Решение от 1 ноября 2018 г. по делу № А58-8288/2018

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-8288/2018
01 ноября 2018 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 25.10.2018

Мотивированное решение изготовлено 01.11.2018

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Аринчёхиной А. Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Альянс-2005" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации городского поселения "Поселок Чульман" Нерюнгринского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 1 922 234, 58 рублей,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Альянс-2005" (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Администрации городского поселения "Поселок Чульман" Нерюнгринского района (далее – ответчик) о взыскании 1 922 234, 58 рублей.

Стороны в заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте проведения предварительного и судебного заседания в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд проводит предварительное судебное заседание в их отсутствие.

Пунктом 27 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 № 65 установлено, что согласно части 4 статьи 137 АПК РФ в случае, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, не возражают против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции и дело не подлежит рассмотрению коллегиальным составом, арбитражный суд выносит определение о завершении подготовки дела к судебному разбирательству и открытии судебного заседания. В определении также указывается на отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании суда первой инстанции, мотивы, положенные в основу выводов суда о готовности дела к судебному разбирательству, дата и время открытия этого заседания. Если лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения предварительного судебного заседания и судебного разбирательства дела по существу, не явились в предварительное судебное заседание и не заявили возражений против рассмотрения дела в их отсутствие, судья вправе завершить предварительное судебное заседание и начать рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции в случае соблюдения требований части 4 статьи 137 АПК РФ.

Стороны, возражений против завершения предварительного судебного заседания и открытия судебного разбирательства в арбитражном суде первой инстанции не заявили.

При указанных обстоятельствах, суд в порядке статьи 136, части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершает предварительное судебное заседание и открывает судебное разбирательство в арбитражном суде первой инстанции.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон.

Судом в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено.

В материалы дела от истца поступило ходатайство от 12.09.2018 о приобщении документов к материалам дела, с приложениями согласно перечню; уведомление от 24.10.2018, в котором заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

Судом, поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, изучив и исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства, имеющие значение при рассмотрении настоящего спора.

10.10.2016 между Муниципальным образованием Городского поселения «Поселок Чульман» Нерюнгринского района Республики Саха (Якутия), (именуемый в дальнейшем Заказчик) и Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-2005» (именуемый далее Застройщик) заключен Муниципальный контракт №01163000037516000090 на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных жилых домах для переселения граждан из аварийного жилого фонда п. Чульман Нерюнгринскогорайона.

Предметом заключенного контракта является приобретение у застройщика 18 (восемнадцать) жилых помещений (благоустроенных квартир) в строящемся жилом доме по адресу: 678980, Республика Саха (Якутия), Нерюнгринский район, п. Чульман, 2-микрорайон, дом 24, участок находиться в км на север от ориентира жилой дом № 24, для переселения граждан из аварийного жилищного фонда в рамках реализации муниципальной адресной программы городского поселения «Посёлок Чульман» Нерюнгринского района «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы», на основании Договора № 1 «Об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса» от 18 июля 2016года, согласно кадастрового номера 14:19:208014:205.

По условиям муниципального контракта застройщик, обязуется передать заказчику в собственность 18 жилых помещений (благоустроенных квартир) для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, которые будут расположены в строящемся многоквартирном доме, по адресу: 678980, Республика Саха (Якутия), Нерюнгринский район, п. Чульман, 2-микрорайон, дом 24, участок находится в км на север от ориентира жилой дом № 24, общей площадью -1100,62 (тысяча сто целых, шестьдесят две сотых) кв.м, далее - «Квартиры», а заказчик обязуется принять квартиры и оплатить за них цену в соответствии с условиями контракта.

Согласно пункту 2.1. указано «Цена квартир по настоящему Контракту определена в сумме 64 462 212,78,00 рублей из расчета стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры в размере 58 596,00 рублей 00 копеек.

Цена контракта является твердой и определяется на весь срок исполнения контракта. Стоимость 1 кв. м. общей площади жилых помещений, по настоящему контракту, является окончательной и изменению не подлежит. Превышение фактической площади жилого помещения над площадью, указанной в Приложении 1 к Контракту, не является основанием для изменения цены Контракта, входит в цену Контракта и дополнительно не оплачивается.

22.12.2017 согласно акту приема-передачи жилого помещения Заказчик принял объект строительства для оформления в собственность городского поселения «Поселок Чульман» Нерюнгринского района РС (Я) расположенные по адресу РС (Я), <...> – квартиры №№ 1 по 18 включительно, квартиры до передачи поставлены на кадастровый учет, каждой присвоен кадастровый номер.

