Решение от 7 мая 2018 г. по делу № А38-8814/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


«

Дело № А38-8814/2017
г. Йошкар-Ола
7» мая 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 7 мая 2018 года.


Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Лежнина В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 310121508300013, ИНН <***>)

о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки

с участием представителей:

от истца – не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом



УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с измененным в порядке статьи 49 АПК РФ исковым заявлением о взыскании с ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО2, основного долга по денежному обязательству, возникшему из договора аренды земельного участка № 6808/2015н от 10 июля 2015 года, за период с марта 2016 года по июнь 2017 года в сумме 1 227 315 руб. 28 коп. и неустойки за период с 28.07.2015 по 30.06.2017 в размере 96 779 руб. 83 коп. в связи с ненадлежащим исполнением денежного обязательства, а также неустойки, начисленной на сумму основного долга исходя из ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки, начиная с 01.07.2017 по день фактической уплаты основного долга.

В исковом заявлении и в дополнении к нему изложены доводы о нарушении должником условий договора аренды земельного участка о сроке внесения арендной платы. В правовом обосновании требований приведены ссылки на статьи 309, 606, 614 ГК РФ и статьи 42, 65 Земельного кодекса РФ. В судебном заседании истец полностью поддержал исковые требования. Кроме того, истец указал, что уведомление об изменении размера арендной платы с 01.01.2017 путем индексации арендной платы на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе, арендатору не направлялось, поскольку с марта 2016 года по декабрь 2017 года в рамках дел А38-2825/2015 и А38-2562/2017 рассматривался спор по размеру арендной платы, определенной в п. 2.3 договора аренды. Однако, по мнению истца, несмотря на то, что уведомление не направлялось, арендная плата за 2017 года должна быть уплачена арендатором с учетом индексации арендной платы за 2016 года на размер уровня инфляции в 2017 году, так как порядок определения и изменения арендной платы утвержден муниципальным нормативным правовым актом, а размер уровня инфляции – федеральным законом (л.д. 5-8, 67-68, 88-89, 95-96, 101).


Ответчик в отзыве на исковое заявление, в дополнении к нему и в судебном заседании выразил несогласие с заявленными требованиями ввиду того, что предусмотренная договором арендная плата определена с нарушением действующего законодательства и превышает рыночную стоимость права аренды, установленную по результатам проведенной в рамках дела А38-2825/2016 судебной экспертизы в заключении эксперта ФИО3 № 07/11-02/16 от 07.11.2016. Индивидуальный предприниматель также сообщил, что он не был уведомлен арендодателем об увеличении размера арендной платы на 2017 год (л.д. 70-72, 84, 101).

Истец и ответчик, извещенные о рассмотрении дела надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ (л.д. 94), для участия на последнее судебное заседание не явились. Поэтому в силу положений статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон.


Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить исковые требования частично по следующим правовым и процессуальным основаниям.


10.07.2015 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действовавшим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (арендодатель), и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен в письменной форме договор аренды земельного участка № 6808/2015н, в соответствии с условиями которого ответчик, как арендодатель, передал во временное владение и пользование истца земельный участок общей площадью 230 кв.м с кадастровым номером 12:05:0701005:3837, расположенный по адресу: <...> (северо-восточнее дома № 16), для строительства пристройки при реконструкции многоквартирного дома, а истец, как арендатор, принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора (л.д. 16-19).

12.10.2017 договор расторгнут по соглашению сторон (л.д. 60).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям являлось договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор аренды оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюдены пункт 2 статьи 434 и статья 609 ГК РФ. В связи с заключением договора на срок более одного года, с 10.07.2015 по 10.07.2025, была осуществлена его государственная регистрация в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ и пункта 1 статьи 26 ЗК РФ.

Таким образом, договор аренды соответствовал требованиям гражданского и земельного законодательства о его предмете, форме, цене и вступил в силу с момента его подписания. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 42, 65 ЗК РФ. Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в её пользу, и одновременно её кредитором в том, что имеет право от неё требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец, как арендодатель, свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил, что подтверждается актом приема-передачи от 10.07.2015 (л.д. 19-оборот).

В силу статей 614 и 615 ГК РФ, статей 42 и 65 ЗК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по внесению арендной платы за пользование и владение арендованным земельным участком, порядок определения которой до 1.01.2016 регулировался постановлением главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 №64 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (далее – Порядок).

Согласно пункту 4 Порядка арендная плата за земельные участки, предоставленные для строительства, устанавливалась на основе рыночной стоимости годового размера арендной платы, определяемой независимым оценщиком, привлеченным муниципальным образованием «Город Йошкар-Ола» с учетом дифференцированных коэффициентов, в зависимости от периодов использования и освоения земельных участков. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола, утвержденный решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI (далее – Порядок), устанавливает с 01.01.2016 аналогичные правила определения размера платы за аренду земельного участка, предоставленного для строительства без проведения торгов (пункт 18).

