Решение от 7 июля 2021 г. по делу № А41-30318/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-30318/20
07 июля 2021 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 08 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 07 июля 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к АО «Континент проект», Конкурсный управляющий ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>); ППК «Фонд Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо: ООО «Инкга Сентерс Рус Проперти А» (ИНН <***> ОГРН <***>), Министерство жилищной политики Московской области

о взыскании по договору аренды от 23.11.2016 № ЮА-103 задолженности в размере 719264, 35 руб. за период с 4 квартала 2018 по 1 квартал 2020 года, неустойки в сумме 95716,72 руб. за период 16.12.2018 по 29.04.2020; о расторжении договора аренды от 23.11.2016 № ЮА-103, о возвращении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010316:136,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО «Континент проект» с требованиями о взыскании по договору аренды от 23.11.2016 № ЮА-103 задолженности в размере 719264, 35 руб. за период с 4 квартала 2018 по 1 квартал 2020 года, неустойки в сумме 95716,72 руб. за период 16.12.2018 по 29.04.2020; о расторжении договора аренды от 23.11.2016 № ЮА-103, о возвращении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010316:136.

Определением Арбитражного суда Московской области от 07.04.2021 производство по настоящему делу объединено в одно производство с делом №А41-78300/20 по иску Администрации городского округа Химки Московской области к ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» с требованиями о взыскании по договору аренды земельного участка от 23.11.2016 № ЮА-103 задолженности в размере 592014,75 руб. за период 16.09.2019 по 3 квартал 2020 года, неустойки в сумме 70889,98 руб. за период с 16.09.2019 по 22.11.2020, о расторжении по договору аренды от 23.11.2016 № ЮА-103.

Объединенному делу присвоен номер дела № А41-30318/2020.

В судебном заседании от 08.06.2021 представитель Администрации городского округа Химки Московской области заявил ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ и просил:

– взыскать с АО «Континент проект» по договору аренды от 23.11.2016 № ЮА-103 задолженность за период с 4 квартала 2018 года по 24.07.2019 в размере 380404,90 руб., неустойки в сумме 42034,74 руб.;

– взыскать с ППК «Фонд Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» по договору аренды от 23.11.2016 № ЮА-103 задолженность за период с 25.07.2019 по 3 квартал 2020 года в размере 592014,90 руб., неустойки в сумме 135275,40 руб.;

– расторгнуть договор аренды от 23.11.2016 № ЮА-103, действующий между администрацией и ППК «Фонд Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010316:136;

– обязать ППК «Фонд Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» возвратить по передаточному акту администрации земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010316:136 в состоянии, пригодном для дальнейшего использования по назначению.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования. Представители ответчиков возражали против удовлетворения иска.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и АО «Континент проект» (арендатор) заключен договор аренды от 23.11.2016 № ЮА-103 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010316:136 площадью 2586 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: дошкольное, начальное и среднее общее образование.

Срок аренды участка устанавливается на 5 лет с момента передачи участка по акту приема-передачи (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата за земельный участок вносится арендатором равными долями ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Согласно выписке из ЕГРН с 25.07.2019 право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010316:136 перешло к ППК «Фонд Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Претензиями от 26.12.2019 и от 08.10.2020 истец уведомил ответчиков о наличии задолженности по договору аренды и предложил досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2018 по делу №А41-44403/2018 АО «Континент Проект» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 по делу № А41-44403/18 Фонд «Специальные проекты фонда защиты прав дольщиков» (правопредшественник ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства») стал приобретателем прав АО «Континент Проект» на земельные участки, предназначенные для строительства ЖК Солнечная Система.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 04.12.2020 по делу № А41-44403/2018 определение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 г. по делу № А41-44403/18 отменено по новым обстоятельствам.

Указанным решением установлено, что определением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 г. по делу № А41-44403/2018 удовлетворено заявление Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства» о намерении стать приобретателем результатов подготовительных строительных и проектных работ, объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов инженерно-технического обеспечения, строительство которых не завершено; прав АО «Континент проект» на земельные участки, предназначенные для размещения указанных объектов инженернотехнической инфраструктуры и объектов инженерно-технического обеспечения: земельные участки с кадастровыми номерами №№: 50:10:0010316:34, 50:10:0010317:35, 50:10:0010317:280, 50:10:0000000:15704, 50:10:0000000:16604, 50:10:0000000:16605, 50:10:0000000:16606, 50:10:0010303:407, 50:10:0010316:138, 50:10:0010316:135, 50:10:0000000:16711 (адрес: МО, г. Химки, мкр. Клязьма-Старбеево, квартал Вашутино), принадлежащие АО «Континент проект» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № 255 от 26.08.2005; договора аренды земельного участка № 35025-Z от 24.04.2006 (в ред. доп. соглашения № 35 от 10.11.2011; договора аренды земельного участка № ЮА-69 от 15.05.2014, договора аренды земельного участка № ЮА-102 от 18.08.2014; договора аренды земельного участка № ЮА-100 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА-93 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА-102 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА-90 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА-91 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА-98 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА-34 от 06.07.2017; объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения общеобразовательных организаций, дошкольных образовательных организаций и прав АО «Континент проект» на земельные участки, предназначенные для размещения указанных объектов; и исполнить обязательства по безвозмездной передаче указанных объектов, в государственную или муниципальную собственность после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019 по делу № А41-44403/2018 передано приобретателю - Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>) Должнику имущество застройщика: земельные участки, предназначенные для строительства ЖК «Солнечная система» (земельный участок общей площадью 10313 кв. м. с кадастровым номером 50:10:0010303:405, земельный участок общей площадью 7493 кв. м. с кадастровым номером 50:10:0010303:1058, земельный участок общей площадью 13949 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:16603, расположенные по адресу Московская область, г Химки, Северо-Западная промышленно-коммунальная зона; земельный участок общей площадью 80000,0 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0010317:35; земельный участок общей площадью 9900 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0010316:34, расположенные по адресу <...>) со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства: многоквартирными домами №№ 4, 5, 8, 6 корпус 1, 6 корпус 2, расположенными на земельных участках по адресу <...> многоквартирными домами №№ 2; 7, расположенными на земельных участках по адресу Московская область, г. Химки, Северо-Западная промышленно-коммунальная зона.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.11.2019 определение Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019 по делу № А41-44403/18 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, в связи с невозможностью в установленный Федерльным законом от 29.07.2017г. №218-ФЗ трехлетний срок построить и передать участникам строительства многоквартирные дома № 2, 7 в ЖК «Солнечная система» на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010303:1058, 50:10:0000000:16603, что приведет к невозможности восстановления прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства по своевременному получению объектов строительства.

