Решение от 20 декабря 2018 г. по делу № А13-8096/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-8096/2018
город Вологда
20 декабря 2018 года



Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2018 года


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Лукенюк О.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации города Вологды (ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Профит» (ОГРН <***>), государственному унитарному предприятию Вологодской области «Вологдаоблстройзаказчик» (ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительное управление-8» (ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-финансовая компания «Вологдасельстрой» (ОГРН <***>) о взыскании 708 195 руб.85 коп., о расторжении договора аренды и об обязании передать земельные участки, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, временного управляющего ГУП Вологодской области «Вологдаоблстройзаказчик» ФИО2, Департамента градостроительства Администрации города Вологды,

при участии от истца – ФИО3 по доверенности от 29.11.2017, от ответчиков – ООО «Профит» - ФИО4 по доверенности от 16.01.2017, ООО «Ремонтно-строительное управление-8» - ФИО5 по доверенности от 06.08.2018,

у с т а н о в и л:

Администрация города Вологды (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Профит» (далее – ООО «Профит»), государственному унитарному предприятию Вологодской области «Вологдаоблстройзаказчик» (далее – Предприятие), обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительное управление-8» (далее – ООО «РСУ-8»), обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-финансовая компания «Вологдасельстрой» (далее – ООО «СФК «Вологдасельстрой») о расторжении договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 24-230гс от 30.01.2013 и об обязании ответчиков передать земельные участки, о взыскании с Предприятия задолженности по арендной плате в размере 681 044 руб.90 коп., пени в размере 3234 руб.97 коп., о взыскании с ООО «СФК «Вологдасельстрой» задолженности по арендной плате в размере 22 926 руб.53 коп., пени в размере 989 руб.45 коп.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на статьи 309-310, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 1,11,42,46,65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), часть 9 ст.46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены временный управляющий ГУП Вологодской области «Вологдаоблстройзаказчик» ФИО2, Департамент градостроительства Администрации города Вологды.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Представитель ООО «РСУ-8» возражал против удовлетворения иска по доводам отзыва.

Представитель ООО «Профит» возражал против удовлетворения иска по доводам отзыва.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени судебного разбирательства, представителей в суд не направили.

Ответчик - ООО «СФК «Вологдасельстрой» в отзыве на иск указал, что не оспаривает сумму долга, не возражает против расторжения договора аренды.

Ответчик – Предприятие в отзыве на иск возражало против удовлетворения исковых требований. В ходе рассмотрения дела представитель пояснил, что арифметический расчет суммы долга и пени не оспаривает, кроме того, указал, что строительство осуществлено быть не может в связи с введением процедуры банкротства.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.01.2013 между Администрацией и Предприятием был заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 24-230гс от 30.01.2013, в соответствии с которым арендодатель – Администрация передает за плату в аренду, а арендатор – Предприятие принимает земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, для комплексного освоения в целях жилищного строительства: кадастровый номер 35:24:0102005:599, местоположение: установлено примерно в 38 м по направлению на юго-восток от ориентира – здание школы, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, площадью 106 581 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

П.2.1 договора установлен срок действия договора аренды – 5 лет с даты подписания договора.

Размер и условия внесения арендной платы установлены в разделе 5 договора.

П.5.3 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа второго месяца квартала.

Дополнительным соглашением № 1 от 29.08.2014 стороны изменили предмет договора в связи с разделением вышеуказанного земельного участка на 29 земельных участков.

На основании договора о переуступке прав и обязанностей по договору аренды права и обязанности на 7 земельных участков перешили к ООО «Профит»: кадастровый номер 35:24:0102005:3422 площадью 4753 кв.м., кадастровый номер 35:24:0102005:3445 площадью 5822 кв.м., кадастровый номер 35:24:0102005:3423 площадью 5381 кв.м., кадастровый номер 35:24:0102005:3429 площадью 6216 кв.м., кадастровый номер 35:24:0102005:3427 площадью 4470 кв.м., кадастровый номер 35:24:0102005:3444 площадью 509 кв.м., кадастровый номер 35:24:0102005:3443 площадью 208 кв.м.

