Решение от 15 июня 2021 г. по делу № А07-14589/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-14589/2020
г. Уфа
15 июня 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 07.06.2021 г.

Полный текст решения изготовлен 15.06.2021 г.

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Напольской Н.Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ганиевой Р.Р., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан

третьи лица: Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управление Росреестра по РБ

о расторжении договора купли-продажи № 2415 от 07.06.2017, взыскании в пользу ИП ФИО2 422 500 руб., уплаченных по договору, взыскании 136 601,67 руб., уплаченных за пользование земельным участком, взыскании в пользу ИП ФИО3 422 500 руб., уплаченных по договору, взыскании 136 601,67 руб., уплаченных за пользование земельным участком

при участии в судебном заседании:

от КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску онлайн: ФИО4, доверенность от 07.12.2020, диплом о высшем юридическом образовании, паспорт;

от иных лиц явки нет, извещены

Индивидуальный предприниматель ФИО2, Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску о расторжении договора купли-продажи № 2415 от 07.06.2017земельного участка с кадастровым номером 02:66:010102:1778, взыскании в пользу ФИО2 422 500 руб., уплаченных по договору купли-продажи № 2415 от 07.06.2017, 136 601,67 руб., уплаченных за пользование земельным участком, взыскании в пользу ФИО3 422 500 руб., уплаченных по договору купли-продажи № 2415 от 07.06.2017, 136 601,67 руб., уплаченных за пользование земельным участком.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация ГО г. Нефтекамск РБ, Управление Росреестра по РБ.

23.09.2020 от Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску поступил отзыв на исковое заявление, требования истцов считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению, заявлено о пропуске срока исковой давности, также указывает, что является ненадлежащим ответчиком по делу (л. д. 65-68).

Согласно пояснениям истцов (л. д. 101-102) о нарушении своего права узнали из уведомления Управления Росреестра по РБ об отказе в государственной регистрации от 26.09.2017, с указанной даты исчисляется в данном случае срок исковой давности, который с учетом даты подачи иска не пропущен.

05.11.2020 от истцов поступило заявление об уточнении исковых требований, заявлено об исключении Администрации ГО г. Нефтекамск РБ из числа третьих лиц и привлечении к участию в деле в качестве ответчика, также со ссылкой на п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации исковые требования сформулированы следующим образом:

1. Признать договор купли-продажи №2415 от 07.06.2017 земельного участка с кадастровым номером 02:66:010102:1778, подписанный ФИО2, ФИО3 и Администрацией ГО г. Нефтекамск незаключенным

2. Взыскать с Администрации ГО г. Нефтекамск в пользу ФИО2 денежные средства в размере 422 500 руб., уплаченные по договору купли-продажи №2415 от 07.06.2017

3. Взыскать с Администрации ГО г. Нефтекамск в пользу ФИО2 денежные средства в размере 136 601,67 руб., уплаченные за пользование земельным участком

4. Взыскать с Администрации ГО г. Нефтекамск в пользу ФИО3 денежные средства в размере 422 500 рублей, уплаченные по договору купли-продажи №2415 от 07.06.2017 года.

5. Взыскать с Администрации ГО г. Нефтекамск в пользу ФИО2 денежные средства в размере 136 601,67 руб., уплаченные за пользование земельным участком (л. д. 89-91).

В судебном заседании 14.12.2020 представитель истцов пояснил, что данное уточнение не поддерживает и просит рассмотреть спор по первоначально заявленным требованиям (расторжение договора и взыскание денежных средств; т. 1, л. д. 142).

Согласно аб.1 и. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, т.е. администрацией городского округа город Нефтекамск РБ.

На основании Соглашения о взаимодействии Комитета и Администрации городского округа город Нефтекамск РБ от 23 декабря 2005 года (действовавшего на момент заключения договора купли-продажи) Комитет осуществлял от имени городского округа г, Нефтекамск функции по управлению и распоряжению муниципальной собственностью, а также земельными участками до разграничения государственной собственности на землю и земельными участками, полномочия по управлению и распоряжению которыми республиканскими законами переданы муниципальным образованиям (в том числе и заключение договоров купли-продажи).

