Решение от 24 апреля 2022 г. по делу № А46-3092/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-3092/2022
24 апреля 2022 года
город Омск




Резолютивная часть решения оглашена 19.04.2022

Полный текст решения изготовлен 24.04.2022


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Миклуха К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Мекомдоорис» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 12.07.2021 (сроком на 3 года), личность удостоверена паспортом,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 13.09.2021 (сроком на 1 год), предъявлено служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мекомдоорис» (далее – истец, Общество, ООО «Мекомдоорис») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением (вх. от 01.03.2022 № 44024) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка общей площадью 10 864 кв.м с кадастровым номером 55:36:07 04 02:133.

Определением Арбитражного суда Омской области от 05.03.2022 возбуждено производство по делу.

В состоявшемся судебном заседании стороны поддержали письменно изложенные доводы.

При разрешении настоящего спора судом приняты во внимание следующие обстоятельства.

Обществу на праве собственности принадлежит нежилое строение - цех энергоремонта - двухэтажное здание с двумя одноэтажными пристройками, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 55:36:07 04 02:11969.

Указанное строение расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:07 04 02:133 площадью 10 864 кв.м.

28.12.2020 истец обратился в Департамент с заявлением о предоставлении означенного земельного участка в собственность.

По результатам рассмотрения обращения письмом от 22.01.2021 № Исх-ДиО/1029 в адрес Общества ответчиком было направлено распоряжение от 21.01.2021 № 45 «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 04 02:133 в Центральном административном округе города Омска».

Решением Арбитражного суда Омской области от 05.08.2021 по делу № А46-4389/2021, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2021, отказ Департамента в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 04 02:133 без проведения торгов, выраженный в распоряжении от 21.01.2021 № 45, признан незаконным, как несоответствующий Земельному кодексу Российской Федерации (далее - ЗК РФ); на Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путём подготовки, подписания и направления в трёх экземплярах проекта договора купли-продажи спорного земельного участка в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда.

12.01.2022 Департаментом представителю ООО «Мекомдоорис» выданы 2 экземпляра проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 04 02:133. Кроме того, 21.01.2022 Департаментом в адрес заявителя также направлен третий экземпляр договора.

Ознакомившись с предложением ответчика о заключении договора купли-продажи земельного участка, Общество 13.01.2022 направило в его адрес подписанный договор в редакции протокола разногласий.

По результатам рассмотрения протокола разногласий ответчик 14.02.2022 направил в адрес истца протокол согласования разногласий, которым фактически отклонил протокол разногласий Общества, поскольку все спорные пункты (за исключением пункта 1.2) предложено изложить в первоначальной редакции Ответчика.

Учитывая, что разногласия между сторонами относительно заключения договора купли-продажи во внесудебной процедуре не урегулированы, ООО «Мекомдоорис» обратилось в арбитражный суд с настоящим требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в части, суд руководствовался следующим.

Так, в силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 указанной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Спор между сторонами возник относительно выкупной стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По смыслу статьи 4 Закона Омской области от 30.04.2015 № 1743-03 «О регулировании земельных отношений в Омской области» порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами, утверждает Правительство Омской области.

Постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов.

Пунктом 9 последнего (в редакции, действовавшей на дату направления заявления) установлено, что до 01.01.2022 цена земельных участков определяется в размере 10 % их кадастровой стоимости при продаже земельных участков лицам, указанным в пункте 8 настоящего Порядка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату подано в порядке, установленном статьёй 39.17 ЗК РФ, в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, до 01.12.2021;

2) здание, сооружение, расположенное на земельном участке, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, находится в собственности лица, обратившегося с указанным заявлением, непрерывно в течение трёх и более лет. При этом трёхлетний срок исчисляется с даты, указанной в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе, являющемся основанием для государственной регистрации права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке;

3) отсутствие задолженности по арендной плате и (или) неустойки (пеней) по договору аренды земельного участка, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, иной задолженности перед бюджетом за использование указанного земельного участка. При этом в случае отсутствия действующего договора аренды земельного участка в соответствии со статьями 1102 и 1105 ГК РФ должна быть оплачена стоимость неосновательного обогащения до подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Со ссылкой на судебные акты, постановленные по делу № А46-9646/2020, Общество указало на отсутствие у него задолженности на момент обращения с соответствующим заявлением.

Однако суд полагает необходимым указать следующее.

Как усматривается из решения Арбитражного суда Омской области от 20.01.2021 по делу № А46-9646/2020, в рамках последнего Департамент обращался за взысканием с ООО «Мекомдоорис» неосновательного обогащения за использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 04 02:133 в период с 28.02.2013 по 28.01.2020.

В ходе рассмотрения спора судом по заявлению Общества применён срок исковой давности, в связи с чем исковой период обозначен с 01.05.2017 по 28.01.2020.

На стр. 5 решения суд делает вывод о том, что за период с 01.05.2017 по 28.01.2020 задолженность ООО «Мекомдоорис» отсутствует.

Вместе с тем, как указано в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.12.2021 № Ф04-6776/2021 по делу № А46-22947/2020, истечение срока исковой давности не свидетельствует о добросовестности истца и соответствии его критериям, указанным в пункте 9 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п.