На основании договора о переуступке прав и обязанностей по договору аренды права и обязанности на 6 земельных участков перешили к ООО СФК «Вологдасельстрой»: кадастровый номер 35:24:0102005:3419 площадью 6316 кв.м., кадастровый номер 35:24:0102005:3430 площадью 7091 кв.м., кадастровый номер 35:24:0102005:3431 площадью 3171 кв.м., кадастровый номер 35:24:0102005:3418 площадью 898 кв.м., кадастровый номер 35:24:0102005:3435 площадью 7953 кв.м., кадастровый номер 35:24:0102005:3436 площадью 3101 кв.м.

На основании договора о переуступке прав и обязанностей по договору аренды права и обязанности на 5 земельных участков перешили к ООО «РСУ-8»: кадастровый номер 35:24:0102005:3430 площадью 7091 кв.м., кадастровый номер 35:24:0102005:3431 площадью 3171 кв.м., кадастровый номер 35:24:0102005:3418 площадью 898 кв.м., кадастровый номер 35:24:0102005:3435 площадью 7953 кв.м., кадастровый номер 35:24:0102005:3436 площадью 3101 кв.м.

Предприятию на праве аренды принадлежат 16 земельных участков: земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0102005:3417 площадью 2839 кв.м., 35:24:0102005:3420 площадью 12 305 кв.м., 35:24:0102005:3421 площадью 92 491 кв.м., 35:24:0102005:3424 площадью 4403 кв.м., 35:24:0102005:3425 площадью 5015 кв.м., 35:24:0102005:3426 площадью 259 кв.м., 35:24:0102005:3428 площадью 260 кв.м., 35:24:0102005:3432 площадью 7635 кв.м., 35:24:0102005:3433 площадью 767 кв.м., 35:24:0102005:3434 площадью 564 кв.м., 35:24:0102005:3437 площадью 865 кв.м., 35:24:0102005:3438 площадью 401 кв.м., 35:24:0102005:3439 площадью 2685 кв.м., 35:24:0102005:3440 площадью 2752 кв.м., 35:24:0102005:3441 площадью 359 кв.м., 35:24:0102005:3442 площадью 334 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Как следует из материалов дела, задолженность ответчика – Предприятия по арендной плате составила 681 044 руб.90 коп. за период с 01.01.2018 по 31.03.2018. Доказательств обратного ответчиком не представлено. Ответчик наличие долга в заявленной сумме не оспаривал.

Задолженность ООО «СФК «Вологдасельстрой» на момент вынесения решения составляет 22 926 руб.53 коп. за период с 01.04.2017 по 31.03.2018. Указанную сумму ответчик не оспаривает.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Сумма задолженности Предприятия и ООО «СФК «Вологдасельстрой» подтверждена материалами дела, ответчиками не оспаривается.

Исковые требования в части взыскания суммы основного долга подлежат удовлетворению в полном объеме.

Пунктом 7.3 договора установлена ответственность за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки платежа.

Поскольку факт просрочки оплаты документально подтвержден, истцом обоснованно начислены пени Предприятию в размере 3 234 руб.97 коп. за период с 16.02.2018 по 06.03.2018. Судом расчет проверен и принят.

Истцом также начислены пени за просрочку внесения арендной платы ООО «СФК «Вологдасельстрой» в размере 989 руб.45 коп. за период с 16.05.2017 по 06.03.2018. Судом расчет проверен и принят.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Неустойка предусмотрена договором.

Расчет неустойки проверен судом и признан не противоречащим закону.

Доказательств того, что просрочка исполнения обязательства произошла вследствие непреодолимой силы или иных обстоятельств, исключающих ответственность за неисполнение обязательства, ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании неустойки признается судом обоснованным и подлежащим удовлетворению в силу статьи 330 ГК РФ.

