Решение от 19 ноября 2021 г. по делу № А40-105100/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-105100/21-121-568
г. Москва
19 ноября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 ноября 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 19 ноября 2021 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе:

председательствующего судьи - Е. А. Аксёновой

при ведении протокола с/з секретарем с/з – ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО Фирма "Жасмин" (105005, Москва город, Лефортовский переулок, дом 12/50, строение 2, э подв ком 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.08.2002, ИНН: <***>)

к ГУП "ЦУГИ" (111024, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.01.2003, ИНН: <***>)

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы

о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды, выраженной в уведомлении от 20.02.2020г. № Ц-04-823/21, признании действующим договора аренды нежилого фонда от 13.03.2007г. № 01-00210/07


В судебное заседание явились:

от истца: неявка (изв.),

от ответчика: ФИО2 (по дов. от 28.12.2020 № Цд-110/20, паспорт),

от третьего лица: неявка (изв.),

УСТАНОВИЛ:

ООО Фирма "Жасмин" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ГУП "ЦУГИ" о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды, выраженной в уведомлении от 20.02.2020г. № Ц-04-823/21, признании действующим договора аренды нежилого фонда от 13.03.2007г. № 01-00210/07.

Ответчиком в материалы дела представлен письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому он просит суд в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Представитель ответчика в ходе судебного заседания возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.

Из материалов дела усматривается, что между Департаментом имущества г. Москвы (Арендодатель) и ООО Фирма "Жасмин" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности Москвы № 01-00210/07 от 13.03.2007г. общей площадью 277,90 кв.м. по адресу: <...>. Объект аренды передан для использования в целях под общественное питание. Срок действия договора с 01.05.2006 г. до 01.09.2018 г.

Цель использования объекта, указанная в п. 1.3 Договора – под общественное питание.

Распоряжением от 26.09.2019 г. № 38343 нежилое помещение общей площадью 277,90 кв.м. по адресу: <...> передано на праве хозяйственного ведения ГУП г. Москвы «Центр управления городским имуществом» (запись о государственной регистрации права от 01.11.2019 г. № 77:01:0003017:3825-77/011/2019-2).

20.02.2020 г. ГУП г. Москвы «Центр управления городским имуществом» в адрес ООО Фирма "Жасмин" направлено Уведомление о расторжении договора аренды № 01-00210/07 от 13.03.2007г. нежилого помещения общей площадью 277,90 кв.м. по адресу: <...>. Получено 18.03.2021 г.

Согласно полученному Уведомлению договор аренды с ООО Фирма "Жасмин" расторгнут с 20.02.2020 г. по причине нарушения п 8.3 договора, а именно:

- невнесение арендной платы в течении двух периодов подряд

- передача Объекта другим лицам без согласия Арендодателя

- проведение Арендатором перепланировки.

На основании вышеизложенного, истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящим исковым заявлением о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды, выраженной в уведомлении от 20.02.2020г. № Ц-04-823/21, признании действующим договора аренды нежилого фонда от 13.03.2007г. № 01-00210/07.

Истцом заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А40-105096/21-120-691.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство, не находит оснований для его удовлетворения в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Суд считает, что невозможность рассмотрения настоящего дела до разрешения другого дела, отсутствует, поэтому ходатайство ООО Фирма "Жасмин" удовлетворению не подлежит.

Суд, рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ДГИ г. Москвы и ООО Фирма "Жасмин" заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы от 13.03.2007 № 1-210/07 с Дополнительным соглашением от 13.07.2007 (далее - Договор аренды) в отношении объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Москва, пер. - Лефортовский, д. 12/50, стр.2 общей площадью 277,9 кв.м., кад. номер 77:01:0003017:3825 (далее - Объект), находящегося в собственности города Москвы.

Распоряжением Департамента от 26.09.2019 № 38343 Объект закреплен на праве хозяйственного ведения за Государственным унитарным предприятием города Москвы «Центр управления городским имуществом», о чём в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесена запись от 01.11.2019 № 77:09:0003017:3825-77/011/2019-2, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН.

В силу статьи 617 ГК РФ все права и обязанности Арендодателя перешли к ГУП «ЦУГИ», с учетом положений статей 384, 385 ГК РФ.

ООО Фирма "Жасмин" было уведомлено письмами об изменении стороны договора аренды в силу закона от 09.12.2019 № Ц-17-4258/19 и № Ц-17-4258/19-1. В указанных письмах содержались надлежащие сведения с приложением документов, обосновывающие замену стороны по Договору аренды, а также актуальные реквизиты ГУП «ЦУГИ» для уплаты арендных платежей.

При переходе права собственности (в том числе владения и распоряжения в порядке хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу, договор аренды сохраняет своё действие, а новый собственник (владелец) имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве в силу закона.

При этом, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник (Арендодатель) утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Такая правовая позиция закреплена в пункте 23 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приведенного в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Указанные права перешли к ГУП «ЦУГИ» с момента регистрации в ЕГРН права хозяйственного ведения согласно статье 131 ГК РФ.

