Решение от 17 января 2019 г. по делу № А51-21663/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-21663/2018
г. Владивосток
17 января 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 17 января 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи М.С. Кирильченко, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ФИО2 к Администрации Сибирцевского городского поселения (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Администрация Черниговского муниципального района, ФИО3, Федеральное казенное учреждение «Межрегиональная дирекция по дорожному строительству в Дальневосточном регионе России Федерального дорожного агентства» о расторжении договора аренды земельного участка № 2528 от 26.05.2014

при участии в заседании:

от истца - ФИО4, доверенность 17.04.2018, ФИО2, паспорт;от ответчика – ФИО5, доверенность от 22.10.2018;

третьи лица: ФИО3, лично, паспорт;

установил:

ФИО2 (далее – истец, ФИО2, арендатор) обратилась с заявлением к Администрации Сибирцевского городского поселения (далее – администрация, ответчик, арендодатель) о расторжении договора аренды земельного участка № 2528 от 26.05.2014.

Определением от 26.11.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика привлечены Администрация Черниговского муниципального района, ФИО3, Федеральное казенное учреждение автомобильных дорог «Дальний Восток» федерального дорожного агентства.

В материалы дела через канцелярию суда от Федерального казенного учреждения «Межрегиональная дирекция по дорожному строительству в Дальневосточном регионе России Федерального дорожного агентства» поступили пояснения по существу требований, из которых следует, что отказ в согласовании съезда к земельному участку ФИО2 правомерен, а также, из содержания следует, что Федеральное казенное учреждение автомобильных дорог «Дальний Восток» федерального дорожного агентства прекратило деятельность в результате реорганизации путем присоединения к Федеральному казенному учреждению «Межрегиональная дирекция по дорожному строительству в Дальневосточном регионе России Федерального дорожного агентства.

Суд, руководствуясь ст. 48 АПК РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, определил произвести замену Федерального казенного учреждения автомобильных дорог «Дальний Восток» федерального дорожного агентства на Федеральное казенное учреждение «Межрегиональная дирекция по дорожному строительству в Дальневосточном регионе России Федерального дорожного агентства».

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного разбирательства, не явились. В силу статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное разбирательство проведено в их отсутствие.

Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении оснований иска, просит расторгнуть договор по ч.1 ст. 451 ГК РФ ввиду изменения существенных обстоятельства, в силу которых невозможно исполнение договорных обязательств. Пояснил, что установка лееров и отсутствие съезда с федеральной трассы, а также отсутствие иных проездов к земельному участку делают невозможным его использования по целевому назначению не по вине истца.

Уточнение в порядке ст. 49 АПК РФ приняты судом. Истец поддержал требования с учетом уточнений, дал суду пояснения по делу.

Представитель Администрации Сибирцевского городского поселения по заявленным требованиям возражал, поддерживает доводы, изложенные в отзыве, полагает, что оснований для расторжения договора по указанным истцом основаниям не имеется. Кроме этого, изначально истец обращался за расторжением договора в виду ненадлежащего исполнения арендодателем своих обязанностей по передачи в аренду пригодного объекта. Пояснил, что ответчик не возражает против расторжения договора, но по обоюдному согласию сторон, путем подписания соответствующего соглашения

В материалы дела представлен отзыв администрации Черниговского района, в котором администрация по иску возражала, пояснив, что в момент заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды ремонт участка федеральной трассы, примыкающей к земельному участку 25:22:120003:1156 был практически завершен. Истица, таким образом, достоверно знала о том, что съезда с федеральной трассы на ее участок нет, следовательно, обстоятельства, на которые она ссылается, уже существовали.

ФИО3 по иску возражал, полагает его необоснованным, отметив, что предупреждал об обстоятельствах реконструкции автодороги и об отсутствии на момент заключения соглашения съезда к земельному участку с федеральной автодороги.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Между Администрации Черниговского района (арендодатель) и ФИО3 заключён договор № 2528 от 26.05.2014 аренды земельного участка по условиям которого в редакции Соглашения о внесении изменений от 10.09.2014 передаются в аренду земельные участки из категории земель - земли населенных пунктов, выделенные для предпринимательской деятельности:

-с кадастровым номером 25:22:120003:1157 площадью 459,00 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 190 метрах от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край. Черниговский район, пгт. Сибирцево, ул. Резниченко, 8;

-с кадастровым номером 25:22:120003:1156 площадью 2041,00 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 190 метрах от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, Черниговский район, пгт. Сибирцево, ул. Резниченко, 8 .

