Решение от 22 июня 2020 г. по делу № А32-39896/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-39896/2019

Резолютивная часть решения оглашена 16.06.2020 года.

Полный текст решения изготовлен 22.06.2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: администрация муниципального образования г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: ООО «Финансы. Экономика. Строительство»,

о расторжении договора аренды от 07.09.2011 № 4300017666…,

об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402013:177, путем подписания акта приема-передачи земельного участка…,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от ответчика: не явились, извещены,

от третьего лица: не явились, извещены,

в присутствии специалиста ФИО2,

установил:

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (далее – ответчик) с требованиями о расторжении договора аренды от 07.09.2011 № 4300017666, об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402013:177, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Требования истца мотивированы тем, что ответчик не использовал участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Представитель истца настаивал на требованиях.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте уведомлён надлежащим образом.

Специалист дал пояснения на вопросы суда.

Ответчик в отзыве пояснил, что им не допущены существенные нарушения принятых по договору обязательств.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 07.09.2011 между истцом (арендодатель) и ООО «Финансы. Экономика. Строительство» (арендатор) был заключен договор аренды № 4300017666 (далее – договор), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402013:177, общей площадью 510 кв.м., расположенный в Карасунском внутригородском округе <...> (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставлен для строительства торгово-развлекательного комплекса с кафе (площадью не более 350 кв.м.).

Договор действует в течение 10 лет с 19.08.2011 по 19.08.2021.

В соответствии с п. 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Договором об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.12.2011 ООО «Финансы. Экономика. Строительство» (правообладатель) передало свои права и обязанности по договору 07.09.2011 № 4300017666 в полном объёме ответчику (правопреемник).

Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования г. Краснодар осуществлен осмотр земельного участка, по результатам которого составлен акт осмотра от 06.06.2017 № 1238, в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402013:177 не огражден, свободен от зданий, строений, на части земельного участка произрастают деревья.

Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования г. Краснодар осуществлен осмотр земельного участка, по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка от 18.12.2017 № 2903, в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402013:177 не огражден, свободен от зданий, строений, на части земельного участка произрастают деревья.

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 06.06.2017 № 29/5856 на спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402013:177 утверждён градостроительный план от 18.12.2013 № RU23306000-00000000003474, разрешение на строительство на указанном земельном участке департаментом не выдавалось.

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 20.05.2019 №7251/29 на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402013:177 разрешение на строительство департаментом не выдавалось.

Предписанием от 22.08.2017 №22852 ответчику было предложено устранить выявленные нарушения договора в месячный срок.

Однако данное предписание не было исполнено.

Истец в адрес ответчика направил уведомление от 06.04.2018 №3933/07, в котором предложил подписать соглашение о расторжении договора и освободить земельный участок посредством подписания акта приема-передачи.

Судом установлено, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Невозвращение спорного земельного участка послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 3.2.4 договора аренды установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или указанным договором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Истец полагает, что поскольку участок предоставлен ответчику для строительства, которое не осуществляется, это является основанием для расторжения договора аренды.

Ответчик в отзыве возражал против требований, ссылался на своевременное и полное внесение арендных платежей, указал, что в целях строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке подготовил проектную документацию на торгово-офисное здание общей площадью 463,42 кв.м. Впоследствии общество обратилось в департамент архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования г. Краснодар с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Письмом от 10.01.2014 №29/39-1 общество было уведомлено о необходимости парковок для легковых автомобилей всех категорий.

Ответчик также считал, что с его стороны не допущено существенных нарушений принятых по договору аренды обязательств.

Истцом в материалы дела представлено письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 11.12.2019 № 18703/29, в котором указано, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар (далее - ПЗЗ), утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, по состоянию на дату заключения спорного договора спорный земельный участок расположен в общественно-деловой зоне местного значения (ОД. 2). В соответствии с генеральным планом муниципального образования г. Краснодар, утверждённым решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 №25 п.15, спорный земельный участок расположен в границах зоны планируемого размещения объекта местного значения – автомобильной дороги по ул. Ставропольской, в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами 4-5-8 этажей, в зоне городища – памятника археологии с границей временной охранной зоны. Согласно сведениям ИСОГД муниципального образования г. Краснодар спорный земельный участок пересекает красная линия, утверждённая решением городской Думы Краснодара от 23.12.2003 № 39 п.3.

В материалах дела также имеется письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 11.02.2020 № 1849/29, в котором указано, что в соответствии с ПЗЗ, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 (в редакции от 19.08.2010 № 81 п. 5, на момент заключения договора 07.09.2011)_спорный земельный участок располагается в общественно-деловой зоне местного значения (ОД. 2). В соответствии с генеральным планом г. Краснодара, утверждённым решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 №46 п.2, спорный земельный участок расположен в зоне многоквартирной жилой застройки, частично в зоне транспортной инфраструктуры.

Следовательно, земельный участок расположен в границах территорий (на землях) общего пользования (согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2018 по делу № А32-32382/2013, земельный участок, расположенный в зоне транспортной инфраструктуры относится к землям общего пользования).

При этом не имеет значение обстоятельство того, входил ли земельный участок, предоставленный арендатору, в зону многоквартирной жилой застройки в полном объеме либо в части, формирование для целей застройки земельного участка с включением земель общего пользования не может быть признано соответствующим требованиям действующего законодательства.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 1 ст. 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, садами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, в том числе (фрагмент карты градостроительного зонирования территории муниципального образования г. Краснодар, схему зонирования территорий, выкопировку из генерального плана муниципального образования г. Краснодар, выкопировку из карты градостроительного зонирования территории муниципального образования г. Краснодар), суд установил, что спорный земельный участок как на момент заключения договора аренды, так и в настоящее время расположен в зоне многоквартирной жилой застройки, частично в зоне транспортной инфраструктуры.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13).

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок частично сформирован за счет территории общего пользования.

Учитывая данное обстоятельство, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 07.09.2011 № 4300017666 является недействительным (ничтожным) в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования (режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений) (ст. 168 ГК РФ).

Недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку не влечет юридических последствий (ст. 167 ГК РФ).

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для расторжения договора аренды, являющегося недействительной (ничтожной) сделкой.

Аналогичные выводы сделаны в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2015 по делу № А32-2761/2015, от 08.07.2016 по делу № А32-47982/2014.

Поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия спорного земельного участка, требования истца об освобождении и возврате земельного участка являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах, с учетом ст. ст. 333.17, 333.37 Налогового кодекса РФ, ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд считает необходимым оплату госпошлины отнести на ответчика в размере 6 000 руб., так как требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402013:177 площадью 510 кв.м, расположенный в Карасунском внутригородском округе <...>.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин