Решение от 26 марта 2021 г. по делу № А41-54578/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-54578/20
26 марта 2021 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 16 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 26 марта 2021 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Петропавловской Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Строймаг" (127474, <...> , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.02.2013, ИНН: <***>, адрес для корреспонденции: 127549, <...>) к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Зарайск (140600, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.09.2002, ИНН: <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора : Администрация городского округа Зарайск Московской области (140600, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.01.2003, ИНН: <***>), Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: <***>), Акционерное общество "МОСОБЛГАЗ" (143082, область Московская, город Одинцово, деревня Раздоры, километр 1-й, дом 1, корп/этаж б/9, кабинет 901, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.12.2017, ИНН: <***>), Публичное акционерное общество "Ростелеком" (191002, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.09.2002, ИНН: <***>) , ООО «МОНОЛИТ» (ИНН <***>) ;Адрес : 125319, г.Москва)

о расторжении договора аренды земельного участка № 66 от 07.11.2019, взыскании понесенных затрат,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Строймаг» (далее – ООО «Строймаг», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Зарайск Московской области (далее – КУИ го Зарайск, комитет, ответчик) с заявленными требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка № 66 от 07.11.2019.

- взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Зарайск Московской области в пользу ООО «Строймаг» денежные средства в размере 94000 руб., денежные средства в размере 333287 руб. 56 коп., расходы за регистрацию договора аренды в размере 11000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 45000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 11766 руб.

В качестве третьих лиц в деле приняли участие Администрация городского округа Зарайск Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Акционерное общество "МОСОБЛГАЗ", Публичное акционерное общество "Ростелеком", ООО «МОНОЛИТ».

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против иска.

Представитель третьего лица АО «Мособлгаз» оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «СтройМаг» для участия в аукционе для заключения договора аренды земельного участка в электронном формате перечислило на площадку РТС-тендер на основании п. 2.5 аукционной документации задаток в размере 94000 руб. платежным поручением № 135 от 18.10.2019.

На основании протокола рассмотрения заявок № АЗЭ-ЗР/19-1328 от 24.10.2019 для участия в аукционе было подано две заявки: со стороны ФИО2 и со стороны ООО «СтройМаг». По итогам заявочной комиссии ФИО2 не была допущена к участию в аукционе в электронном формате, поэтому ООО «СтройМаг» было признано победителем как единственный участник.

По итогам аукциона, на основании протокола рассмотрения заявки аукциона от 24.10.2019 № АЗЭ-ЗР/19-1328 между КУИ го Зарайска и ООО «СтройМаг» был заключен и подписан договор № 66 от 07.11.2019 аренды земельного участка по адресу <...> с КН 50:38:0071004:90 общей площадью 1190 кв.м., сроком на 9 лет.

Перечисленные обществом за участие в аукционе денежные средств в размере 94000 руб. были перечислены в счет арендной платы на счет арендодателя.

11.10.2019 обществом оплачена государственная пошлина за госрегистрацию договора аренды в размере 11000 руб. платежным поручением № 141 от 11.11.2019.

Как поясняет истец, для реализации проекта по застройке земельного участка он заключил договор на проведение инженерных изысканий № ЭПИ 350/12-19 от 18.12.2019 с ООО «ЭкополеИнжиниринг», которое выполнило работы и передало отчеты по инженерно-геодезическим изысканиям, инженерно-геологическим изысканиям, инженерно-экологическим изысканиям, размер оплаты составил 333287,56 руб., которые внесены платежными поручениями № 199 от 24.12.2019, № 258 от 07.07.2020 и № 277 от 15.07.2020. По результатам работ обществом получены технические отчеты об изысканиях.

По итогам проведенных изысканий выяснилось, на территории арендованного земельного участка посередине участка проходят коммуникации, не указанные в аукционной документации, которые выделены цветом на приложенной схеме, а именно: водопровод находящийся на балансе ООО «Монолит»; газопровод низкого давления находящийся на балансе АО «Мособлгаз»; линия связи находящаяся на балансе ОАО «Ростелеком.

Данные коммуникации полностью препятствуют строительству запланированного объекта в предусмотренном проектном виде. Для переноса коммуникаций за пределы участка необходимы существенные денежные средства которые значительно увеличивают стоимость проекта, делают его нерентабельным.

В аукционной документации № АЗЭ-ЗР/19-1328 в заключении Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области на основании Генерального плана го Зарайска, утвержденного решением Совета депутатов го Зарайск от 25.04.2019 № 39/6, указано, что на участке ограничения отсутствуют. В разделе «зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения» - сеть водопровода на данном участке не расположена; в разделе «охранная зона трубопроводов» - газопровод на данном участке не расположен; в разделе «охранная зона линий и сооружений связи» - линий связи на данном участке не расположено.

