Решение от 17 сентября 2024 г. по делу № А46-7779/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-7779/2024
18 сентября 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 05 сентября 2024 года.

Решение в полном объёме изготовлено 18 сентября 2024 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ярковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петренко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «РАВ-2» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительными отказов в государственной регистрации прав,

с  участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента имущественных отношений Администрации города Омска, министерства имущественных отношений Омской области,     администрации Кировского административного округа города Омска, территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области,

в судебном заседании приняли участие:

от общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «РАВ-2» - ФИО1, удостоверение адвоката, доверенность от 15.05.2024, диплом,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - ФИО2, служебное удостоверение, доверенность от 28.03.2024, диплом, справка о заключении брака,

иные лица, участвующие в деле – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «РАВ-2» (далее – ООО ПКП «РАВ-2», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 АПК РФ, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области, Управление, заинтересованное лицо), о признании недействительными решений об отказе государственной регистрации прав, выраженные в Уведомлениях от 11 июля 2024г. № КУВД-001 /2024-13118725/5 и № КУВД-001 /2024-13118725/7; обязать заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путём осуществления государственной регистрации права собственности ООО ПКП «РАВ-2» на объекты недвижимости: гараж (кадастровый номер 55:36:190102:2525) и подстанцию (кадастровый номер 55:36:190102:2446), расположенные по адресу: <...>.

Заявление мотивировано тем, что само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на спорные объекты недвижимости за продавцом не влияет на действительность сделки как основание возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по ней прав, тем, что в отсутствие продавца имущества заявитель лишён иной возможности защиты нарушенного права.

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.08.2024 суд привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамент имущественных отношений Администрации города Омска, министерство имущественных отношений Омской области,  администрацию Кировского административного округа города Омска, территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области.

В представленном в материалы дела письменном отзыве Управление Росреестра по Омской области сослалось на препятствия в регистрации права собственности Общества на спорные объекты по причине ликвидации продавца имущества, а также на то, что в Едином государственным реестре недвижимости отсутствуют сведения о праве собственности на спорные объекты.

В соответствии с письменными отзывами администрации Кировского административного округа города Омска, министерства имущественных отношений Омской области,  департамента имущественных отношений Администрации города Омска означенные третьи лица собственниками спорного имущества не являются и каких-либопритязаний на него не имеют.

В судебном заседании заявитель поддержал уточнённое требование в полном объёме; заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявленных требований, настаивал на законности и обоснованности оспариваемых отказов.

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, министерство имущественных отношений Омской области,  администрация Кировского административного округа города Омска, территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, надлежащим образом извещённые о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений статьи 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения спора в отсутствие названных участников арбитражного процесса по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил, что 30.12.1998 между товариществом с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «РАВ-2» (Покупатель) и открытым акционерным обществом «Омский комбинат строительных материалов» (далее – ОАО «ОКСМ», Продавец) заключён договор № 4, в соответствии с пунктом I.I. которого Продавец продаёт Покупателю недвижимое имущество:

-гараж литера Т, инвентарный номер 6666654, количество этажей – I, площадью 163 кв. м, оценочной стоимостью 18 000 руб.;

-трансформаторная подстанции, литера Ж, инвентарный номер 6608657, количество этажей – 2, площадью 48,8 кв.м., оценочной стоимость 5 400 руб., зарегистрированное на праве собственности за Продавцом согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.12.1998 АА № 22229, регистрационное удостоверение № 10358 от  25.12.1998.

В соответствии с накладной на отпуск материалов от 30.12.1998 Покупателем  произведён расчёт с Продавцом путём передачи продукции на сумму 24 800 руб., как это было предусмотрено пунктом 2.I. названного выше договора.

30.12.1998 между Продавцом и Покупателем подписан акт приёма-передачи означенного имущества.

По сведениям Единого государственного реестра юридических лиц ОАО «ОКСМ» исключено из реестра 03.02.2005 в связи с ликвидацией юридического лица.

Руководствуясь статьями 18, 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), Общество  31.03.2024 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права на упомянутое недвижимое имущество в связи с приобретением его в собственность, приложив вышеуказанные документы.

Уведомлениями от 12.04.2024 №№ КУВД-001/2024-13118725/1, КУВД-001/2024-13118725/2, КУВД-001/2024-13118725/3, КУВД-001/2024-13118725/4 Управление приостановило осуществление действий по государственной регистрации спорных объектов до 11.07.2024.

Приостанавливая государственную регистрацию в отношении спорных объектов,  Управление Росреестра по Омской области сослалось на то, что ОАО «ОКСМ» (Продавцом) не представлены заявление и документы на государственную регистрацию ранее возникшего права собственности.

11.07.2024 Уведомлениями № КУВД-001 /2024-13118725/5 и № КУВД-001 /2024-13118725/7 заинтересованное лицо отказало заявителю в государственной регистрации права в отношении объектов недвижимости: гаража (кадастровый номер 55:36:190102:2525) и подстанции (кадастровый номер 55:36:190102:2446), расположенных по адресу: <...>.

Полагая, что отказ в государственной регистрации права является незаконным и нарушает права и законные интересы  ООО ПКП «РАВ-2» в сфере экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Требования заявителя суд находит подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьёй 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии со статьёй 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 4 указанной статьи государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Статьёй 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

По смыслу статьи 18 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация вещных прав и их ограничений носит заявительный характер.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца.

