Решение от 9 сентября 2025 г. по делу № А72-937/2025

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


г. Ульяновск                                                                                Дело №А72-937/2025

«10» сентября 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 08.09.2025 года.

Полный текст решения изготовлен  10.09.2025 года.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Ключниковой М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания           Львовой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Ульяновск

к Товариществу собственников жилья «Дом» (ОГРН <***>,                                  ИНН <***>), г. Ульяновск

третьи лица:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

о взыскании 91 864 руб. 97 коп.


при участии:

от истца – не явился, извещен

от ответчика – ФИО6, паспорт, доверенность, диплом;

от иных третьих лиц – не явились, извещены

установил:

Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Товариществу собственников жилья «Дом» о взыскании 91 864 руб. 97 коп.

Определением от 05.02.2025 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьями 226, 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно п.2 ч.5 ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, если суд, в том числе по ходатайству одной из сторон, пришел к выводу о том,  что  необходимо  выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства.

19.03.2025  от ответчика поступил отзыв на исковое заявление.

Определением от 20.03.2025 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, истребовано у Филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Ульяновской области выписку об объектах недвижимости:

- на земельный участок с кадастровым номером 73:24:031402:767, расположен индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 73:24:031402:749, находящийся в собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

- на земельный участок с кадастровым номером 73:24:031402:270 расположен индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 73:24:031402:479, находящийся в собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

- на земельном участке с кадастровым номером 73:24:031402:254 расположен индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 73:24:031402:1017, находящийся в собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

- на земельный участок с кадастровым номером 73:24:031402:232 расположен индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 73:24:031402:656, находящийся в собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

- на земельный участок с кадастровым номером 73:24:031402:236 расположен индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 73:24:031402:763, находящийся в собственности ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Определением от 20.03.2025 судом привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5.

Определением от 23.04.2025 дело назначено к судебному разбирательству.

Определением от 28.05.2025 судебное заседание отложено.

Определением от 25.06.2025 судебное заседание отложено.

Определением от 14.08.2025 судебное заседание отложено.

Представители истца, третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

От истца до начала судебного заседания поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и об изменении наименования истца.

На основании Указа Губернатора Ульяновской области от 07.08.2025 №65 Министерство имущественных отношений и архитектуры переименовано в Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области. Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц 04.09.2025 произведена государственная регистрация переименования Министерства имущественных отношений и архитектуры в Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области.

Представитель ответчика не возражает против уточнения наименования истца.

Суд на месте определил, уточнить наименование истца, истцом по делу считать - Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области.

Представитель ответчика требования не признает.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителя ответчика, суд считает, что исковые требования следует удовлетворить частично.

При этом суд руководствовался следующим.

Как усматривается из материалов дела, между Мэрией г. Ульяновска и Товариществом собственников жилья «Дом» заключен договор аренды земельного участка от 19.10.2011 № 24-3-1570 земельного участка из категории земель населенных пунктов, территориальная зона Ж 2 с кадастровым номером 73:24:031402:254, площадью 645,0 кв. м., находящийся по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, ул. Богдана Хитрово, д. 16, разрешенное использование - под малоэтажную жилую застройку и строительство инженерной инфраструктуры на срок с 03.10.2011 до 30.09.2016.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст.622 ГК РФ). Соглашений о расторжении договора в Министерство не поступало. Земельный участок по акту возврата Министерству возвращен не был.

Согласно пункту 3.2 Договора от 19.10.2011 № 24-3-1570 арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным, за декабрь - до 25 декабря.

ТСЖ «Дом» не вносило арендную плату по Договору за период с 01.09.2022 по 31.12.2023, и за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 33 374 руб. 20 коп.

В соответствии с п. 5.2 Договора от 19.10.2011 № 24-3-1570 пени за период с 11.10.2022 по 31.01.2025 составили 10 356 руб. 54 коп.

Между Мэрией г. Ульяновска и Товариществом собственников жилья «Дом» заключен договор аренды земельного участка от 19.10.2011 № 24-3-1565 земельного участка из категории земель населенных пунктов, территориальная зона Ж2 с кадастровым номером 73:24:031402:270, площадью 639 кв. м., находящийся по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, ул. Богдана Хитрово, д. 8, разрешенное использование — под малоэтажную жилую застройку и строительство инженерной инфраструктуры на срок с 03.10.2011 до 30.09.2016.

Соглашений о расторжении договора в Министерство не поступало. Земельный участок по акту возврата Министерству возвращен не был.