Учитывая, что у Общества имеется задолженность (несмотря на то, что она не может быть взыскана в принудительном порядке), что прямо противоречит условиям подпункта 3 пункта 9 названного ранее Порядка, истец не может претендовать на льготную выкупную стоимость земельного участка.

В части пункта 2.2 договора суд соглашается с предложенной истцом редакцией, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определённый в соответствии со статьёй 314 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор признаётся заключённым в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта.

Таким образом, момент подписания договора со стороны покупателя не является моментом заключения договора, а обязательность оплаты товара до заключения договора купли-продажи действующим законодательством не предусмотрена (указанное оставлено на усмотрение сторон договора).

В части пункта 2.5 договора суд полагает необходимым отметить, что по смыслу статьи 395 ГК РФ, пункта 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» размер неустойки за просрочку денежного обязательства не может быть меньше ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

На момент оглашения резолютивной части решения ключевая ставка составляла 17 % в год (Информационное сообщение Банка России от 08.04.2022) или 0,05 % в день (с учётом округления).

Относительно пункта 2.6 договора. Как верно определено ООО «Мекомдоорис», предложенные Департаментом условия, по сути, являются договорной неустойкой, которая может быть включена в договор только по соглашению сторон.

Глава 30 ГК РФ о купле-продаже, в том числе объектов недвижимого имущества, не предусматривает условий о штрафных санкциях в качестве существенных условий договора купли-продажи. В силу пункта 3 статьи 484, пунктов 3, 4 статьи 486 ГК РФ в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Таким образом, в случае несовершения покупателем действий по принятию и оплате товара продавец в соответствии с нормами гражданского законодательства вправе по своему усмотрению совершить встречные действия, направленные на привлечение покупателя к гражданско-правовой ответственности (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2019 № 08АП-12185/2019, 08АП-12186/2019 по делу № А46-6582/2019).

При изложенных обстоятельствах суд не может принять спорные условия в редакции Департамента при отсутствии на то согласия Общества.

В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор, исходя из того, что пункт 2 статьи 425 ГК РФ не может применяться при наличии возражений хотя бы одной стороны в договоре.

То есть, суд, при урегулировании разногласий, исходя из принципа свободы договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие.

Как указано в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56Арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против её установления. Суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по её размеру (что и было сделано по условиям пункта 2.5 договора).

В части пункта 6.3 договора суд принимает позицию истца.

Действительно, юридическая доктрина исходит из консенсуальности сделки купли-продажи. В связи с чем момент заключения договора должен быть привязан именно к дате его подписания; передача имущества представляет собой уже исполнение принятых на себя по договору обязательств.

Относительно пункта 6.4 договора: основания изменения и расторжения договора, как верно отмечено истцом, предусмотрены статьёй 450 ГК РФ (в том числе возможность расторжения договора по взаимному соглашению сторон).

При этом императивными нормами действующего законодательства Российской Федерации не установлено право продавца публичного земельного участка на односторонний отказ от исполнения договора (статья 450.1 Гражданского кодекса РФ), а последствия отмены судебных актов установлены процессуальным законодательством и предусматривают иные способы защиты прав продавца (тем более не актуальны на момент рассмотрения настоящего спора).

Каких-либо специальных норм, предусматривающих предложенные ответчиком основания для расторжения договора (и одностороннего отказа) действующее законодательство Российской Федерации не содержит, в связи с чем, в отсутствие соглашения сторон о дополнительных основаниях для расторжения договора, указанные положения не могут быть включены в договор.

В связи с удовлетворением заявленных требований бремя несения судебных расходов возлагается на Департамент в порядке статьи 110 АПК РФ. С учётом пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы подлежат отнесению на ответчика в полном объёме.

На основании изложенного руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования общества с ограниченной ответственностью «Мекомдоорис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Мекомдоорис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 04 02:133, разрешив их следующим образом:

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

«2.1. Расчет цены выкупа Участка (кадастровый номер 55:36:07 04 02:133), на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности Покупателю:

Площадь земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка

% от кадастровой стоимости

Цена выкупа земельного участка


10 864

4 390 000

30

1 317 000,00


Цена Участка, подлежащая оплате Покупателем, составляет 1 317 000 руб. (один миллион триста семнадцать тысяч рублей).

Цена выкупа земельного участка определена на основании постановления Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких участков без проведения торгов», с учетом сведений, содержащихся в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, согласно которым сведения об Обществе с ограниченной ответственностью «Мекомдоорис» внесены в реестр 01.08.2016.»

Пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:

«2.2. Покупатель оплачивает цену Участка (п.2.1 Договора) в течение 30 календарных дней с даты заключения настоящего Договора.»

Пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции:

«2.5. В случае несвоевременного внесения платежа, предусмотренного пунктом 2.1 настоящего Договора, Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,05% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа.»

Пункт 2.6 договора исключить.

Пункт 6.3 изложить в следующей редакции:

«6.3. Настоящий Договор считается заключенным с даты его подписания сторонами и действует до полного исполнения Сторонами взятых на себя обязательств.»

Пункт 6.4 договора изложить в следующей редакции:

«6.4. Настоящий договор может быть расторгнут в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством РФ.»

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мекомдоорис» (ИН<***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья И.Ю. Ширяй