Решение от 3 августа 2020 г. по делу № А57-17095/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-17095/2018
03 августа 2020 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 03.08.2020

Полный текст решения изготовлен 03.08.2020

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А.., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ФИО2, г. Саратов, к обществу с ограниченной ответственностью «ТехЦентрАвтоГидравлика», ОГРН <***>, третьи лица: ФИО2, ОАО "Сбербанк России", публичное акционерное общество РОСБАНК, Управление Росреестра по Саратовской области, о расторжении договора купли продажи №64/126-н/64- 2018-2-297 от 06.03.2018,

при участии:

от ФИО2 - представитель ФИО3 по доверенности от 15.08.2018г., ФИО2 ФИО4

от ООО "ТехЦентрАвтоГидравлика» - ФИО5 представитель по доверенности ФИО6

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТехЦентрАвтоГидравлика" (далее - ООО "ТехЦентрАвтоГидравлика", ответчик) о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 450, 452, 454, 453, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями договора от 06.03.2018 N 64/126-н/64-2018-2-297 купли-продажи недвижимого имущества и мотивированы неисполнением ответчиком обязательства по уплате стоимости приобретенного имущества в размере 11 534 000 руб., что является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения, в связи с чем ответчик обязан вернуть истцу переданное недвижимое имущество.

Определениями от 09.10.2018, 12.11.2018, 20.03.2019 Арбитражный суд Саратовской области привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, публичное акционерное общество "РОСБАНК" в лице операционного офиса "Территориальный офис Саратовский" Приволжского филиала (далее - ПАО "РОСБАНК"), Управление Росреестра по Саратовской области, публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк России"), ФИО2.

Решением от 19.07.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2019, Арбитражный суд Саратовской области иск удовлетворил в полном объеме.

Постановлением АС поволжского округа от 22.01.2020 г. решение арбитражного суда и постановление апелляционной инстанции были отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Ответчик возражает на заявленные исковые требований по основаниям указанным в отзыве на иск.

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права.

Дело рассматривается в порядке ст.ст. 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает.

06 марта 2018г. между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 64/126-н/64-2018-2-297.

В соответствии с п.1 договора № 64/126-н/64-201 8-2-297 от 06.03.2018г. Истец продал и передал, а Ответчик принял:

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных помещений, площадью 6 650 кв. м.. кадастровый номер 64:48:040325:37. находящийся по адресу: г. Саратов. Московское шоссе, №

-одноэтажное здание, площадью 636. 5 кв.м.. кадастровый номер 64:48:010301:225, находящийся по адресу: г. Саратов. Московское шоссе. № 10/1;

-одноэтажное здание, площадью 188.7 кв.м.. кадастровый номер 64:48:010301:221, находящийся по адресу: г. Саратов. Московское шоссе. № 10/1:

-двухэтажное здание, площадью 24.8 кв.м.. кадастровый номер 64:48:010301:222, находящийся по адресу: г. Саратов. Московское шоссе. № 10/1;

-одноэтажное здание, площадью 20.8 кв.м.. кадастровый номер 64:48:010301:221, находящийся по адресу: г. Саратов. Московское шоссе. № 10/1.

Собственником данного недвижимого имущества на момент заключения договора являлся Истец, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21 января 2014г., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о чем в Едином государственном реестре недвижимости содержатся записи о регистрации от 07 февраля 2014г. № 64-64-01/040/2014-147, № 64-64-01/040/2014-155. № 64-64-01/040/2014-153. № 64-64-01/040/2014-151. № 64-64- 01/040/2014-149.

«14» марта 2018г. договор № 64/126-н/64-2018-2-297 от 06.03.2018г. купли-продажи недвижимого имущества между Истцом и Ответчиком был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Саратовской области.

В настоящий момент собственником нежилого имущества является Ответчик, что подтверждается записью регистрации № 64:48:040325:37-64/001/2018-6 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Истец указывает, что свои обязательства по договору № 64/126-н/64-2018-2-297 от 06.03.2018г. Ответчик исполняет ненадлежащим образом, так как до настоящего времени оплату за покупку нежилого имущества в размере 11 534 000 (Одиннадцать миллионов пятьсот тридцать четыре тысячи) рублей 00 копеек Ответчик не произвел, что является существенным нарушением договора.

