Решение от 24 августа 2018 г. по делу № А53-6328/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-6328/18
24 августа 2018 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 21 августа 2018 года Полный текст решения изготовлен 24 августа 2018 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-6328/18

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Юг Руси-Золотая семечка" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка,

при участии:

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности № 9 от 01.03.2018, от ДИЗО: представитель ФИО3 по доверенности № 59-30-22785/11 от 20.10.2017.

от третьего лица – представитель не явился, уведомлен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Юг Руси-Золотая семечка" ( далее – общество) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ( далее – ДИЗО) в предоставлении в аренду земельного участка, об обязании департамента подготовить проект договора.

Определением суда от 26.06.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова- на-Дону ( далее – ДАИГ).

В отзыве на заявление ДИЗО указало, что в результате обследования установлено, что земельный участок огорожен, порос сорной растительностью, фактическое использование не соответствует виду его разрешенного использования, площадь земельного участка превышает в три раза застроенную площадь. ДИЗО обратилось в ДАИГ в целях получения возможности предоставления обществу земельного участка в аренду. Информация, изложенная в ответе ДАИГ, послужила основанием для отказа ДИЗО в заключении нового договора аренды. Права общества не нарушены, поскольку общество продолжает пользоваться спорным земельным участком.

ДАИГ в отзыве указало, что заявление не подлежит удовлетворению, поскольку Градостроительным регламентом зоны ПКД-1 основными видами разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков «подсобные хозяйства» не предусмотрены. Земельный участок с КН 61:44:0062510:5 расположен за

красными линиями (территории общего пользования). Фактическое использование земельного участка не соответствует виду его разрешенного использования.

В судебном заседании представитель общества поддержала заявление. Указала, что выписка из ЕГРН не отражает наличие на участке водного объекта. Разрушенные капитальные объекты и инженерные коммуникации не могут являться основанием для отказа в заключении договора аренды. Вид разрешенного использования "подсобное хозяйство" подразумевает производство сельскохозяйственной продукции, содержание сельскохозяйственных животных. Земельный участок используется обществом по назначению. Красные линии в отношении участка не установлены, на территории участка объекты общего пользования отсутствуют.

Представитель ДИЗО возражала против удовлетворения заявления. Пояснила, что исходный земельный участок предоставлялся обществу в связи с наличием на нем объектов недвижимости, принадлежащих обществу. В настоящее время законодательством установлены ограничения в предоставлении земельных участков, исходя из соотношения площади участка и находящихся на его участке строений. Площадь земельного участка более чем в три раза превышает площадь строений, находящихся на нем. Земельный участок выходит за границы красных линий, на его территории находится пруд.

ДАИГ явку представителя не обеспечил, уведомлен надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

На основании договора аренды № 30418 от 09.04.2008 Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу ООО «Юг Руси- Золотая семечка» предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062510:5 площадью 380 331 кв.м., расположенный по адресу: <...> а. Срок аренды установлен с 29.12.2007 по 29.12.2056.

17.08.2016 постановлением № 1134 Администрации города Ростова-на-Дону утверждена схема расположения земельного участка (площадью 30 877 кв.м.) на кадастровом плане территории, образованного из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:5.

30.12.2016 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062510:196 площадью 30 877 кв.м., адрес: <...>, образованный из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:5, поставлен на кадастровый учет.

Между обществом и ДИЗО города заключен договор аренды № 37257 с кадастровым номером 61:44:0062510:196 от 24.08.2017 сроком действия до 29.12.2056.

Поскольку в результате раздела первоначальный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062510:5 сохранился в измененных границах с уменьшенной площадью 349 454 кв.м., 25.09.2017 общество обратилось в ДИЗО города с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 30418 от 09.04.2008 (заявление № 71-41875 от 25.09.2017).

Письмом № 59-30-24139/14 от 03.11.2017 ДИЗО города отказало в заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 30418 от 09.04.2008 по причине того, что внесение изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка, сохраняемого в измененных границах, не осуществляется, в данном случае заключается новый договор аренды земельного участка.

17.11.2017 общество обратилось в ДИЗО города о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:5 на основании пп.5 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Письмом № 59-30-27788/14 от 15.12.2017 обществу было отказано в заключении нового договора аренды по причине несоответствия фактического использования земельного участка виду его разрешенного использования, а также по причине того, что площадь испрашиваемого земельного участка (349454 кв.м.) превышает в три раза застроенную площадь земельного участка (2650 кв.м.).