В силу статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов настоящего дела, основаниями приостановления государственной регистрации права собственности Общества на объекты недвижимости: гараж (кадастровый номер 55:36:190102:2525) и подстанцию (кадастровый номер 55:36:190102:2446), и последующего отказа в такой регистрации послужил вывод государственного регистратора о том, что заявление и документы на государственную регистрацию ранее возникшего права собственности ОАО «ОКСМ» не представлены, а также о том, что право собственности предыдущего владельца (Продавца) не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Из текста Уведомлений № КУВД-001 /2024-13118725/5 и № КУВД-001 /2024-13118725/7 от 11.07.2024 следует, что на дату проведения правовой экспертизы ранее возникшее право собственности ОАО «ОКСМ» на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано. Согласно ответу бюджетного учреждения «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» на запрос органа регистрации прав от 08.04.2024 собственником трансформаторной подстанции является ОАО «ОКСМ» на основании регистрационного удостоверения № 10358 от 25.12.1998.

Суд не может согласиться с позицией Управления Росреестра по Омской области на основании следующего

В соответствии с пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, арбитражный суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62 указанного постановления).

Как следует из положений статей 6, 165, 551 ГК РФ решение вопроса о государственной регистрации сделки, перехода права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения одной стороной от регистрации (ликвидации другой стороны) отнесено к исключительной компетенции суда.

Материалами дела подтверждается, что ООО «ОКСМ» исключено из Единого государственного реестра юридических лиц 03.02.2005 в связи с ликвидацией юридического лица.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае ликвидация Продавца является не единственным препятствием для перехода права собственности на объекты недвижимости от ООО «ОКСМ» к ООО ПКП «РАВ-2». Дополнительным основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации права заявителя на спорные объекты недвижимости является также отсутствие зарегистрированного права собственности на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости самого ООО «ОКСМ».

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключённым с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Данные выводы согласуются с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.09.2009 № 1395/09.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Вопреки позиции заинтересованного лица, непредставление ОАО «ОКСМ»  заявления в подтверждение права собственности на спорное имущество и переход права собственности не может свидетельствовать о безусловной необходимости представления

этих документов для государственной регистрации права заявителя на недвижимое имущество, учитывая, что ООО ПКП «РАВ-2» не располагает такими документами.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается и заинтересованным лицом не опровергнут, как факт приобретения у ООО ПКП «РАВ-2» спорного имущества у Продавца, так и факт его оплаты.

Доказательств наличия правопритязаний каких-либо иных лиц на спорные объекты недвижимости ни регистрирующему органу, ни в материалы настоящего дела в силу положений статей 9, 65 АПК РФ, не представлено.

Согласно сведениям, представленным третьими лицами: администрацией Кировского административного округа города Омска, министерством имущественных отношений Омской области,  департаментом имущественных отношений Администрации города Омска, собственниками данного имущества означенные лица не являются и каких-либо притязаний на него не имеют.

Часть 9 статьи 15 Закона № 218-ФЗ, на которую ссылается Управление в письменном отзыве, и введённая с 30.04.2021 Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 120-ФЗ, принятым в рамках совершенствования системы государственной регистрации недвижимости, регламентирует государственную регистрацию перехода права собственности в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из Единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, то есть применяется при обстоятельствах, отличных от рассматриваемого дела.

Учитывая изложенные фактические обстоятельства рассматриваемого спора, отсутствие спора о праве на объекты недвижимости, заявленные к государственной регистрации, доказательства приобретения и оплаты спорных объектов ООО ПКП «РАВ-2», суд полагает, что в настоящем случае отказ регистрирующего органа фактически лишает заявителя возможности  надлежащим образом оформить принадлежащее ему право собственности на имущество и препятствует реализации Обществом принадлежащих ему правомочий собственника.

Выводы суда соответствуют судебной практике (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2022 по делу № А75-2565/2022, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от  23.05.2023 по делу № А81-13611/2022, постановление Арбитражного суда западно-Сибирского округа от 25.03.2024 по делу № А75-10966/2023).

В качестве устранения нарушенного права суд полагает необходимым обязать  Управление в установленном законом порядке в течение 10 рабочих дней со дня вступления настоящего решения в законную силу осуществить государственную регистрацию права собственности Общества  на объекты недвижимости: гараж (кадастровый номер 55:36:190102:2525) и подстанцию (кадастровый номер 55:36:190102:2446), расположенные по адресу: <...>, что соответствует требованиям главы 24 АПК РФ (статья 201 АПК РФ).

По положениям статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны.

Расходы Общества по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. суд относит на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, именем Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

требование общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «РАВ-2» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об отказе государственной регистрации прав, выраженные в Уведомлениях от 11 июля 2024г. № КУВД-001 /2024-13118725/5 и № КУВД-001 /2024-13118725/7.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в установленном законом порядке в течение 10 рабочих дней со дня вступления настоящего решения в законную силу осуществить государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «РАВ-2» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на объекты недвижимости: гараж (кадастровый номер 55:36:190102:2525) и подстанцию (кадастровый номер 55:36:190102:2446), расположенные по адресу: <...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «РАВ-2» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья                                                                                                         С.В. Яркова