Таким образом, по мнению истца, договор № 64/126-н/64-2018-2-297 от 06.03.2018г. купли-продажи недвижимого имущества не является исполненным, так как условие расчета с Истцом не было выполнено Ответчиком, данные нежилые помещения никогда не передавались Ответчику, акты приема-передачи нежилых помещений не были подписаны между сторонами, пользование нежилыми помещениями до настоящего времени, осуществляется Истцом, который несет расходы на обслуживание и содержание нежилых помещений, оплачивает налог на имущество и ипотечный кредит за вышеуказанное имущество в настоящее время.

«31» мая 2018г. в адрес Ответчика были направлены уведомление о расторжении договора и соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, которые Ответчик оставил без ответа.

Возражая на заявленные исковые требования ответчик указывает что расчет между ним и истцом произведен в полном объеме, предоставил следующие пояснения.

15.01.2014 между ОАО «Сбербанк России» (Кредитор) и ИП ФИО2 (Истец, Заемщик) заключен договор № <***> об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно п. 1 которого Кредитор обязуется открыть Заёмщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 15 200 000 рублей для приобретения следующих объектов недвижимости:

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных помещений, площадью 6 650 кв.м., к/н 64:48:040325:37;

одноэтажное здание, площадью 636,5 кв.м., к/н 64:48:010301:225;

одноэтажное здание, площадью 188,7 кв.м., к/н 64:48:010301:221;

двухэтажное здание, площадью 24,8 кв.м., к/н 64:48:010301:222;

одноэтажное здание, площадью 20,8 кв.м., к/н 64:48:010301:224.

Согласно п. 3 договора выдача кредита производиться перечислением сумм кредита на расчетный счет Заёмщика.

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, процентов и иных платежей, предусмотренных договором, были представлены предварительный договор ипотеки б/н от 15.01.2014,заключенный с ИП ФИО2 и договор поручительства, заключенный с ФИО2.

21.01.2014 между ООО «РВЦ-Инвест» и ИП ФИО2 (истцом) заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества.

24.01.2014 между ООО «РВЦ-Инвест» и ИП ФИО2 подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

На основании вышеуказанного договора 21.01.2014 ИП ФИО2 зарегистрировал право собственности на спорные объекты недвижимости в Управлении Росреестра по Саратовской области, о чем в государственном реестре сделаны записи:

№ 64-64-01/040/2014-147 от 07.02.2014 на земельный участок, площадью 6 650 кв.м., к/н 64:48:040325:37;

№ 64-64-01/040/2014-155 от 07.02.2014 на одноэтажное здание, площадью 636,5 кв.м., к/н 64:48:010301:225;

№ 64-64-01/040/2014-153 от 07.02.2014 на одноэтажное здание, площадью 188,7 кв.м., к/н 64:48:010301:221;

№ 64-64-01/040/2014-151 от 07.02.2014 на двухэтажное здание, площадью 24,8 кв.м., к/н 64:48:010301:222;

№ 64-64-01/040/2014-149 от 07.02.2014 на одноэтажное здание, площадью 20,8 кв.м., к/н 64:48:010301:224

12.02.2014 между ОАО «Сбербанк России» и ИП ФИО2 заключен договор ипотеки анализируемого недвижимого имущества в качестве обеспечения возврата заемных денежных средств

В этот же день, т.е. 12.02.2014 ФИО2 выдал ФИО2 нотариально удостоверенную доверенность на право распоряжения спорным недвижимым имуществом

13.03.2017 между ФИО2 (Продавец) и ООО «ТехЦентр Автогидравлика» (Покупатель) (далее -стороны) заключен предварительный договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, согласно п. 1.1. которого стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>/1:

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных помещений, площадью 6 650 кв.м., к/н 64:48:040325:37;

одноэтажное здание, площадью 636,5 кв.м., к/н 64:48:010301:225

одноэтажное здание, площадью 188,7 кв.м., к/н 64:48:010301:221;

двухэтажное здание, площадью 24,8 кв.м., к/н 64:48:010301:222;

одноэтажное здание, площадью 20,8 кв.м., к/н 64:48:010301:224.

Согласно п. 1.2 указанного предварительного договора, основной договор Стороны обязуются заключить в срок не позднее одного года со дня заключения настоящего договора, т.е. до 13.03.2018 включительно.

