Решение от 11 апреля 2023 г. по делу № А75-18986/2022

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-18986/2022
11 апреля 2023 г.
г. Ханты-Мансийск



Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 11 апреля 2023 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Чешковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 05.05.2008) к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска о признании недействительным решения от 22.07.2022 № 01-01-46-7894-2,

так же встречный иск администрации города Нефтеюганска об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда своими силами и за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000036:7, передать по акту приема-передачи земельный участок в состоянии не хуже первоначального;

в случае неисполнения ФИО2 решения суда в установленный срок, предоставить администрации право самовольно освободить земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, с последующим взысканием понесенных расходов со ФИО2;

в случае неисполнения решения суда взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки до момента фактического исполнения решения суда,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - индивидуальный предприниматель ФИО3, общество с ограниченной ответственностью СПК «ЛИДЕР»,

при участии представителей сторон:

от истца - ФИО4 по доверенности от 07.07.2022,

от ответчика – ФИО5 по доверенности № 10 от 09.01.2023 (посредством веб-конференции),

от третьего лица: от ООО СПК «ЛИДЕР» - ФИО6 генеральный директор на основании выписки из ЕГРЮЛ, паспорта, ФИО7 по доверенности от 01.03.2023,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительным решения, изложенного в письме от 22.07.2022 № 01-01-46-7894-2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены индивидуальный предприниматель ФИО3, общество с ограниченной ответственностью СПК «ЛИДЕР» (далее - ООО СПК «ЛИДЕР»).

Определением суда от 09.12.2022 к производству принят встречный иск администрации города Нефтеюганска (далее - Администрация) об обязании ИП ФИО2 в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда своими силами и за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000036:7, площадью 1085,86 кв.м., расположенного по адресу: <...> земельный участок 14, с целевым назначением «под торговый павильон «Автозапчасти» и благоустройство прилегающей территории» от возведенного на нем объекта. Передать по акту приема-передачи Департаменту земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000036:7 площадью 1085,86 кв.м., расположенныйпо адресу: <...> земельный участок 14, с целевым назначением «под торговый павильон «Автозапчасти» и благоустройство прилегающей территории» в состоянии не хуже первоначального. В случае неисполнения ФИО2 решения суда в установленный срок, предоставить Администрации право самовольно освободить земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, с последующим взысканием понесенных расходов с ФИО2. Кроме того администрация просит в случае неисполнения предпринимателем решения суда взыскать с него судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки до момента фактического исполнения решения суда.

Третье лицо - индивидуальный предприниматель ФИО3, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, своих представителей в суд не направил, ходатайств не заявил, отзыв не представил.

Истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, относительно встречного иска высказал возражения, с требованиями ответчика по встречному иску не согласен по мотивам, изложенным в отзыве на заявление, полагает, что встречный иск не может быть рассмотрен одновременно с первоначальным, ввиду несовпадения сторон спора.

Ответчик поддержал встречные исковые требования, по первоначальному иску с требованиями ИП ФИО2 не согласен, по мотивам изложенным в отзыве на заявление.

Суд посчитал возможным рассмотреть спор по существу в отсутствие не явившихся представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав представителей сторон, третьего лица - ООО СПК «ЛИДЕР», исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ответчиком (арендодатель) и частным предпринимателем ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.09.2007 № 212 (далее - договор), по условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1085,86 кв. метров по адресу: г. Нефтеюганск, Северо-восточная зона, в районе автостоянки «Маяк», кадастровый номер: 86:20:000036:0007, экономическая зона: 19, категория земель: земли населенных пунктов. Оценка земельного участка произведена ОАО «Земельные ресурсы» Федеральная лицензия № 000052 от 10.08.2001. Стоимость участка составляет 1468310,75 руб. (один миллион четыреста шестьдесят восемь тысяч триста десять руб. 75 коп.). Стоимость участка соответствует нормативной стоимости согласно Постановлению Правительства ХМАО от 16.09.2002 № 496-п (пункт 1.1 договора). Целевое назначение земельного участка под торговый павильон «Автозапчасти» и благоустройство прилегающей территории (пункт 1.3 договора).

Срок действия договора установлен с 22.08.2007 года на 3 года (пункт 7.1 договора).

