Решение от 29 сентября 2022 г. по делу № А52-3292/2022

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-3292/2022
город Псков
29 сентября 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 22 сентября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 29 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Алексеенко С.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (адрес: 180002, Псковская область, город Псков, ОГРНИП 313602724500022, ИНН <***>)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (адрес: 173004, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Комитет по охране объектов культурного наследия Псковской области (адрес: 180007, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>)

о признании охранно-арендного договора от 01.06.2005 №346 расторгнутым,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, паспорт; ФИО3 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО4 - представитель по доверенности;

от третьего лица: не явились, извещены;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (далее – ответчик, Управление, Росимущество) о признании охранно-арендного договора от 01.06.2005 №346 расторгнутым.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по охране объектов культурного наследия Псковской области.

От истца 21.09.2022 поступило уточнение исковых требований, в котором он просит:

1) Признать расторгнутым охранно-арендный договор от 01.06.2005 №346, заключенный между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

2) Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях принять недвижимое имущество: Петровская башня с участком крепостной стены Окольного города, РНФИ П12600002609, расположенный по адресу: Псковская область, Псков, ул. Свердлова (от Октябрьского проспекта до ул. К. Маркса), общая площадь 1 279 кв.м., в течение 5 дней с даты вступления решения Арбитражного суда Псковской области в законную силу по акту приема-передачи в следующей редакции:

«1. Арендатор возвращает, а Арендодатель принимает недвижимое имущество: объект культурного наследия, Петровская башня с участком крепостной стены Окольного города, РНФИ П12600002609, расположенный по адресу: Псковская область, Псков, ул. Свердлова (от Октябрьского проспекта до ул. К. Маркса), общей площадью 1279 кв.м. (далее - Объект).

В указанной части проведены работы по приспособлению объекта под современное использование, а именно:

-Фундаменты стен ленточные - бутовые, отреставрированные;

-стены каменные - отреставрированные;

-крыша и кровля - воссозданы по проекту;

-лестницы - воссозданы, приспособленные двухмаршевые лестницы со встроенными торговыми площадями;

-тамбур с тремя алюминиевыми дверями, со стеклопакетами;

-туалет (2 помещения);

-балконы;

-подсобные помещения;

-помещение для показа подошвы стены;

-ограждающие конструкции - панорамное остекление всех помещений;

- инженерные коммуникации (система внутреннего отопления, горячее и холодное водоснабжение, внутренняя канализация, сети внутреннего электроснабжения, освещение, вентиляция, система охранно-пожарная сигнализация, внутренний газопровод, электроотопление, газовая котельная);

-наружные инженерные коммуникации (водопровод, наружная канализация, силовой кабель, наружный газопровод);

-пожарная металлическая лестница.

2. Настоящий Акт составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу по одному для каждой из Сторон».

3) Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях судебную неустойку в размере 1 500 руб. 00 коп. за каждый день просрочки неисполнения судебного акта по дату его фактического исполнения.

Истец и его представитель в судебном заседании поддержали заявленные утоненные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнениях к нему.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения уточненных исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве, дополнениях к нему.

Суд протокольным определением в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса принял уточнение исковых требований.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное представителей не направило.

02.08.2022 Комитетом был представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому рассмотрение спора по настоящему делу оставлено на усмотрение суда.

На основании вышеизложенного, суд, руководствуясь частью 1 статьи 123, частями 1 и 3 статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о рассмотрении дела.

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в деле, выслушав позиции сторон, суд установил следующее.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Псковской области (Арендодатель по договору), Государственным учреждением культуры «Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области» (Балансодержатель по договору) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор по договору) 01.06.2005 был подписан охранно-арендный договор от 01.06.2005 №346 (далее - договор), согласно которому Управление и Балансодержатель передают, а Арендатор принимает во временное владение и пользование сооружение – Памятник архитектуры, находящийся на государственной охране согласно Постановлению СМ РСФСР №1327 от 30.08.1960, а именно: «Петровская башня с участком крепостной стены Окольного города» (далее - Памятник, имущество, объект), расположенное по адресу: <...> (от Октябрьского проспекта до улицы Карла Маркса). Общая площадь сдаваемого в аренду памятника - 1279,0 кв.м, в том числе для торгового рада - 800,0 кв.м.

Памятник сдается в аренду для использования в качестве кафе, выставочного зала, сувенирной лавки и торгового ряда на срок с 20.03.2005 по 31.12.2050 (пункты 1.2,1.5 договора).

На момент подписания договора Памятник значился в реестре федерального имущества за номером 06000291000091.