Основной договор заключен 06.03.2018, т.е. в срок, оговоренный сторонами в предварительном договоре.

Пунктом 1.4. предварительного договора предусмотрено, что Покупатель гарантирует, что после заключения настоящего договора и до заключения Основного договора предоставит Продавцу либо Залогодержателю Недвижимого имущества (ОАО «Сбербанк России») собственные либо заемные денежные средства в счет погашения имеющейся задолженности у Продавца перед ОАО «Сбербанк России» по ипотечному договору. Стороны пришли к соглашению о том, что денежные средства, которые будут оплачены Покупателем Продавцу либо за Продавца его Кредитору (залогодержателю недвижимого имущества - ОАО «Сбербанк России») считаются ценой Основного договора купли-продажи Недвижимого имущества и оплатой Основного договора купли-продажи Недвижимого имущества и составляют денежные средства в сумме 11 534 000 (одиннадцать миллионов пятьсот тридцать четыре тысячи) рублей.

Согласно п. 2.2. предварительного договора купли-продажи, цена Недвижимого имущества составляет 11 534 000 (одиннадцать миллионов пятьсот тридцать четыре тысячи) рублей.

Стороны пришли к соглашению, что расчеты по Основному договору будут произведены Покупателем до его подписания собственными и (или) заемными денежными средствами на счет Продавца, а равно на счет ОАО «Сбербанк России», перед которым у Продавца имеется задолженность по ипотечному договору № <***> от 15.01.2014.

При этом, в случае оплаты Покупателем цены Основного договора, составляющей сумму в размере 11 534 000 рублей, на счет ОАО «Сбербанк России» за Продавца по ипотечному договору № <***> от 15.01.2014, Покупатель обязуется в назначении платежа указать: «Досрочное погашение задолженности по кредитному договору».

Таким образом ответчик считает что стороны пришли к соглашению, что надлежащей оплатой цены Основного договора, указанной в п. 2.2 настоящего предварительного договора, равным образом будет являться как оплата до заключения Основного договора его цены на счет Продавца, так и погашение задолженности перед Сбербанком России за ИП ФИО2 по ипотечному договору № <***> от 15.01.2014.

17.03.2017 между ПАО РОСБАНК (Кредитор) и ООО «ТехЦентр Автогидравлика» заключен кредитный договор, согласно условиям которого Кредитор обязуется предоставить Заемщику кредит в размере 11 534 000 рублей на срок в соответствии с графиком возврата.

Пунктом 2.2 кредитного договора предусмотрено, что предоставление Заёмщику кредита может быть произведено лишь при следующих условиях:

вступления в силу договора поручительства от 17.03.2017 между ФИО2 и Кредитором;

вступления в силу договора поручительства от 17.03.2017 между ФИО2 и Кредитором;

вступления в силу договора поручительства от 17.03.2017 между ООО «Авторемонт-64» и Кредитором

после регистрации обременения на недвижимое имущество по договору о последующей ипотеке (залоге недвижимости), заключенного между ФИО2 и Кредитором

В этот же день, т.е. 17.03.2017 в обеспечение возврата денежных средств заключены вышеуказанные договоры, на спорное недвижимое имущество наложено обременение в пользу ПАО РОСБАНК.

При этом, указывает ответчик 29.03.2017 во исполнение условий предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.03.2017, заключенного между ФИО2 (истцом) и ООО «ТехЦентр Автогидравлика» 29.03.2017 ООО «ТехЦентр Автогидравлика» произвело платеж ПАО «Сбербанк России» на сумму 11 534 000 рублей в счет погашения задолженности за ИП ФИО2 (истца) и соответственно в счет оплаты предварительного договора купли-продажи спорной недвижимости.

06.03.2018 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно п. 1 которого Продавец (истец) продал, а Покупатель (ответчик) купил и принял спорное недвижимое имущество.

Согласно п. 3 договора купли-продажи, нотариально удостоверенного нотариусом, Продавец получил с Покупателя сумму в размере 11 534 000 рублей до подписания настоящего договора.

