Решение от 31 января 2023 г. по делу № А84-5653/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-5653/2022
31 января 2023 г.
г. Севастополь



Резолютивная часть решения оглашена 24.01.2023.

Решение в полном объёме составлено 31.01.2023.


Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Погребняка А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев дело

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Гардер» (г.Севастополь; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополь (г.Севастополь; ОГРН: <***>, ИНН <***>)

при участии в деле в качестве в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя (г.Севастополь; ОГРН:1149204007083, ИНН:<***>)

о признании права собственности,


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность;

от ответчика: не явился;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гардер» обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополь о признании права собственности на нежилое здание площадью 211,6 кв.м, (91:04:003002:164) расположенное по адресу: <...> №1 «Г».

В ходе рассмотрения дела, определением от 25.10.22 судом назначена экспертиза с целью определения степени готовности объекта, соответствии объекта строительным/градостроительным, противопожарным нормам и правилам, наличии/отсутствии нарушения прав третьих лиц, проведение которой поручено ООО «Севгеоцентр».

24.11.22 в суд поступило заключение эксперта по делу.

24.01.23 суд перешел на стадию судебного разбирательства по делу.

В судебном заседании 24.01.23 представитель истца огласил исковые требования по делу, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик явку уполномоченных представителей не обеспечил, о дате и времени проведения судебного заседания извещен, отзыв на иск не представил.

Дело рассмотрено судом в соответствии с положениями ст. 156 АПК РФ в отсутствие уполномоченных представителей ответчика, надлежащим образом извещенного о дате и времени судебного заседания, по имеющимся материалам.

Изучив материалы дела, судом установлено следующее.

27.03.2018 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Гардер» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:003002:164, площадью 215 кв.м., расположенный по адресу: <...>, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование - общественное питание (код 4.6) на основании статей 39.6, 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая объект недвижимого имущества, находящийся на указанном земельном участке.

Объект недвижимости, расположенный на вышеуказанном земельном участке, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - объект незавершенного строительства, назначение: кафе, площадью 211,6 кв.м., кадастровый номер 91:04:003006:142, принадлежащий ООО «Гардер» на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 03.04.2008 г., удостоверенный нотариусом ФИО3, номер в реестре нотариуса 648 (основания приобретения права - решения Хозяйственного суда города Севастополя от 09.03.2006 г., дело №20-11/009, определения Хозяйственного суда города Севастополя от 20.03.2006 г., дело №20-11/009, определения Хозяйственного суда города Севастополя от 07.03.2008 г., дело №20-11/009).

В целях оформления разрешительной документации на нежилое здание застройщик обращался в Инспекцию государственного архитектурно- строительного контроля Украины, по результатам чего ГАСК Украины выдал 04.01.1999 г. акт государственной технической комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, в котором указал на готовность кафе-бара на пл.Захарова к приемке в эксплуатацию.

Впоследствии, истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя с заявлением от 09.06.2020 о выдаче градостроительного плана земельного участка, однако, в соответствии с полученным ГПЗУ усматривается невозможность получения разрешения на строительство/ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в связи с тем, что на основании Генерального плана развития города Севастополя, утв. решением Севастопольского городского Совета от 13.12.2005 № 4114 земельный участок расположен полностью в красных линиях, кроме того получен отказ Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию ввиду отсутствия документов проектной документации.

Поскольку градостроительный регламент на указанную территорию не разработан и не утвержден, а также в совокупности с тем, что вид разрешенного использования установлен - общественное питание, истец указал на неправомерное ограничение прав землепользователя на оформление разрешительной документации и последующей регистрации права на спорный объект капитального строительства.

Как указал истец, генеральный план развития города Севастополя был утвержден решением Севастопольского городского Совета от 13.12.2005 г. № 4114. Строительство объекта осуществлялось в период с 1997 года по 1999 год, исходя из Технического заключения ГАСК Украины от 28.10.1998 г., впоследствии в 2000 году выполнена реконструкция существующего кафе, на которое было получено разрешение на выполнение строительных работ от 08.04.2000 г.