В то же время, поскольку договор купли-продажи земельного участка от 07.06.2017 № 2415 заключен с Администрацией ГО г. Нефтекамск РБ (т. 1, л. д. 125), т. е. стороной договора являлась Администрация, определением от 14.12.2020 суд исключил из состава ответчиков по делу Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску, соответственно, Администрацию ГО г. Нефтекамск из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, и привлек к участию в деле в качестве ответчика Администрацию ГО г. Нефтекамск, а Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску - в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

05.06.2021 от истцов поступили пояснения, согласно которым, поскольку спорный договор № 2415 от 07.06.2017 не зарегистрирован в установленном законом порядке, его нельзя признать заключенным, соответственно полученные ответчиком денежные средства являются неосновательным обогащением. Истцы настаивают на признании договора незаключенным, а денежные средства подлежат возвращению истцам. При этом отмечено, что истцы имеют интерес в приобретении спорного участка в собственность с соответствующей регистрацией спорного договора, в связи с чем просят суд:

1. Признать договор купли-продажи №2415 от 07.06.2017 земельного участка с кадастровым номером 02:66:010102:1778, подписанный ФИО2, ФИО3 и Администрацией ГО г. Нефтекамск незаключенным;

2. Взыскать с Администрации ГО г. Нефтекамск в пользу ФИО2 денежные средства в размере 422 500 руб., перечисленные по платежному поручению № 532 от 07.06.2017;

3. Взыскать с Администрации ГО г. Нефтекамск в пользу ФИО2 денежные средства в размере 136 601,67 руб., перечисленные по платежному поручению № 524 от 30.05.2017;

4. Взыскать с Администрации ГО г. Нефтекамск в пользу ФИО3 денежные средства в размере 422 500 руб., перечисленные по платежному поручению № 80 от 07.06.2017;

5. Взыскать с Администрации ГО г. Нефтекамск в пользу ФИО2 денежные средства в размере 136 601,67 руб., перечисленные по платежному поручению № 59 от 30.05.2017.

Принимая во внимание основания, приведенные в обоснование первоначального и уточненного иска, уточнения судом приняты в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается с учетом указанных уточнений.

14.05.2021 от Комитета поступило ходатайство об участии в судебном заседании онлайн. Ходатайство одобрено.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия сторон.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя Комитета, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, ФИО2, ФИО3 являются собственниками ½ доли нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 02:66:010102:2225.

На основании постановления Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 18 октября 2016 года № 4413 «О предоставлении в собственность за плату ФИО2, ФИО3 земельного участка для размещения магазина», принятым в соответствии с п. п. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, между Администрацией городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - Администрация) и истцами 07 июня 2017 года подписан договор № 2415 купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает по стоимости и на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:66:010102:1778, находящийся по адресу: РБ, <...>, предоставленный для размещения магазина, общей площадью 947 кв. м. (т. 1, л. д. 125-128).

Согласно п. 2.1 договора стоимость земельного участка составляет 845 000 руб.

Покупатель оплачивает стоимость участка в течение 10 календарных дней с момента заключения договора (п. 2.2 договора).

В соответствии с условиями договора истцами была оплачена выкупная стоимость земельного участка: 422 500 руб. ФИО2, 422 500 руб. ФИО3, что подтверждается платежными поручениями от 07 июня 2017 года (т. 1, л. <...>).

Как указывает истец, одним из условий для заключения договора со стороны продавца являлось внесение денежных средств за пользование земельным участком за период с 16.02.2015 по 30.04.2017, в связи с чем истцами уплачены в пользу ответчика денежные средства в сумме 273 203,34 руб. (по 136 601,67 руб. с каждого), что подтверждается платежными поручениями от 30.05.2017 № № 59, 524 (т. 1, л. <...>).

09.06.2017 после произведенной оплаты вышеуказанный договор купли-продажи направлен на государственную регистрацию.

23.06.2017 получено уведомление о приостановлении, а 26.09.2017 - уведомление об отказе в государственной регистрации вышеуказанного договора. Причиной отказа послужил вывод Управления о том, что помещение, находящееся в собственности у истцов, является частью многоквартирного дома, следовательно, и собственники остальных помещений в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеют право приобрести земельный участок в собственность. Второй причиной отказа явилось то, что адрес земельного участка и адрес помещения не совпадают (ул. Строителей, д. 73 и ул. Строителей, д. 73/1; т. 1, л. д. 28 - 29).

Поскольку договор купли-продажи не был зарегистрирован, в связи с чем его нельзя считать заключенным, соответственно, денежные средства являются неосновательным обогащением продавца, истцы, ссылаясь на положения п. 1 ст. 432, ст. 551, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратились в суд с настоящим иском (с учетом уточнений).

