Решение от 21 июня 2021 г. по делу № А09-222/2021

Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Решение

Дело №А09-222/2021
город Брянск
21 июня 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.06.2021

Решение в полном объёме изготовлено 21.06.2021

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Азарова Д.В.,

при ведении протокола помощником судьи Когиновым В.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Светал» к субъекту Российской Федерации Брянской области в лице Управления имущественных отношений Брянской области о признании договора аренды прекращённым и погашении регистрационной записи в едином государственном реестре недвижимости,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.10.2020 б/н,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 11.01.2021 № 01-14305,

от третьих лиц: не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Светал» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее также – общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к субъекту Российской Федерации Брянской области в лице Управления имущественных отношений Брянской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее также – управление) о признании договора аренды от 24.12.2015 № 3430 земельного участка прекращённым с 29.01.2019 и погашении в едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи № 32-32/001-32/001/003/2016-21/3 от 21.01.2016 об обременении земельного участка с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0000000:5513 арендой в пользу общества.

Определениями от 09.02.2021 и 24.05.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области (далее также – Управление Росреестра по Брянской области), Управление по строительству и развитию территории города Брянска Брянской городской администрации (далее также – Управление по строительству и развитию территории города Брянска), муниципальное образование городской округ город Брянск (далее также - муниципальное образование).

В судебном заседании истец исковые требования поддержал. Ответчик исковые требования не признал. Третье лицо (Управление Росреестра по Брянской области) в судебное заседание не явилось, представило в форме отзыва актуальные сведения из единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах и обременениях на спорный земельный участок и объектах недвижимого имущества расположенных на нём. Третье лицо (Управление по строительству и развитию территории города Брянска) в судебное заседание не явилось, направило в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Третье лицо (муниципальное образование) в судебное заседание не явилось, отзыв на исковое заявление не представило. Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц по имеющимся доказательствам (ст. 156 АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд также установил следующее.

13.07.2015 на основании приказа управления № 1297 обществу в связи с исполнением обязательств по договору от 26.01.2015 № 1 о передаче новому инвестору (подрядчику) дополнительно земельных участков для завершения строительства бесплатно в собственность передан земельный участок с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0030603:4 общей площадью 3 500 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей по адресу: г. Брянск, пересечение ул. Горбатова и Советской (далее также – земельный участок № 32:28:0030603:4) (л.д. 133, 138-142).

03.12.2015 на основании договора купли-продажи от 20.11.2015 и акта приёма-передачи к нему в единый государственный реестр недвижимости (ранее ЕГРП) внесена регистрационная запись № 32-32/001-32/016/044/2015-868/2 о возникновении права собственности гражданки ФИО3 на земельный участок № 32:28:0030603:4 (л.д. 104).

10.12.2015 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок 32:28:0030603:4 для его использования в качестве застройщика для возвещения многоквартирного многоэтажного жилого дома на 5 (пять) лет со дня государственной регистрации договора (регистрационная запись в ЕГРН № 32-32/001-32/016/044/2015-997/1). Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи от 10.12.2015 (п.п. 1.1., 2.1 договора аренды от 10.12.2015, л.д. 94-96).

24.12.2015 на основании приказа управления от 24.12.2015 № 2105 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в областной собственности земельного участка № 3430 (далее также – договор аренды от 24.12.2015 № 3430), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0000000:5513, общей площадью 1 320 кв.м., категории земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – проезды, тротуары, зеленые насаждения общего пользования, объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры по адресу: г. Брянск, пересечение улиц Горбатова и Советской (далее также – земельный участок № 32:28:0000000:5513) на 5 (пять) лет с 24.12.2015 по 23.12.2020. Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи от 24.12.2015 (п.п. 1.1., 2.1 договора, л.д. 23-31).

21.01.2016 в единый государственный реестр недвижимости внесена регистрационная запись № 32-32/001-32/001/003/2016-21/1 о государственной регистрации договора аренды от 24.12.2015 № 3430 (л.д. 32-35).

26.07.2016 обществу выдано разрешение на строительство № 32-301-2986-2016 многоквартирного жилого дома на земельных участках № 32:28:0030603:4 и № 32:28:0000000:5513 (градостроительный план земельного участка от 10.03.2016 № RU32301000-0300000000004578) (л.д. 39-43, 81, 89).