Согласно пункту 3.2 Договора от 19.10.2011 № 24-3-1565 арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным, за декабрь - до 25 декабря.

ТСЖ «Дом» не вносило арендную плату по Договору за период с 01.09.2022 по 31.12.2022 и за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 6 889 руб. 84 коп.

В соответствии с п. 5.2 Договора от 19.10.2011 № 24-3-1565 пени за период с 11.10.2022 по 31.01.2025 составили 2 510 руб. 66 коп.

Между Комитетом по управлению городским имуществом, земельными ресурсами архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска и Товариществом собственников жилья «Дом» заключен договор аренды земельного участка от 19.05.2015 № 24-3-575 земельного участка из категории земель населенных пунктов, территориальная зона Ж 2 с кадастровым номером 73:24:031402:767, площадью 660 кв. м., находящийся по адресу: г. Ульяновск, район Засвияжский, разрешенное использование - под строительство индивидуальных жилых домов на срок с 27.02.2015 до 21.01.2018.

Соглашений о расторжении договора в Министерство не поступало. Земельный участок по акту возврата Министерству возвращен не был.

Согласно пункту 3.2 Договора от 19.05.2015 № 24-3-575 арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным, за декабрь - до 25 декабря.

ТСЖ «Дом» не вносило арендную плату по Договору за период с 01.09.2022 по 31.12.2022 и за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 5 930 руб. 20 коп.

В соответствии с п. 5.2 Договора от 19.05.2015 № 24-3-575 пени за период с 11.10.2022 по 31.01.2025 составили 2 160 руб. 96 коп.

Между Мэрией г. Ульяновска и Товариществом собственников жилья «Дом» заключен договор аренды земельного участка от 25.10.2011 № 24-3-1608 земельного участка из категории земель населенных пунктов, территориальная зона Ж 2 с кадастровым номером 73:24:031402:236, площадью 630,0 кв. м., находящийся по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, ул. Александровская, д. 15, разрешенное использование - под малоэтажную жилую застройку и строительство инженерной инфраструктуры на срок с 03.10.2011 до 30.09.2016.

Соглашений о расторжении договора в Министерство не поступало. Земельный участок по акту возврата Министерству возвращен не был.

Согласно пункту 3.2 Договора от 25.10.2011 № 24-3-1608 арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным, за декабрь - до 25 декабря.

ТСЖ «Дом» не вносило арендную плату по Договору за период с 01.09.2022 по 28.02.2023, и за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 11 093 руб. 68 коп.

В соответствии с п. 5.2 Договора от 25.10.2011 № 24-3-1608 пени за период с 11.10.2022 по 31.01.2025 составили 3 940 руб. 39 коп.

Между Мэрией г. Ульяновска и Товариществом собственников жилья «Дом» заключен договор аренды земельного участка от 25.10.2011 № 24-3-1605 земельного участка из категории земель населенных пунктов, территориальная зона Ж 2 с кадастровым номером 73:24:031402:232, площадью 988,0 кв. м., находящийся по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, ул. Александровская, д. 23, разрешенное использование - под малоэтажную жилую застройку и строительство инженерной инфраструктуры на срок с 03.10.2011 до 30.09.2016.

Соглашений о расторжении договора в Министерство не поступало. Земельный участок по акту возврата Министерству возвращен не был.

Согласно пункту 3.2 Договора от 25.10.2011 № 24-3-1605 арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным, за декабрь — до 25 декабря.

ТСЖ «Дом» не вносило арендную плату по Договору за период с 01.09.2022 по 30.09.2022, и за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 2 663 руб. 20 коп.

В соответствии с п. 5.2 Договора от 25.10.2011 № 24-3-1605 пени за период с 11.10.2022 по 31.01.2025 составили 998 руб. 43 коп.

Между Мэрией г. Ульяновска и Товариществом собственников жилья «Дом» заключен договор аренды земельного участка от 25.10.2011 № 24-3-1603 (далее - Договор от 25.10.2011 № 24-3-1603) земельного участка из категории земель населенных пунктов, территориальная зона Ж 2 с кадастровым номером 73:24:031402:295, площадью 710,0 кв. м., находящийся по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, ул. Александровская, д. 29, разрешенное использование - под малоэтажную жилую застройку и строительство инженерной инфраструктуры на срок с 03.10.2011 до 30.09.2016.

Соглашений о расторжении договора в Министерство не поступало. Земельный участок по акту возврата Министерству возвращен не был.

Согласно пункту 3.2 Договора от 25.10.2011 № 24-3-1603 арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным, за декабрь до 25 декабря.

