) в случае приобретения подобного по составу имущества, заключается единый договор купли продажи, по которому передаются объект недвижимости и права на неразрывно с ним связанный земельный участок. В рассматриваемой же ситуации было заключено два отдельных договора купли-продажи: на здание и на право аренды земельного участка.

Однако, как следует из логики законодателя (ст. 51 Закона о государственной регистрации недвижимости) не может быть осуществлена государственная регистрация права аренды земельного участка лицу, не имеющего прав на недвижимость, расположенную на этом земельном участке. В противном случае создается ситуация при которой лицо, являющееся арендатором земельного участка, ущемлено в правах по сравнению с лицом, являющимся собственником здания на этом земельном участке, поскольку законодателем защищены права собственника недвижимости, путем предоставления ему беспрепятственного права пользования земельным участком непосредственно под зданием, а также частью участка, необходимой для прохода к зданию. При такой ситуации арендатор, не являющийся собственником недвижимости на земельном участке, утрачивает экономический интерес во владении правом аренды такого земельного участка.

Об этом дополнительно свидетельствует и вид разрешенного использования рассматриваемого земельного участка: для эксплуатации административного здания и складских строений. То есть, арендатор земельного участка лишен возможности его использования в иных целях.

Соответственно, не имея возможности использовать недвижимость на земельном участке, у ООО «Алеф» отсутствуют правовые основания и экономический интерес использования земельного участка.

Следует также учитывать, что арендная плата по своей правовой природе является платой за пользование. Таким образом, в рассматриваемом случае - это плата за использование рассматриваемого земельного участка.

Учитывая, что ООО «Алеф», не являясь собственником недвижимости на данном земельном участке, не имело возможности использования и самого участка (с учетом вида разрешенного использования), требования истца о взыскании арендной платы заявлены неправомерно.

Тот факт, что в ЕГРН содержатся данные о том, что ООО «Алеф» является арендатором рассматриваемого земельного участка, в подтверждение чего в материалы дела истцом представлена выписка из ЕГРН, не является достаточным основанием для взимания с ответчика арендной платы за пользование земельным участком в отсутствие доказательств его фактического использования ответчиком.

Вступившими в законную силу судебными актами по иным арбитражным делам установлено, что переход права собственности на приобретенное ООО «Алеф» у ООО


«ЭХПО «ВЕЛЬ» здание не состоялся, в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

В городе федерального назначения Москве бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов - таким органом является ДГИ г. Москвы.

Учитывая, что 27.11.2015 из ЕГРЮЛ исключен предыдущий собственник административного здания на земельном участке (ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ»), у которого отсутствует правопреемник, а право собственности на здание за ООО «Алеф» до настоящего момента не зарегистрировано и ООО «Алеф» исчерпаны возможности осуществления такой регистрации, административное здание, расположенное на рассматриваемом земельном участке, в силу ст. 225 ГК РФ является бесхозяйной вещью, расположенной на земельном участке, находящемся в собственности истца.

Между тем, согласно нормам Закона, именно истец уполномочен на обращение с заявлением о принятии на учет бесхозяйной вещи и последующего ее обращения в свою собственность.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ Т.А.Ламонова