Решение от 25 декабря 2018 г. по делу № А63-16464/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-16464/2018
25 декабря 2018 года
г. Ставрополь


Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2018 года.

Решение изготовлено в полном объеме 25 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Капункина Ю.Б. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Пятигорска, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к открытому акционерному обществу «Гостиница «Пятигорск», ОГРН <***>, ИНН <***>,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: управления Росреестра по Ставропольскому краю; ФИО2,

об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 26:33:100352:89, исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на земельный участок,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО3 по доверенности от 29.12.2017 № 6443/01-4, представителя ответчика ФИО4 по доверенности от 18.12.2015 № 32, установил следующее.

Администрация города Пятигорска (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Гостиница «Пятигорск» (далее – ответчик, общество) об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 26:33:100352:89 площадью 750 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе пересечения ул. Козлова и ул. Малыгина, об обязании исключить из ЕГРН запись от 20.12.2012 № 26-26-28/058/2012-373 о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:33:100352:0089 площадью 750 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе пересечения ул. Козлова и ул. Малыгина.

Дело рассматривается с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Росреестра по Ставропольскому краю (далее – управление), ФИО2 (далее – ФИО2).

Истец в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал, указал, что срок давности им не пропущен. Пояснил, что обязание исключить из ЕГРН запись от 20.12.2012 № 26-26-28/058/2012-373 о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:33:100352:0089 заявлено не как отдельное требование к управлению, а как последствие удовлетворения требования об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

Ответчик поддержал ранее заявленное ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности, в удовлетворении требований просил отказать.

Суд, изучив материалы дела, по существу заявленных требований приходит к следующему.

В рамках дела № А63-4945/2009 были установлены следующие обстоятельства.

ООО «КМВ-телеком» в аренду был предоставлен земельный участок из земель поселений общей площадью 750 кв. м под размещение административного здания в районе пересечения улиц Козлова и Малыгина на основании постановления главы администрации от 26.06.2006 № 2785.

Администрация (арендодатель) и ООО «КМВ-телеком» (арендатор) 17.07.2006 на основании указанного постановления заключили договор аренды земельного участка № 569/06 из земель поселений с кадастровым номером 26:33:100352:89 общей площадью 750 кв. м в районе пересечения улиц Козлова и Малыгина под размещение административного здания. Срок договора аренды установлен с 01.07.2006 по 29.06.2007.

ООО «КМВ-телеком» на основании постановления главы администрации от 28.09.2006 № 4646 выдано разрешение на строительство административного здания в районе пересечения улиц Козлова и Малыгина.

Право собственности ООО «КМВ-телеком» на объект (литера А) незавершенного строительства инвентарный номер 07:427:002:000005160, готовность 4%, кадастровый номер 26:33:100352:0087:07:427:002:000005160:А:20000, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, пересечение улиц Козлова и Малыгина, зарегистрировано 17.11.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и внесена запись № 26-26/33/026/2006-465.

ООО «КМВ-телеком» на основании договора купли-продажи от 20.11.2006 передало в собственность ЗАО «Лира» объект незавершенного строительства (литера А), инвентарный номер 07:427:002:000005160, готовность 4%, кадастровый номер 26:33:1003 52:0087:07:427:002:000005160:А:20000, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, пересечение улиц Козлова и Малыгина, на земельном участке площадью 750 кв. м. В пункте 1 данного договора указано, что одновременно с передачей права собственности на недвижимое имущество покупатель приобретает право пользования на земельный участок, занятый недвижимым имуществом и необходимый для его использования.

Право собственности ЗАО «Лира» на объект незавершенного строительства зарегистрировано 04.12.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Постановлением главы администрации от 08.06.2007 № 2661 было принято решение о предоставлении ЗАО «Лира» в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:33:100352:89, общей площадью 750 кв. м, в районе пересечения улиц Козлова и Малыгина под принадлежащим на праве собственности объектом незавершенного строительства.

На основании указанного постановления администрация (продавец) и ЗАО «Лира» (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 08.06.2007 № 2661.