Арбитражным судом Московской области по результатам повторного рассмотрения заявления вынесено определение от 19.11.2019, согласно которому Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» передано имущество застройщика: земельные участки со всеми неотделимыми улучшениями, предназначенные для строительства ЖК «Солнечная система», за исключением земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010303:1058, земельного участка с кадастровым номером 50:10:0000000:16603, расположенных по адресу: Московская область, г Химки, Северо-Западная промышленно-коммунальная зона.

Таким образом, земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:0010303:1058, 50:10:0000000:16603, и находящиеся на них объекты незавершенного строительства – многоквартирные жилые дома № 2 и № 7 в ЖК «Солнечная система», а также обязательства застройщика перед участниками строительства о передаче помещений, расположенных в указанных жилых домах, возвращены в конкурсную массу должника АО «Континент проект».

В связи с указанным, отсутствуют правовые основания для сохранения за ППК «Фонд Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» прав на земельные участки, предназначенные для размещения объектов инженерно-технической инфраструктуры, инженерно-технического обеспечения домов №2 и №7 в ЖК «Солнечная система»; прав на земельные участки, предназначенные для размещения объектов социальной инфраструктуры, относящихся к данным домам; а также соответствующих обязательств по передаче данных объектов.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 № 305-ЭС20- 7170).

Возражая против удовлетворения исковых требований, представители ответчиком пояснили, что в границах 50:10:0010316:136 предполагалось строительство объекта дошкольного, начальное и среднего образования в связи со строительством в границах земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:0010303:1058, 50:10:0000000:16603 жилых многоквартирных домов.

Вместе с тем, судебным актом по делу № А41-44403/18 установлена невозможность реализации проекта по строительству жилых многоквартирных домов, что в свою очередь влечет нецелесообразность строительства объектов дошкольного, начальное и среднего образования.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:0010303:1058, 50:10:0000000:16603, 50:10:0010316:136 проходит высоковольтная ЛЭП, расположены опоры ЛЭП.

Правительство Российской Федерации Постановлением от 24.02.2009 № 160 утвердило Правила установления охранных зон, которые определяют порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, границы зон, а также особые условия использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон, обеспечивающие безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов (пункты 1 и 3 Правил).

В охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий (пункт 2 Правил установления охранных зон).

В силу пункта 5 указанных Правил охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон: вдоль воздушных линий электропередачи - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии для линий напряжением 110 кВ (110 000 вольт) - 20 метров (пункт "а" Требований к границам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства - приложения к Правилам установления охранных зон).

В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров (пункт 8 Правил установления охранных зон).

Согласно подпункту "б" пункта 9 названных Правил в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 8 Правил, запрещается размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

В пункте 10 Правил установления охранных зон указано, что в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются, в том числе строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.

Судом установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010316:136 расположена опора и участок входит в границы охранной зоны ЛЭП ВЛ 220кВ «Старбеево – Омега 1,2», ВЛ 220 кВ «Левобережная – Старбеево 1,2» и ВЛ 110 кВ «Планерная – Октябрьская, Планерная – Подрезково».

При этом согласно письму Министра жилищной политики Московской области от 25.04.2019 № 13Исх-6601 при выполнении работ по переустройству указанных ЛЭП не будет выдержана охранная зона ЛЭП, что повлечет за собой угрозу для жизни и здоровья людей. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В этой связи, суд приходит к выводу, что в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о невозможности использования АО «Континент проект» и ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010316:136 в периоды, заявленные ко взысканию, в связи с чем исковые требования о взыскании задолженности и неустойки не подлежат удовлетворению.

Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 23.11.2016 № ЮА-103 и обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010316:136.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: 1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса; 2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; 3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; 4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; 5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса; 6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса; 7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из содержания искового заявления следует, что требование о расторжении договора аренды мотивировано нарушением сроков внесения арендной платы.

Вместе с тем, как установлено судом и подтверждается материалами дела, оснований для внесения арендной платы по договору аренды от 23.11.2016 № ЮА-103 в спорный период не имеется. Следовательно, исходя из фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, договор аренды от аренды не подлежит расторжению в порядке пункта 3 статьи 619 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 148, 149, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья Ю.С. Таранец