Требование истца о расторжении договора аренды с Предприятием и ООО «СФК «Вологдасельстрой» также подлежит удовлетворению.

Выявив факт неоднократного нарушения ответчиками – Предприятием и ООО «СФК «Вологдасельстрой» условий договора по внесению арендной платы и установив соблюдение истцом порядка расторжения договора, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды с Предприятием и ООО «СФК «Вологдасельстрой» и, как следствие, для удовлетворения требования об обязании возвратить спорные земельные участки на основании статьи 622 ГК РФ. Судом учтено также, что ООО «СФК «Вологдасельстрой» не возражало против удовлетворения требования о расторжении договора; представитель Предприятия в ходе рассмотрения дела пояснил, что ввиду введения в отношении Предприятия процедуры банкротства, последнее не намерено осуществлять строительство на предоставленных в аренду земельных участках.

Требование истца о расторжении договора с ООО «Профит» и ООО «РСУ-8» удовлетворению не подлежит.

Истец в обоснование заявленных требований к ООО «Профит» и ООО «РСУ-8» сослался на факт нарушения ответчиками условий договора аренды, а именно: подпунктов 4.2.2, 4.2.3 пункта 4.2 договора аренды.

Пунктом 4.1 договора аренды установлено, что началом комплексного освоения участка является дата подписания договора.

Пунктом 4.2 договора предусмотрена реализация комплексного освоения участка, которая должна быть осуществлена в следующем порядке и в следующие сроки: подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства – два месяца с даты подписания договора аренды; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной и социальной инфраструктуры, объектов, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность - пять лет с даты подписания договора; осуществление жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков – пять лет с даты подписания договора аренды.

С учетом изложенного, срок выполнения работ по договору – до 30.01.2018.

Истец считает, что работы ответчиками не выполнены, доказательств того, что цель, в соответствии с которой ответчикам был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута и ответчики осуществляли добросовестные действия, направленные на ее достижение, по мнению истца, не представлено.

Согласно пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение одной из сторон, которое влечет для другой такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ, предусматривающей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Договором аренды предусмотрено (пункт 8.4 договора) право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае несоблюдения сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с п.6.2.1 договора арендодатель обязан предоставить в аренду участок в состоянии, соответствующем его назначению, условиям договора и пригодном для эксплуатации.

Вместе с тем, переданный ответчикам участок не был пригоден для строительства в связи с нахождением на нем построек, инженерных сетей, которые создавали препятствия для осуществления строительства, а также по причине отсутствия необходимых согласований, что подтверждается материалами дела, многочисленной перепиской.

Следует отметить, что Администрация выдала ООО «Профит» разрешение на строительство жилого дома № 6 по генеральному плану на арендуемых ООО «Профит» участках, срок строительства в котором указан – до 18.02.2020. Таким образом, истец продлил срок строительства дома № 6 по генплану, установленный в п.4.2.3 договора.

На момент рассмотрения дела ООО «Профит» представлены доказательства того, что ООО «Профит» завершило строительство жилого дома № 2 (разрешения на ввод 1 и 2 очередей) на арендуемых земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0102005:3429 и 35:24:0102005:3427, что подтверждается разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 21.04.2017 и от 04.04.2016, квартиры переданы по актам приема-передачи дольщикам.

Жилой дом № 6 находится в процессе строительства, строительство данного дома ведется на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0102005:3422 и 35:24:0102005:3423. ООО «Профит» зарегистрировало право собственности на данный объект незавершенного строительства, что подтверждается выпиской из ЕГРИП.

ООО «РСУ-8» произведена регистрация права собственности на объект незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0102005:3435.

Как установлено материалами дела и подтверждается ответчиками, что при строительстве на предоставленных в аренду земельных участках имели место обстоятельства, которые препятствовали своевременному окончанию строительства, по не зависящим от них причинам.

