Решение от 28 января 2020 г. по делу № А51-20253/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-20253/2019
г. Владивосток
28 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 28 января 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Шохиревой С.Т., при ведении протокола/ аудиозаписи секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***> , ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕТСКИЙ СПОРТИВНЫЙ ЦЕНТР ОЛИМП» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 440 356,73 руб., пени в размере 298 034 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 10.01.2019 №28/1-77, диплом от 05.07.2017, №0961, служебное удостоверение;

от ответчика – не явились, извещены;

установил:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕТСКИЙ СПОРТИВНЫЙ ЦЕНТР ОЛИМП» с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 801 206, 61 руб. и пени в размере 62 035,21 руб., обязании освободить и передать истцу нежилое помещение №1, общей площадью 22,5 кв. м., этаж цокольный, адрес объекта: <...>, по акту приема-передачи в течении пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДЕТСКИЙ СПОРТИВНЫЙ ЦЕНТР ОЛИМП» задолженность по арендной плате по договору аренды за период с 01.04.2018 по 30.11.2019 в размере - 2 440 356,73 руб., пеню за период с 01.04.2018 по 30.11.2019 в размере - 298 034,00 руб., всего -2 738 390,73 руб.; Обязать общество с ограниченной ответственностью «ДЕТСКИЙ СПОРТИВНЫЙ ЦЕНТР ОЛИМП» освободить недвижимое имущество — нежилые помещения с кадастровым номером 25628:030009:579, общей площадью 295,6 кв.м. в здании (лит.1), номера на поэтажном плане: 1-19 (I), 27-38 (I), этаж: цокольный, расположенные по адресу: <...>, и передать указанные нежилые помещения Управлению муниципальной собственности г. Владивостока по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ, в связи с чем суд в порядке ст.156 АПК РФ рассматривает настоящее дело без участия представителей ответчика по имеющимся материалам дела.

Как следует из материалов дела, в связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств в части оплаты арендной платы по Договору аренды земельного участка №03-04800-002-Н-АР-6969-00 от 28.01.2014 истец просит взыскать с ответчика сумму основного долга и начисленные на нее пени в заявленном размере. Кроме того, поскольку указанный договор аренды прекратил свое действие, истец просит обязать ответчика освободить спорные помещения, в связи с чем был заявлен настоящий иск.

Ответчик исковые требования оспорил,

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Между УМС г.Владивостока (Арендодатель) и ООО «ДСЦ«ОЛИМП» (Арендатор) заключен Договор аренды недвижимого имущества №03-04800-002-Н-АР-6969-00 от 28.01.2014 (в редакции Дополнительного соглашения №1 от 16.06.2014, №2 от 22.12.2015), согласно условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 295,6 кв.м. (в здании лит.1), номера на поэтажном плане 1-19 (I), 27-38 (I) этаж цокольный), расположенный по адресу: <...>, для использования в целях спортивный клуб.

В соответствии с п.1.3 договора Арендодатель предоставляет Арендатору указанный в п.1.1 объект во временное пользование на срок с 28.01.2014 по 27.01.2019.

Согласно п.3.1 арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и ее размер с 28.01.2014 по 31.12.2015 составляет 37 045,63 руб. в месяц без учета НДС, с 01.01.2016 составляет 91 549,54 руб. в месяц без учета НДС. Оплата производится Арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

Уведомлением №28/6-2432 от 03.04.2018 истец сообщил ответчику о том, что ООО «ДСЦ Олимп» надлежит уплачивать арендную плату за пользование объектом с 01.03.2018 в размере 86053,01 руб. без учета НДС с учетом применения коэффициента 0,7 корректирующего размер арендной платы.

Уведомлением №28/6-4388 от 26.06.2018 истец сообщил ответчику о том, что в связи с несоответствием цели использования ООО «ДСЦ«ОЛИМП» объекта по договору аренды №03-04800-002-Н-АР-6969-00 условиям предоставления имущественной поддержки согласно подп.3.1.1 п.3.1 раздела 3 приложения №11 к муниципальной программе «Развитие малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке» на 2014-2020 годы ООО «ДСЦ«ОЛИМП» с 18.05.2018 отказано в оказании имущественной поддержки. Кроме того, истец уведомлял ответчика о том, что ООО «ДСЦ«ОЛИМП» с 18.05.2018 надлежит уплачивать арендную плату за пользование объектом в размере 122525,80 руб. в месяц без учета НДС.

