Решение от 10 июня 2017 г. по делу № А56-8169/2016

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-8169/2016
11 июня 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 11 июня 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Чуватиной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Закрытое акционерное общество "Ассоциация "Северные цветы" (адрес: Россия 193015, Санкт-Петербург, Невский пр.,80, ОГРН: <***>, ИНН <***>, дата регистрации 10.02.2003);

ответчик: Комитет имущественных отношений по Санкт-Петербургу (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН: <***>, ИНН <***>, дата регистрации 17.12.2002)

третьи лица: 1. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»,

2. Общество с ограниченной ответственностью «ЭсАйДжи Оценка»

об обязании заключить договор купли-продажи

при участии

от истца: ФИО2 по доверенности от 18.05.2017, ФИО3 по доверенности от 09.01.2017;

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 29.12.2016,

от третьих лиц: 1. ФИО5 по доверенности от 09.01.2017,

2. не явились, извещены,

установил:

закрытое акционерное общество «Ассоциация «Северные цветы» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения 5Н общей площадью 73,8 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001219:4409 (предыдущий кадастровый номер 78:31:1219:5:99:25), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д.64/78, лит. А, по цене продажи 32300000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 27.11.2015 №507/15, выполненным ООО «ЭсАйДжи Оценка», с рассрочкой платежа на 3 года (12 кварталов), начиная с момента заключения договора и на условиях (в редакции) проекта договора, направленного Обществом в адрес Комитета.

Определением суда от 26.04.2016 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №А56-79978/2015.

В связи со вступлением 07.07.2016 в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2016 по делу № А56-79978/2015 протокольным определением от 13.09.2016 производство по делу возобновлено.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, представил отчет №31-8-0110(093)-2016 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) по адресу: <...>, литера А, помещение 5-Н, кадастровый номер 78:31:0001219:4409, выполненный Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», в соответствии с которым рыночная стоимость помещения определена в размере 50900000 руб.

Определением от 13.09.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – СПбГУП «ГУИОН»).

Определением от 01.11.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ЭсАйДжи Оценка».

Определением от 17.02.2017 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА Консалт» ФИО6, с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью общей площадью 73,8 кв. м. (кадастровый номер 78:31:0001219:4409), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 64/78, литера А, помещение 5-Н, в ценах и по состоянию на 07.04.2015, производство по делу приостановлено.

20.03.2017 в материалы дела поступило экспертное заключение от 17.03.2017.

Протокольным определением от 11.04.2017 производство по делу возобновлено.

При дальнейшем рассмотрении дела истец заявил об уточнении исковых требований, просил суд обязать Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения 5-Н общей площадью 73,8 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001219:4409 (предыдущий кадастровый № 78:31:1219:5:99:25), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 64/78, лит. А, по цене 47800000 руб., с указанием в пункте 2.2 договора ставки для исчисления процентов по рассрочке платежа в размере 10% вместо 10,5%.

Изменение предмета исковых требований было принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании 19.05.2017 истец поддержал исковые требования.

Представители Комитета и СПбГУП «ГУИОН» против удовлетворения требований истца возражали по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы и доказательства по делу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее:

Между Комитетом (арендодатель) и государственным учреждением кинотеатр «Паризиана» (арендатор) был заключен договор аренды №10/171760 от 03.03.1995 (далее – Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда – нежилое помещение площадью 144,2 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д.78/64.

На основании дополнительного соглашения №9 от 18.01.2007 к Договору сторона арендатора заменена на Общество.

Дополнительным соглашением №11 от 04.06.2008 сторонами согласовано изменение объекты аренды, в качестве таковых сторонами определены: нежилое помещение 5Н площадью 73,8 кв.м, кадастровый номер 78:31:1219:5:99:25, по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д.64/78, лит. А, и нежилое помещение 42Н площадью 98,5 кв.м, кадастровый номер 78:31:1219:5:99:27, по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д.64/78, лит. А.

07.04.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения 5Н площадью 73,8 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001219:4409, по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д.64/78, лит. А (далее – Помещение).