Ответчиками были приняты меры к осуществлению строительства на арендованных земельных участках: ООО «Профит» завершило строительство жилого дома № 2, ведет строительство жилого дома № 6, за ООО «Профит» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – дом № 6; за ООО «РСУ-8» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства; ответчиками принимаются меры на получение исходных данных на строительство, технических данных, разрешений на строительство, о чем свидетельствует переписка, которая ведется с истцом.

Ответчики как застройщики в течение всего срока договора аренды действовали добросовестно, осуществляли необходимые организационные и правовые мероприятия для надлежащего исполнения обязательств арендатора по возведению объектов на арендуемых земельных участках.

Отсутствие разрешения на строительство при наличии доказательств принятия застройщиком мер для его получения не может служить основанием для вывода о нецелевом использовании предоставленного под строительство земельного участка.

Ответчики как добросовестные застройщики земельного участка на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации вправе рассчитывать на продление договора аренды земельного участка для завершения объектов строительства.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ N 8985\08 от 23.12.2008, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Учитывая, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению в системе с нормами земельного законодательства, предусматривающими специальные основания для прекращения договора аренды - статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008 изложена правовая позиция о необходимости продления договора аренды в целях завершения строительства в случае, если на земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект незавершенного строительства. Такой же вывод следует из системного толкования подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6,, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об объективной невозможности ответчиков осуществить полный комплекс освоения предоставленных в аренду земельных участков в целях жилищного строительства, в том числе по вине истца, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора аренды с ООО «Профит» и ООО «РСУ-8».

Истец освобожден от уплаты госпошлины. В связи с отказом в иске к ООО «Профит» и ООО «РСУ-8» госпошлина взысканию с данных ответчиков не подлежит. В связи с удовлетворением иска в отношении ответчиков – Предприятия и ООО «СФК «Вологдасельстрой» госпошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области


р е ш и л :


взыскать с государственного унитарного предприятия Вологодской области «Вологдаоблстройзаказчик» в пользу Администрации города Вологды долг в размере 681 044 руб.90 коп., пени в размере 3 234 руб.97 коп.

Расторгнуть договор аренды № 24-230гс земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.01.2013 с государственным унитарным предприятием Вологодской области «Вологдаоблстройзаказчик».

Обязать государственное унитарное предприятие Вологодской области «Вологдаоблстройзаказчик» передать Администрации города Вологды в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0102005:3417 площадью 2839 кв.м., 35:24:0102005:3420 площадью 12 305 кв.м., 35:24:0102005:3421 площадью 92 491 кв.м., 35:24:0102005:3424 площадью 4403 кв.м., 35:24:0102005:3425 площадью 5015 кв.м., 35:24:0102005:3426 площадью 259 кв.м., 35:24:0102005:3428 площадью 260 кв.м., 35:24:0102005:3432 площадью 7635 кв.м., 35:24:0102005:3433 площадью 767 кв.м., 35:24:0102005:3434 площадью 564 кв.м., 35:24:0102005:3437 площадью 865 кв.м., 35:24:0102005:3438 площадью 401 кв.м., 35:24:0102005:3439 площадью 2685 кв.м., 35:24:0102005:3440 площадью 2752 кв.м., 35:24:0102005:3441 площадью 359 кв.м., 35:24:0102005:3442 площадью 334 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Взыскать с государственного унитарного предприятия Вологодской области «Вологдаоблстройзаказчик» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 22 686 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-финансовая компания «Вологдасельстрой» в пользу Администрации города Вологды долг в размере 22 926 руб.53 коп., пени в размере 989 руб.45 коп.

Расторгнуть договор аренды № 24-230гс земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.01.2013 с обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-финансовая компания «Вологдасельстрой».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строительно-финансовая компания «Вологдасельстрой» передать Администрации города Вологды в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:3419 площадью 6316 кв.м., местоположение: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-финансовая компания «Вологдасельстрой» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 8000 руб.

В остальной части исковых требований Администрации города Вологды отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.




Судья О.И.Лукенюк