Решение от 17 декабря 2017 г. по делу № А45-32622/2017

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-32622/2017
г. Новосибирск
18 декабря 2017 года
Арбитражный суд Новосибирской области  в составе судьи Бутенко Е.И.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Застройщик 42", г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации города Оби Новосибирской области, Новосибирская область, г. Обь (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020206:471, выраженного в письме от 28.11.2016 № 7052, обязании заключить договор аренды,

при участии представителей сторон:

от заявителя – ФИО2, по доверенности от 11.12.2017, паспорт,

от заинтересованного лица – ФИО3, по доверенности от 13.09.2017, удостоверение, 



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Пиллон Плюс" (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Администрации города Оби Новосибирской области (далее – заинтересованное лицо, администрация) с требованиями о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка общей площадью 2012 кв.м. с кадастровым номером 54:36:020206:471, расположенного в г. Оби Новосибирской области, для завершения строительства многоквартирного жилого дома без проведения торгов, выраженного в письме от 28.11.2016 № 7052, обязании заключить договор аренды в отношении указанного участка сроком на три года.

Заинтересованное лицо с предъявленными требованиями не согласилось, полагало, что имеющееся на земельном участке свайное поле не отвечает признакам объекта недвижимого имущества, в связи с чем у заявителя отсутствует право на продление договора аренды, предусмотренное п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Также заявлено о пропуске обществом срока на обращение в суд, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

Более подробно доводы заинтересованного лица изложены в отзыве.

Согласно листу записи Единого государственного реестра юридических лиц 07.12.2017 наименование заявителя изменено на общество с ограниченной ответственностью «Застройщик 42», что подтверждается указанным листом записи, свидетельством о постановке на налоговый учет, уставом ООО «Застройщик 42».

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Требования заявителя мотивированы тем, что заявитель являлся арендатором земельного участка общей площадью 2012 кв.м., с кадастровым номером 54:36:020206:471, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Обь, разрешенное использование – для организации строительства зданий молодежного жилищного комплекса, категория земель – земли населенных пунктов на основании договора аренды земельного участка № 1/18-10а от 08.06.2010. В связи с истечением срока действия договора аренды заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о продлении срока его действия на три года. Ссылаясь на положения ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ, заявитель полагал, что он имеет право на приобретение спорного земельного участка на условиях аренды для завершения строительства объекта. Отказ заинтересованного лица в заключении данного договора без торгов послужил основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении и дополнительных пояснениях.

Проанализировав обстоятельства дела, имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

В силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, исходя из положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, обоснованность отказа в продлении договора аренды связывается с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что между заявителем и Администрацией города Оби Новосибирской области был заключен договор аренды земельного участка № 1/18-10а от 08.06.2010 (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 29.10.2012, а также соглашения о переуступке права аренды от 27.08.2014). В соответствии с указанным договором арендатору передан в аренду земельный участок общей площадью 2012 кв.м., с кадастровым номером 54:36:020206:471, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Обь, разрешенное использование/назначение – для организации строительства зданий молодежного жилищного комплекса, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка. Согласно п. 2.1 договора срок его действия определен сторонами с 28.07.2010 по 27.07.2016. Истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение (п. 6.2 договора).

Заявителю выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Молодежный жилой комплекс в г. Обь, южнее поселка Дорожников Новосибирской области. Жилой дом № 14» № Ru 54304000-032-14/1и от 26.05.2015 сроком до 01.09.2016.

Заявителем также представлены положительные заключения негосударственной экспертизы на указанный объект капитального строительства (проектная документация без сметы, результаты инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий).

Таким образом, материалами дела подтверждается и не оспаривается заинтересованным лицом, что заявитель является застройщиком жилого дома на предоставленном в аренду земельном участке.

21.09.2016 заявитель обратился в администрацию с заявлением исх. № 03 о продлении срока действия договора аренды на три года для завершения строительства объекта.

Письмом № 5946 от 06.10.2016 заинтересованное лицо сообщило, что для предоставления земельного участка в аренду необходимо провести оценку рыночной величины годовой арендной платы.

13.10.2016 общество вновь обратилось в администрацию с просьбой повторно рассмотреть вопрос о продлении договора аренды сроком на три года для достройки жилого дома.

Письмом от 28.11.2016 № 7052 администрация отказала в продлении договора.

Техническим планом объекта незавершенного строительства от 25.08.2016 подтверждается факт существования объекта капитального строительства, представляющего собой свайное поле площадью 1435,2 кв.м. Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020206:471. Степень готовности – 6,7%. Также заявителем представлена исполнительная съемка котлована и свайного поля в подтверждение факта забивки свай.

Заинтересованным лицом представлен акт визуального осмотра земельного участка от 14.12.2017, согласно которому на спорном участке имеются сваи в количестве 16 штук. Котлован вырыт частично, на строительной площадке обнаружен строительный мусор, охрана объекта не производится.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из представленных в материалы дела документов не усматривается, что указанное свайное поле отвечает признакам объекта незавершенного строительства.

Как уже отмечалось, письмом администрации от 28.11.2016 № 7052 в продлении договора аренды обществу было отказано.

Полагая указанные действия незаконными, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое участвующее в деле лицо должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований либо возражений.

В силу ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Как установлено в судебном заседании, обществу стало известно об отказе администрации в продлении договора аренды 28.11.2016. С заявлением в порядке главы 24 АПК РФ общество обратилось 23.10.2017 (согласно штемпелю на почтовом конверте), то есть со значительным пропуском установленного законом срока. Ссылка заявителя на письмо заинтересованного лица от 15.06.2017 судом отклоняется, поскольку оно направлено заявителю уже после того, как последнему было сообщено об отказе в продлении срока договора аренды. Кроме того, как пояснил представитель заявителя в судебном заседании, указанное письмо получено заявителем в конце июня 2017 года, то есть установленный срок для обращения в суд заявителем также пропущен.

Между тем пропуск срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании решений, действий органов, осуществляющих публичные полномочия, незаконными, что обусловлено необходимостью обеспечения стабильности гражданского оборота и публичной деятельности органов власти.

Ходатайство о восстановлении пропущенного срока обществом не заявлялось. Обстоятельств, свидетельствующих об уважительности причин пропуска срока на обжалование, наличии препятствий к этому, в судебном заседании не установлено. Ссылка заявителя на то, что после получения оспариваемого письма велись длительные переговоры с администрацией, не свидетельствует о невозможности обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 65, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и относятся на заявителя как инициатора процесса.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  



Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья                      

                                             Е.И. Бутенко