Решение от 1 апреля 2025 г. по делу № А74-10933/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

02 апреля 2025 г.Дело № А74-10933/2024

Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2025 г.

Решение в полном объёме изготовлено 02 апреля 2025 г.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи М.А. Лукиной, при ведении протокола судебного заседания секретарём Т.В. Мигалкиной, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «УЖК Доверие» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой по адресу: <...>, пом. 36Н,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО1 на основании доверенности от 09.07.2022;

ответчика – ФИО2 по доверенности от 24.12.2024.

Общество с ограниченной ответственностью «УЖК Доверие» обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой по адресу: <...>, пом. 36Н, изложив соответствующие пункты указанного договора в редакции истца.

От истца поступило заявление об уточнении исковых требований с учетом экспертного заключения, в котором просит урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой по адресу: <...>, пом. 36Н изложив соответствующие пункты указанного договора в редакции истца, а именно:

Пункт 2.1: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 7 530 000 (семь миллионов пятьсот тридцать тысяч) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

Пункт 2.2: «Стоимость нежилого помещения определена заключением экспертизы от 27.01.2025 №53/20/01/25, проведенной в рамках судебного разбирательства по делу №А74-10933/2024».

Пункт 2.3.1: «Стоимость недвижимого помещения в размере 7 530 000 (семь миллионов пятьсот тридцать тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору) путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора. Стоимость нежилого помещения в составе ежемесячных платежей распределяется равными частями».

Пункт 2.3.2: «Покупатель вносит ежемесячную сумму платежа до 15 числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем вступления решения АС РХ по делу №А74-10933/2024, в силу.

График платежей по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: <...> пом. 36Н (приложение №1 к договору) подлежит изменению с учётом установленной общей стоимости имущества в размере 7 530 000 рублей и с учетом начала периода внесения ежемесячного платежа.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Арбитражный суд, оценив заявленное истцом уточнение исковых требований с точки зрения его соответствия законам, иным нормативным правовым актам, пришёл к выводу о том, что оно не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем принимает уточнение истцом исковых требований.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

Между обществом с ограниченной ответственностью «УЖК Доверие» (арендатор) и Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодатель) заключен договор аренды от 01.06.2022 № 88 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 36Н.

Постановлением Администрации города Абакана от 01.08.2024 № 13914 утверждены условия приватизации указанного нежилого помещения – цена продажи имущества – 11 783 000 руб.

В соответствии с указанным постановлением Администрации города Абакана Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана подготовлен проект договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой и направлен для подписания истцу.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 проекта договора купли-продажи стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 11 783 000 руб., без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС; стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ на основании отчёта ООО «ОЦЕНКА -КОНСАЛТИНГ» об оценке рыночной стоимости №А 143-24.

Истец направил ответчику письмо от 14.08.2024 № 156 с приложением протокола разногласий от 14.08.2024 к проекту договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой по пунктам 2.1, 2.2 договора, предложив размер выкупной цены нежилого помещения на основании судебной экспертизы.

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил истцу письмо от 10.09.2024 № 1289, которым отказал в изменении пунктов договора в редакции, предложенной истцом, и направил протокол согласования разногласий от 03.09.2024 к договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, который не был подписан истцом.

Истец письмом от 07.10.2024 № 193 направил в адрес ответчика протокол согласования разногласий от 04.10.2024 с указанием выкупной цены объекта в размере 6 129 000 руб.

Ответчик письмом от 14.10.2024 № 1419 указал, что оценка произведена оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ для уполномоченного органа местного самоуправления, является для него обязательным.

Не согласившись с предложенными Комитетом условиями договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

Определением арбитражного суда от 23.12.2024 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости помещения.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» ФИО3 от 27.01.2025 №53/20/01/25 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 36Н по состоянию на 14.06.2024 составляет 7 530 000 руб.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности». В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует установленным в статье 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» критериям.

При этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 36Н.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям по размеру стоимости выкупаемого недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Арбитражный суд назначил по данному делу оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил в дело заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» ФИО3 от 27.01.2025 №53/20/01/25, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 36Н по состоянию на 14.06.2024 составляет 7 530 000 руб.

На основании положений статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также на основании заявленного истцом ходатайства, судом был вызван в судебное заседание эксперт общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» ФИО3 для дачи пояснений по поступившему 29.01.2025 в материалы дела заключению эксперта от 27.01.2025 №53/20/01/25.

В судебное заседание, состоявшееся 17.03.2025, явился эксперт ФИО3, дал пояснения по экспертному заключению.

В судебном заседании эксперт ФИО3 ответил на вопросы сторон, указанные в отзыве на экспертное заключение, дал пояснения относительно проведенной экспертизы.

Ответы на вопросы представителей сторон и суда изложены на аудиозаписи судебного заседания.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, проведение которой просил поручить эксперту ФИО4, к ходатайству приложены документы в отношении эксперта.