Имущество передано Арендатору по акту приема-передачи от 20.03.2005. Согласно акту технического состояния памятника архитектуры (Приложение №1 к договору) объект аренды был передан неудовлетворительном состоянии, требовался ремонт стен, воссоздание по проекту полов, лестниц, крыши и кровли; отсутствовали электроосвещение, водопровод, канализация, теплоснабжение.

Дополнительным соглашением №1 от 27.12.2005 к договору стороны дополнили договор пунктом 2.3.19, согласно которому в течении тридцати суток с момента регистрации договора Арендатор обязуется заключить охранное обязательство по использованию Памятника с федеральным органом охраны объектов культурного наследия или его территориальным органом; а также пунктом 6.6, согласно которому Произведенные Арендатором отделимые улучшения Памятника являются его собственностью.

Дополнительным соглашением №2 от 28.04.2008, на основании распоряжения Территориального управления Росимущества по Псковской области от 04.07.2007 №189-р «Об изъятии федерального имущества из оперативного управления ГУК «Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области» в казну Российской Федерации», внесены изменения в преамбулу договора, согласно которым сторонами договора являются: Арендодатель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Псковской области (ТУ Росимущества по Псковской области) и Арендатор - индивидуальный предприниматель ФИО2. Кроме того, указанным соглашением стороны согласовали новую редакцию пункта 2 договора о правах и обязанностях сторон, а также пункта 3.3 договора, согласно которой размер арендной платы может быть изменен Управлением в одностороннем порядке путем письменного уведомления Арендатора на основании отчета независимого оценщика, выполненного в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в российской Федерации» от 28.06.1998 №135-ФЗ, в случае изменения действующего порядка расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Дополнительным соглашением №3 от 02.02.2012, в соответствии с приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом федеральным имуществом от 05.03.2009 №63 «О реорганизации территориальных управлений Федерального агентства по управлению государственным имуществом» вновь внесены изменения в преамбулу договора, согласно которым сторонами договора являются: Арендодатель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом и Арендатор - индивидуальный предприниматель ФИО2. Одновременного, указанны соглашением, сторонами согласовано изменение пункта 1.1 договора в редакции, в соответствии с которой во временное владение и пользование предается объект культурного наследия федерального значения «Участок крепостной стены Окольного города с Петровской башней», расположенный по адресу <...> (от Октябрьского проспекта до ул.К.Маркса). Общая площадь сдаваемого в аренду памятника – 2235,6 кв.м. реестровый номер федерального имущества П12600002609. Акт приёма-передачи недвижимого имущества площадью 2 235,6 кв.м между сторонами не подписан.

11.04.2012 за Российской Федерацией было зарегистрировано право собственности на объект «Петровская башня с участком крепостной стены Окольного города» площадью 2 235,6 кв.м, кадастровый номер 60-60-01/022/2012-380 (свидетельство о государственной регистрации 60-АЖ №839167 от 11.04.2012).

25.05.2012 была произведена государственная регистрации договора и дополнительных соглашений к нему (номер государственной регистрации 60-60-01/040/2012-243), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.07.2012 №01/038/20120878.

Разделом пятым спорного договора предусмотрены случаи изменения и расторжения договора. Согласно пункту 5.1. изменение условий настоящего договора и его расторжение допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных договором. Предложения об изменении или о расторжении договора рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляется дополнительным соглашением.

Пунктами 5.4, 5.4.1 договора установлена возможность его расторжения арендатором, если памятнику в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодным для использования.

Истец 29.12.2021 направил ответчику уведомление (предложение) о расторжении охранно-арендного договора от 01.06.2005 №346, что подтверждается почтовой квитанцией от 29.12.2021 с РПО №18000013882487.

11.02.2022 истцом получен ответ от ответчика (исх. № 53-ТП/934). Согласно данному письму ответчик не возражает против расторжения договора по соглашению сторон, выразил согласие на расторжение договора по соглашению сторон и направил истцу проект соглашения о расторжении договора аренды, акт сверки взаимных расчетов за период 27.01.2014 - 11.02.2022 №3800-000007, которые получены истцом 18.02.2022 года, что подтверждается скриншотом с электронной почты представителя истца - ФИО3 (oksana-82@lis.ru)).

21.02.2022 истцом ответчику направлен мотивированный отказ от подписания акта сверки взаимных расчетов по договору, поскольку, по мнению Предпринимателя, указанный акт является некорректным, соглашение о расторжении договора арендатором не подписано.

06.04.2022 Предприниматель в адрес ответчика направил проект своего соглашения от 06.04.2022 о расторжении охранно-арендного договора (2 экземпляра), подписанное арендатором и скрепленное печатью.

