Решение от 30 декабря 2019 г. по делу № А32-32864/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-32864/2019
г. Краснодар
30 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 27.11.2019г.

Полный текст решения изготовлен 30.12.2019г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования Красноармейский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353800, Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Полтавская, ул. Красная, д. 122 (далее – администрация района)

к администрации Ивановского сельского поселения Красноармейского района (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353821, Краснодарский край, Красноармейский район,

ст. Ивановская, ул. Советская, д. 26 (далее – администрация поселения)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 306233614000072, ИНН <***>), ст. Ивановская (далее – предприниматель, ИП ФИО2)

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350063, Краснодарский край, г. Краснодар

о признании постановления администрации недействительным, договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – по доверенности, диплом.

от ФИО2: ФИО4 – по доверенности, диплом

от иных лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Красноармейский район обратилась в арбитражный суд с заявлением, согласно которого просит:

признать недействительным постановление администрации Ивановского сельского поселения Красноармейского района от 17.11.2016 № 301 «О проведении торгов (в форме аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Красноармейский район, Ивановское сельское поселение, ст. Ивановская, 25 метров на юго-восток от ориентира, ул. Крайняя, 1»;

признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией Ивановского сельского поселения Красноармейского района и ИП ФИО2 договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.02.2017 № 1300005856;

применить последствия недействительности (ничтожности) указанной сделки путем возложения обязанности на ИП ФИО2 возвратить администрации муниципального образования Красноармейский район земельный участок с кадастровым номером 23:13:0000000:798;

установить, что настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по внесению в ЕГРН регистрационной записи об аннулировании обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0000000:798 в пользу ИП ФИО2

Администрация поселения, Управление Росреестра в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме. Истец также пояснил, что пруды по факту отсутствуют в границах спорного земельного участка, а также отсутствуют общественные парки и скверы, о чем сделана отметка в протоколе судебного заседания.

Предприниматель в судебном заседании против удовлетворения иска возражает.

В судебном заседании объявлен перерыв до 27.11.2019 до 17-30 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 17.11.2016 администрацией Ивановского сельского поселения издано постановление № 301 о проведении торгов (в форме аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:13:0000000:798 (земли населенных пунктов), площадью 54921 кв. м по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Красноармейский район, Ивановское сельское поселение, 25 метров на юго-восток от ориентира ул. Крайняя, 1, разрешенное использование: зеленые насаждения, пруды на 49 лет.

На основании указанного постановления проведены торги, победителем которых по лоту № 18 в соответствии с протоколом от 31.01.2017 признан ФИО2, с которым заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.02.2017 № 1300005856 (в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2017).

Администрация района, полагая, что спорный земельный участок не мог быть предметом торгов (вид разрешенного использования не соответствует Правилам землепользования и застройки Ивановского сельского поселения), обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Земельный участок с кадастровым номером 23:13:0000000:798 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, расположенным на территории станицы Ивановской Ивановского сельского поселения.

Абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в действовавшей до 01.03.2015 редакции полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, наделялись органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу с 01.03.2015) в Закон № 137-ФЗ включена статья 3.3, абзацем 3 пункта 2 которой полномочиями по распоряжению земельными участками, расположенными на территории поселения, в котором утверждены правила землепользования и застройки, наделены органы местного самоуправления поселения. Статьей 2 Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в статью 3.3 Закона № 137-ФЗ внесены изменения, согласно которым с 01.01.2017 предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав муниципального района, и на межселенных территориях муниципального района, отнесено к компетенции органов местного самоуправления этого муниципального района (абзац 4 пункта 2).

Таким образом, администрация района в настоящее время является стороной оспариваемого договора аренды и имеет охраняемый законом интерес в признании данной сделки недействительной.

По мнению администрации района при заключении оспариваемого договора аренды нарушены нормы земельного законодательства, а именно: оценка при выставлении на аукцион не является актуальной, т. к. вид разрешенного использования земельного участка противоречит Правилам землепользования и застройки Ивановского сельского поселения; использование земельного участка с видом разрешенного использования «зеленые насаждения, пруды» невозможно в данной территориальной зоне; строительство на земельном участке недопустимо.

В результате удовлетворения исковых требований будет обеспечена возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:13:0000000:798 в соответствии с видами, установленными территориальным зонированием, а также право неограниченного круга лиц на получение земельного участка и использование его по целевому назначению.