Договор заключён на 49 лет с 26.05.2014 по 25.05.2063, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 24.06.2014, номер регистрации 25-25-04/008/2014-493.

В силу пункта 3.3.2. арендодатель имеет право сдавать участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, при заключении договора на срок более 5 (пяти) лет, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

ФИО6 Назыфовичем и ФИО2, заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей от 18.11.2014, на земельный участок с кадастровым номером 25:22:120003:1156 площадью 2041 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для предпринимательской деятельности, находящегося по адресу: примерно в 190 метрах по направлению на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, р-н Черниговский, пгт. Сибирцево, ул. Резниченко, 8.

Соглашение о передаче прав и обязанностей зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 04.12.2014, номер регистрации 25-25-04/020/2014-949.

Спорный земельный участок, находится вдоль придорожной полосы автомобильной дороги А-370 «Уссури» Хабаровск-Владивосток. Как следует из искового заявления, в конце ноября 2014 года дорожной службой, обслуживающей автомагистраль, были установлены леера, в результате чего полностью закрыт доступ к земельному участку истца.

ФИО2 15.09.2015, 20.06.2015 обращалась в ФКУ «Дальуправтодор» за согласованием съезда и выдачей технических условий на планируемое устройство заезда и выезда на земельный участок непосредственно с автомобильной дороги А-370 «Уссури», на что был получен отказ (письма №№ 7/3561 от 13.07.2015, 7/5251 от 18.09.2015, 7/5725 от 14.10.2015).

Истцом представлена копия письма от 05.10.2015 к собственнику смежного земельного участка ФИО7 об организации проезда через ее земельный участок, на что был получен отказ.

На обращение истца 20.07.2015 в Администрацию Черниговского района о нарушении своих законных интересов и прав в отношении земельного участка, получен ответ № 97 от 07.08.2015 о необходимости обратиться в Администрацию Сибирцевского городского поселения, поскольку в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы в Администрацию Сибирцевского городского поселения.

Истцом 15.07.2015 направлено письмо в администрацию Сибирцевского городского поселения об устранении нарушений использовании земельного участка и оказании содействия в устройстве заезда и въезда на земельный участок. Письмом № 1355 от 17.08.2015 администрация Сибирцевского городского поселения сообщила об отсутствии соответствующих полномочий, поскольку трасса федеральная.

На обращение истца от 31.01.2017 о предоставлении въезда на арендованный участок, администрация письмом от 22.02.2017 сообщила о возможности рассмотреть вопрос об установлении сервитута.

По заявлению ФИО2, постановлением № 552 от 13.06.2017 Администрации Сибирцевского городского поселения утверждён градостроительный план № RU 25519101-26 спорного земельного участка.

Истцом в адрес ответчика 17.04.2018 направлена письмо о расторжении договора и возврате уплаченной арендной платы.

Постановлением Администрации Сибирцевского городского поселения № 360 от 14.05.2018 решено расторгнуть договор аренды в отношении спорного земельного участка, подготовить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 2528. Вместе с тем, Истец от подписания соглашения о расторжении договора отказалась, отметив, что согласна на расторжение в связи существенным нарушением арендодателем условий договора, и отсутствием задолженности по арендной плате

Письмом от 22.05.2018 истец сообщила администрации, что требует расторжения договора в связи с существенным нарушением условий договора арендодателем, с расторжением по соглашению сторон не согласна, просит внести изменения в соглашение о расторжении договора.

Письмом от 24.05.2018 администрация отказала во внесении изменений в договор, предложив, при этом вернуть участок и оплатить задолженность по арендной плате.

Истец, полагая, что отсутствие заезда является существенным недостатком, препятствующим пользованию земельного участка, который следует квалифицировать как существенно изменившиеся обстоятельства, которые в силу статьи 451 ГК РФ, дают возможность требовать расторжения договора, обратилась в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между сторонами возникло обязательственное правоотношение, регулируемой главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и общими положениями гражданского законодательства об обязательствах.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1.1. договора № 2528 земельный участок предоставлен для предпринимательской деятельности.

Из материалов дела следует и истцом не оспаривается, что спорное имущество было принято первоначальным арендатором ФИО3 без замечаний.

