Решение от 23 июня 2020 г. по делу № А27-22490/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-22490/2019
город Кемерово
23 июня 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 16 июня 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 23 июня 2020 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Алференко А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Плодопитомник-1», город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой», город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрация города Кемерово (Управление архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово)

о расторжении договора,

при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 11.11.2019, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности № 01 от 10.01.2019, паспорт, диплом;

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

у с т а н о в и л:

открытое акционерное общество «Плодопитомник-1» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (далее – ответчик), в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 2 от 27.07.2009, площадью 18 200 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, заключённый между открытым акционерным обществом «Плодопитомник-1» и обществом с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой»; обязать общество с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» возвратить открытому акционерному обществу «Плодопитомник-1» земельный участок, площадью 18 200 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования-земли для жилищного строительства.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Кемерово (Управление архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово).

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не осваивает земельный участок по его целевому назначению (более подробно позиция изложена в исковом заявлении, в дополнении к иску).

Ответчик с исковыми требованиями не согласился в полном объеме, считает, что существенных нарушений условий договора обществом не допущено. Кроме того, из условий договора не установлены конкретные сроки возведения объектов строительства (более подробно позиция изложена в отзыве на исковое заявление, в дополнениях).

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения в полном объеме. Пояснил, что обществом не было допущено существенных нарушений условий договора аренды, договором не установлены конкретные сроки строительства, в связи с чем ответчик имеет право приступить к освоению и использованию земельного участка в любое время в течение 49 лет. У общества были другие объекты, где необходимо было осуществлять строительство по срокам.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание явку представителя не обеспечило.

Поскольку неявка лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием к рассмотрению дела, суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, счёт возможным рассмотреть дело в отсутствии третьего лица.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как установлено материалами дела, истец является собственником земельного участка площадью 18 200 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования-земли для жилищного строительства, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

27.07.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 2 (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель представляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 18 200 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, из категории земель - земли населенных пунктов.

Земельный участок предоставлен для осуществления ответчиком следующих видов деятельности (разрешённый вид использования): для жилищного строительства (п. 1.4 договора аренды).

В силу положений пункта 2.1 договора аренды, срок аренды земельного участка устанавливался на 49 лет.

В соответствии с п. 4.2.2 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения его условий арендатором.

Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании и нести необходимые расходы по его содержанию и благоустройству (п. 4.3.2 договора аренды), а также соблюдать нормы и требования, установленные землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что ответчик, с момента заключения договора не осваивает и не использует земельный участок, предоставленный в аренду ответчику под жилищное строительство. Земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101054:338 зарос растительностью, не используется, размещение объектов движимого, недвижимого имущества, какой-либо деятельности на участке не зафиксировано. Данные обстоятельства подтверждаются фотографиями, а также актом осмотра земельного участка, определением об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении от 29.08.2019.

В связи с тем, что, по мнению истца, земельный участок не используется ответчиком по целевому назначению, истец 15.08.2019 направил в адрес общества требование от 15.08.2019, в которой предложил ответчику в срок не позднее 1 месяца привести земельный участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению. В противном случае выразил намерение расторгнуть договор аренды земельного участка и получить земельный участок по акту приема-передачи.

17.09.2019 истец в адрес ответчика направил уведомление от 16.08.2019, в котором известил ответчика о расторжении договора аренды земельного участка № 2 от 27.07.2019 площадью 18 200 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, с 15.08.2019 и предложил незамедлительно передать указанный земельный участок по акту приема-передачи.

В связи с тем, что ответчик не приступил к освоению и использованию земельного участка, а также не сообщил причины длительного неиспользования земельного участка по целевому назначению, на требование о расторжении договора аренды не ответил, земельный участок не возвратил, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями в суд.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, выслушав представителей сторон, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 46 Земельного Кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Из положений статьи 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу части 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка (пункт 23 постановления Пленума N 11).

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом в каждом конкретном случае.

Положениями подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 23 постановления N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, в соответствии со статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения права аренды на земельный участок.

Действующее законодательство разделяет два понятия: «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся в целях жилищного строительства – это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Ответчик надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что он использует земельный участок по целевому назначению, в суд не представил.

Ответчик указывает, что является арендатором спорного земельного участка уже на протяжении более 11 лет, на протяжении указанного периода времени обществом осуществлялись мероприятия, связанные с застройкой данного земельного участка, однако из-за бездействия истца по изменению территориальной зоны приступить к полноценному процессу строительства невозможно и в настоящее время.

Указанные доводы ответчика суд находит несостоятельными, поскольку ответчиком не соблюдены требования земельного законодательства в части освоения земельного участка в соответствии с целевым назначением; на протяжении длительного времени, а также в течение действия договора аренды (согласно доводам ответчика последний в 2009-2011 годах предпринимал меры и действия по подготовке документов, необходимых для строительства, а именно: оформлены все технические условия, согласована с архитектурой г. Кемерово градостроительная концепция застройки территории, разработаны рабочие проекты, эскизные проекты), однако строительство не начато, жилые дома не построены.

Кроме того, доказательств обращения в администрацию г. Кемерово с заявлением об изменении территориальной зоны, а также доказательств обращения к истцу с уведомление о том, что из-за бездействий истца ответчик не мог приступить к освоению и использованию земельного участка, ответчиком в силу ст. 65 АПК РФ, суду не предоставлено.

В соответствии с действующим законодательством, на основании утвержденного градостроительного плана земельного участка разрабатывается проектная документация строительства, а также выдается разрешение на строительство.

По смыслу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ градостроительный план земельного участка действует в течение трех лет с момента его выдачи, поскольку разрешение на строительство выдается только при наличии градостроительного плана земельного участка, выданного не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство.

В данном случае градостроительный план земельного участка не утверждался, доказательств того, что ответчик обращался в соответствующие органы с заявлением о выдаче градостроительного плана, получения на строительство, в суд не представлено.

Более того, земельный участок предоставлен в аренду для жилищного строительства.

Принятие мер, направленных на освоение земельного участка, не подтверждаются каким-либо надлежащими доказательствами, представленными в материалы дела.

Также суд учитывает, что ответчик имел возможность за 11 лет оспорить в судебном порядке действия (бездействия) как истца, так и уполномоченных органов, однако таким правом в полной мере не воспользовался, приняв на себя риск наступления неблагоприятных последствий.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что ответчик не представил ни одного надлежащего доказательства, свидетельствующего о том, что общество приступило к освоению и использованию земельного участка по целевому назначению, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Истец просит также обязать ответчика вернуть земельный участок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании изложенного, суд считает необходимым обязать ответчика вернуть истцу земельный участок, площадью 18 200 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования-земли для жилищного строительства, по акту приема-передачи.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в арбитражном суде относятся на ответчика на основании части 1 статьи 110 АПК РФ и взыскиваются в пользу истца.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в соответствии со статьей 186 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № 2 от 27.07.2009 земельного участка, площадью 18 200 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, заключённый между открытым акционерным обществом «Плодопитомник-1» и обществом с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» возвратить открытому акционерному обществу «Плодопитомник-1» земельный участок, площадью 18 200 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - земли для жилищного строительства.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» в пользу открытого акционерного общества «Плодопитомник-1» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления. Апелляционная жалоба подается через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

Судья А.В. Алференко