Решение от 29 июня 2022 г. по делу № А05-3020/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-3020/2022
г. Архангельск
29 июня 2022 года




Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2022 года

Решение в полном объёме изготовлено 29 июня 2022 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крыловой И.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Архангельской области (ОГРН <***>; адрес: Россия 163002, г.Архангельск, Архангельская область, пр.Новгородский, дом 15)

к ответчикам:

- комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области "Котлас" (ОГРН <***>; адрес: Россия 165300, г. Котлас, Котласский район, Архангельская область, пл.Советов, дом 3),

- индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304290432800012)

о признании недействительным договора и применение последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании представителя прокурора Кокоянина А.Е по доверенности от 01.10.2021 № 8-34-2021,

установил:

заместитель прокурора Архангельской области (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Архангельской области к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области "Котлас" (далее – ответчик, Комитет) и индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о признании недействительным договора от 26.11.2021 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762 и о применении последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762 городскому округу Архангельской области «Котлас» и возложения на Комитет обязанности возвратить предпринимателю денежные средства в размере 31 525 руб. 49 коп.

Комитет в отзыве на иск с заявленными требованиями не согласился.

Предприниматель в отзыве на иск просит в его удовлетворении отказать.

Представитель прокурора в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя для участия в нем не направила, в связи с чем с дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия ее представителя.

Из материалов дела судом установлены следующие фактические обстоятельства.

На основании решения межведомственной комиссии по вопросам строительства и земельных отношений на территории МО "Котлас" от 05.12.2014 (протокол № 137) постановлением Администрации от 24.12.2014 № 3168 предпринимателю разрешено организовать работу по оформлению акта выбора земельного участка в г.Котласе с разрешенным использованием "культурное развитие (строительство центра развития)".

Постановлением Администрации от 29.12.2015 № 213 акт выбора земельного участка для размещения здания центра развития на земельном участке, месторасположение: <...>, утвержден; предпринимателю предварительно согласовано место размещения на указанном земельном участке с разрешенным использованием: культурное развитие (строительство центра развития).

На основании заявления предпринимателя о заключении договора аренды и результатов утверждения акта выбора земельного участка между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 13.02.2015 № 5256 аренды земельного участка, по условиям которого предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 29:24:000000:1762, расположенный по адресу: <...>, площадью 1267 кв.м. с разрешенным использованием: культурное развитие (строительство центра развития).

Срок договора аренды установлен на с 13.02.2015 на 4 года (пункт 2.1.).

Земельный участок передан в аренду предпринимателю по передаточному акту от 13.02.2015.

Соглашением от 07.02.2019 договор от аренды от 13.02.2015 № 5256 расторгнут его сторонами.

Согласно выписке от 23.01.2019 из Единого государственного реестра недвижимости 23.01.2019 за предпринимателем на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:24:030210:8684 с проектируемым значением: здание центра развития, площадью 630,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:24:000000:1762.

04.02.2019 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762 в аренду на 3 года с целью использования: центр развития, указав на размещение на земельном участке объекта незавершенного строительства.

08.02.2019 ответчики заключили договор аренды № 5321 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762 с разрешенным использованием: культурное развитие (строительство центра развития) сроком на 3 года.

Договор зарегистрирован 20.02.2019, что следует из оттиска штампа регистрирующего органа на договоре.

Земельный участок передан предпринимателю по передаточному акту от 08.02.2019.

03.02.2020 Администрация выдала предпринимателю разрешение № 29-303-15-2020 на ввод в эксплуатацию здания центра развития с кадастровым номером 29:24:030210:8684, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 29:24:000000:1762.

Согласно выписке от 13.10.2021 из ЕГРН право собственности предпринимателя на указанное здание зарегистрировано 11.08.2020.

Кроме того, из уведомления Росреестра от 24.03.2022 следует, что 13.10.2021 в ЕГРН внесена запись о новом наименовании здания ответчика - нежилое здание с помещениями бытового обслуживания, торговли и общественного питания.

16.11.2021 предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762 в собственность.

На основании указанного заявления ответчиками заключен договор от 26.11.2021 № 2462 купли-продажи земельного участка.

Условиями договора выкупная стоимость земельного участка определена в сумме 31 525 руб. 49 коп. (пункт 2).

Земельный участок передан предпринимателю по передаточному акту от 26.11.2021.

Оплата в сумме 31 525 руб. 49 внесена предпринимателем платежным поручением от 03.12.2021 № 744.

Согласно выписке от 14.03.2022 из ЕГРН право собственности предпринимателя на земельный участок зарегистрировано 14.12.2021.

Кроме того, из той же выписке следует, что в ЕГРН внесены изменения в сведения о виде разрешенного использования земельного участка - бытовое обслуживание, деловое управление, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, развлекательные мероприятия.

