Решение от 2 февраля 2025 г. по делу № А59-3632/2024

Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,

www.sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-3632/2024
03 февраля 2025 года
город Южно-Сахалинск


Резолютивная часть объявлена 27.01.2025г.

Полный текст решения изготовлен 03.02.2025г.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Дремова Ю. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потапенко С.И., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Ногликского муниципального округа Сахалинской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Рио» (ОГРН: 1186501000828ИНН: <***>)

о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства многоквартирный дом с кадастровым номером 65:22:0000013:2380 площадью 2175,7 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, муниципальное образование «Городской округ Ногликский», пгт. Ноглики, ул. Тымская, д.4, а также исключить запись о праве на этот объект из ЕГРН,

третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, Специализированное отделение судебных приставов по Сахалинской области ГМУ ФССП России, индивидуальный предприниматель ФИО1,

Прокурор Сахалинской области,

при участии:

от ИП ФИО1 – представитель ФИО2 по доверенности от 25.07.2024 (срок действия на 1 год), представлен документ о высшем юридическом образовании,

Прокурор Сахалинской области – Сущенко Е.П. на основании служебного удостоверения от 05.07.2023 № 365399,

У С Т А Н О В И Л:

комитет по управлению муниципальным имуществом Ногликского муниципального округа Сахалинской области обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности ООО Строительная компания «РИО» на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, с кадастровым номером 65:22:0000013:2380, площадью 2 175,7 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, пгт. Ноглики, ул. Тымская, д. 4, а также исключить запись о праве на этот объект из ЕГРН.

Определением суда от 19.06.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 31.07.2024, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области; Специализированное отделение судебных приставов по Сахалинской области ГМУ ФССП России; индивидуальный предприниматель ФИО1.

Определением суда от 31.07.2024 дело назначено к судебному разбирательству на 16.10.2024, к участию в деле привлечен прокурор Сахалинской области, слушание отложено на 27.11.2024, далее слушание отложено на 13.01.2025, судом к участию в деле привлечена Администрация Ногликского муниципального округа Сахалинской области, суд обязал явкой представителя истца и администрации, назначил вопрос о назначении судебной экспертизы по вопросу определения является ли объект в отношении которого зарегистрировано право собственности объектом недвижимости.

В судебном заседании судебный пристав-исполнитель предоставил копии материалов исполнительного производства № 230683/23/65022-ИП о взыскании с ООО Строительная компания «РИО» в пользу ООО «Инновационное строительство» 6 806 760 рублей. Указал, что на имущество должника – объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:22:0000013:2380, площадью 2 175,7 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, пгт. Ноглики, ул. Тымская, д. 4, наложен арест, объект выставлены на торги, но не продан, взыскателю направлено предложение оставить не реализованное имущество за собой.

В судебном заседании объявлен перерыв до 27.01.2025 для решения вопроса о назначении судебной экспертизы.

20.01.2025 истец заявил об отказе в назначении экспертизы, просил рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Как усматривается из материалов дела и установил суд, постановлением мэра муниципального образования «городской округ Ногликский» от 30 мая 2013 года № 215 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории № 65/201/13-22672 кадастрового квартала 65:22:0000013, площадью 4465,0 кв.м., относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», расположенного в районе дома № 6 по ул. Тымская, пгт. Ноглики, Ногликского района, Сахалинской области, образованного путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 65:22:0000013:192 и земель, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства многоквартирных жилых домов № 14, 15.

03 июля 2013 года земельный участок, расположенный в районе дома № 6 по ул. Тымская, пгт. Ноглики, Ногликского района, Сахалинской области, поставлен на кадастровый учет, с кадастровым номером 65:22:0000013:1483, с разрешенным использованием для строительства многоквартирных домов № 14, 15.

Постановлением мэра муниципального образования «городской округ Ногликский» от 06 ноября 2015 года № 377 изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 65:22:0000013:1483, расположенного по адресу: Сахалинская область, пгт. Ноглики, в районе дома № 6 по ул. Тымская, с разрешенного использования «для строительства многоквартирных жилых домов № 14, 15» на разрешенное использование «для строительства многоквартирного жилого дома».

11 января 2018 года ООО «Инновационное строительство» выдано разрешение на строительство № 64-732-1-2018, срок действия разрешения до 11 октября 2018 года, наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией: Многоквартирный жилой дом, кадастровый номер земельного участка: 65:22:0000013:1483.

23 марта 2018 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости с кадастровым номером 65:22:0000013:2380: многоквартирный дом, по адресу: Сахалинская область, муниципальное образование "Городской округ Ногликский", <...> д 4, площадью 2 175,70 км.м, степень готовности 15%, также из кадастровой выписки следует, что указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000013:1483.

25 февраля 2020 года право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 65:22:0000013:2380: многоквартирный дом, по адресу: Сахалинская область, муниципальное образование "Городской округ Ногликский", <...> д 4, зарегистрировано за ООО Строительная Компания " РИО", ИНН: <***>, ОГРН: <***>.

24 сентября 2021 года между Муниципальным образованием «Городской округ Ногликский» «Арендодатель» и ООО Строительная Компания «РИО» заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером 65:22:0000013:1483, площадью 4465 кв. м., расположенный на землях, относящихся к категории земель: «земли населенных пунктов», по адресу: Российская Федерация, Сахалинская область, муниципальное образование «Городской округ Ногликский», пгт. Ноглики, улица Тымская, з/у 4, сроком с 25.02.2020 по 25.02.2023 на условиях аренды.