Истец считает, что доводы Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя относительно существования градостроительных ограничений в соответствии с Генеральным планом развития города Севастополя несостоятельны в виду их возникновения значительно позднее возведения спорного объекта.

По мнению истца, в данном случае отсутствуют основания для признания спорных объектов самовольными постройками, т.к. материалами дела не подтверждается наличие нарушений, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, существовавших на момент строительства указанных объектов, а учитывая положения п. 32 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018).

Исходя из изложенного, истец просил суд признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «ГАРДЕР» на объект капитального строительства - нежилое здание, назначение: кафе с кадастровым номером 91:04:003006:142, расположенное по адресу: <...> №1 «Г».

В ходе рассмотрения дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которое поставлены следующие вопросы:

каков процент готовности нежилого здания площадью 211,6 кв.м, кадастровый номер 91:04:003002:164) расположенное по адресу: <...> N l «Г»?

соответствуют ли нежилое здание площадью 211,6 кв.м, (кадастровый номер 91:04:003002.164), расположенное по адресу: <...> N l «Г» строительным и градостроительным нормам и правилам, применяемым для такого типа объектов ? Если не соответствуют, возможно ли приведение его в соответствие?

несёт ли (создаёт ли) угрозу жизни и здоровью граждан нежилое здание площадью 211,6 кв.м, кадастровый номер (91:04:003002:164) расположенное по адресу: <...> N l «Г» ?

На исследование экспертам представлена документация:

Техническое заключение городской инспекции Г АСК о состоянии ответственных несущих конструкций и качестве выполненных строительно-монтажных работ. Объект: кафе-бар на 25 посадочных мест на пл. Захарова от 28.10.1998;

акт государственной технической комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта. Объект: кафе-бар на пл. Захарова от 04.01.1999;

приказ № 6 от 06.01.1999 «Об утверждении акта государственной технической комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством кафе-бара на пл. Захарова, Северная сторона»;

разрешение на выполнение строительных работ № 89/147 от 06.08.2000 на выполнение строительных работ по расширению существующего кафе-бара на 25 мест на набережной в р-не пл. Захарова;

договор от 03.04.2000 купли-продажи 1/100 доли незавершенный строительством недвижимого имущества - капитального строения целостного имущественного комплекса кафе-бара, состоящего из основного строения лит «А» с пристройкой - навесом лит «А1» общей площадью 211,6 кв.м, со степенью готовности лит «А» 95%, лит. «А1» - 97%;

свидетельство о государственной регистрации права от 18.02.2016 № 91-91/001-91/001/106/2015-675/1, объект: объект незавершенного строительства, кадастровый № 91:04:003006:142. Субъект права: ООО «Гардер»;

акт экспертного исследования № 31/1-7 ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста РФ от 19.01.2017;

договор аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:003002:164, площадью 215 кв.м.;

технический отчет по топосъемке земельного участка по пл. Захарова, 1-Г, подготовлен ИП ФИО4 от 10.07.2020;

ответ Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя о результатах рассмотрения заявления ООО «Гардер» о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Кафе», расположенного по адресу <...> на земельном участке с кадастровым номером 91:04:003002:164 от 17.08.2020;

градостроительный план № РФ-1-04-0-00-2021-1927 земельного участка по адресу <...> от 28.10.2021;

технический план, подготовленный кадастровым инженером ФИО5 в связи с созданием нежилого здания, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, Нахимовский район, пл. Захарова, 1-Г от 27.01.2022;

отчет № 12-07/22 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - отдельно стоящего здания кафе (кад № 91:04:003006:142) общей площадью 154,8 кв.м., расположенного Российская Федерация, г. Севастополь, Нахимовский район, пл. Захарова, 1-Г, подготовлен ООО «Деловые люди» от 12.07.2022.

Экспертами установлено, что объект исследования представляет собой законченный строительством объект капитального строительства, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 91:04:003002:164 по адресу: <...>.

