Решение от 6 октября 2025 г. по делу № А56-49636/2025

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-49636/2025
07 октября 2025 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  13 августа 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  07 октября 2025 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Парнюк Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатуевой И.Л.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания» Новая Линия» (адрес: 190013, г.Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ семеновский, пер Подъездной, д. 12, литера а, помещ. 31Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании

при участии

согласно протоколу от 13.08.2025,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новая Линия» (далее – Общество) о взыскании 3 037 419,80 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды №11-И002926 от 28.04.2011, 82 010,33 руб. пеней за просрочку платежа, пеней по день фактического исполнения обязательств.

Определением суда от 06.06.2025 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

В судебном заседании арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Представитель Комитета в судебное заседание не явился, представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Комитет и Общество 28.04.2011 заключили договор № 11-И002926 (далее – Договор) аренды для завершения строительства (реконструкции) земельного участка  Зона 2, кадастровый номер 78:32:1627:14, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Подъездной переулок, д. 12, литера А, площадью 2040 кв.м.

Согласно пункту 4.3.6 Договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

В соответствии с пунктом 3.7 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с п.3.5 Договора. Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года до 31 января.

Как указал Комитет, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2025 по 31.03.2025 в сумме 3 037 419,80 руб.

Претензия Комитета от 18.02.2025 оставлена Обществом без удовлетворения.

На основании п. 5.2 Договора Комитет начислил пени за нарушение сроков внесения платы за период с 01.02.2025 по 18.02.2025 в сумме 82 010,33 руб.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

 Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт заключения Договора и предоставления земельного участка во временное владение и пользование ответчика подтверждается материалами дела.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка № 11-И002926 от 28.04.2011 заключен для осуществления проектирования и реконструкции объекта недвижимости, находящегося на нем гостиничного комплекса с подземным гаражом.

Указанный Объект был реконструирован в рамках Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.04.2010 № 496. Объект введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № 78:01-08-2023 от 26.12.2023. Объект был реконструирован, в том числе, и в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу действующего законодательства договор долевого участия в строительстве возможно заключить и для строительства нежилых зданий. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ регулирует, в том числе, отношения по привлечению средств юридических и физических лиц для строительства иных объектов недвижимости (помимо многоквартирных жилых домов), за исключением объектов производственного назначения (ч.1 ст. 1, п.1 ст.2 ФЗ № 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В Пленуме Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указано, что право аренды на землю, изначально принадлежащее застройщику, переходит к собственникам помещений во вновь построенном здании в силу закона с момента государственной регистрации их права собственности на такие объекты.

Аналогичная позиция была высказана и Верховным судом РФ в деле № А40- 143052/2020, в котором суд подчеркнул, что субъектный состав в существующих арендных отношения между застройщиком и собственником земельного участка в связи с приобретением в собственность нежилых помещений сменяется множественностью лиц на стороне арендатора. При этом соарендаторы не лишены права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости с учетом определения соответствующей площади.

Согласно п. 1 и п. 6, п. 7 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 указанной статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Регистрационная запись о правах аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:32:1627:14 была погашена согласно выписке ЕГРН от 14.03.2025.

В пункте 8 раздела III «Право собственности и другие вещные права» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, приведена следующая правовая позиция.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка, перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

В рассматриваемом случае, как следует из выписки из ЕГРН, одно из первых прав собственности участника долевого строительства было зарегистрировано 21.02.2024, таким образом, с указанной даты у ответчика прекращается обязанность по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах, требования Комитета о взыскании задолженности и пени за период с 01.01.2025 по 31.03.2025 удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                            Парнюк Н.В.