Установленный нормативными актами порядок определения размера арендной платы при заключении договора сторонами учтен. Арендная плата определена в пункте 2.3 договора исходя из оценки стоимости права аренды (размера годовой арендной платы) на 2015 года, произведенной ООО «Инновационные строительные материалы» и выраженной в отчете №02.169.ЗУ.463/15 от 10.07.2015, в размере 1 165 000 руб. в год. Сумма ежемесячной арендной платы на 2015 год – 77666 руб. 67 коп., за июль 2015 года – 55118 руб. 28 коп. В 2016 году размер арендной платы не изменялся.

Таким образом, стороны при заключении договора аренды земельного участка № 6808/2015н достигли согласия по условию о цене аренды, определив ее в твердой денежной сумме, указанной в самом договоре (пункт 2.3 договора).

Соглашение об изменении размера арендной платы стороны не заключали, договор в этой части не признан недействительным. При этом договор по согласованной цене сторонами исполнялся (л.д. 73-83).

К тому же обязательность соблюдения сторонами предусмотренной договором цены аренды до её изменения в установленном порядке подтверждена вступившим в законную силу постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.08.2017 по делу № А38-2825/2016, которые в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение при разрешении настоящего спора (л.д. 99-100).

Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Марий Эл по делу А38-2562/2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2017 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.04.2018, отказано в удовлетворении требования индивидуального предпринимателя ФИО2 о внесении по правилам статьи 428 ГК РФ в договор аренды земельного участка № 6808/2015н изменений в части размера арендной платы путем его уменьшения до стоимости, установленной в заключении эксперта ФИО3 (л.д. 44-47, 54). Доказательства изменения договора в судебном порядке по иным основаниям истцом не представлены.

Пунктом 2.2 договора определено, что арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал – не позднее 15 ноября текущего года.

Однако вопреки требованиям статей 309, 606 и 614 ГК РФ денежное обязательство по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнено. Согласно расчету истца у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы за период с марта 2016 года по июнь 2017 года в сумме 1 227 315 руб. 28 коп.

Размер искового требования по арендной плате проверен арбитражным судом по правилам статьи 71 АПК РФ и признается частично неверным.

Так, за 2017 год арендная плата увеличена арендодателем применительно к пункту 34 Порядка и пункту 2.4 договора в одностороннем порядке путем её индексации на уровень инфляции, установленный Федеральным законом от 19.12.2016 № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов» в размере 4 %, и составила 969 280 руб. в год или 80 773руб. 33 коп. в месяц.

Между тем ответчик о таком изменении арендной платы не был поставлен в известность, что противоречит условиям договора об обязательном уведомлении арендодателем арендатора об изменении размера арендной платы одним из следующих способов: письмом, путем размещения соответствующего сообщения на официальном сайте арендодателя или опубликования такого сообщения в официальном печатном издании городского округа «Город Йошкар-Ола» (пункт 2.4 договора).

Кроме того, в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» даны разъяснения о том, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, учитывая, что истец увеличил размер арендной платы с нарушением согласованного сторонами и закрепленного в договоре порядка, которое к тому же повлекло возникновение обязанности со стороны арендатора по уплате неустойки в большем размере, арбитражный суд считает необходимым отказать во взыскании с ответчика арендной платы за период с января по июнь 2017 года в части, превышающей размер арендной платы, установленной договором, то есть в размере 18 639 руб. 96 коп.

Поэтому исковое требование об уплате основного долга подлежит частичному удовлетворению в сумме 1 208 675 руб. 32 коп.


Кроме того, за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы условием заключенного сторонами договора была определена гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт нарушения арендатором сроков внесения арендной платы подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается. Размер неустойки согласно расчету истца составляет 96 779 руб. 83 коп. за период с 28.07.2015 по 30.06.2017. Однако в связи с неверным определением суммы основного долга за расчетные периоды 2017 года расчет санкции признан арбитражным судом неправильным. Учитывая, что ежемесячный размер арендной платы за весь спорный период составляет 77 666 руб. 67 коп., с арендатора за неисполнение денежного обязательства подлежит взысканию договорная неустойка в общем размере 62 115 руб. 85 коп.

Помимо этого, по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. Учитывая наличие в иске муниципального образования требования о взыскании неустойки, начисленной на сумму основного долга исходя из ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки, начиная с 01.07.2017 по день фактической уплаты основного долга, оно подлежит удовлетворению с указанием на соответствующее присуждение неустойки в резолютивной части решения (пункт 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).


Истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333. 37 НК РФ. Следовательно, в силу статьи 333.17 НК РФ, части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований в размере 25 708 руб.


Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 310121508300013) в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» основной долг по денежному обязательству, возникшему из договора аренды земельного участка № 6808/2015н от 10.07.2015, в сумме 1 208 675 руб. 32 коп. за период с марта 2016 года по июнь 2017 года, неустойку за период с 28.07.2015 по 30.06.2017 в размере 62 115 руб. 85 коп. в связи с ненадлежащим исполнением денежного обязательства, а также неустойку, начисленную на сумму основного долга исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки, начиная с 01.07.2017 по день фактической уплаты основного долга.

Отказать в удовлетворении остальной части иска.


2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 310121508300013) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 25 708 руб.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно.


Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.


Судья В.В. Лежнин