25.04.2022 истцом получено письмо от ответчика исх. №53-ТП/3082, согласно которому ответчик просит прибыть Предпринимателя на объект 27.04.2022 в 10 час. 00 мин. для осуществления мероприятий по приему - передаче объекта.

Поскольку ответчиком соглашение о расторжении охранно-арендного договора, представленного Предпринимателем, не было подписано, Предприниматель направил в адрес ответчика 28.04.2022 обращение с приложением соглашения новой редакции (с приведением в соответствие наименования сторон), акта приема-передачи, доверенности на представителя (на эл. почту ответчика - tu53@rosim.gov.m).

Далее истец лично прибыл к ответчику в город Великий Новгород для подписания вышеуказанных документов, но Управлением соглашение о расторжении договора не подписано. Учитывая изложенное, истец, написал заявление от 11.05.2022, в котором просил еще раз рассмотреть вопрос о расторжении охранно-арендного договора путем подписания соглашения и акта приема-передачи.

17.06.2022 Росимущущество рассмотрело обращение Предпринимателя от 31.05.2022 и повторно направило акт приема-передачи и соглашение о расторжении договора аренды в своей редакции, отличной от редакции Предпринимателя.

ФИО2 не возвратил документы Управлению, направил их в новой редакции с измененным текстом акта приема-передачи, не согласованным с Управлением. Истец требовал выслать соглашение и акт, подписанный руководителем, на что Управление ответило отказом (дополнительная позиция ответчика от 09.08.2022).

Полагая, что охранно-арендный договор от 01.06.2005 №346 прекращён, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учетом норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования Предпринимателя не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как следует из материалов дела, правоотношения между сторонами сложились из договора аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Как указывалось выше, пунктом 5.1 Договора предусмотрено право на его расторжение по соглашению сторон посредством подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Согласно разделу пятому договора право на одностороннее расторжение договора предусмотрено только для арендодателя, у арендатора отсутствует право на односторонний отказ или одностороннее расторжение договора. В соответствии с пунктами 5.4, 5.4.1 договора арендатор вправе расторгнуть спорный договор, но эти пункты не содержат условий о его праве на односторонний отказ от договора или расторжение договора в одностороннем порядке.

Пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» содержит следующие разъяснения. В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 ГК РФ).

Анализируя положения раздела пятого договора аренды, суд делает вывод о том, что в соответствии с пунктом 5.4.1 арендатор имеет право на расторжение договора в судебном порядке.

Истец 29.12.2021 на основании пункта 5.1 договора, обратился в адрес Управления с предложением о его расторжении по соглашению сторон.

Управление в ответ на обращение Предпринимателя направило проект соглашения о расторжении договора в трёх экземплярах и акт сверки в двух экземплярах. При этом проект соглашения не подписан арендодателем (л.д. 22-25 т.1).

В свою очередь Предприниматель, получив указанный проект и не согласившись с его редакцией и содержанием акта сверки, направил в адрес ответчика проект соглашения о расторжении охранно-арендного договора, выполненный с иным содержанием. Дополнительное соглашение подписано арендатором. (л.д. 31 т.1).

Арендодатель предложенный Предпринимателем проект соглашения не подписал и повторно в июне 2022 года направил проект соглашения (с приложениями), который в свою очередь также не был подписан Управлением, не подписал его и арендатор.

Как следует из объяснений сторон, представленной в материалы дела переписки, основные разногласия возникли по редакции акта приема-передачи имущества и акта сверки расчетов по арендной плате.

По мнению суда приложения (акты сверок, акты возврата имущества) к соглашению о расторжении договора имеют существенное значение для сторон, именно на этих (своих) условиях стороны были готовы расторгнуть договор, но соглашения по ним сторонами не были достигнуты.

Поскольку договор аренды заключен сторонами в письменном виде, соглашение о его расторжении также должно быть совершено в письменном виде. Однако, ни один проект соглашения о расторжении договора, представленный сторонами в материалы дела, не подписан арендодателем.

Таким образом, суд, оценив представленные проекты соглашений и переписку сторон, приходит к выводу о том, что стороны не достигли соглашения о расторжении договора. Соответственно оснований для признания спорного договора расторгнутым у суда не имеется.

Требование об обязании принять имущество также не подлежит удовлетворению в связи с отсутствием оснований для его передачи при наличии действующего договора. Вопрос о расторжении договора, в том числе в связи с существенными нарушениями договора, истцом не ставился.

Учитывая вышеизложенным в иске следует отказать.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, правовых оснований для взыскания с ответчика судебной неустойки и судебных расходов не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.


Судья С.Н. Алексеенко