При этом, ответчик указывает что расчет по договору купли-продажи подтверждается платежным поручением № 481 от 29.03.2017, согласно которому ООО «ТехЦентрАвтогидравлика» перевело на счет ПАО «Сбербанк России» денежные средства в размере 11 534 000 рублей в счет погашения задолженности по кредитному договору № <***> от 15.01.2014 с Поволжским банком ПАО Сбербанк России за ИП ФИО2

Данный факт по мнению ответчика свидетельствует о том что ООО «ТехЦентр Автогидравлика» изначально получало заемные денежные средства, для того чтобы приобрести в собственность спорное недвижимое имущество.

Истец предоставил возражения на отзыв в которых указывает что 21января 2014 года между Истцом и ООО «РВЦ-Инвест» заключен договор купли-продажи по условиям которого последний передал в собственность Истца спорное имущество.

Во исполнение договора купли-продажи Истцом на расчетный счет ООО «РВЦ-Инвест» перечислены денежные средства в сумме 19 000 000 рублей в следующем порядке:

21 января 2014 года предварительная оплата в размере 3 800 000 рублей за счет собственных денежных средств;

21 января 2014 года предварительная оплата в размере 1 500 000 рублей за счет заемных денежных средств;

12 февраля 2014 года окончательный расчет в размере 13 700 000 рублей за счет заемных денежных средств.

24января 2014 года между ООО «РВЦ-Инвест» и Истцом составлен акт приема-передачи недвижимого имущества.

12 февраля 2014 года между ОАО «Сбербанк России» и Истцом в обеспечение возврата заемных денежных средств заключен договор ипотеки указанных выше объектов недвижимости.

В связи с тем, что основное здание площадью 636,5 кв.м. представляло собой холодный металлический ангар, а Истец был индивидуальным предпринимателем и одним из видов его экономической деятельности было ремонт автотранспортных средств, возникла необходимость провести реконструкцию и перепланировку приобретенного здания под станцию технического обслуживания.

12 февраля 2014 года Истец выдал своему брату - ФИО2 : Вениаминовичу доверенность на представление интересов по вопросам переустройства, перепланировки и реконструкции недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040325:37 по адресу: <...> б/н. В связи с тем, что между Истцом и ФИО2 были доверительные отношения и последний выступил поручителем по кредитному договору № <***> от 15 февраля 2015 года в доверенности были указаны полномочия на управление, пользование и распоряжение указанным выше недвижимым имуществом.

25ноября 2014 года Истцом и ФИО2 принято решение о создании Общества с ограниченной ответственностью «ТехЦентрАвтогидравлика». Так как основным видом экономической деятельности общества было техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств, а нежилое здание площадью 636,5 кв.м., было к тому времени уже переоборудовано под станцию технического обслуживания, принято решение определить место нахождение общества по адресу: <...>.

10 декабря 2014 года Общество с ограниченной ответственностью «ТехЦентр Автогидравлика» зарегистрировано Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Саратову в качестве юридического лица с присвоением основного государственного регистрационного номера <***>.

С момента создания ООО «ТехЦентр Автогидравлика» его участниками являются Истец, имеющий долю в уставном капитале общества в размере 50% номинальной стоимостью 5000 руб., и ФИО2, имеющий долю в уставном капитале общества в размере 50% номинальной стоимостью 5000 руб.

22ноября 2016 года принято решение о прекращении полномочий директора ООО «ТехЦентр Авто гидравлика» ФИО2 и назначении нового директора ФИО2.

В связи с тем, что с декабря 2014 года ООО «ТехЦентрАвтоГидравлика» располагалось и осуществляло свою деятельность по адресу: город Саратов. Московское шоссе, дом 10/1 на безвозмездной основе, участниками общества принято решение о погашении кредита ФИО2 в ПАО "Сбербанк России» путем заключения кредитного договора между ООО «ТехЦентр Автогидравлика» и ПАО «РОСБАНК». В качестве обеспечения погашения кредита Истец обязался предоставить в залог принадлежащие ему объекты недвижимости.

17 марта 2017 года между ПАО «РОСБАНК» и ООО «ТехЦентр Автогидравлика» заключен кредитный договор № <***> по условиям которого, последнему предоставлен кредит в размере 11 534 000 рублей на цели погашения кредита в ПАО «Сбербанк России».

Истец указывает что он осуществляет погашение кредита по кредитному договору № <***> заключенному между ПАО «РОСБАНК» и ООО «ТехЦентрАвтогидравлика», производит оплату коммунальных услуг и налогов на спорное имущество.