За получением какой-либо иной информации и документов Заявитель в ГУП «ЦУГИ» не обращался. При этом правомерность передачи Объекта в хозяйственное ведение ГУП «ЦУГИ» подтверждена решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.08.2020 по делу № А40-325413/19-72-2318 (вступившим в законную силу 16.12.2020), по иску ООО Фирма "Жасмин" к ДГИ г. Москвы и ГУП «ЦУГИ» о признании незаконным Распоряжения.

Согласно пункта 6.5 Договора Арендатор ежемесячно, не позднее 5-ого числа текущего месяца вносит арендную плату за Объект.

Размер арендной платы составляет 5 400 рублей за кв.м в год, в том числе НДС 20 % в размере 900 рублей т.е. сумма, подлежащая оплате в месяц, составляет 125 055 рублей. В связи с систематической неоплатой аренды, более 15 месяцев у ООО Фирма "Жасмин" образовалась задолженность.

Об имеющейся задолженности ГУП «ЦУГИ» информировало ООО Фирма "Жасмин" письмом от 10.11.2020 №Ц-04-4680/20.

По состоянию на 18.12.2020 (день направления досудебной претензии о расторжении Договора) задолженность ООО Фирма "Жасмин" по арендной плате за январь, февраль, март, апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2020 года составляет 1 500 660 (один миллион пятьсот тысяч шестьсот шестьдесят) рублей 00 коп., кроме того, в досудебной претензии Ответчик предложил Истцу расторгнуть Договор по соглашению сторон.

Согласно статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с п. 8.3. Договора при невнесении арендной платы в течении двух сроков оплаты в установленном порядке Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

В нарушение условий Договора ООО Фирма "Жасмин" начало оплачивать аренду в соответствии с условиями Договора только в декабре 2020. Полностью долг был погашен Заявителем 22.01.2021.

Согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Арендодатель вправе заявить о расторжении договора, независимо от последующего погашения ответчиком долга, в связи с ранее допущенными ответчиком нарушениями принятых на себя обязательств, что подтверждается судебной практикой, пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Определением ВС РФ от 27.12.2019 г. № 304-ЭС19-26051, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.03.2020 г. по делу № А40-116287/2019, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 01.06.2020 г. по делу № А41-55282/2019.

Ответчик принял решение о расторжении Договора в декабре 2020 года и только после отказа Истца от расторжения Договора по соглашению сторон, Ответчик расторг его в одностороннем порядке в соответствии с п. 8.3. Договором и ст. 619 ГК РФ.

Задолженность по арендной плате была погашена Ответчиком только 22.01.2021 после обращения Заявителя в арбитражный суд с соответствующим иском (Дело № А40-259677/20-16-1651).

Кроме того, суд также отмечает, что в процессе реализации права хозяйственного ведения Сотрудниками ГУП «ЦУГИ» проведена выездная проверка Объекта, в ходе которой установлено, что 25.11.2019 года на Объекте находился несогласованный субарендатор - ИП ФИО3, ведущий деятельность кафе и кальянной.

05.02.2021 года, на Объекте находился несогласованный субарендатор - ФИО4, ведущий деятельность кафе. На 1 этаже (помещение II) располагается бар «Мотыга йети».

Указанные нарушения подтверждаются кассовым чеком, актом осмотра Объекта, материалами фотофиксации.

Кроме того, указанные действия установлены Арбитражным судом города Москвы в решении суда от 08.07.2021г. по делу № А40-54168/2021-144-382.

Согласно пункта 5.4.6. Договора в случае сдачи Объекта аренды или его части в субаренду или безвозмездное пользование Арендатор обязан:

- получить письменное согласие Арендодателя;

- поставить на учет у Арендодателя соответствующий Договор не позднее 1 (одного) месяца с даты его подписания;

- зарегистрировать договор субаренды в органах государственной регистрации прав на недвижимое и сделок с ним в случае, если срок субаренды не менее 1 (одного) года.

В соответствии с п. 8.3. Договора передача Объекта Арендатором (как в целом, так и в части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия Арендодателя, является самостоятельным основанием для расторжения Договора.

Таким образом, Ответчик расторг Договор в одностороннем порядке в связи с существенным нарушением условий Договора руководствуясь положениями Договора и ГК РФ.

Реализуя право предусмотренное п. 8.3. Договора, ст.ст. 450.1, 619 ГК РФ ГУП «ЦУГИ» направило в адрес ООО Фирма "Жасмин" уведомление от 20.02.2021 № Ц-04-823/21 о расторжении Договора аренды в одностороннем порядке.

Согласно данным отслеживания отправлений официального сайта АО «Почта России» уведомление о расторжении договора аренды вручено адресату 18.03.2021, идентификационный номер отправления 11505455051837.

Следовательно, Договор расторгнут в одностороннем порядке с 20.02.2021.

В связи с тем, что по состоянию на 01.04.2021 Истец не освободил занимаемое помещение, ГУП «ЦУГИ» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о признании Договора аренды расторгнутым и выселении ООО Фирма "Жасмин" (дело № А40-90611/2021).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заявленные ООО Фирма "Жасмин" исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине относятся судом на истца на основании ст. 110 АПК РФ.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 65, 71, 110, 124, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении ходатайства ООО Фирма "Жасмин" о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А40-105096/21-120-691.

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.


Судья:

Е.А. Аксенова