Указанное уведомление было направлено в адрес ответчика 27.06.2018, что подтверждается представленным в материалы дела кассовым чеком и опись почтовых отправлений от 27.06.2018.

Уведомлением о прекращении договора №28/6-6823 от 30.10.2018 истец сообщил ответчику о том, что в соответствии с п.5.1 договора №03-04800-002-Н-АР-6969-00 договор прекращает свое действие 27.01.2019, в связи с чем ООО «ДСЦ «ОЛИМП» необходимо освободить занимаемые нежилые помещения общей площадью 295,6 кв.м., расположенные по адресу: <...>, передав их по акту приема-передачи представителю УМС г.Владивостока в исправном состоянии в течение 3-х дней после окончания срока действия договора.

Указанное уведомление было направлено в адрес ответчика 30.10.2018, что подтверждается представленным в материалы дела кассовым чеком от 30.10.2018.

Претензией (требованием) от 21.11.2018 №28/6-7235 истец уведомил ответчика о сложившейся задолженности по оплате арендной платы за период с 01.04.2018 по 31.10.2018 в размере 863241,82 руб. (в том числе: арендная плата: 801206,61 руб., пеня 62035,21 руб.) которую необходимо уплатить в течение 15 дней с момента получения настоящей претензии по указанным реквизитам. В случае неуплаты задолженности в указанный срок ответчик предлагал в течение 15 дней с момента истечения срока оплаты задолженности расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 28.01.2014 №03-04800-002-Н-АР-6969-00 по соглашению сторон, для чего направлял проект соглашения о расторжении договора, а также требовал освободить объект, передав его представителю УМС г.Владивостока по акту приема-передачи.

Указанное письмо было направлено в адрес ответчика 22.11.2018, что подтверждается представленным в материалы дела уведомлением о вручении от 22.11.2018.

Письмом от 11.11.2019 истец уведомил ответчика о том, что до настоящего времени нежилые помещения общей площадью 295,6 кв.м., расположенные по адресу: <...> фактически не освобождены и не переданы УМС г.Владивостока по акту приема-передачи.

Поскольку до настоящего времени требования, изложенные истцом в претензии от 21.11.2018 №28/6-7235, ответчиком в добровольном порядке не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, изучив доводы сторон, суд находит заявленное истцом требование обоснованным в силу следующего.

Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда» возникшие из Договора аренды недвижимого имущества №03-04800-002-Н-АР-6969-00.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

С учетом изложенного, в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы.

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).

При этом, разделом 3 Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152, предусмотрено, что арендная плата за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, определенная по формуле, указанной в разделе 2 Методики, подлежит ежегодной индексации.

Расчет действующей арендной платы при этом ежегодно умножается на коэффициент инфляции Кинф, который устанавливается правовым актом администрации города Владивостока.

В соответствии с решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 №173 «об утверждении коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования г.Владивостока» (в редакции изменений от 05.08.2016) с 01.01.2017 значение коэффициента, корректирующего расчет арендной платы субъектами малого и среднего предпринимательства составляет 0,7.

На основании пункта 1 постановления администрации г.Владивостока от 12.02.2015 № 2871 (в редакции от 06.02.2017) значение коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, в период с 01.03.2016 установлено равным 1,119, с 01.03.2017 равным 1,049, с 01.03.2018 равным 1,018.

Согласно п.3.1 арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и ее размер с 28.01.2014 по 31.12.2015 составляет 37 045,63 руб. в месяц без учета НДС, с 01.01.2016 составляет 91 549,54 руб. в месяц без учета НДС. Оплата производится Арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

Предъявленная ко взысканию арендная плата рассчитана истцом в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, с учетом ставок и коэффициентов, действующих в соответствующие периоды.

Факт пользования имуществом подтвержден материалами дела, в том числе самим договором аренды, актом приема-передачи и не оспорен ответчиком, который в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательств внесения арендной платы.

Таким образом, сумма основного долга за период с 01.04.2018 по 30.11.2019 составляет 2 440 356,73 рублей 13 копеек, в связи с чем указанная сумма на основании статей 307, 309, 614 ГК РФ подлежит взысканию с ответчика.