Представитель истца заявил возражения в отношении заявленного ответчиком ходатайства о назначении повторной оценочной экспертизы.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу названной нормы назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. Вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

При этом, в силу части 1 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства лиц, участвующих в деле, обосновываются ими.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что ответчиком, в нарушение вышеуказанных норм права, не обоснована необходимость назначения такой экспертизы по настоящему делу; в материалы дела представлено достаточное количество доказательств, которые позволяют суду рассмотреть спор по имеющимся в нем доказательствам и без проведения повторной экспертизы; основания считать представленное в дело экспертное заключение ненадлежащим доказательством не подтверждены в достаточной мере (с учетом, в том числе ответов на вопросы по заключению данным в заседании экспертом Андреевым О.В).

Исследовав содержание заключение эксперта от 27.01.2025 №53/20/01/25, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» ФИО3, с учетом ответов эксперта, данных в судебном заседании, арбитражный суд не усматривает оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО3 Противоречия в выводах эксперта по поставленным вопросам отсутствуют. Представленное в дело заключение эксперта от 27.01.2025 №53/20/01/25, выполненное экспертом ФИО3, соответствует статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ (ред. От 22.07.2024) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Ввиду указанного несогласие ответчика с выводами эксперта само по себе не свидетельствует о неполноте и противоречивости проведенного экспертного исследования и не может являться основанием для признания такого доказательства ненадлежащим и недопустимым.

Суд считает, что заключение эксперта от 27.01.2025 №53/20/01/25 и пояснения эксперта ФИО3, исчерпывающе раскрывают использованный метод и способ проведенных исследований, а также использованные аналоги объектов недвижимости, относящихся к месту нахождения объекта оценки - г. Абакан, соответствуют материалам дела, действующему законодательству, сформулированы исходя из сформулированного в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий.

Оценив заключение эксперта, арбитражный суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требованиям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), не содержит неясностей и противоречий, является достоверным и обоснованным.

Как видно из указанного заключения, экспертом проведен анализ наиболее эффективного использования помещения, сделан вывод о наиболее эффективном использовании под торговые площади, либо площади под объект сферы услуг. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения; методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы. На основе анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из аналогичного сегмента рынка при фактическом и альтернативном использовании произведено определение рыночной стоимости сравнительным и доходным подходами и согласованы результаты оценки. Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведённой в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, с учетом принятия истцом стоимости помещения в размере 7 530 000 руб. суд признал подлежащими удовлетворению требования истца об определении достоверной величины рыночной стоимости жилого помещения по адресу: <...>, пом. 36Н в целях отчуждения муниципального имущества в размере 7 530 000 руб. и об изменении пунктов 2.1, 2.2 договора, в связи с чем в договоре подлежит установлению стоимость объекта 7 530 000 руб.

Судебные расходы по настоящему делу состоят из государственной пошлины по иску в размере 50 000 руб. и расходов по экспертизе в размере 28 000 руб.

Истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. (платежное поручение от 17.10.2024 № 1556) и оплате стоимости экспертизы в размере 28 000 руб. (платежное поручение от 29.11.2024 № 1777).

На основании статей 106, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд относит судебные расходы по делу на ответчика.

Рассмотрев требование заявителя о взыскании с ответчика 12 000 руб., понесенных в связи с оплатой услуг ООО «Профессиональная независимая оценка» по составлению экспертного заключения от 04.10.2024, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их отнесения на ответчика по следующим основаниям.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (статьи 94, 135 ГПК РФ, статьи 106, 129 КАС РФ, статьи 106, 148 АПК РФ).

В данном случае заключение ООО «Профессиональная независимая оценка» не положено судом в основу принятого решения, не явилось основанием для удовлетворения требований истца, изложенными в данном заключении выводами суд не руководствовался, была назначена судебная экспертиза, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации и разногласия между сторонами урегулированы по цене судебной экспертизы.

Ввиду изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований взыскания с ответчика 12 000 руб., понесенных истцом в связи с оплатой услуг по составлению экспертного заключения от 04.10.2024.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: <...> д, 40. пом. 36Н, кадастровый номер № 19:01:040202:520, обшей площадью 152,9 кв.м.; изложить пункты договора в редакции истца:

- пункт 2.1: стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 7 530 000 (семь миллионов пятьсот тридцать тысяч) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС;

- пункт 2.2: стоимость нежилого помещения определена Заключением экспертизы от 27.01.2025 №53/20/01/25, проведенной в рамках судебного разбирательства по делу №А74-10933/2024;

- пункт 2.3.1: стоимость недвижимого помещения в размере 7 530 000 (семь миллионов пятьсот тридцать тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору) путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3,9 настоящего договора. Стоимость нежилого помещения в составе ежемесячных платежей распределяется равными частями;

- пункт 2.3.2: покупатель вносит ежемесячную сумму платежа до 15 числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем вступления решения АС РХ по делу №А74-10933/2024, в силу.

График платежей по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: <...> пом. 36Н (приложение №1 к договору) подлежит изменению с учётом установленной общей стоимости имущества в размере 7 530 000 рублей и с учетом начала периода внесения ежемесячного платежа.

2. Взыскать с Комитета муниципальной экономики Администрации г. Абакана в пользу общества с ограниченной ответственностью «УЖК Доверие» 50 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 28 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.


СудьяМ.А. Лукина