Решение от 19 августа 2024 г. по делу № А43-6428/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-6428/2024

г. Нижний Новгород 19 августа 2024 года


резолютивная часть решения принята 10 июля 2024 года

полный текст решения изготовлен 19 августа 2024 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Ахметовой Лилии Равильевны (шифр 1-153),

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лялевой Е.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «ПромТех-НН» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику: акционерному обществу «Тандер» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий по договору аренды,


при участии представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 06.10.2022,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 19.02.2024,



установил:

общество с ограниченной ответственностью «ПромТех-НН» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области к акционерному обществу «Тандер» с исковым заявлением об урегулировании разногласий по подпункту 5.2.2 договора аренды недвижимого имущества № ННвгФ/2946/21 от 29.01.2021 в части увеличения с 01.09.2023 постоянной части размера арендной платы до 594300 руб. в месяц, в пределах индекса потребительских цен на товары и услуги в целом по Российской Федерации, на основании расчета эксперта ООО «Регион-Оценка» от 22.05.2023.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, в материалы дела представил позицию по делу и материалы судебной практики.

Представитель ответчика устно в судебном заседании и отзыве на иск требования не признал, указав, что договором предусмотрено увеличение арендной платы по соглашению сторон. Увеличение арендной платы в одностороннем порядке договором не предусмотрено.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 26.06.2024 до 10.07.2024.

Как следует из материалов дела, 29.01.2021 между ООО «ПромТех-НН» (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) подписан договор № ННвгФ/2946/21, по условиям которого арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество - часть нежилого здания заводоуправления, а именно часть нежилого помещения № 2, помещения № 3-41, общей арендуемой площадью - 615,5 кв.м, кадастровый номер 52:18:0050004:208, расположенные на первом этаже здании, по адресу: <...>, с целью использования его арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг. Арендатор вправе использовать объект, в том числе и для организации фармацевтической деятельности (пункт 1.3 договора).

Срок действия договора установлен по 31.01.2031 включительно (п. 1.4 договора).

В силу пунктов 4.3.1 и 5.1 договора арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 01.05.2021 к пункту 5.2.1 договора размер постоянной арендной платы, начиная с момента подписания акта приема-передачи объекта до и стечения 3-х месяцев аренды, составляет 246500 руб., без НДС, в месяц; начиная с 4-го месяца, с момента подписания акта приема-передачи объекта, 482362 руб., без НДС, в месяц. Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование энергопринимающими устройствами и теплопотребляющими установками.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора не ранее чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон на индекс потребительских цен на товары и услуги (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (http://www.gks.ru), не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения.

Оплата постоянной части аренды производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж. Оплата постоянной части арендной платы за первый месяц аренды производится в течение 14 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи (пункт 5.2.3 договора).

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 29.01.2021 истец передал нежилое помещение ответчику.

По результатам расчета от 22.05.2023 экспертами ООО «Регион-Оценка», по состоянию на 22.05.2023 рыночная стоимость объекта оценки арендной платы за пользование ответчиком частью нежилого помещения № 2 и помещения № 3-41 общей арендуемой площадью 615,5 кв.м., расположенных на первом этаже здания по адресу: <...>, составляет 594300 руб., с учетом примененных индексов потребительских цен на товары и услуги на апрель 2023.

31.05.2023 арендодатель уведомил арендатора об увеличении с 01.09.2023 арендной платы до суммы 594300 руб. в месяц.

Письмом от 29.06.2023 №НН-245 ответчик указал на невозможность принятия предложения о повышении арендной платы, поскольку изменение условий договора возможно только по соглашению сторон.

19.12.2023 ООО «ПромТех-НН» обратилось к АО «Тандер» предложением погасить задолженность по арендной плате с учетом увеличения арендной платы, однако претензия оставлена последним без исполнения.

В связи с отказом ответчика одобрить увеличение размера арендной платы, истец счел необходимым обратиться с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В статьях 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях.

Из содержания абзаца3 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора не ранее чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон на индекс потребительских цен на товары и услуги (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (http://www.gks.ru), не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального содержания пункта 5.2.2 договора, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора стороны достигли соглашение о допустимости увеличения арендной платы в связи с индексацией один раз в год, которое осуществляется посредством направления арендодателем уведомления в адрес арендатора.

Как разъяснено в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на индекс не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Таким образом, изменение составляющей (переменной) в порядке (механизме) исчисления арендной платы не считается изменением условия договора о размере арендной платы и, соответственно, не должно оформляться в порядке, предусмотренном для внесения изменений в условие договора о размере арендной платы.

Изменение размера арендной платы вызвано изменением индекса потребительских цен, что предусмотрено пунктом 5.2.2 договора и нормами действующего законодательства.

При этом стороны в пункте 5.2.2 договора аренды установили, что предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения.

Со стороны ответчика договор подписан без разногласий, следовательно, ответчик был согласен с условием об индексации размера арендной платы один раз в год.

Истец письмом от 31.05.2023 уведомил ответчика об увеличении с 01.09.2023 арендной платы до суммы 594300 руб. в месяц. Указанная плата определена истцом на основании справки ООО «Регион-Оценка» от 22.05.2023.

Согласно данным органа, осуществляющего федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен, индекс потребительских цен в апреле 2023 года составил 102,31. Таким образом, стоимость арендной платы части нежилого помещения начиная с апреля 2023 года составляет 594300 руб.

Ответчик, возражая относительно исковых требований, вопреки статье 65 АПК РФ контррасчет арендной платы не представил.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что поскольку договором предусмотрена возможность увеличения арендной платы на коэффициент индексации потребительских цен, отсутствие согласия арендатора на ее изменение нарушает права арендодателя.

По мнению суда, такое право может быть восстановлено путем обязания АО «Тандер» заключить с ООО «ПромТех-НН» дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № ННвгФ/2946/21 от 29.01.2021 об увеличении с 01.09.2023 постоянной части арендной платы до 594300 руб. в месяц, в пределах индекса потребительских цен.

Именно такая оценка материалов дела, а также толкование и применение действующего законодательства, по мнению суда, не приведет к искажению сути правосудия и разрушению необходимого баланса конституционно защищаемых прав и законных интересов сторон.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

обязать акционерное общество «Тандер» (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «ПромТех-НН» (ИНН <***>, ОГРН <***>) дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № ННвгФ/2946/21 от 29.01.2021 об увеличении с 01.09.2023 постоянной части арендной платы до 594300 руб. в месяц.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня его принятия.

Решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть обжалованы в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.



Судья Л.Р. Ахметова