Решение от 13 апреля 2017 г. по делу № А40-246320/2016

именем Российской Федерации


решение

Дело №А40-246320/16-82-2065
г. Москва
13 апреля 2017 года.
Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 13 апреля 2017 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Болиевой В.З.

При ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску ООО «Бородино» (ОГРН <***>, 121352, Москва,

Давыдковская ул., д.12, стр.7)

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 115054, Москва, ул. Бахрушина, д.20)

третье лицо: Правительство Москвы (ОГРН <***>, 125032, <...>)

об изменении условия заключенного договора купли-продажи недвижимости путем внесения изменения в п.3.1 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 185,7 кв.м.

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по дов. №б/н от 02.02.2017г.

от ответчика: не явился, извещен.

от третьего лица: не явилось, извещено

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Бородино» (далее – истец, ООО «Бородино») обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, департамент) с требованием об изменении условия заключенного договора купли-продажи недвижимости путем внесения изменения в п.3.1 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 185,7 кв.м.

Определением суда от 19.12.2016 г. в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Исковые требования мотивированы тем, что истец имеет право на преимущественное право выкупа арендуемого помещения, в связи с чем истец обратился с требованиями об изменении условий договора купли-продажи в части цены договора.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Почтовые отправления с определением от 19.12.2016, получены адресатами, что подтверждается распечаткой с официального сайта ФГУП «Почта России» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Учитывая надлежащее уведомление ответчика и третьего лица о времени и месте проведения предварительного судебного разбирательства дела по существу, суд рассмотрел дело в судебном заседании в первой инстанции в отсутствие представителей указанных лиц в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

В материалы дела от ответчика поступили письменные пояснения, согласно которым департамент возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, ООО «БОРОДИНО» являлось арендатором нежилого помещения общей площадью 185,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комнаты 3-6, 6а. 9-10, 13,15,15а, 16; этаж 2, пом.1, комн.3-7,9,13; этаж 3, пом. I, комн.3-7,11,13-14) на основании Договора № 01-00825/03 от «05» сентября 2003г., заключенного с правопредшественником ответчика (с Департаментом имущества города Москвы).

В обоснование исковых требований истец указал на то, что ООО «БОРОДИНО» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральном законом от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, в связи с чем обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества (№ 86767/11 от 07.12.2011 г.), чем выразило согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как установлено судом из материалов дела, по поручению ответчика проведена оценка выкупаемого имущества, по результатам которой стоимость выкупаемого имущества составляет 23 789 000 рублей, о чем департамент уведомил истца, направив сопроводительным письмом 17.12.2014г. для подписания проект договора купли-продажи недвижимости № 59-1388.

Указанный проект договора купли-продажи был подписан истцом и 11 февраля 2015 года УФРС по г. Москве произведена регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества на ООО «БОРОДИНО».

В целях проверки достоверности цены объекта, указанной в договоре купли-продажи, истец обратился к ЗАО «КЖ «ВАШ АДВОКАТ» с поручением о проведении независимой оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. По результатам оценки, ЗАО «КЖ «ВАШ АДВОКАТ» 29 июня 2015г. подготовлен отчет об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения № 06368 от 01.07.2015 года, согласно которому выкупная стоимость помещения составляет 12 901 000 руб.

Истец, полагая установленную выкупную стоимость недвижимого имущества завышенной, 03.08.2016 г. обратился к департаменту в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением от 05.08.2016 г. вх. №ДГИ-1-65658/16 о необходимости внесения изменений в вышеуказанный договор купли-продажи недвижимости с приложением отчета об оценке № 06368 от 01.07.2015 г. ЗАО «ЮК «ВАШ АДВОКАТ».

В ответ на заявление департамент письмом от 31.08.2016 г. №ДГИ-1-65658/16-1 отказал во внесении изменений по цене (стоимости) объекта в указанный договор с указанием на отсутствие к тому правовых оснований.

Несогласие со стоимостью выкупаемого помещения явилось основанием для обращения с настоящими требованиями в суд.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на п. 2 ст. 450, п.2, п., 4 ст. 451, п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 ГК РФ. При этом по смыслу последнего абзаца указанной нормы защита гражданских прав осуществляется способами, определенными в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Следовательно, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. Кроме того такой способ должен быть прямо предусмотрен законом.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Таким образом, любой иск должен быть направлен на защиту нарушенных прав обратившегося в суд лица, а следовательно, согласно ст. 65 АПК РФ истец обязан доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований.

Имеющие значение для дела обстоятельства определяются характером спора и нормами материального права, подлежащими применению при его разрешении.

По делам о расторжении или изменении договора, в связи с существенным обстоятельств в порядке ст. 451 ГК РФ, такими юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию в суде, являются следующие: факт наличия осуществленного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно предвидеть при заключении соглашения, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Ч. 3 ст. 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Внесение изменений в договор купли-продажи возможно только при соглашении обеих сторон, а основания для изменения договоров купли-продажи в судебном порядке отсутствуют.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим законами или договором.

Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу ст. 451 ГК РФ лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подп. 1-4 и. 2 ст. 451 ГК РФ, а именно 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Истцом в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие наличие совокупности указанных условий.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях.

Исковые требования направлены на внесение изменений в гражданско-правовой договор.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Бремя доказывания существенности изменения обстоятельств лежит на стороне, заявившей соответствующие требования.

Под такими обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические, правовые и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора. Изменение данных факторов в период действия договора не связывается с действием непреодолимой силы.

Между тем, каких-либо доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, обществом в материалах дела не представлено. Представленный Отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости № 06368 от 01.07.2015, с учетом заявленных требований, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств в смысле п. 4 ст. 451 ГК РФ.

Как установлено судом выше, истцом подписан договор купли-продажи без протокола разногласий и либо каких-либо иных заявлений, из которых можно было бы сделать вывод о его несогласии с отдельными условиями договора.

Доводы истца, положенные в обоснование иска, по сути, являются несогласием с первоначальной предложенной департаментом стоимостью объекта выкупа. Между тем указанные обстоятельства могли быть положены в обоснование требований в рамках преддоговорного спора в порядке, предусмотренном ст. 446 ГК РФ. Тогда как подобный спор на рассмотрение суда не передавался. Таким образом, истец не воспользовался правом, прямо предусмотренным законодательством на урегулирование разногласий при заключении договора купли-продажи (в случае их возникновения).

Кроме того, как указано судом выше, в договоре купли-продажи, заключенном стонам в установленном законом порядке, цена указанного объекта недвижимости установлена на основании отчета от 08.09.2014 № 743Г/99 об оценке рыночной стоимости в размере 23 789 000 руб.

Указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО «АБН-Консалт», проверен НП СРО «СВОД» (экспертное заключение от 23.09.2014 № 1838/С-14) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области госзакупок.

При этом, в соответствии с п. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости приватизируемого объекта недвижимости в судебном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При указанных обстоятельствах, исковые требования, с учетом их предмета и оснований, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 309, 333, 425 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 65, 67, 68, 71, 106, 110, 123, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.

Судья: В.З. Болиева