Уведомлением от 29.06.2015 №23777-19 Комитет сообщил заявителю о том, что Общество не обладает преимущественным правом приобретения Помещения ввиду несоответствия критериям, предусмотренным статьей 4 законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

Не согласившись с решением Комитета, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Комитета в реализации преимущественного права на приобретение Помещения незаконным.

Также истцом был заключен договор на подготовку отчета об оценке рыночной стоимости Помещения с ООО «ЭсАйДжи Оценка». По заданию Общества данным лицом подготовлен отчет об оценке стоимости Помещения, согласно которому стоимость Помещения определена в размере 32300000 руб.

Письмами от 11.12.2015 №170 и от 15.12.2015 №171 Общество направило в Комитет предложение о заключении договора купли-продажи помещения по цене, определенной по результатам проведенной оценки, с приложением проекта договора.

Ссылаясь на бездействие Комитета по заключению с Обществом договора купли-продажи Помещения в порядке реализации Обществом преимущественного права на приобретение Помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2016 по делу №А56-79978/2015 отказ Комитета, выраженный в уведомлении от 29.06.2015 №23777-19, признан незаконным, на Комитет возложена обязанность выполнить предусмотренные Законом №159-ФЗ действия для реализации Обществом преимущественного права приобретения Помещения.

В процессе рассмотрения настоящего дела Комитетом принято распоряжение №2387-рз от 06.10.2016 «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д.64/78, лит. А, пом. 5Н», которым предусмотрены способ приватизации – продажа Помещения Обществу по преимущественному праву приобретения, цены выкупа - 50900000 руб. в соответствии с отчетом об оценке ГУП «ГУИОН» об оценке рыночной стоимости от 17.08.2016 № 31-8-0110(093)-2016, форма платежа – в рассрочку на период 20 кварталов.

В октябре 2016 года представителем Комитета Обществу был направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в соответствии с условиями, определенными распоряжением Комитета №2387-рз от 06.10.2016.

Проект договора купли-продажи Помещения был подписан Обществом с протоколом разногласий, сдан представителю Комитета – АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» 22.11.2016.

В протоколе разногласий Общество указало на несогласие с условиями пункта 2.1 Договора в части цены продажи Помещения, просило указать ее в размере 32300000 руб., а также с условием абзаца 3 пункта 2.2 договора о размере процентов, начисляемых по рассрочке платежа, просило указать его в значении «10%» вместо «10,5%».

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ).

Статьей 9 Закона №159-ФЗ предусмотрено право арендатора государственного имущества, соответствующего критериям, предусмотренным статьей 3 Закона №159-ФЗ по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и обязанность уполномоченного органа принять решение об условиях приватизации такого имущества при установлении соответствия заявителя предусмотренным Законом №159-ФЗ требованиям, и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Соответственно, заключение договора купли-продажи арендуемого имущества с арендатором, отвечающим требованиям, установленным статьей 3 Закона №159-ФЗ, является для уполномоченного органа обязательным.

На дату рассмотрения дела договор купли-продажи Помещения сторонами не заключен в связи с возникшими разногласиями по существенному условию договора – цене продажи, а также по условию о размере процентов по рассрочке платежа (пункт 1.1, абзац 3 пункта 2.2).

Поскольку заключение Договора купли-продажи с Обществом является обязательным для Комитета, спор об урегулировании разногласий, возникших при его заключении, может быть передан на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Объектом разногласий сторон является условие о цене продажи Помещения.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 №7240/12 сформулирована позиция, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого в соответствии с Законом №159-ФЗ имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом заявления субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предусмотренного Законом №159-ФЗ преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Закона №135-ФЗ установление рыночной стоимости осуществляется в рамках оценочной деятельности, под которой понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности - оценщиков.

Для разрешения вопроса об определении рыночной стоимости объекта требуется наличие специальных познаний.

По ходатайству Общества определением от 17.02.2017 была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА Консалт» ФИО6, с постановкой перед экспертом вопроса об определении величины рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 64/78, литера А, помещение 5-Н по состоянию на 07.04.2015.

Согласно заключению эксперта ООО «Альфа Консалт» ФИО6 рыночная стоимость помещения по состоянию на 07.04.2015 составляла 47800000 руб.