Со стороны ООО «Альянс-2005» в рамках указанного контракта выставлены следующие счета на общую сумму в размере 64 462 212,78 руб.:

1
счет

27.10.2016

64

19 338 663,83р.

2
счет

30.12.2016

97

1 120 415,09р.

3
счет

06.03.2017

7
14 484 703,64р.

4
счет

24.05.2017

43

933 221,01р.

5
счет

24.05.2017

29

2 211 413,95р.

6
счет

25.05.2017

45

4 786 147,48р.

7
счет

30.06.2017

77

3 908 884,66р.

8
счет

30.06.2017

76

9 821 859,81р.

9
счет

30.06.2017

65

2 029 555,36р.

10

счет

25.07.2017

73

5 827 347,95р.


Заказчик согласно установленному порядку в п.2.3. Муниципального контракта 01163000037516000090 от 10.10.2016 обязан произвести окончательный расчет с Продавцом в течение в течение 10 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения.

Со стороны Администрации обязательства по оплате указанного контракта выполнены не в полном объеме, произведены следующие выплаты на общую сумму 62 539 978,20р:

1
пл.поручение

02.11.2016

1761

386 773,27р.

2
пл.поручение

02.11.2016

1760

18 951 890,56р.

3
пл.поручение

30.12.2016

2118

1 120 415,09р.

4
пл.поручение

16.03.2017

267

12 244 282,55р.

5
пл.поручение

06.04.2017

134

1 655 533,12р.

6
пл.поручение

06.04.2017

129

289 694,07р.

7
пл.поручение

21.04.2017

259

295 193,90р.

8
пл.поручение

26.05.2017

461

933 221,01р.

9
пл.поручение

30.06.2017

658

2 211 413,95р.

10

пл.поручение

30.06.2017

653

4 786 147,48р.

11

пл.поручение

05.07.2017

735

2 211 413,95р.

12

пл.поручение

03.08.2017

884

7 610 445,86р.

13

пл.поручение

04.08.2017

883

3 908 884,66р.

14

пл.поручение

05.09.2017

1103

1 410 682,03р.

15

пл.поручение

27.12.2017

1940

4 244 850,14р.

16

пл.поручение

07.03.2018

220

171 815,78р.

17

пл.поручение

15.03.2018

219

107 322,58р.

Согласно Актам приема-передачи объекты переданы для осуществления государственной регистрации 22.09.2017, но в установленный срок Заказчик окончательный расчет в полном размере не произвел.

Как указывает истец, ответчик, ссылаясь на то, что на государственный кадастровый учет поставлены жилые помещения по площади квартир жилого здания определенная, как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров и следствии этого оплата должна быть произведена из расчета именно площади квартира (без учета лоджий и балконов) отказался от оплаты оставшейся суммы.

В адрес ответчика истцом направлена претензия и акт сверки взаимных зачетов между ООО «Альянс-2005» и ответчиком, согласно которому задолженность в пользу ООО «Альянс-2005» составляет 1 922 234,58 рубля.

10.05.2018 года получен отказ на претензию, запрашиваемая информация и документы не представлены, замечаний к объему или к качеству выполненной работы не поступило.

Ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств со стороны МО ГП "Поселок Чульман" по Муниципальному контракту01163000037516000090 на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных жилых домах для переселения граждан из аварийного жилого фонда п. Чульман Нерюнгринского района от 10 октября 2016 года послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик отзыв по иску не представил, в связи с чем суд в соответствии с частью 4 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Суд, изучив и исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в связи со следующим.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Лицо, гражданское право которого нарушено, вправе осуществить судебную защиту нарушенного права способом, указанным в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо иным способом, предусмотренным законом. При этом указанное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенного (оспариваемого) права.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предметом защиты в суде являются именно нарушенные или оспариваемые права и законные интересы обратившегося заинтересованного лица.

Оценив условия Муниципального контракта от 10.10.2016 №01163000037516000090, суд полагает, что контракт содержит все существенные условия, необходимые для договоров участия в долевом строительстве и предусмотренные статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 214).

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

В силу пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 5 статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Обязательное приложение к документам, необходимым для госрегистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества. Указанная площадь помещения подлежит включению в состав сведений о его уникальных характеристиках, вносимых в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре недвижимости.

Планируемая общая площадь помещения должна быть указана не только в договоре долевого строительства, но и в плане создаваемого жилого дома и в проектной документации (п. 3 ч. 1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ).