В договоре аренды указано, что на передаваемом в аренду земельном участке располагается незавершенный строительством объект с кадастровым номером 65:22:0000013:2380, общей площадью 2175,7 кв.м., принадлежащий Арендатору на праве собственности, зарегистрированном 25.02.2020 № 65:22:0000013:2380-65/074/2020-2. (пункт 1.2.) Земельный участок предоставляется Арендатору для завершения строительства Объекта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся приложением и неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.3.).

Сотрудниками комитета 16 мая 2023 года и 10 июня 2024 года при осмотре установлено следующее, земельный участок с кадастровым номером 65:22:0000013:1483 не огорожен. На земельном участке находятся пять железобетонных конструкций в виде крышек. Территория затянута травянистым дерном. С момента заключения договора строительные работы на земельном участке не ведутся.

Кроме того, истец указывает, что ООО «Инстрой» обратилось в суд с иском к ООО СК «РИО» о взыскании 6 750 000 рублей задолженности по договору купли-продажи объекта недвижимости от 17.01.2020, судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решением суда от 04.10.2021 по делу № А59-1396/2021 с ООО СК Строительная компания «РИО» в пользу ООО «Инновационное строительство» взыскано 6 750 000 рублей основного долга, 56 750 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, а всего – 6 806 750 рублей.

18.03.2022 от общества с ограниченной ответственностью «Инновационное строительство» в суд поступило заявление о замене взыскателя по делу № А59-1396/2021.

Определением суда от 05.05.2022 произведена замена взыскателя - общества с ограниченной ответственностью «Инновационное строительство» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на его правопреемника индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) по делу № А59-1396/2021.

12.07.2022 судебным приставом-исполнителем МОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Сахалинской области возбуждено исполнительное производство № 230683/23/65022-ИП.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Южно-Сахалинску № 2 УФССП России по Сахалинской области, № 174114786/6522 (94053/24/65022-ИП), от 28.05.2023, зарегистрировано обременение в виде запрещение регистрации в отношении спорного объекта недвижимости. Из пояснений судебного пристава-исполнителя и копий исполнительного производства следует, что спорный объект недвижимости выставлялся на торги, но не был реализован, в настоящее время взыскателю направлено предложение оставить не реализованное в принудительном порядке имущество за собой.

Исходя из результатов проведенных осмотров земельного участка, комитет усмотрел, что деятельность по завершению строительства многоквартирного дома ответчиком не осуществляется, разрешение на строительство ответчиком не получено, строительная техника и материалы за земельном участке отсутствуют, земельный участок не огорожен, объект не законсервирован, срок действия договора аренды истек 25.02.2023, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд для защиты своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом, в том числе путем предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным кодексом и иными законами.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (четвертый абзац пункта 52 Постановления N 10/22).

Иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

Государственная регистрация права собственности на объект, не имеющий признаков недвижимости, расположенный на принадлежащем другому лицу на праве собственности земельном участке, является, по существу, обременением прав собственника (законного владельца) этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий и влечет распространение на земельный участок правового режима, установленного законодательством Российской Федерации для недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 N 304-КГ16-761).

Требования истца направлены на защиту права владения и пользования принадлежащим ему на праве собственности земельным участком, на котором расположен спорный объект, не являющийся, по его мнению, объектом недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (первый абзац пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (второй абзац пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утвержденного Президиумом 13.04.2016).

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была разъяснена в пункте 38 Постановления N 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в пункте 24, следует, что не может быть произведена государственная регистрация объекта недвижимости, если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, вопрос о принадлежности имущества к категориям движимого или недвижимого имущества может быть разрешен судом лишь с учетом его технических параметров, исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права. По смыслу указанных норм прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку тому, отвечает ли объект признакам объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), следует, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Таким образом, для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Аналогичная правовая позиция содержится также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520, от 10.06.2016 N 304-КГ16-761.

Установление наличия или отсутствия у спорного объекта признаков недвижимого имущества относятся к сфере профессиональных знаний, однако истец указал на отсутствие необходимости проведения судебной экспертизы.

Доказательств того, что государственная регистрация в отношении спорного объекта незавершенного строительства произведена неправомерно, проектная документация не соответствует требованиям законодательства, что спорный объект фактически не является объектом недвижимости, комитетом не представлено, законность разрешения на строительство не оспаривалась истцом.

Доводы истца сводятся к следующему: новым собственником объекта незавершенного строительства не получено разрешение на строительство, строительство объекта не завершено, срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного ответчику для завершения строительства, истек, однако данные обстоятельства не имеют юридического значения по рассматриваемому требованию, а подлежат установлению в рамках иска об изъятии объекта незавершенного строительства путем реализации с публичных торгов,

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Оценив в соответствии с требованиями статьей 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности ООО «РИО» на спорный объект незавершенного строительства отсутствующим и удовлетворения заявленных комитетом требований, которые по существу основаны не на фактах отсутствия у объекта признаков объекта недвижимости, а на обстоятельствах непринятия ответчиком мер по завершению строительства и на прекращении арендных отношений.

По указанным основаниям в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья

Ю.А. Дремова