01.12.2010 между Департаментом и частным предпринимателем ФИО3 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, согласно которому срок действия договора № 212 от 21.09.2007 продлевается на три года с 23.09.10 по 23.09.2013г. (пункт 12 Дополнительного Соглашения № 1).

13.08.2013 между ответчиком и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключено дополнительное соглашение № 2 к договору, согласно которому срок действия договора № 212 от 21.09.2007 продлевается на три года по 08.08.2016 (приложение к встречному иску).

В соответствии с правом передавать права и обязанности по договору аренды № 212, закрепленное в пункте 4.1.2. договора, предприниматель ФИО3 передал свои права и обязанности истцу.

01.10.2015 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор) и ФИО2 (новый арендатор) заключен договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.09.2007 № 212 (далее – договор об уступки прав и обязанностей), по условиям которого арендатор, с согласия арендодателя (Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска), обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 21.09.2007 № 212 (свойства земельного участка указаны в п. 1.2. - 1.5), заключенным между арендатором и новым арендатором, а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности. Целевое назначение земельного участка под торговый павильон «Автозапчасти» и благоустройство прилегающей территории. Кадастровый номер: 86:20:0000036:7. Общая площадь участка 1086 кв.м.

Согласно пункту 3.1 договора об уступки прав и обязанностей новый арендатор имеет право осуществлять права на пользование участка, предусмотренные законодательством РФ.

Договор об уступки прав и обязанностей вступает в силу с момента его регистрации в органе осуществляющем государственную регистрацию, в соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ и действует согласно договору аренды земельного участка от 21.09.2007 № 212 (пункт 7.1 дополнительного соглашения).

22.06.2022 истец обратился в адрес Департамента с целью согласования договора уступки прав и обязанностей по договору аренды № 212 (договор уступки от 01.10.2015, приложение к иску).

Письмом от 22.07.2022 № 01-01-46-7894-2 Департамент уведомил истца об отсутствии оснований для согласования договор об уступке прав и обязанностей от 22.06.2022 и о прекращении договорных отношений в связи с окончанием срока действия договора аренды. Этим же письмом Департамент потребовал в тридцатидневный срок освободить земельный участок и передать по акту приема-передачи Департаменту (приложение к иску).

Не согласившись с данным отказом в согласовании договора уступки прав по договору аренды, ФИО2 обратился в суд с соответствующим заявлением.

Сложившиеся между сторонами правоотношения подпадают под правовое регулирование главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о договоре аренды и положений Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьёй 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, вправе передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Пунктом 4.1.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия арендодателя.

Полагая, что договор аренды от 21.09.2007 № 212 является действующим, возобновленным на неопределенный срок, истец заключил договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с ООО СПК «ЛИДЕР» и обратился за его согласованием с арендодателем, в соответствии с пунктом 4.1.2 договора аренды.

Истец ссылается на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1, пунктом 1 статьи 610 ГК РФ, пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Третье лицо поддержало доводы иска.

Отказывая в согласовании уступки прав и обязанностей по договору аренды, Департамент сослался на прекращение договора, в связи с истечением срока его действия 08.08.2016.

Департамент, обосновывая свою позицию, ссылается на то, что с учетом положений Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 и пункта 2 статьи 422 ГК РФ, с 01.03.2015 не действуют положения статьи 621 ГК РФ относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок и возобновления договора аренды на неопределенный срок в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Таким образом, определяющим при решении вопроса о возобновлении договора аренды, заключенного без проведения торгов до 01.03.2015 на неопределенный срок является то обстоятельство, что арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без торгов, в соответствии с нормами действующего земельного законодательства.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Исчерпывающий перечень случаев, когда договор аренды может быть заключен без торгов, определен в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в частности к таким случаям может быть отнесено предоставлени земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9); земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10).

Между тем, предприниматель не является собственником зданий, сооружений, помещений, либо незавершенного строительством объекта на земельном участке.

Истцом так же не доказано наличие иных обстоятельств, дающих ему право на получение земельного участка без проведения торгов после 01.03.2015, и соответственно возможность считать договор аренды, заключенный до указанной даты, возобновленным на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды от 21.09.2007 № 212 прекратил свое действие 08.08.2016 (дата, до которой договор был продлен дополнительным соглашением от 13.08.2013), Департамент обоснованно отказал предпринимателю в согласовании уступки прав и обязанностей по договору.