Таким образом, по мнению истца какой-либо договоренности о продаже спорных объектов недвижимости между Истцом и Ответчиком не существовало, а денежные средства по кредитному договору № <***> от 17 марта 2017 года ООО «ТехЦентр Автогидравлика» получало не на приобретение спорного недвижимого имущества.

Договор купли-продажи от 6 марта 2018 года подписан одним лицом -ФИО2, который действовал от Продавца по нотариально удостоверенной доверенности, а от Покупателя в качестве директора общества.

В соответствии с пунктом 3 Договора, Продавец получил с Покупателя сумму в размере 11 534 000 рублей до подписания настоящего договора.

Истец указывает что данный договор им не подписывался, сам Истец при его составлении и подписании не присутствовал, денежные средства не получал.

Отменяя решение суда и постановление апелляционной инстанции , суд кассационной инстанции указал что, как следует из материалов дела, спорный договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2018, заключенный между ФИО2 (истец, продавец) в лице его представителя ФИО2 (третье лицо) по доверенности, удостоверенной нотариусом 12.02.2014, и ООО "ТехЦентрАвтоГидравлика" (ответчик, покупатель) в лице директора ФИО2 (третье лицо), удостоверен нотариусом нотариального округа: Саратовский район Саратовской области ФИО7 06.03.2018 и зарегистрирован в реестре за N 64/126-н/64-2018-2-297 (л.д. 13, т. 1).

Договор заключен на основании согласия залогодержателя ПАО "РОСБАНК" от 10.07.2017 N 202-420604/198А (пункт 2 договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Доверенность от 12.02.2014 серия 64 АА 1106642, выданная ФИО2 сроком на 25 лет, уполномочивает ФИО2, в том числе управлять, пользоваться и распоряжаться всем принадлежащим ему недвижимым имуществом, удостоверена нотариусом нотариального округа город Саратов Саратовской области ФИО8, подписана гражданином ФИО2 в его присутствии, личность его установлена, дееспособность нотариусом проверена (л.д. 121, т. 1).

Указанная доверенность не отменена лицом, выдавшим ее, действие доверенности не прекращено (статья 188 ГК РФ).

Следовательно, исходя из правил статьи 209 ГК РФ ФИО2 указанной доверенностью наделил ФИО2 правами собственника, в том числе правом распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Поэтому вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии воли истца на отчуждение спорного имущества и квалификация действий ответчика и третьего лица как недобросовестные, направленные на захват принадлежащего истцу имущества, не соответствуют материалам дела и закону.

В соответствии с пунктом 3 спорного договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2018 стороны оценили продаваемое недвижимое имущество в 11 534 000 руб. Продавец получил с покупателя сумму в размере 11 534 000 руб. до подписания настоящего договора.

Частью 5 статьи 69 АПК РФ, которая была введена Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ, предусмотрено, что обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 161 настоящего Кодекса, или если нотариальный акт не был отменен в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством для рассмотрения заявлений о совершенных нотариальных действиях или об отказе в их совершении.

Подлинность нотариально оформленного договора купли-продажи не опровергнута истцом в установленном порядке.

В связи с этим обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания.

При таких условиях вопреки выводам судов обеих инстанций у ответчика отсутствовала обязанность по доказыванию факта оплаты стоимости приобретенного имущества до заключения договора.

Отклоняя доводы ответчика и подтверждающие их доказательства об оплате им приобретенного недвижимого имущества путем перечисления платежным поручением от 29.03.2017 N 481 ПАО "Сбербанк России" денежных средств в размере 11 534 000 руб. в счет погашения задолженности ИП ФИО2 по кредитному договору от 15.01.2014 (л.д. 132, т. 1), предоставленных ответчику по кредитному договору от 17.03.2017 N <***>, заключенному с ПАО "РОСБАНК" (л.д. 123, т. 1), суды обеих инстанций ограничились лишь ссылкой на экспертные заключения, по результатам которых эксперты пришли к выводу о несоответствии даты подписания исследуемых документов (предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.03.2017 и письмо от 20.03.2017) дате их составления, признав указанные документы недостоверными доказательствами.

