Решение от 19 июня 2018 г. по делу № А82-22154/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-22154/2017
г. Ярославль
19 июня 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена «13» июня 2018 года

Полный текст решения изготовлен «19» июня 2018 года


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Транспорт-коммерция" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 986793,53 руб.,

и встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Транспорт-коммерция" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка № 2-5790 от 12.03.2009 до 109541,85 руб., пени до 61989,05 руб.

третьи лица: ФИО2, Правительство Ярославской области


при участии:

от истца по первоначальному иску – ФИО3, представитель по доверенности от 21.12.2017 (до перерыва),

от ответчика по первоначальному иску – ФИО4, представитель по доверенности от 10.12.2017 (до перерыва),

от третьих лиц – не явились,



установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск обратился (далее по тексту также «истец») в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Транспорт-коммерция" (далее по тексту также «ответчик») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 2-5790 от 12.03.2009 за период с 01.01.2017 по 26.09.2017 в размере 630169,90 руб., пени в размере 356623,63 руб.

Определением от 22.01.2018 принято к производству встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Транспорт-коммерция" к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка № 2-5790 от 12.03.2009 до 109541,85 руб., пени - до 61989,05 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ФИО2, Правительство ЯО, Департамент архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил требования, и просил взыскать 246 681,58 руб. долга по арендной плате за землю за период с 01.01.2015 по 10.07.2017, 147 864,18 руб. пени за период с 15.10.2015 по 26.09.2017. Уточнение требований принято судом.

Представитель ответчика отказался от встречных требований в части уменьшения неустойки до 61989,05 рублей.

Присутствующие в судебном заседании до перерыва представители сторон поддержали свои правовые позиции.

Представитель истца заявил о намерении ходатайствовать перед судом о назначении судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка, в связи с чем судом и объявлялся перерыв в судебном заседании.

Представитель ответчика пояснил, что не будет заявлять аналогичное ходатайство, поскольку полагает, что бремя доказывания размера арендной платы в данном случае возложена на истца.

После перерыва представители сторон в судебное заседание не явились.

От истца поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка с приложением письма индивидуального предпринимателя ФИО5 о согласии провести такую экспертизу.

Учитывая, что предметом рассматриваемого дела является взыскание задолженности по арендной плате, суд не находит правовых оснований для назначения по делу экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельного участка. Ходатайство о назначении экспертизы по вопросу оценки права аренды земельного участка сторонами не заявлено, денежные средства в оплату услуг экспертной организации на депозитный счет суда не внесены.

Учитывая, что еще в определении от 25.01.2018 суд предложил сторонам заявить ходатайства о проведении судебных экспертиз по всем спорным вопросам, суд не считает возможным предоставление сторонам дополнительного времени для заявления ходатайств о назначении экспертизы.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

ФИО2 в своем письменном отзыве указал, что с 15.04.2016 является собственником гаража, расположенного на земельном участке по адресу: ЯО, <...>. Ответчик является собственником незавершенного строительством здания фруктохранилища-холодильника, расположенного на том же земельном участке. Между ФИО2 и ответчиком заключено соглашение, в соответствии с которым ФИО2 использует часть земельного участка площадью 4200 кв.м., ответчик – 3154 кв.м. Заключить договор аренды соответствующей части земельного участка ФИО2 не может, поскольку земельный участок снят с кадастрового учета., арендуемом ответчиком, при этом разработанная по заказу ФИО2 и ответчика схема расположения земельного участка не согласована истцом поскольку участок располагается в двух территориальных зонах.

Третье лицо правительство ЯО в пояснениях от 24.04.2018 выразило мнение о том, что пункт 2.2<1>. Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п (далее по тексту «Порядок № 710-п»), к рассматриваемым отношениям сторон не применим.

От третьего лица Департамента архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск отзыв не поступал.

В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон после перерыва и третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон в судебном заседании до перерыва, суд установил следующее.

Между Администрацией городского округа г. Рыбинск (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 12.03.2009 заключен договор № 2-5790 аренды земельного участка, предметом которого являлся земельный участок площадью 7354 кв.м., с кадастровым номером 76:20:120117:19, расположенный по адресу: <...>, предоставленный для эксплуатации комплекса нежилых зданий: гаража, склада.

Договор заключен на неопределенный срок.

Согласно подпункту 2.4. договора если размер арендной платы превышает 20 минимальных размеров оплаты труда, то арендатор перечисляет арендную плату равными частями до 10 апреля, 10 июля, 15 октября расчетного года.