Общество, считая, что вышеуказанным отказом нарушены его законные права и интересы, используя право на обжалование, предусмотренное статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд с заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления общества, суд исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частями 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства:

- нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности;

- несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту.

При этом, отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворения требований заявителя.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения с заявлением о регистрации дополнительного соглашения) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В пунктах 1 и 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Из изложенного следует, что пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит применению в случае образования земельных участков, которые образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то есть в том случае, когда объектом аренды выступает новый объект гражданского оборота, в том числе, образованный в результате раздела земельного участка со своими индивидуализирующими признаками (местоположение, границы, площадь и т.д.); в таком случае объектом арендных правоотношений становится новый земельный участок.

При этом пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору только право требования заключения договора, но не подразумевает обязательности для арендодателя заключения такого договора аренды при наличии установленных действующим законодательством оснований для отказа в его заключении.

Из материалов дела следует, что из земельного участка с кн 61:44:0062510:5 выделен земельный участок с кн 61:44:0062510:196. Таким образом, земельный участок с кн 61:44:0062510:5 остался в измененных границах, площадь участка стала составлять (349 454 кв.м.).

При том из пояснений лиц, участвующих в деле, а также материалов дела следует, что исходный земельный участок предоставлялся обществу в связи с наличием на нем объектов недвижимости, принадлежащих обществу.

В соответствии с подл. 3.2.2. п. 3.2 главы 3 Положения «О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону», утвержденного решением Ростовской-на- Дону городской Думы от 15.07.2014 № 668, в случае если при рассмотрении и анализе заявления и прилагаемого пакета документов установлено, что площадь земельного участка несоразмерна, а именно в три и более раза превышает застроенную площадь земельного участка (за исключением земельных участков, занимаемых индивидуальными жилыми домами), уполномоченным органом Администрации города Ростова-на-Дону принимается решение об отказе в предоставлении земельного участка.

Судом установлено, что площадь измененного земельного участка составляет 349 454 кв.м., тогда как застроенная площадь участка – 2 585,7 кв.м. ( т.е. площадь участка более чем в 135 раз превышает площадь строений).

Кроме того, из материалов дела следует, что измененный земельный участок с кн 61:44:0062510:5 выходит за границы красных линий. Данный факт подтверждается Постановлением Мэра города Ростова –на-Дону от 18.02.2013 № 160 "Об утверждении проекта планировки территории ( чертеж красных линий) в границах: линия застройки северной стороны ул. 1-й Луговой – западная граница земельного участка по ул. 1 –й Луговой, 2- южная сторона ул. 2-й Луговой – восточная граница земельного участка по ул. 1-й Луговой, 32", схемой границ территориальных зон.

В соответствии со ст.1 ГрК РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования.

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Формирование земельного участка за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13).

Правовая позиция о недопустимости предоставления в аренду земель общего пользования соответствует сложившейся судебной практике (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.04.2018 по делу № А32- 23236/2017, от 08.07.2016 по делу № А32- 47982/2014, от 09.08.2016 по делу № А63-12354/2015, от 25.07.2016 по делу № А32- 43152/2015).

Согласно п. 19 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

При этом судом учтено, что ни нормы Земельного кодекса Российской Федерации, ни нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, дающие понятие территории общего пользования, не исключают из них территории, занятые находящимися в частной собственности объектами недвижимости. Данный вывод изложен в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 19.04.2018 № А60- 20043/2017.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом также учтено, что земельный участок с КН 61:44:0062510:5 предоставлялся обществу по договору аренды № 30418 от 09.04.2008 для использования в целях эксплуатации подсобного хозяйства.

Между тем, согласно карте функционального зонирования Генерального плана города Ростова-на-Дону земельный участок с КН 61:44:0062510:5 расположен в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ростова-на- Дону, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 87 (ред. от 24.10.2017), рассматриваемый земельный участок расположен в зоне производственной, коммерческой и деловой активности первого типа (ПКД-1/2/05), зоне затопления 1/100 паводком, санитарно-защитной зоне сооружений канализации ПП «Ростовская станция аэрации» (предварительная), зоне третьего пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, частично в охранной зоне инженерных коммуникаций.

Градостроительным регламентом зоны ПКД-1 основными видами разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков «подсобные хозяйства» не предусмотрены.

С учетом изложенных обстоятельств суд полагает, что отказ ДИЗО в заключении договора аренды земельного участка с кн 61:44:0062510:5 правомерен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо- Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Золотарёва