Техническое состояние объекта недвижимости - одноэтажного нежилого здания, суммарной площадью помещений 148,1 кв.м, (с учетом требований Приказа № П/0393, площадь исследуемого объекта составляет 154.8 кв.м.), расположенного на земельном участке по адресу: <...> с кадастровым номером -1:04:003002:164 исправное и работоспособное, в связи с чем объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

На дату проведения экспертного осмотра зафиксировано, что объект представляет собой законченный строительством объект капитального строительства, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 91:04:003002:164 по адресу: <...>.

Техническое состояние инженерных коммуникаций: исправное, дефекты отсутствуют. В настоящее время используется для осуществления торговли и размещения склада.

При проведении натурного обследования экспертом выявлено, что пристройка-навес лит. «А1» демонтирована, в связи с чем, площадь застройки по наружным обмерам уменьшилась с 211,6 кв.м, до 164,8 кв.м. Конфигурация и характеристики объекта исследования идентичны характеристикам и параметрам согласно техническому плану от 27.01.2022, подготовленному кадастровым инженером ФИО5

При исследовании заключения эксперта в судебном заседании суд не установил существенных нарушений, допущенных экспертом при проведении экспертизы и подготовке заключения, и не признал заключение эксперта недопустимыми доказательствами.

Заключение судебной экспертизы сторонами не оспорено. Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, в материалы дела не представлено.

Оценив заключение эксперта в соответствии со статьями 64, 67, 68, 86 АПК РФ суд признает экспертное заключение надлежащим и достоверным доказательством по делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” указал следующее: п. 26 Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Обзором «судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) установлено следующее: одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Градостроительный регламент на указанную территорию не разработан и не утвержден.

Согласно представленным материалам, а также пояснениям истца, категория земель в отношении спорного земельного участка установлена: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования по договору: общественное питание.

Из содержания указанных норм и разъяснений следует, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, а также соответствует ли такая постройка параметрам, установленным документацией по планировке территории и правилами землепользования и застройки, действующими на день обращения в суд

Согласно заключению судебного эксперта, объект капитального строительства (недвижимое имущество) соответствует обязательным нормам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания в целом.

В названном пункте Постановления № 10/22 указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки. В пункте 21 Обзора судебной практики № 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Между тем в Обзоре судебной практики № 2 (2020) отмечено, что разъяснения пункта 26 Постановления № 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

Согласно материалам дела, истец обращался в Инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля Украины, по результатам чего ГАСК Украины выдал 04.01.1999 Акт государственной технической комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, в котором указал на готовность кафе-бара на пл.Захарова к приемке в эксплуатацию.

Впоследствии истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя с заявлением от 09.06.2020 о выдаче градостроительного плана земельного участка, однако, в соответствии с полученным ГПЗУ усматривается невозможность получения разрешения на строительство/ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства ввиду того, что на основании Генерального плана развития города Севастополя, утв. решением Севастопольского городского Совета от 13.12.2005 № 4114 земельный участок расположен полностью в красных линиях.

Также получен отказ Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию ввиду отсутствия документов проектной документации.

С учетом доводов истца, представленных им в дело доказательств, а также выводов судебной экспертизы, судом установлено, что истец является владельцем земельного участка на основании договора аренды, на котором возведена спорная постройка, спорный объект согласно заключению эксперта соответствуют всем обязательным требованиям, не представляет угрозы для граждан.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения истца, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушений прав и законных интересов третьих лиц.

При изложенных обстоятельствах суд полагает заявленный иск подлежащим удовлетворению.

Иной подход к оценке владения истца спорным изменившимся зданием будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.

Расходы по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Гардер» (г.Севастополь; ОГРН: <***>, ИНН: <***>) право собственности на объект капитального строительства – нежилое здание площадью 154,8 кв.м, (кадастровый номер 91:04:003006:142), расположенное по адресу: г. Севастополь, площадь Захарова, 1 «Г».


Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.


Судья А.С. Погребняк