13 сентября 2009 года зарегистрировано право собственности ЗАО «Лира» на земельный участок с кадастровым номером 26:33:100352:89 общей площадью 750 кв. м в районе пересечения улиц Козлова и Малыгина, запись о регистрации права № 26-26-33/038/2007-007.

Определением от 24.09.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен ФИО2.

Решением суда первой инстанции от 03.02.2010, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.09.2010, в удовлетворении исковых требований по делу № А63-4945/2009 было отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.11.2010 судебные акты в части отказа в признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 08.06.2007 № 2661, заключенного администрацией и ЗАО «Лира» отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. Суд указал на необходимость рассмотрения по существу требований истца о признании сделки недействительной, поскольку это может повлиять на возможность реализации защиты нарушенных прав путем подачи виндикационного иска.

Вступившим в законную силу решением суда от 04.03.2011 по делу № А63-4945/2009 суд при новом рассмотрении признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 08.06.2007 № 2661 земельного участка с кадастровым номером 25:33:100352:89 (далее – земельный участок с кн :89), заключенный между администрацией и ЗАО «Лира».

Из материалов рассматриваемого дела следует, что ЗАО «Лира» на основании договора купли-продажи передало в собственность ФИО2 земельный участок с кн :89 (запись о государственной регистрации права от 10.09.2009 № 26-26-28/058/2012-373).

ФИО2 названный земельный участок передал в собственность ОАО «Гостиница «Пятигорск» по договору купли-продажи от 13.11.2012 (запись о государственной регистрации права собственности от 20.12.2012 № 26-26-28/058/2012-373), а также передал объект незавершенного строительства (литера А), инвентарный номер 07:427:002:000005160, готовность 4%, кадастровый номер 26:33:100352:0087:07:427:002:000005160:А:20000, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, пересечение улиц Козлова и Малыгина, на спорном земельном участке (запись о государственной регистрации от 20.12.2012 № 26-26-28/058/2012-372) (далее – объект незаверенного строительства).

На основании акта приема-передачи от 13.11.2012 вышеуказанные объекты переданы обществу.

В пункте 8 договора купли-продажи от 13.11.2012 было указано, что продавец гарантирует, что до подписания договора недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не обременено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Пунктом 3 названного договора определено, что общая цена договора составляет 2 640 000 рублей, из которых 550 000 рублей – стоимость объекта незавершенного строительства, а 2 090 000 рублей – стоимость земельного участка.

В пункте 4 договора купли-продажи от 13.11.2012 определено, что расчет будет произведен сторонами до 01.06.2013 путем передачи наличных средств в кассе либо перечислением денежных средств на счет продавца.

Общество на основании расходных кассовых ордеров от 19.11.2012 № 409, от 20.11.2012 № 410, от 21.11.2012 № 411, от 22.11.2012 № 412, от 23.11.2012 № 414 произвело оплату по договору купли-продажи от 13.11.2012 на общую сумму 2 640 000 рублей.

07 июня 2018 года общество обратилось в администрацию с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка с кн :89.

Указывая, что все сделки, совершенные в отношении земельного участка с кн :89 являются ничтожными, а земельный участок находится в муниципальной собственности, администрация обратилась в арбитражный суд с иском об истребовании земельного участка из незаконного владения общества.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 302 ГК РФ определено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пунктах 32, 34, 35 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) разъяснено, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя.

Согласно пункту 37 постановления Пленумов № 10/22 в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

В силу пункта 38 постановления Пленумов № 10/22 приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований истца, пояснил, что является добросовестным приобретателем, поскольку договор купли-продажи от 13.11.2012 был заключен на возмездной основе, доказательства произведения оплаты за земельный участок представлены в материалы дела, также ответчику не было известно о том, что ФИО2 не является собственником земельного участка, поскольку на дату заключения договора купли-продажи в ЕГРН имелась запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кн :89, отметка о наличии судебного спора в ЕГРН отсутствовала. Также ответчик пояснил, что администрацией пропущен срок исковой давности по заявленному требованию, так как земельный участок был продан ФИО2 по договору от 25.08.2009, заключенному с ЗАО «Лира», а его право собственности было зарегистрировано в ЕГРН 10.09.2009. С этой даты администрации стало известно о нарушении права, и с нее же следует исчислять срок исковой давности.