27.12.2018 обществу Брянской городской администрацией выдано разрешение не ввод в эксплуатацию № 32-301-2986-2016 объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома расположенного на земельных участках № 32:28:0030603:4 и № 32:28:0000000:5513 по адресу: <...> (л.д. 44-46).

29.01.2019 единый государственный реестр недвижимости внесена регистрационная запись 32:28:0030603:1929-32/001/2019-1 о возникновении права собственности гражданина ФИО4 на жилое помещение (квартира № 56) с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0030603:1929, общей площадью 51,8 кв.м. на 6 этаже указанного многоквартирного жилого дома (л.д. 36-38).

Полагая, что договор аренды находящегося в собственности в областной собственности земельного участка от 24.12.2015 № 3430 прекращён с 29.01.2019 общество обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском о признании.

Требование истца о признании договора аренды от 24.12.2015 № 3430 прекращённым с 29.01.2019 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Спорное правоотношение суд квалифицирует как договор аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации в п. 2.1 Постановления от 28.05.2010 N 12-П указал, что в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах федеральный законодатель установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нём многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (ст. 36), а в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ (далее также – ФЗ от 29.12.2004, № 189-ФЗ) специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16).

Так, в силу ч.ч. 2, 5 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учёта земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Из разъяснений, приведённых в п. 66 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 следует, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведён государственный кадастровый учёт, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч.ч. 3-4 ст. ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землёй в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (п. 67 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок (аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11).

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

Судом установлено, что на земельном участке № 32:28:0000000:5513 построен и введён в эксплуатацию многоквартирный жилой дом (сооружение коммунального хозяйства – наружная канализация многоквартирного жилого дома), осуществлена процедура государственной регистрации права собственности физических лиц на жилые помещения (квартиры).

Представленными со стороны истца доказательствами подтверждается и истцом не опровергнуто, что весь земельный участок № 32:28:0000000:5513, на котором расположены сети водоснабжения и водоотведения, кабельные линии электроснабжения МКД, проезды пожарных автомобилей, 21 машино-место, необходим для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: <...> (заключение специалиста от 12.04.2021 № 243С-2021, л.д. 143-167).

При таких обстоятельствах требование истца о признании договора аренды находящегося в областной собственности земельного участка от 24.12.2015 № 3430 прекращённым с 29.01.2019 является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

Требование истца о погашении в едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи № 32-32/001-32/001/003/2016-21/3 от 21.01.2016 об обременении земельного участка № 32:28:0000000:5513 подлежит оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии с п.п. 1-2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация прекращения аренды недвижимого имущества может быть осуществлена на основании заявления одной из сторон сделки с предоставлением вступившего в законную силу судебного акта (п. 3 ч. 4 ст. 14, п. 5 ч. 2 ст. 14, ст. 51, 58 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ, п.п. 93, 99 Порядка ведения единого государственного реестра недвижимости).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр (постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

При таких обстоятельствах государственная регистрация прекращения аренды земельного участка № 32:28:0000000:5513 может быть произведена по заявлению общества на основании вступившего в законную силу решения по настоящему делу. Заявление же самостоятельного требования о погашении регистрационной записи № 32-32/001-32/001/003/2016-21/3 от 21.01.2016 является ненадлежащим способом защиты права.

Доводы Брянской области, изложенные в отзыве на исковое заявление, подлежат отклонению как заявленные без учёта выше приведённых положений закона и сложившейся судебной практики (л.д. 116-119). Суд принимает во внимание также то обстоятельство, что ответчик, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности мог и должен был уже с момента получения истцом разрешения на строительство понять, что спорный земельный участок используется с нарушением условий договора и своевременно принять меры, направленные на защиту своего права, а не ждать пока дом будет построен и заселен.

В силу ст. 110 АПК РФ расходы истца по уплате 6 000 руб. государственной пошлины (платёжное поручение от 21.12.2020 № 26, л.д. 6) относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в качестве возмещения судебных расходов; в оставшейся части государственная пошлина в размере 3 000 руб. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета (п.п. 16, 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

На основании изложенного арбитражный суд, руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать договор аренды от 24.12.2015 № 3430 прекращенным с 29.01.2019.

Требование о погашении записи в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:5513 арендой в пользу ООО «Светал» оставить без удовлетворения.

Взыскать с Брянской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Светал» 6000 руб. в возмещение судебных расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Светал» государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья Д.В. Азаров