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. ст. 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

С 01.01.2017 государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218). Ранее действовавший Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон № 122) утратил силу с 01.01.2017.

Поскольку договор купли-продажи подписан сторонами 07.06.2017, к нему подлежат применению как общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации, так и положения Закона № 218-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, при заключении сделки купли-продажи государственной регистрации подлежит переход права собственности, а не сам договор, как например, при возникновении арендных правоотношений сроком действия от года (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ст. 1 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. п. 3, 5).

Согласно п. п. 1 и 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации; после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав обязательна при переходе прав на недвижимые объекты, их ограничении и обременении.

Аналогичные нормы содержались в Законе № 122-ФЗ.

В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее: отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом; после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В п. 1 ст. 432 ГК РФ указано, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре купли-продажи недвижимости, заключенном в письменной форме, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а также цена; при отсутствии данных сведений договор считается незаключенным (ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ).

Таким образом, если договор купли-продажи содержит вышеназванные условия и заключен в письменной форме, он считается заключенным. Отсутствие государственной регистрации само по себе на заключенность договора купли-продажи недвижимости не влияет.

Как следует из содержания договора купли-продажи земельного участка, в нем указан кадастровый номер земельного участка, его адрес, площадь и стоимость.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в договоре от 07.06.2017 № 2415 сторонами согласованы существенные условия сделки купли-продажи недвижимости. При этом, как указывалось выше, государственной регистрации подлежит не сам договор купли-продажи, а переход права от продавца покупателю, и отсутствие государственной регистрации не свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи.

Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Отказ в государственной регистрации перехода права мог быть обжалован продавцами в установленном порядке.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.

В ходе рассмотрения дела к материалам дела приобщена справка кадастрового инженера ФИО5, в соответствии с которой 29.01.2021 проведено обследование нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, <...>, площадью 1748,2 кв. м с кадастровым номером 02:66:010102:2225. По результатам обследования установлено, что указанное нежилое помещение расположено в многоквартирном доме с кадастровым номером 02:66:010102:155, который в свою очередь расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 02:66:010102:1778 (назначение - для размещения магазина, статус - временный, площадь 947 кв. м) и 02:66:010102:16 (назначение - для размещения жилых зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, статус - ранее учтенные, площадь - 2060 кв. м.).

Проекция контура нежилого помещения с кадастровым номером 02:66:010102:2225 полностью расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 02:66:010102:1778, который сформирован именно для размещения магазина (т. 1, л. д. 164).

В материалы дела представителем истцов также представлена справка кадастрового инженера ФИО5 от 20.04.2021 № 34, согласно которой границы земельных участков с кадастровыми номерами 02:66:010102:1778 (назначение - для размещения магазина, статус - временный, площадь - 947 кв.м) и 02:66:010102:16 (назначение - для размещения жилых зданий (строений), сооружений, нежилых помещений; статус - ранее учтенный, площадь - 2060 кв. м) друг на друга не накладываются и не имеют смежных границ.

Кроме того, согласно пояснениям представителя Комитета, данным в ходе разбирательства 07.06.2021, у них имеются оригиналы договора купли-продажи от 07.06.2017 № 2415 и намерение передать документы на государственную регистрацию. Более того, истец также не лишен возможности обратиться за государственной регистрацией перехода права с приложением соответствующих документов, в том числе представленных в материалы настоящего дела.

С учетом всех обстоятельств, установленных судом при рассмотрении спора по настоящему делу, имеющихся в материалах настоящего дела доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, суд не усматривает оснований для признания договора незаключенным и возврата полученной продавцом выкупной цены земельного участка в качестве неосновательного обогащения. Данные денежные средства получены продавцом во исполнение обязательственных отношений по купле-продаже земельного участка, при этом данная сделка не признана недействительной.

Суд также не усматривает оснований для удовлетворения требования о возврате денежных средств, уплаченных истцами 30.05.2017 за пользование земельным участком за период с 16.02.2015 по 30.04.2017 (л. <...>).

Из материалов дела следует и самими истцами не оспаривается, что они с 2014 года являются долевыми собственниками расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости, который использовался ими под магазин. Принимая во внимание принцип платности землепользования, учитывая также факт добровольной оплаты такого пользования 30.05.2017, суд не усматривается оснований для квалификации данных платежей в качестве неосновательного обогащения ответчика по причине отсутствия государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на истцом в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 49, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>), Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Н.Е. Напольская