Общество обратилось с письмом в АО «Мособлгаз» с просьбой приостановить приемку на баланс трубопровода низкого давления проходящего по участку. Согласно ответу № 1209/Ю от 14.02.2020, разрешение на размещение объекта «газопровод низкого давления» было выдано Администрацией го Зарайск 10.06.2019, т.е. задолго до даты проведения аукциона.

Письмом от 20.01.2020 общество обратилось в комитет с просьбой разобраться с проходящими по участку коммуникации, однако согласно ответу № 282 от 05.02.2020, разрешение на размещение газопровода было выдано 10.06.2019 без информирования организатора аукциона и комитета, а по вопросу наличия водопровода и линий связи комитет объяснений не предоставил.

По мнению истца, данные письма свидетельствуют о том, что комитет до начала аукциона знал о наличии на участке коммуникаций.

В аукционной документации данные ограничения не указаны.

Наличие на участке инженерных коммуникаций препятствует истцу использовать земельный участок по назначению.

В претензии к ответчику от 27.04.2020 истец предложил решить вопрос о расторжении договора аренды и возмещении понесенных затрат.

Поскольку ответа не последовало, договор не расторгнут, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 2 ст. 40, ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности (ст. 42 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктами 3, 4 ст. 37 ЗК РФ предусмотрено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Определением суда от 23.12.2020 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО3 экспертного учреждения АНО «Центр Независимая экспертиза», с постановкой вопросов:

- Имеется ли в границах земельного участка с кадастровым номером 50:38:0071004:90 , общей площадью 1 190 кв.м по адресу : Московская область, городской округ Зарайск, ул. Московская, проложенные в земле инженерные коммуникации, принадлежащие следующим компаниям:

-Водопровод, находящийся на балансе ООО «Монолит»;

-газопровод низкого давления, находящийся на балансе АО "МОСОБЛГАЗ";

-Линия связи , находящаяся на балансе ПАО "Ростелеком".

-Какова охранная зона данных коммуникаций и какие ограничения по его использованию требуются?

- Если имеются, то какие ограничения по его использованию требуются?

-Возможна ли посадка в соответствии с эскизным проектом запланированного Здания объекта торговли №1 с размерами 6400*24000 и Здания объекта торговли №2 с размерами 8100*35600;

- Возможна ли эксплуатация по целевому назначению земельного участка с кадастровым номером 50:38:0071004:90.

Согласно поступившему в суд и приобщенному к материалам дела экспертному заключению № 10932 от 01.02.2021, экспертом сделаны следующие выводы.

По первому вопросу. В границах земельного участка с КН 50:38:0071004:90 площадью 1190 кв.м. по адресу Московская область го Зарайск ул. Московская, имеются проложенные в земле инженерные коммуникации принадлежащие следующим компаниям: водопровод, находящийся на балансе ООО «Монолит»; газопровод низкого давления, находящийся на балансе АО «Мособлгаз»; линия связи, находящаяся на балансе ПАО «Ростелеком».

По второму вопросу. В соответствии с требованиями нормативных документов (СП 62.13330.2011, СП 31.13330.2012, СП 18.13330.2019) охранная зона коммуникаций расположенных в границах земельного участка с КН 50:38:0071004:90 составляет: от водопровода до фундаментов зданий и сооружений должно составлять 5,0 метров; от газопровода низкого давления до фундаментов зданий и сооружений должно составлять 2,0 метра; от кабелей силовых всех напряжений и кабеля связи до фундаментов зданий и сооружений должно составлять 0,6 метра.

Размещение временных строений, площадок (не имеющих фундамента) допускается с обременением по согласованию с (АО «Мособлгаз», ООО «Монолит», ОАО «Ростелеком»), но в случае каких-либо аварий (неисправностей) на обремененной территории – имеющиеся строения (площадки) должны быть удалены из зоны ремонтных работ без компенсации ущерба.

По третьему вопросу. Западная часть участка (между точками 3-2-1-13-12-11-10 – чертеж градостроительного плана земельного участка том 2 лист 184) непригодна для строительства магазина как основной цели аренды земельного участка, следовательно максимальный процент застройки земельного участка с КН 50:38:0071004:90 может составлять только до 34% (вместо разрешенных 59%).

По четвертому вопросу. Эксплуатация по целевому назначению земельного участка с КН 50:38:0071004:90 по адресу го Зарайск ул. Московская, невозможна.

Экспертное заключение приобщено к материалам дела и исследовано наряду с другими доказательствами (ст.ст. 64, 86 АПК РФ).

Оснований к назначению дополнительной или повторной судебных экспертиз в порядке ст. 87 АПК РФ судом не установлено.

С учетом представленных в материалы дела доказательств (аукционной документации, правоустанавливающих документов на земельный участок с КН 50:38:0071004:90, технических отчетов об инженерно-геодезических, инженерно-геологических изысканиях, экспертного заключения), суд пришел к следующим выводам.

Материалами дела подтвержден факт расположения на спорном участке объектов – водопровода, газопровода и линий связи.