Пунктом 2.5. договора установлена договорная неустойка за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 0,2% от суммы долга за каждый день просрочки.

Земельный участок с кадастровым номером 76:20:120117:19 поставлен на кадастровый учет 15.12.2008 , снят с кадастрового учета 06.03.2012 в связи с истечением срока действия сведений временного характера.

20 июня 2011 года ответчику выдано разрешение на строительство на указанном земельном участке здания фруктохранилища-холодильника.

29 января 2013 года в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности ответчика на объект незавершенного строительства (80% готовности) площадью 705,6 кв.м.

По договору купли-продажи от 04.04.2016 ФИО2 приобрела у ответчика здание гаража, расположенного на указанном выше земельном участке. Право собственности третьего лица на объект зарегистрировано 15.04.2016.

25 апреля 2016 года между ответчиком и ФИО2 заключено соглашение об установлении порядка пользования земельным участком, согласно которому ФИО2 использует 4200 кв.м., ответчик – 3154 кв.м. из земельного участка с кадастровым номером 76:20:120117:19 .

Истец, ссылаясь на то, что обязательство по внесению арендной платы за землю ответчиком надлежащим образом не исполняется, обратился в суд с рассматриваемым иском. При этом уточненный расчет задолженности по арендной плате и пени выполнен истцом по формуле, установленной Порядком № 710-п, исходя из площади земельного участка, приходящейся на ответчика: до 15.04.2016 - 7354 кв.м., с 16.04.2016 – 3154 кв.м.

Ответчик, возражая против иска и предъявляя встречные требования, приводит следующие доводы и возражения:

1. Ответчик указывает на то, что в результате принятия решением Муниципального совета г. Рыбинск от 20.03.2014 № 316 Правил землепользования и застройки городского поселения часть земельного участка с кадастровым номером 76:20:120117:19 оказалась в границах территориальной зоны ИТ-4 (основные городские магистрали), а после внесения в ПЗЗ изменений (решение от 31.08.2017 № 261) в границах зоны ИТ-4 оказалась и часть принадлежащего ответчику незавершенного строительством объекта. Данное обстоятельство, по мнению ответчика, создало ему препятствия в пользовании земельным участком, в том числе сделало невозможными повторную постановку земельного участка на кадастровый учет, дальнейшее строительство здания фруктохранилища-холодильника, ввод его в эксплуатацию, что свидетельствует об ухудшении качества предоставленного в аренду имущества. В связи с этим ответчик полагает, что к отношениям сторон подлежат применению по аналогии положения статьи 614 Гражданского кодекса РФ о соразмерном уменьшении арендной платы вследствие ухудшения условий пользования арендованным имуществом путем ее расчета по ставке, установленной для земельных участков, ограниченных в обороте.

2. Ответчик полагает, что с 21.11.2016 размер арендной платы должен определяться в соответствии с пунктом 2.2<1>., который внесен в Порядок № 710-п постановлением Правительства ЯО от 10.11.2016 N 1194-п. Согласно данному пунктупри отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка до даты их внесения в государственный кадастр недвижимости размер годовой арендной платы за использование земельного участка определяется в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

3. Ответчик полагает, что кадастровая стоимость, примененная истцом для расчета арендной платы, необоснованно завышена, в то же время отсутствие возможности поставить земельный участок на кадастровый учет не позволяет ответчику обратиться за установлением его кадастровой стоимости в размере рыночной.

Оценивая материалы дела, доводы сторон и третьих лиц, суд исходит из следующего.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В статье 612 Кодекса указан, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 сформулирована правая позиция, согласно которой при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае договор аренды заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса РФ, таким образом, размер арендной платы по договору регулируется положениями действующего в соответствующий период времени законодательства, то есть установлен нормативно, в связи с чем не может быть изменен (уменьшен) по правилам статьи 612 Гражданского кодекса РФ.

Размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, определяется в соответствии с Положением № 710-п, согласно пункту 2.2. которого размер годовой арендной платы за использование земельного участка рассчитывается по формуле:

Ави = УПКСЗви x S x К,

где:

Ави - величина годовой арендной платы по виду использования (руб.);

УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в границах кадастрового квартала с учетом разрешенного использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлениями Правительства области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель;

S - площадь земельного участка (кв. м);

К - коэффициент функционального использования, определяемый на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального района (городского округа) (%).

Расчет арендной платы за спорный период выполнен истцом в соответствии с данной формулой.