Доказательств наличия ошибок в расчетах в экспертном заключении, а также доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения эксперта, сторонами не представлено.

С учетом изложенного, спор сторон относительно условия о цене продажи Помещения по договору купли-продажи подлежит урегулированию судом с установлением цены продажи в соответствии с заключением эксперта по результатам экспертизы в размере 47800000 руб.

При этом доводы Комитета о необоснованности требований истца об установлении цены продажи Помещения в соответствующем размере со ссылкой на то, что отчет об оценке, подготовленный СПбГУП «ГУИОН» не признан недостоверным, судом отклоняются, поскольку сам по себе факт непредъявления соответствующего требования не свидетельствует об отсутствии между непосредственными сторонами сделки приватизации спора о цене продажи Помещения.

Материалами дела подтверждается, что спор относительно цены продажи Помещения сторонами в досудебном порядке не урегулирован, в связи с чем определение соответствующего условия в судебном порядке в рамках рассмотрения преддоговорного спора соответствует положениям статей 445,446 ГК РФ.

То обстоятельство, что значение рыночной стоимости Помещения, определенное экспертом, отличается от соответствующего значения, определенного в отчете СПбГУП «ГУИОН», менее, чем на 10%, не свидетельствует о невозможности применения результатов экспертизы для целей разрешения гражданско-правового спора между Комитетом и Обществом.

При урегулировании разногласий сторон относительно условия о размере ставки для исчисления процентов по рассрочке в абзаце 3 пункта 2.2 договора, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Частью 3 указанной нормы предусмотрено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Распоряжением Комитета от 03.08.2006 №233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости» в составе приложения 5 утверждена примерная форма договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

Договоры купли-продажи арендуемого имущества при реализации преимущественного права его приобретения заключаются Комитетом в соответствии с данной формой (пункт 15.2 Положения об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда при реализации арендаторами таких объектов, относящимися к субъектам малого и среднего предпринимательства, преимущественного права на их приобретение, утвержденного в качестве приложения 7 к распоряжению Комитета от 03.08.2006 №233-р (далее – Положение)).

Соответствующей формой договора предусмотрено что ставка процентов по рассрочке определяется, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату опубликования объявления о продаже помещения в журнале «Официальный бюллетень «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербург».

Доказательства опубликования распоряжения Комитета от 06.10.2016 в соответствующем издании сторонами не представлены.

Вместе с тем, учитывая, что пунктом 15.1 Положения предусмотрено, что публикация распоряжения осуществляется в течение 5 дней с даты получения распоряжения, что не позднее 31.10.2016 Обществом от представителя Комитета – АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» был получен проект договора купли-продажи, и 22.11.2016 к нему представлен протокол разногласий, а также принимая во внимание, что в период 19.09.2016 до 26.03.2017 (то есть в период, установленный для публикации) ставка рефинансирования не изменялась и составляла 10% годовых, условие абзаца 3 пункта 2.2 проекта договора в части размере процентов по рассрочке подлежит определению в значении «10%».

При решении вопроса о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины и по оплате экспертизы, суд исходит из положений статьи 110 АПК РФ и разъяснений, данных в пункте в пункте 5 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1, о необходимости учета особенностей спорного материального правоотношения, фактического процессуального поведения лиц, участвующих в деле.

С учетом характера и предмета спора, результатов экспертизы и изменения позиции истца относительно условия о размере цены продажи Помещения, расходы по оплате экспертизы и расходы по оплате госпошлины остаются на истце.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2016 №220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти», вступившей в силу с 01.01.2017, решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с закрытым акционерным обществом «Ассоциация «Северные цветы» договор купли-продажи нежилого помещения 5Н общей площадью 73,8 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001219:4409, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д.64/78, лит. А, определив условия пункта 2.1 и абзаца 3 пункта 2.2 проекта договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции:

- пункт 2.1 «Цена продажи Объекта составляет 47800000 руб.»,

- абзац 3 пункта 2.2 «На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в журнале «Официальный бюллетень «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга», и составляющей 10% за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении 1 к Договору.»

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

СудьяЧуватина Е.В.