Нахождение указанных объектов на спорном участке препятствуют его использованию в соответствии с целями его предоставления, обозначенными в аукционной документации и в договоре аренды, и с его видом разрешенного использования по сведениям ЕГРН «магазин», т.к. строительство магазина на участке с существующими обременениями нарушит требования строительных норм и правил.

В сведениях ЕГРН, в договоре аренды земельного участка и в аукционной документации данных об указанных обременениях не содержится.

Согласно приложенному к аукционной документации заключению Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области (л.д. 28 т.1), со ссылкой на Генеральный план го Зараявка утвержденный решением Совета депутатов го Зарайска от 25.04.2019 № 39/6, участок не расположен в охранной зоне объектов электроэнергетики, трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов), линий и сооружений связи, тепловых сетей, и иных зон с особыми условиями использования территорий (л.д. 30-33 т.1).

В силу вышеизложенных норм, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка с КН 50:38:0071004:90.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

Право арендатора требовать возмещения понесенных им убытков причиненных расторжением договора аренды вследствие неправомерных действий арендодателя также предусмотрено ст. 612 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пунктам 1, 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Убытками истца вследствие допущенных ответчиком нарушений допущенных при заключении договора аренды земельного участка, являются:

- 94000 руб. задаток внесенный истцом на площадку РТС-тендер платежным поручением № 135 от 18.10.2019 (л.д. 80 т.1) и перечисленный на счет КУИ го Зарайска в счет арендных платежей по договору аренды;

- 11000 руб. денежные средства внесенные платежным поручением № 141 от 11.11.2019 за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 81 т.1);

- 333287,56 руб. расходы истца на освоение земельного участка с КН 50:38:0071004:90, перечисленные по договору на проведение инженерных изысканий № ЭПИ 350/12-19 от 18.12.2019 по составлению отчетов по инженерно-геодезическим, инженерно-геологическим и инженерно-экологическим изысканиям, подтверждаются платежными поручениями о перечислении ООО «ЭПИ» денежных средств в размере: 123675,14 руб. платежным поручением № 199 от 24.12.2019, 85937,27 руб. платежным поручением № 258 от 07.07.2020, 123675,15 руб. платежным поручением № 277 от 15.07.2020, и результатами выполненных работ (отчетами).

Суд принимает доводы истца о том, что в случае, если бы сведения об обременении земельного участка были указаны в аукционной документации и в договоре аренды земельного участка, истец не принял бы участие в аукционе на право аренды участка и не заключил бы договор аренды на содержащихся в нем условиях, и как следствие, не понес бы затрат на участие в аукционе, заключение договора и его исполнение.

Доказательств отсутствия своей вины в причинении истцу убытков ответчик не представил.

Факт нахождения спорных обременений на земельном участке с КН 50:38:0071004:90 на момент утверждения аукционной документации, и наличия сведений об обременениях у ответчика, подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Так, аукцион был объявлен в период сентябрь-октябрь 2019 (л.д. 7 т.1), а разрешение на размещение на участке газопровода низкого давления было выдано Администрацией го Зарайска 10.06.2019, т.е. за несколько месяцев до аукциона.

В письме к истцу от 05.02.2020 ответчик указал, что разрешение на размещение газопровода было выдано без информирования организатора аукционе и комитета. При этом по вопросу наличия водопровода и линии связи, также заданном ответчиком в обращении от 20.01.2020, комитет ответа и информации не предоставил (л.д. 56 т.2).

В отзыве на иск ответчик пояснил, что аукцион был объявлен в мае 2019 года и сведения о земельном участке были внесены в документацию на основании заключения выданного Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области. Что по мнению ответчика свидетельствует о том, что он не был уведомлен о наличии обременений.

Суд отмечает, что ненадлежащее информирование и информационное взаимодействие уполномоченных органов, в силу закона не является основанием для освобождения их от ответственности.

Спорный земельный участок с КН 50:38:0071004:90 находится в неразграниченной государственной собственности, и уполномоченные органы местного самоуправления на распоряжение данным участком (администрация и комитет) имели возможность и должны были знать о его характеристиках, и принять меры по их внесению в аукционную документацию, исключив предоставление ложных сведений.

Доводы ответчика о том, что нахождение на участке газопровода, водопровода и линий связи не препятствует использованию земельного участка по целевому назначению, судом не принимаются, поскольку опровергаются экспертным заключением, а также пояснениями истца, из которых следует, что в запланированном виде объект на участке не может быть размещен, и для его размещения имеется необходимость выноса инженерных сооружений за пределы участка.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате судебной экспертизы и государственной пошлине, понесенные истцом, являются судебными издержками истца и подлежат взысканию в его пользу с ответчика в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 66 от 07.11.2019.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Зарайск Московской области в пользу ООО «Строймаг» денежные средства в размере 94000 руб., денежные средства в размере 333287 руб. 56 коп., расходы за регистрацию договора аренды в размере 11000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 45000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 11766 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья Ю.С. Петропавловская