ТСЖ «Дом» не вносило арендную плату по Договору за период с 01.05.2024 по 30.09.2024         и за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 10 787 руб. 05 коп.

В соответствии с п. 5.2 Договора от 25.10.2011 № 24-3-1603 пени за период с 11.06.2024 по 31.01.2025 составили 1 159 руб. 81 коп.

Об образовавшейся задолженности по арендной плате по вышеуказанным договорам с требованием о ее погашении ТСЖ «Дом» уведомлено Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области претензией от 25.11.2024

№ 73-ИОГВ-08-ПО-04.04/803.

Вместе с тем, задолженность до настоящего времени не погашена, указанная Претензия осталась без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Настаивая на удовлетворении заявленных требований, представитель истца пояснил, что за ответчиком числится задолженность по шести договорам аренды земельных участков, предоставленных под малоэтажную застройку.

Также ссылается на вступивший в законную силу судебный акт по делу №А72-10450/2024, принятый в порядке упрощенного судопроизводства, согласно которому с ответчика также взыскивалась задолженность по спорным договорам аренды за последующий период.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель ответчика пояснил, что на спорных земельных участках возведены объекты недвижимости, которые находятся в собственности граждан. Со слов представителя ТСЖ «Дом» истец выставляет платежи за пользование землей, как ответчику, так и непосредственно гражданам – собственникам объектов недвижимости. Также указал, что истец отказывается от расторжения спорных договоров, со ссылкой на то, что ТСЖ «Дом» выбыло из правоотношений с момента регистрации прав граждан на объекты недвижимости.

На вопрос суда – почему ТСЖ «Дом» не обжаловало решение по делу №А72-10450/2024, представитель ответчика пояснил, что имелись проблемы с наличием денежных средств для оплаты государственной пошлины с целью подачи апелляционной жалобы, вопрос о нахождении на спорных земельных участках объектов недвижимости зарегистрированных за иными лицами, при вынесении решения по вышеуказанному делу не рассматривался.

Судом исследовались выписки из ЕГРП на спорные земельные участки и объекты недвижимости, расположенные на них.

Было установлено, что на земельных участках с кадастровым номером 73:24:031402:254, с кадастровым номером 73:24:031402:270, с кадастровым номером 73:24:031402:767, с кадастровым номером 73:24:031402:236, с кадастровым номером 73:24:031402:232 – расположены индивидуальные жилые дома, право собственности на которые зарегистрировано за гражданами в период, предшествующий периоду, заявленному в иске.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

С учетом изложенного, оценив все представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд отказывает в удовлетворении требований о взыскании с ответчика ТСЖ «Дом» задолженности и пени по договорам № 24-3-1570, № 24-3-1565, № 24-3-575, № 24-3-1608, № 24-3-1605.

Что касается договора аренды земельного участка от 25.10.2011 №24-3-1603, то согласно актуальной выписке отсутствуют сведения о зарегистрированных объектах недвижимости на спорном земельном участке.

Представитель ответчика пояснил, что на земельном участке с кадастровым номером 73:24:031402:295 также расположен объект недвижимости, который не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Размер задолженности в части основного долга и пени по спорному договору ответчик не оспорил, конттрасчет не представил.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По смыслу статей 330, 395, 809 ГК РФ истец вправе требовать присуждения процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательства (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств»).

Ответчик в нарушение условий договора аренды систематически длительный срок не исполнял надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей.

С учетом изложенного, при наличии действующего договора аренды земельного участка, с Товарищества собственников жилья «Дом» в пользу Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области подлежит взысканию задолженность по договору от 25.10.2011 №24-3-1603 за период с 01.05.2024 по 30.09.2024 в сумме 10 787 руб. 05 коп., пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 11.06.2024 по 31.01.2025 в сумме 1 159 руб. 81 коп., а также пени с 01.02.2025 по день фактической оплаты долга по арендной плате.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина возлагается на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление удовлетворить частично.

Взыскать с Товарищества собственников жилья «Дом» (ОГРН <***>,                                  ИНН <***>) в пользу Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области (ИНН: <***>) задолженность по договору от 25.10.2011 №24-3-1603 за период с 01.05.2024 по 30.09.2024 в сумме 10 787 руб. 05 коп., пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 11.06.2024 по 31.01.2025 в сумме 1 159 руб. 81 коп., а также пени с 01.02.2025 по день фактической оплаты долга по арендной плате.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Товарищества собственников жилья «Дом» (ОГРН <***>,                                  ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 300 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия и может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                             М.Г.Ключникова