Доводы истца основаны на неправильном применении нормы права.

Администрация, заявляя встречные требования, ссылается на то, что у предпринимателя по истечении срока действия договора аренды земельного участка отсутствует право занимать такой участок, на земельном участке с кадастровым номером 86:20:0000036:7, площадью 1085,86 кв.м., расположенном по адресу <...> земельный участок 14, возведен объект без правоустанавливающих документов. С заявлением о выдаче разрешения на строительство и уведомлением об окончании строительства в адрес администрации ЧП ФИО3 или ИП ФИО2 не обращались.

На территории муниципального образования город Нефтеюганск принято постановление администрации города Нефтеюганска от 20.06.2012 № 1661 «Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории города Нефтеюганска» (с последними изм. от 29.11.2022 №2424-п).

Спорный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:20:0000036:7, площадью 1085,86 кв.м., по адресу <...> земельный участок 14, с целевым назначением «под торговый павильон «Автозапчасти» и благоустройство прилегающей территории», в схеме размещения нестационарных торговых объектов не значится и ранее не исключался.

Уведомлением от 22.07.2022 исх.01-01-46-7894-2 Департамент уведомил истца об истечении действия договора и необходимости освободить земельный участок.

Полагая, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие, по истечении установленного в уведомлении срока предприниматель утратил право пользования арендуемым земельным участком, Администрация обратиласьв арбитражный суд с встречным иском.

Вопреки доводам ИП ФИО2, Администрация имела право обратиться со встречным иском, поскольку в соответствии с Уставом города Нефтеюганска (статья 28), в целях решения вопросов местного значения администрация города обладает полномочиями в области использования земли, охраны природы, недропользования: (1) управляет и распоряжается земельными участками.

Реализация таких полномочий через Департамент - структурное подразделение Администрации, не лишает права Администрацию самостоятельно обращаться с исками в суд в защиту права собственности на землю.

Поскольку иск и встречный иск связаны между собой обстоятельствами, подлежащими доказыванию, у суда имелись основания, в соответствии со статьёй 132 АПК РФ, принять встречный иск к совместному рассмотрению с первоначальным.

Кроме того, данное обстоятельство не нарушает прав и законных интересов предпринимателя.

В силу пункта 2 статьи 22, пункта 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается (статья 10 ГК РФ).

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Статья 1 ЗК РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017 в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10 сформулирован правовой подход, согласно которому принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиции сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Как следует из доводов встречного иска Администрации и отзыва Департамента, Акта натурного осмотра от 16.03.2023, в границах земельного участка расположено одноуровневое здание со скатной крышей. Здание обшито металлопрофилем, из под снега вдоль стен строения виднеется железобетонная конструкция, предположительно фундамент. С актом представлены фотографии, на которых зафиксировано наличие на земельном участке зданий, имеющих признаки капитальных объектов.

Установив, что на земельном участке расположен объект, подлежащий оценке на наличие признаков объекта недвижимости, в рамках рассмотрения спора об освобождении земельного участка на основании статьи 304 ГК РФ не может быть разрешен спор, предметом которого является снос самовольной постройки.

Договор аренды земельного участка от 21.09.2007 № 212 прекращен, на ранее арендованном предпринимателем земельном участке находится принадлежащий ему объект, который является самовольной постройкой, в связи с чем суд приходит к выводу о невозможности в рассматриваемом случае возложить на предпринимателя обязанность освободить земельный участок на основании статьи 622 ГК РФ и передать земельный участок Администрации по акту приема-передачи.

Другие требования, вытекающие из требования об освобождении земельного участка, так же не подлежат удовлетворению, поскольку являются производными ему.

При таких обстоятельствах встречный иск не подлежит удовлетворению, что не лишает права собственника земельного участка обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки в порядке, предусмотренном статьёй 222 ГК РФ.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в иске и встречном иске судом отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины остаются на стороне, её уплатившей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

В удовлетворении встречного иска администрации города Нефтеюганска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяО.Г. Чешкова