Суд считает вышеперечисленные доводы общества о том, что оно является добросовестным приобретателем обоснованными, поскольку возмездность сделки подтверждена материалами дела, наличие у ФИО2 права собственности на земельный участок было подтверждено записью в ЕГРН. Кроме того, собственником не доказано, что при совершении сделки у приобретателя имелись основания усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Также суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленному требованию в связи со следующим.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 ГК РФ).

В пунктах 4, 15 постановления от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление Пленума № 43) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Пропуск стороной по делу срока исковой давности при наличии заявления надлежащего лица о ее применении позволяет суду отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В пункте 57 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в реестре. При этом сама по себе запись в реестре о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Как следует из материалов дела, первоначально земельный участок с кн :89 был передан в собственность ЗАО «Лира» на основании купли-продажи, заключенного с администрацией. То есть данное имущество выбыло из владения собственника по воле собственника.

Истребование земельного участка без решения судьбы находящихся на нем объектов недвижимости противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В постановлении от 22.11.2010 суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в части отказа в признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 08.06.2007 № 2661, указал на необходимость рассмотрения по существу требований истца о признании сделки недействительной, поскольку это может повлиять на возможность реализации защиты нарушенных прав путем подачи виндикационного иска.

Впоследствии судом сделка по отчуждению указанного земельного участка была признана ничтожной решением суда от 04.03.2011 по делу № А63-4945/2009.

К участию в указанном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, уже был привлечен ФИО2

То есть, начиная с даты вступления указанного решения суда в законную силу, администрацией не были предприняты какие-либо меры по исполнению названного решения суда, также администрация не обращалась в суд с требованиями об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения либо о возврате земельного участка в качестве применения последствия ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 08.06.2007 № 2661. Запись в ЕГРН о праве собственности ЗАО «Лира» и ФИО2 не была погашена, отметки о наличии судебного спора также в ЕГРН не вносились, что повлекло возможность заключения последним сделок по отчуждению спорного имущества.

Статьей 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа отнесено осуществление муниципального земельного контроля.

Администрация является органом местного самоуправления, на который возложены обязанности по контролю за использованием и сохранностью находящегося в муниципальной собственности имущества и который для надлежащего осуществления этих обязанностей наделен различными контрольными полномочиями, а также имеет возможность в пределах срока исковой давности получить сведения о государственной регистрации прав на спорные объекты недвижимости за иным лицом. При этом последующее перераспределение функций по управлению муниципальным имуществом между органами местного самоуправления не может служить основанием для изменения срока исковой давности или порядка его исчисления по требованию, заявленному в защиту интересов публично-правового образования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.01.2009 № 10527/08, от 24.09.2010 № 10853/10, от 11.10.2011 № 7337/11).

Судом из материалов дела установлено, что земельный участок находится в собственности и фактическом владении общества. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий обществу на праве собственности.

Администрация имела сведения о выбытии земельного участка из муниципальной собственности и о государственной регистрации перехода права собственности на него к ЗАО «Лира», также при новом рассмотрении части требований в рамках дела № А63-4945/2009 участок уже был продан ФИО2 и им было зарегистрировано право собственности на земельный участок, о чем администрации должно было быть известно на момент рассмотрения указанного дела в суде. В силу своих полномочий администрация имела возможность в пределах срока исковой давности проследить дальнейшую судьбу земельного участка либо обратиться в суд с соответствующими требованиями для восстановления нарушенных прав, вместе с тем никаких действий не предприняла и пропустила срок исковой давности, о применении которого заявил ответчик (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.09.2018 № Ф08-6588/2018 по делу № А63-12515/2017).

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковое заявление администрации города Пятигорска, ОГРН <***>, ИНН <***>, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Б. Капункин