Решение от 10 августа 2020 г. по делу № А19-6828/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-6828/20
г. Иркутск
10 августа 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 03.08.2020. Решение в полном объеме изготовлено 10.08.2020.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Серовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи Зенковым А.А., после перерыва помощником судьи Ким А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 26.05.2015, адрес: 665830, <...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «АРАБЕСКА» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 04.09.2017, адрес: 665832, <...>)

об изъятии объекта незавершенного строительства

при участии в заседании:

от истца: до перерыва - представитель ФИО1 (доверенность от 09.01.2020 № 02, личность установлена, паспорт; диплом об образовании), представитель ФИО2 (доверенность от 27.07.2020 № 24, личность установлена, паспорт; диплом об образовании), после перерыва - представитель ФИО1 (доверенность от 09.01.2020 № 02, личность установлена, паспорт; диплом об образовании),

от ответчика: представитель ФИО3 (доверенность от 06.07.2020, личность установлена, паспорт; диплом об образовании),

установил:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АРАБЕСКА» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040703:4131, расположенный по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену в размере 820 992 рублей.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 29.07.2020 до 03.08.2020 до 12 часов 45 минут, о чем было сделано публичное извещение, размещенное в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Арбитражного суда Иркутской области www.irkutsk.arbitr.ru.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал в полном объеме, представил дополнительные пояснения, выписку из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка, договор купли-продажи имущества ОАО «АУС» №77/08/08, договор купли-продажи от 02.10.2017, указанные документы приобщены судом к материалам дела.

Ответчик представил заявление о признании иска, из содержания которого следует, что ответчик признает исковые требования в полном объеме.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

17 апреля 2017 года между администрацией Ангарского муниципального образования (далее - истец, арендодатель) и открытым акционерным обществом «Ангарское управление строительства» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 84/2017.

В соответствии с данным договором арендатор принял во временное пользование для завершения строительства земельный участок площадью 5608 кв.м., кадастровый номер 38:26:040703:4144, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, для использования в целях строительства 5-9-ти этажного жилого дома № 19 с продовольственным магазином торговой площадью 400 кв.м., с кафе на 25 мест, гаражом стоянкой на 45 машино-мест.

Срок договора был установлен с 17.04.2017 по 16.04.2020.

Объект аренды был передан ОАО «Ангарское управление строительства» по акту приема-передачи от 17.04.2017.

10.03.2017 ОАО «Ангарское управление строительства» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040703:4131, расположенный по адресу <...>.

8 августа 2017 года между открытым акционерным обществом «Ангарское управление строительства» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Арбат-Сервис» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества №77/08/08. В соответствии с данным договором продавец передал в собственность покупателя за согласованную сторонами цену имущество:

- право аренды на земельный участок, земли населенных пунктов, общей площадью 5608 кв.м., адрес объекта: Иркутская область, г. Ангарск, кадастровый номер 38:26:040703:4144 (договор аренды земельного участка №84/2017 от 17.04.2017г.);

- объект незавершенного строительства, площадью застройки 1520,3 кв.м., степень готовности 4%, расположенного по адресу: <...> кадастровым номером 38:26:040703:4131 (номер записи государственной регистрации права собственности 38:26:040703:4131-38/002/2017-1 от 10.03.2017г.).

2 октября 2017 года между обществом с ограниченной ответственностью «Арбат-Сервис» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Арабеска» (покупатель) заключен договор купли-продажи. В соответствии с данным договором продавец в собственность покупателя за согласованную сторонами цену имущество:

- право аренды на земельный участок, земли населенных пунктов, общей площадью 5608 кв.м., адрес объекта: Иркутская область, г. Ангарск, кадастровый номер 38:26:040703:4144;

- объект незавершенного строительства, площадью застройки 1520,3 кв.м., степень готовности 4%, расположенного по адресу: <...> кадастровым номером 38:26:040703:4131 (номер записи государственной регистрации права собственности 38:26:040703:4131-38/012/2017-6 от 18.08.2017г.).

09.10.2017 ООО «Арабеска» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040703:4131, расположенный по адресу <...>.

Согласно акту обследования земельного участника от 3.03.2020 земельный участок с кадастровым номером 38:26:040703:4144 огорожен забором, на земельном участке находятся строительные материалы и объект незавершенного строительства. К акту приложены фототаблицы осмотра.

Лицами, участвующими в деле не оспаривается, что строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка от 17 апреля 2017 года № 84/2017, не было завершено; в настоящее время объект готов лишь на 4 %.

Поскольку строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка от 17 апреля 2017 года № 84/2017, не завершено, истец обратился в арбитражный суд с иском об изъятии у ООО «Арабеска» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040703:4131, расположенный по адресу <...> путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной цены в размере 820 992 рубля.

Как следует из материалов дела, выписки из Единого государственного реестра юридических лиц и подтверждено сторонами, 29.05.2020 в единый государственный реестр внесена запись об изменении наименования общества с ограниченной ответственностью «Арабеска» на общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Арабеска».

Таким образом, суд пришел к выводу, что общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Арабеска» является надлежащим ответчиком по делу. Стороны в судебном заседании подтвердили указанное обстоятельство, истец просил считать наименование ответчика: общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Арабеска» (ООО СЗ «Арабеска»).

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ « О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом № 137 установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Поскольку на момент заключения договора аренды на земельном участке находился объект незавершенного строительства, ответчик обращался с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства, и в дальнейшем участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов нет.

Пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено единственное условие, при котором требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению: если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В рамках настоящего спора ответчик на указанные обстоятельства не ссылался.

На основании пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3.12.2014 № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. При этом извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Таким образом, судебным решением должен быть определен способ реализации имущества и его начальная продажная стоимость.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040703:4131, расположенного по адресу: <...> рыночная стоимость вышеуказанного объекта составляет 820 992 рубля.

Доказательства, опровергающие выводы оценщика, в материалы дела не представлены. Какие-либо доказательства того, что представленный в материалы дела отчет об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства является недостаточно ясным и полным, а установленная оценщиком величина рыночной стоимости не является достоверной, в деле отсутствуют.

Ответчиком по делу не оспорены выводы сделанные оценщиком; более того ответчиком представлено заявление о признании иска.

Пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Учитывая, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта в срок, определенный договором, не завершено, а договор аренды земельного участка заключен от 17 апреля 2017 года и на момент обращения Комитета с иском по настоящему делу срок его действия истек, принимая во внимание отчет об определении рыночной стоимости № 0126-19, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, определив начальную продажную стоимость объекта в размере 820 992 рубля.

Разрешая вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае прекращения производства по делу (административному делу) или оставления заявления (административного искового заявления) без рассмотрения Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции или арбитражными судами.

При заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции - 50 процентов, на стадии рассмотрения дела судом кассационной инстанции, пересмотра судебных актов в порядке надзора - 30 процентов.

В силу статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по заявленным исковым требованиям составляет 6 000 рублей.

При принятии искового заявления государственная пошлина истцом не оплачивалась, поскольку он в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

В связи с признанием ответчиком иска отнесению на него подлежит 30 % от суммы подлежащей уплате по настоящему делу государственной пошлины. С учетом изложенного, в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 1 800 рублей, составляющая 30% от суммы 6 000 рублей, подлежит взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации с ответчика.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Изъять у ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «АРАБЕСКА» объект незавершенного строительства незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040703:4131, расположенный по адресу: <...> со степенью готовности 4%, путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену в размере 820 992 рубля.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «АРАБЕСКА» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 800 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

СудьяЕ.В. Серова