В соответствии с частью 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Однако доводам ответчика и подтверждающим их доказательствам судами обеих инстанций в нарушении статей 71, 168, 170 АПК РФ правовая оценка не дана.

Вместе с тем такие выводы судов о признании недостоверными исследованных экспертами документов сами по себе с учетом иных представленных доказательств не исключали оплату приобретенного имущества именно таким образом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2008 № 12545/08, неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В пункте 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца.

В качестве третьего лица по делу была привлечена Нотариус ФИО7, которая предоставила пояснила что при удостоверении вышеуказанного договора, было выявлено, что имущество было приобретено за кредитные средства, полученные ФИО2 в ПАО «РОСБАНК», в связи с чем на объекты недвижимого имущества было наложено обременение в виде ипотеки в силу закона: «Право собственности на указанные выше объекты обременено ипотекой, дата государственной регистрации 23 марта 2017 года, номер государственной регистрации 64:48:040325:37-64/001/2017-1, 64:48:010301:225-64/001/2017-1, 64:48:010301:221-64/001/2017-1, 64:48:010301:222-64/001/2017-1, 64:48:010301:224-64/001/2017-1, срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта с 17 марта 2017 года по 24 марта 2022 года, лицо в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта : ПАО «РОСБАНК», ИНН <***>, ОГРН <***>, Основание государственной регистрации : Договор о последующей ипотеке (залоге недвижимости) от 17 марта 2017 года № <***>/Z01». При отчуждении имущества, находящегося в залоге было истребовано согласие Залогодержателя на совершение указанной сделки: «ПАО РОСБАНК от 10 июля 2017 года № 202-420604/198А

- в соответствии с п. 25 Регламента проверяется факт приобретения имущества в период брака. При проверке по данным ЕИС нотариата, был выявлен Брачный договор, заключенный между ФИО2 и ФИО9 14 января 2014 года, удостоверенный , нотариусом Саратовского района Саратовской области, ФИО7 по реестру за № 1-125, в соответствии с которым 21 января 2014 года ФИО2, приобрел спорное недвижимое имущество в раздельную собственность. В соответствии с абз. 2, п. 3 брачного договора, нотариально удостоверенного согласия другого супруга, предусмотренного п.3, ст. 35 СКРФ, при совершении сделки по отчуждению не требуется.

В соответствии с п. 42. Регламента информацию о стоимости имущества, являющегося объектом договора, нотариус устанавливает из соглашения сторон. Вышеуказанная информация в соответствии с п. 44 Регламента фиксируется в тексте сделки. В процессе подготовки сделки установлены факты заключения ООО «ТехЦентрАвтогидравлика» Кредитного договора № <***> от 17 марта 2017 года с ПАО «Росбанк» на сумму 11534000 рублей для погашения долга по Кредитному договору от 15 января 2014 года, заключенному ФИО2 с ПАО Сбербанк для приобретения вышеуказанного недвижимого имущества; Договора о последующей ипотеке (залоге недвижимости) № <***>/Z01, в соответствии с которым ФИО2, заложил вышеуказанное недвижимое имущество в обеспечение исполнения обязательств ООО «ТехЦентрАвтогидравлика» по Кредитному договору № <***> от 17 марта 2017 года; копия электронного платежного поручения № 481 от 29 марта 2017 года на перечисление денежных средств в размере 11534000 рублей на погашение задолженности по Кредитному договору № <***> от 15 января 2014 года с ПАО Сбербанк.

Доказательства возврата истцом денежных средств, предоставленных ответчиком в счет погашения задолженности истца по кредитному договору от 15.01.2014, лицами, участвующими в деле, не представлялись.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Решение суда должно быть законным, обоснованным и мотивированным (статья 15 АПК РФ). Суд должен обосновать свое решение лишь на тех доказательствах, которые исследованы в судебном заседании.

Таким образом пояснения нотариуса в совокупности с иными материалами дела свидетельствуют о том что оплата по спорному договору была произведена, в следствии чего в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать..

В соответствии со ст. ст. 106,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь, ст.ст. 110, 123, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать

Взыскать с ФИО2, г. Саратов в пользу общества с ограниченной ответственностью "НОСТЭ" расходы на производство экспертизы и проезд эксперта в сумме 40.887 руб. 17 коп.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Исполнительные листы выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области К.А.Елистратов