Согласно пункту 10 Соглашения о передаче прав и обязанностей от 18.11.2014: «новый арендатор (ФИО2) осмотрел земельный участок, ознакомился с его размером, границами, местоположением и качеством. «Арендатор» земельный участок передал, а «новый арендатор» участок принял. Настоящее соглашение одновременно является актом приема-передачи земельного участка». Таким образом, по состоянию на 18.11.2014 земельный участок принят истцом без замечаний.

Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу ст. 65 АПК РФ истец обязан доказывать наличие условий, приведенных в ст. 451 ГК РФ в качестве оснований для изменения договора.

Как следует, из искового заявления леера, ставшие препятствием к непосредственному съезду с федеральной автодороги к участку ФИО2, установлены в конце ноября 2014 года, при этом соглашение о передаче прав и обязанностей заключено 18.11.2014, то есть примерно в один период.

Как следует из пояснений ФИО3, о реконструкции автодороги он предупреждал истицу в июне 2014 при ведении переговоров и при заключении соглашения о передаче прав и обязанностей, рекомендуя установить съезд с автодороги до установки лееров, данный факт ею не опровергнут. Сам ФИО3 знал на момент заключения договора аренды о реконструкции федеральной автодороги.

Исходя из пояснений лиц, участвующих в деле, и на момент заключения договора аренды, и на момент заключения соглашения о передаче прав и обязанностей съезд с федеральной автодороги отсутствовал. Не указано наличие такого съезда в качестве существенного условия или характеристики земельного участка и в договоре аренды земельного участка.

Соответственно факт установки лееров и невозможность организовать съезд с автодороги, исходя из фактических обстоятельств на момент заключения договора аренды и соглашения о передаче прав и обязанностей не может являться обстоятельством, о котором в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Тот факт, что истец требует расторжения договора аренды земельного участка № 2528, и не требует расторжения соглашения о передаче прав и обязанностей не влияет на квалификацию данного обстоятельства.

Заключая соглашение о передаче прав и обязанностей ФИО2 о наличии недостатков, препятствующих использованию земельным участком, не заявила. Между тем, отсутствие подхода или подъезда к земельному участку не является скрытым недостатком и не могло не быть обнаружено ответчиком при получении имущества. Отсутствие соответствующей ссылки в договоре, который в этой части является одновременно и актом передачи земельного участка в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, лишает сторону права ссылаться впоследствии на эти обстоятельства.

За согласованием съезда истица обратилась впервые 20.06.2015 и далее последовало несколько обращений в 2015. Затем письмо по вопросу об организации съезда с автодороги истица в адрес администрации направлено только 31.01.2017. С заявлением о расторжении договора в адрес ответчика обратилась 17.04.2018.

При этом в течение всего периода истица продолжала пользоваться земельным участком, уплачивать арендную плату. С уведомлением о досрочном расторжении договора до 17.04.2018 аренды не обращалась.

Соответственно в течение этого периода ФИО2 не оценивала сложившуюся ситуацию как существенно изменившиеся обстоятельства, дающие основание для расторжения договора.

Исходя из основания заявленного требования истцу необходимо доказать также что отсутствие съезда с федеральной трассы настолько нарушило соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для нее такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно публичной кадастровой карте земельный 25:22:120003:1156 действительно не имеет непосредственного доступа к федеральной автодороге «Уссури», однако проезд имеется между земельными участками 1157 и 1228 к внутренней автодороге.

В силу названного суд критично оценивает представленное в материалы дела заключение кадастрового инженера ФИО8 от 20.12.2018, сделавшего вывод, что земельный участок с кадастровым номером 25:22:120003:1156 не имеет доступа к землям общего пользования, что отсутствуют проезды к этому земельному участку и он полностью блокирован и непригоден для использования.

Поскольку об отсутствии съезда было известно арендатору (реконструкция федеральной трассы на момент передачи прав по договору аренды завершалась), его устройство договором аренды не предусмотрено, к земельному участку имеется иной проезд, суд делает вывод о недоказанности истцом того обстоятельства, что отсутствие непосредственного выезда на автодорогу «Уссури», при наличии иного выезда нарушило соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Земельный участок предоставлен для предпринимательской деятельности, доказательств, невозможности его использования для этих целей в связи с отсутствием съезда с автодороги не представлено.

На основании вышеизложенного требования истца подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Кирильченко М.С.