Ссылаясь на то, что в заявлении о предоставлении земельного участка отсутствовало указание на цель использования земельного участка, а фактическое использование и назначение объекта недвижимости - "нежилое здание с помещениями бытового обслуживания, торговли и общественного питания" не соответствовало виду разрешенного использования земельного участка, определенному в договоре купли-продажи - "культурное развитие (строительство центра развития)", прокурор обратился в арбитражный суд с иском, рассмотренным в настоящем деле.

Предприниматель, возражая относительно иска, сослался на отсутствие нарушений при заключении оспариваемого договора купли-продажи.

Комитет в отзыве на иск пояснил, что земельный участок предоставлен в аренду предпринимателю без торгов по процедуре выбора земельного участка; по окончании строительства предпринимателем изменено наименование объекта; новое наименование соответствует видам разрешенного использования земельных участков, установленным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок; основания для отказа предпринимателю как собственнику здания в предоставлении земельного участка в собственность, не имелось; изменение вида разрешенного использования земельного участка до заключения договора купли-продажи земельного участка не производилось.

Оценив обстоятельства дела и доводы сторон, суд пришел к выводу о том, что иск прокурора подлежит удовлетворению в связи со следующим.

По правилам пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктами 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2020 № 41-КА19-13, при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов и определении соответствия разрешенного использования земельного участка целям его использования следует руководствоваться сведениями Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, действующими нормами закона установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.

В настоящем деле из материалов дела следует и Администрацией подтверждается, что на дату заключения ответчиками оспариваемого договора купли-продажи разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762 являлось культурное развитие (строительство центра развития).

Вместе с тем осмотром, проведенным прокуратурой 02.09.2021 в ходе проверочных мероприятий, установлено, что здание, расположенное на земельном участке, располагается кафе "Globus", отделение Почты России, магазин "Ковры".

Данные обстоятельства отражены в акте осмотра от 02.09.2021 и ответчиками не опровергнуты.

Из материалов дела также следует, что 13.10.2021 в ЕГРН по заявлению предпринимателя внесены сведения об изменении наименования здания, построенного на арендованном земельном участке, на нежилое здание с помещениями бытового обслуживания, торговли и общественного питания.

Таким образом, на дату заключения ответчиками договора купли-продажи от 26.11.2021 № 2462, фактическое использование земельного участка не соответствовало разрешенному использованию этого участка, сведения о котором содержались в ЕГРН и в целях которых земельный участок предоставлялся предпринимателю в аренду.

При этом в 2014 году земельный участок предоставлялся предпринимателю в аренду без торгов именно для строительства здания центра развития. Такие же цели использования земельного участка указаны в договоре аренды от 08.02.2019 № 5321.

Согласно пункту 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, использование земельного участка не в соответствии с его назначением (видом разрешенного использования) не соответствует приведенным нормам права и договорным обязательствам, вытекающим из договоров аренды, согласно которым земельный участок предоставлялся для строительства центра развития.

При этом вопреки доводам Комитета соответствие (либо несоответствие) новое наименование здания (с учетом его фактического использования) видам разрешенного использования земельных участков, установленным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, не имеет значения для разрешения спора.

С учетом изложенного требование прокурора о признании недействительным договора от 26.11.2021 № 2462 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762 подлежит удовлетворению.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно представленному в материалы дела платежному поручению от 03.12.2021 № 744 предприниматель произвел оплату Комитету за земельный участок в сумме 31 525 руб. 49 коп. по договору от 26.11.2021 № 2462.

Передача земельного участка предпринимателю оформлена передаточным актом от 06.12.22021.

В связи с изложенным в качестве применения последствия недействительности договора от 26.11.2021 № 2462 с Комитета в пользу предпринимателя подлежит взысканию 31 525 руб. 49 коп., а на предпринимателя судом возлагается обязанность возвратить Комитету земельный участок с кадастровым номером 29:24:000000:1762.

С учетом положений части 1 статьи 174 АПК РФ суд определяет срок исполнения возложенной на предпринимателя обязанности в течение 10 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

В соответствии с частью 3 статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по иску (6000 руб.), от уплаты которой прокурор и Комитет освобождены, подлежит взысканию с предпринимателя в сумме 3000 руб. в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

иск заместителя прокурора Архангельской области удовлетворить.

Признать недействительным договор от 26.11.2021 № 2462 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762, заключенный между комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области "Котлас" и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в течение 10 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области "Котлас" (ИНН <***>) земельный участок с кадастровым номером 29:24:000000:1762.

Взыскать с комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области "Котлас" (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) 31 525 руб. 49 коп. в качестве возврата оплаты по договору от 26.11.2021 № 2462 купли-продажи земельного участка.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


А.Б.Филипьева