Согласно пункту 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 года N 37 общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

В соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 30 сентября 2011 года N 531 "Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения", вступившим в законную силу с 22 ноября 2011 года, применение понижающих коэффициентов при расчете лоджий, веранд, террас не предусмотрено.

Если же в договоре указана проектируемая площадь квартиры с учетом балконов и лоджий, то она подлежит оплате по условиям договора, а также доплате в случае изменения площади квартиры на основании данных технических паспортов (при условии согласования порядка и условий изменения цены).

Таким образом, изменение площади жилого помещения произошло в результате применения понижающего коэффициента при подсчете данной площади, а не в результате фактического уменьшения площади жилого помещения.

Что касается площади, указанной в свидетельствах о государственной регистрации права собственности, то она учитывается в соответствии с требованиями части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

При составлении кадастрового паспорта на квартиру, площадь лоджий не включается в площадь квартиры, что обусловлено особенностями технического учета и следует из Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 30.09.2011 N 531 "Об утверждении требований к определению площади здания, помещения".

При этом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком со своей стороны не представлено доказательств, свидетельствующих об имеющейся разнице фактической площади объекта долевого строительства и площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве.

Напротив, технический план здания, акты приема-передачи жилых помещений, представленные в материалы дела истцом, подтверждают фактические замеры спорного жилого здания после завершения строительства и его соответствие условиям спорного договора.

Общая площадь квартир объекта исходя из справки в соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного здания и сооружения проектной документации, требованиям технических регламентов (л.д 73-75), технического плана здания, с учетом лоджий составляет 1103,2 кв. м. (общая площадь квартир без учета лоджий составляет 1067,8 кв.м.), что соответствует условиям заключенного контракта, поскольку пунктом 1.1 контракта застройщик обязался передать квартиры общей площадью -1100,62.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что в кадастровом паспорте помещения и в свидетельствах указана общая площадь объекта без учета площади лоджии, а в муниципальном контракте указана общая строительная площадь с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5%.

Следовательно, изменение площади жилого помещения произошли в результате применения понижающего коэффициента при подсчете этой площади, а не в результате фактического уменьшения площади квартиры.

При этом, суд не нашел оснований для возложения на застройщика обязанности несения расходов по строительству лоджии за счет собственных средств.

Исходя из положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации лоджии, балконы, террасы и др., расположенные в квартирах, не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку не предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Поскольку взаиморасчеты между сторонами должны производиться в соответствии с тем видом площади объекта, которая указана в договоре, оснований для удержания разницы стоимости квартиры не имеется, поскольку суммарная площадь квартиры с учетом помещений вспомогательного использования и лоджии превышает площадь квартиры, указанную в договоре.

При этом ссылка ответчика в ответе на претензию от 10.05.2018 №883 на положения п. 5 ст. 15 ЖК РФ несостоятельна, поскольку, данные положения регулируют иные правоотношения, не связанные с инвестированием денежных средств в объект строительства и получением в связи с этим результата инвестиционной деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Данное положение закона следует толковать в системе действующего правового регулирования данного положения закона, поскольку спорный балкон предназначен для обслуживания только спорной квартиры, согласно техническому паспорту площадь балкона учтена именно в площадь этой квартиры, и этот балкон не является общедомовым, в связи с чем неправомерно возлагать бремя содержания имущества (спорного балкона), не предназначенного для обслуживания более одной квартиры в доме, на собственников квартир, не оборудованных балконами.

Наличие или отсутствие в приобретаемой квартире выхода на балкон (лоджию) выступает условием, конкретизирующим технические характеристики объекта строительства, и одновременно служит обстоятельством, вполне определенно влияющим на формирование договорной цены. Оборудование квартиры балконом или лоджией повышает потребительские качества жилья (обеспечивает повышенную солнцезащиту, предоставляет дополнительное пространство для хранения лыж, велосипедов и других вещей), но при этом требует от застройщика дополнительных усилий и затрат при проектировании и строительстве здания.

В целях осуществления государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, который реализуется путем проведения технической инвентаризации жилых помещений, согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами. Вышеуказанная Инструкция действует и в настоящее время в части, не противоречащей ЖК РФ.

При указанных обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 32 222 руб. платежным поручением от 02.07.2018 №654.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчиком.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с Администрации городского поселения "Поселок Чульман" Нерюнгринского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Альянс-2005" (ИНН <***>, ОГРН <***>) основной долг 1 922 234 руб. 58 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины 32 222 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

А.Ю. Аринчёхина