Постановлением администрации Ивановского сельского поселения Красноармейского района от 23.11.2015 № 323 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного в кадастровом квартале 23:13:0000000, по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, Ивановское сельское поселение, ст. Ивановская, 25 метров на юго-восток от ориентира ул. Крайняя, 1, площадью 54921 кв. м. Территориальная зона, в которой образуется земельный участок: Р (зона рекреационного назначения).

На основании утвержденной схемы земельный участок 01.12.2015 внесен в государственный кадастр недвижимости с присвоением ему кадастрового номера 23:13:0000000:798 и видом разрешенного использования – зеленые насаждения, пруды.

Как уже было указано выше, 17.11.2016 администрацией Ивановского сельского поселения издано постановление № 301 о проведении торгов (в форме аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:13:0000000:798, разрешенное использование – зеленые насаждения, пруды сроком на 49 лет.

На момент издания постановления действовали Правила землепользования и застройки Ивановского сельского поселения Красноармейского района, утв. решением Совета Ивановского сельского поселения от 24.10.2014 № 2/6 (в редакции от 15.03.2016 № 9/5), которые допускали в качестве одного из основных видов разрешенного использования участка в зоне рекреационного назначения зеленые насаждения, пруды, обводненные карьеры. При этом для указанного вида разрешенного использования установлены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Таким образом, на момент издания постановление № 301 не противоречило Правилам землепользования и застройки Ивановского сельского поселения Красноармейского района.

Кроме того, констатация в судебном порядке недействительности указанного постановления не повлечет восстановление прав и законных интересов неопределенного круга лиц, поскольку указанное постановление реализовано посредством проведения торгов (аукциона) и заключения по их результатам оспариваемого договора аренды.

Принимая во внимание, что постановление № 301 соответствует закону и иным нормативным правовым актам и не нарушает прав заявителя, совокупность двух условий, наличие которых необходимо для принятия решения о признании недействительным постановления, в рассматриваемой ситуации отсутствует.

В обоснование недействительности договора аренды администрация района указывает, что на основании решения Совета муниципального образования Красноармейский район от 30.11.2016 внесены изменения в Правила землепользования и застройки Ивановского сельского поселения Красноармейского района, в соответствии с которыми основные виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:13:0000000:798 не содержат такого вида как «зеленые насаждения, пруды».

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи (в том числе земли населенных пунктов), используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В пункте 2 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно части 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Таким образом, федеральным законодательством предусмотрено, что право собственника, землепользователя, землевладельца и арендатора земельного участка осуществлять строительство (реконструкцию) находящихся в его собственности объектов недвижимости ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента.

По смыслу части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13)».

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13).

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10). Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:13:0000000:798 имеет вид разрешенного использования «зеленые насаждения, пруды», то есть сформирован за счет территории общего пользования, в связи с чем не мог быть предоставлен в аренду ФИО2

Кроме того, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Ивановского сельского поселения Красноармейского района (в редакции от 30.11.2016) спорный земельный участок на момент его предоставления предпринимателю располагался в зоне рекреационного назначения (Р), где основные виды разрешенного использования не содержат такого вида как «зеленые насаждения, пруды».

Учитывая вышеизложенное, договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.02.2017 № 1300005856 является недействительным (ничтожным).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор аренды от 03.02.2017 № 1300005856 является недействительным (ничтожным) земельный участок с кадастровым номером 23:13:0000000:798 подлежит возврату администрации района как полученный по недействительной сделке.

Истцом также заявлено требование об указании, что решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по внесению в ЕГРН регистрационной записи об аннулировании обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0000000:798 в пользу ИП ФИО2

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты (подпункт 5 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В абзаце 2 пункта 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Учитывая, что в рамках настоящего дела судом применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложения на ФИО2 обязанности по возврату спорного земельного участка администрации района, суд считает необходимым указать, что настоящее решение является основанием для погашения в ЕГРН записи об аннулировании обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0000000:798 в пользу ИП ФИО2

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.2017 по делу № А32-4492/2017.

На основании статьи 110 АПК РФ уплату госпошлины следует возложить на предпринимателя.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.02.2017 № 1300005856, заключенный между администрацией Ивановского сельского поселения Красноармейского района и ФИО2.

В порядке применения последствий недействительности (ничтожности) договора аренды от 03.02.2017 № 1300005856 обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 306233614000072, ИНН <***>) в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу возвратить администрации муниципального образования Красноармейский район земельный участок с кадастровым номером 23:13:0000000:798.

Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН регистрационной записи об аннулировании обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0000000:798 в пользу ИП ФИО2

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 306233614000072, ИНН <***>), ст. Ивановская в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяО.С. Левченко