Постановление от 27 января 2017 г. по делу № А60-16379/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-11558/16

Екатеринбург 27 января 2017 г. Дело № А60-16379/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2017 г. Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2017 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Беляевой Н.Г., судей Тороповой М.В., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интерстеп» (далее – общество «Интерстеп») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2016 по делу № А60-16379/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2016 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители: общества «Интерстеп» - Тихонравов А.В. (доверенность от 27.05.2016);

Администрации города Екатеринбурга (далее – Администрация) – Турыгина Н.В. (доверенность от 31.10.2016 № 411/05/01-12/0111).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Интерстеп» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.02.2013 № 5-2340 в сумме 631 610 руб. 24 коп., неустойки в сумме 232 204 руб. 50 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2016 (судья Смагин К.Н.) исковые требования удовлетворены частично, с общества «Интерстеп» в пользу Администрации взыскана задолженность в сумме 761 771 руб. 29 коп., в том числе основной долг за период с июля по октябрь 2015 года в сумме 535 064 руб. 20 коп, неустойка за период с 04.07.2015 по 09.02.2016 в сумме 226 707 руб. 09 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2016 (судьи Зеленина Т.Л. Макаров Т.В., Полякова М.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.


В кассационной жалобе общество «Интерстеп», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, просит обжалуемое решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции изменить, взыскав с общества «Интерстеп» в пользу Администрации неустойку за период с 04.07.2015 по 28.01.2016 в сумме 120 777 руб. 91 коп. и за период с 11.07.2015 по 09.02.2016 в сумме 1 454 руб. 19 коп. По мнению заявителя, судами неверно применены положения п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в связи с чем неверно применен механизм определения размера арендной платы. Общество «Интерстеп» отмечает, что спорный земельный участок предоставлен ему в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому размер арендной платы должен определяться в соответствии с условиями договора аренды, а именно исходя из нормативных правовых актов Свердловской области. Заявитель полагает, что для расчета арендной платы за спорный период, необходимо применять ставку арендной платы 0,4% от кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, по мнению общества «Интерстеп» задолженность по арендной плате отсутствует, имеется лишь задолженность по уплате пени.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и обществом «Интерстеп» (арендатор) заключен договор аренды от 13.02.2013 № 5 – 2340 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:05 01021:5 площадью 11967 кв.м.

По условиям договора земельный участок предоставлен в аренду под незавершенный строительством объект - комплекс жилых домов переменной этажности высотой до 75 м с нежилыми помещениями на первых этажах, пристроенным 2-этжным административным зданием и подземным паркингом на срок с 07.02.2013 по 06.02.2016.

Администрация, ссылаясь на возникновение у ответчика задолженности по арендной плате за период с июля 2015 года по январь 2016 года, а также на несвоевременность внесения ответчиком арендных платежей, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.


На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что согласно п. 2.2.4 договора арендная плата вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца, если иное не установлено в расчёте (перерасчёте) арендой платы на соответствующий год.

Размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург». При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург», влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату. При этом размер арендной платы изменяется с даты вступления в действие этих нормативных правовых актов. В случае проведения перерасчета арендной платы арендатор обязан оплачивать арендную плату по перерасчету, имеющему более позднюю дату составления (п. 2.2.1 договора).

Из материалов дела усматривается, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501021:5 был предоставлен ответчику для строительства комплекса жилых домов по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 30.08.2007.

В соответствии с условиями договора аренды от 03.09.2007 № 5-1562Т срок его действия был определен с 03.09.2007 по 02.09.2012. Также в п. 7.3 договора был установлен срок окончания строительства – 03.09.2010.

Между тем в установленный срок объекты недвижимости, для строительства которых предоставлялся земельный участок, возведены не были, в связи с чем с обществом «Интерсеп» заключен договор аренды от 13.02.2013 № 5-2340 под незавершенный строительством комплекс жилых зданий на срок с 07.02.2013 по 06.02.2016.

В соответствии с абз. 4 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 18.12.2006) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ) до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Согласно абз. 8, 9 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в


соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 13.02.2013 № 5-2340, учитывая, что земельный участок по указанному договору был предоставлен ответчику для целей жилищного строительства без проведения торгов под незавершенный строительством комплекс жилых зданий, при этом объекты недвижимости не были введены в эксплуатацию по истечении 2 лет с даты заключения договора аренды, суды первой и апелляционной инстанции правомерно установили, что арендная плата в заявленный период должна рассчитываться в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.11.2015 в доме по ул. Авиационная, 10 (разрешение на ввод в эксплуатацию № RU 66302000-5090-2015), расположенном на предоставленном земельном участке, с 16.11.2015 жилые помещения переданы в собственность граждан.

Из положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. 03.07.2016), ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также из разъяснений п. 66, 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства, в связи с чем после введения домов в эксплуатацию и регистрации права собственности первого лица на помещения в многоквартирном доме, земельный участок, сформированный под соответствующим домом, занятый жилыми домами и необходимый для их эксплуатации, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме и в этой части договор аренды прекращается.

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, что арендная плата за ноябрь 2015 года внесена в полном объеме, при этом с 16.11.2015 земельный участок перешел в собственность жильцов многоквартирного дома, установив


наличие задолженности по внесению арендной платы за период с июля по октябрь 2015 года, суды первой и апелляционной инстанций, с учетом применения ставки арендной платы в заявленный период в размере 2,5%, пришли к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований и взыскании с общества «Интерстеп» задолженности по арендной плате в сумме 535 064 руб. 20 коп.

Нарушение ответчиком обязательств по внесению платы по договору аренды влечет обоснованность требований Администрации о взыскании неустойки.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3.1 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 процента от подлежащего перечислению размера платежа арендной платы.

Оценив представленный Администрацией расчет неустойки за период невнесения арендной платы с 11.07.2015 по 09.02.2016, а также за период с 04.07.2015 по 28.01.2016 на сумму долга, взысканную вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.11.2015 в рамках дела № А60-40150/2015, исключив начисление неустойки на платежи, не подлежащие взысканию, суды первой и апелляционной инстанций правомерно взыскали неустойку в сумме 232 204 руб. 50 коп. (за период с 11.07.2015 по 09.02.2016 в сумме 105 929 руб. 18 коп., и за период с 04.07.2015 по 28.01.2016 на решение суда по делу № А60-40150/2015 в сумме 120 777 руб. 91 коп.).

Довод общества «Интерстеп» о том, что земельный участок был предоставлен на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации под незавершенный строительством объект, отклоняется, как основанный на неверном толковании норм материального права.

Пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О


приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 по делу № А55-16774/2007.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, относительно того, что уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства, обоснованно указал на необходимость применения положений п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ для определения размера арендной платы.

Иные доводы общества «Интерстеп», изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.


Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2016 по делу № А60-16379/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интерстеп» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи М.В. Торопова

В.А. Купреенков