Доводы ответчика о необоснованном неприменении истцом при расчете задолженности за март-сентябрь 2018 года коэффициента, корректирующего расчет арендной в размере 0,7, подлежат отклонению, поскольку при расчете задолженности включительно по 17.05.2018 указанный коэффициент был применен.

В соответствии с подпунктом 3.1.1 пункта 3.1 раздела 3 приложения №11 к муниципальной программе «Развитие малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке» на 2014-2020 годы в редакции, действующей с 18.05.2018 имущественная поддержка предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства города Владивостока, осуществляющим деятельность в сфере производства товаров, выполнения работ, оказания бытовых услуг на территории Российской Федерации, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в г. Владивостоке, при условии их регистрации на территории г. Владивостока, отсутствия задолженности по налоговым и иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, отсутствия задолженности по арендной плате в бюджет Владивостокского городского округа и соответствия условиям, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Ответчик не представил доказательств соответствия указанным критериям, в связи с чем истцом правомерно произведен расчет арендной платы с 18.05.2018 без учета корректирующего коэффициента 0,7.

Истцом также заявлено требование о взыскании 298 034 рублей неустойки за период с 01.04.2018 по 30.11.2019 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 4.1 договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, от общей суммы задолженности в перерасчете за каждый день просрочки.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к арендатору подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

Однако, суд, проверив расчет истца считает его арифметически неверным, произведенным без учета положений статьи 1983 ГК РФ и условий договора, в связи с чем суд, самостоятельно исчислив сумму пени приходит к выводу о том, что взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 296 824,77 руб. на основании статьи 330 ГК РФ. Ответчиком о применении статьи 333 ГК РФ не заявлено.

В силу п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.3 ст.425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу п.1.3 договора Арендодатель предоставляет Арендатору объект во временное пользование на срок с 28.01.2014 по 27.01.2019.

Согласно п.5.1 договор прекращает свое действие по окончании его срока. Продление договора аренды на новый срок производится в порядке, установленном действующим законодательством.

Уведомлением о прекращении договора №28/6-6823 от 30.10.2018 истец уведомил ответчика о том, что в соответствии с п.5.1 договора №03-04800-002-Н-АР-6969-00 настоящий договор прекращает свое действие 27.01.2019, в связи с чем ООО «ДСЦ «ОЛИМП» необходимо освободить занимаемые нежилые помещения общей площадью 295,6 кв.м., расположенные по адресу: <...>, передав их по акту приема-передачи представителю УМС г.Владивостока в исправном состоянии в течение 3-х дней после окончания срока действия договора.

Указанное уведомление было направлено в адрес ответчика 30.10.2018, что подтверждается представленным в материалы дела кассовым чеком от 30.10.2018.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Договор аренды недвижимого имущества №03-04800-002-Н-АР-6969-00 прекратил свое действие 27.01.2019.

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования об обязании ООО «ДСЦ «ОЛИМП» освободить недвижимое имущество — нежилые помещения с кадастровым номером 25628:030009:579, общей площадью 295,6 кв.м. в здании (лит.1), номера на поэтажном плане: 1-19 (I), 27-38 (I), этаж: цокольный, расположенные по адресу: <...>, и передать указанные нежилые помещения Управлению муниципальной собственности г. Владивостока по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Поскольку Управление муниципальной собственности г. Владивостока освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении в суд, а государственная пошлина при заявленной цене иска с учетом размера удовлетворенных требований составляет 36 676 рубля, то указанная сумма госпошлины подлежит взысканию с ответчика, не освобожденного от её уплаты, в доход федерального бюджета на основании частей 1, 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДЕТСКИЙ СПОРТИВНЫЙ ЦЕНТР ОЛИМП» в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока 2 440 356,73 руб. задолженности, 296 824,77 руб. пени.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании пени отказать.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ДЕТСКИЙ СПОРТИВНЫЙ ЦЕНТР ОЛИМП» освободить недвижимое имущество — нежилые помещения с кадастровым номером 25628:030009:579, общей площадью 295,6 кв.м. в здании (лит.1), номера на поэтажном плане: 1-19 (I), 27-38 (I), этаж: цокольный, расположенные по адресу: <...>, и передать указанные нежилые помещения Управлению муниципальной собственности г. Владивостока по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДЕТСКИЙ СПОРТИВНЫЙ ЦЕНТР ОЛИМП» в доход федерального бюджета 36 676 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Шохирева С.Т.