В то же время с 21.11.2016 действует пункт 2.2<1>. Положения № 710-п, согласно которому при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка до даты их внесения в государственный кадастр недвижимости размер годовой арендной платы за использование земельного участка определяется в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В рассматриваемом случае земельный участок снят с кадастрового учета, в связи с чем размер арендной платы с 21.11.2016 должен определяться в соответствии с пунктом 2.2<1>. Положения № 710-п.

Однако ответчик, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, не представил доказательств того, что рыночная стоимость права аренды земельного участка ниже предъявленной истцом к взысканию. В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Также суд не находит оснований для расчета арендной платы по ставкам, установленным для земельных участков, ограниченных в обороте.

Действительно, в соответствии с подпунктом 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ и пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.

В силу части 1 статьи 26 Градостроительного кодекса РФ реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования; создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (ст. 41 Кодекса).

Статьей 42 ГрК РФ предусмотрено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. Согласно ч. 3 названной статьи основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры; границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Проект планировки и проект красных линий, утвержденный отдельным документом в составе документации по планировке территорий, могут быть оспорены заинтересованными лицами в судебном порядке. Пунктом 2 ч. 6 ст. 43 ГрК РФ предусмотрено, что красные линии также отображаются и на чертежах проекта межевания территорий.

В рассматриваемом случае земельный участок, на котором расположен объект ответчика, не сформирован в целях эксплуатации объектов инженерной инфраструктуры либо иных объектов общего пользования. Сведения о том, что в отношении земельного участка утвержден проект планировки территории, согласно которому земельный участок, имевший ранее кадастровый номер 76:20:120117:19, полностью или частично попадал бы в красные линии, суду не представлены.

Напротив, в материалах дела имеется письмо Департамента архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Рыбинск от 07.05.2018 № 043-05-13-1283 в адрес истца, в котором указано, что в Правилах землепользования и застройки города Рыбинск отображены кадастровые границы земельный участков, существующие на момент внесения изменений в Правила ( то есть на 31.08.2017). Земельный участок с кадастровым номером 76:20:120117:19 снят с кадастрового учета, в связи с чем невозможно сделать вывод о пересечении указанного земельного участка зоной ИТ-4. В отношении территории, расположенной рядом с указанным участком, выполнен проект планировки и проект межевания территории линейного объекта – газопровода высокого давления для газификации производственно-бытовых зданий, расположенных по адресам: <...> д. №№ 124а,41а,41б. В данном проекте планировки обозначено направление установленной красной линии по Ярославскому тракту, не затрагивающее территория по адресу: Ярославский тракт, 41б.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для отнесения земельного участка, о взыскании арендной платы за который предъявлен иск, к ограниченным в обороте. Кроме того, суд полагает, что даже если бы земельный участок был ограничен в обороте, данный факт наравне с другими факторами, влияющими на рыночную стоимость, учитывался бы при определении рыночной стоимости права аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 2.2<1>. Положения № 710-п. Однако, как уже указано выше, ответчик не заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения такой рыночной стоимости.

Также суд учитывает, что ни Правила землепользования и застройки в соответствующей части, ни отказы уполномоченных органов в согласовании границ земельного участка в целях его постановки на кадастровый учет не оспаривались ответчиком в судебном порядке до обращения Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск в суд с рассматриваемым иском.

В соглашении от 25.04.2016, заключенном с ФИО2, ответчик подтвердил факт использования земельного участка площадью 3154 кв.м., а также обязался вносить арендную плату за данную часть земельного участка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск подлежат удовлетворению в полном объеме, а во встречном иске следует отказать.

Отказ ответчика от встречного иска в части уменьшения суммы пени заявлен в пределах прав, предоставленных истцу статьей 49 АПК РФ, принимается судом, производство по делу в данной части подлежит прекращению.

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, госпошлина в размере 10891,00 рублей на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит взысканию с ответчика в бюджет.

Руководствуясь статьями 49,110,150,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Транспорт-коммерция" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (ИНН <***>, ОГРН <***>) 394545,76 рублей, в том числе 246681,58 рублей долга, 147864,18 рублей пени. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Принять отказ Общества с ограниченной ответственностью "Транспорт-коммерция" (ИНН <***>, ОГРН <***>) от встречных исковых требований в части уменьшения суммы пени, производство по делу в данной части прекратить.

В остальной части во встречном иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Транспорт-коммерция" в доход федерального бюджета 10891,00 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья Марусин В.А.