Решение от 12 ноября 2020 г. по делу № А70-11434/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-11434/2020
г. Тюмень
12 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 ноября 2020 года. Полный текст решения изготовлен 12 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Безикова О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Тюменгазстрой» (ОРГН 1037200621259, ИНН <***>, дата регистрации: 16.07.2003, адрес: 625003, <...>, этаж 5)

к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным решения от 17.06.2020 № 200617026/15-4 об отказе в увеличении срока действия договора аренды земельного участка от 21.04.2017 № 23-20/3444,

третье лицо - Администрация города Тюмени

при участии

от заявителя – ФИО2 на основании доверенности № 39 от 30.12.2019,

от ответчика - ФИО3 на основании доверенности № 128/08-3Д от 21.07.2020, ФИО4 на основании доверенности № 208/15-4-Д от 19.12.2020,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Тюменгазстрой (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - ответчик, Департамент, уполномоченный орган) о признании недействительным решения от 17.06.2020 № 200617026/15-4 об отказе в увеличении срока действия договора аренды земельного участка от 21.04.2017 № 23-20/3444.

Определением от 23.09.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Тюмени (далее – третье лицо, Администрация).

Третье лицо о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом в соответствии с требованиями статей 122 и 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для участия в судебное заседание своего представителя не направило.

Согласно части 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассматривается в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании 29.10.2020 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом был объявлен перерыв до 05.11.2020.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и письменных возражениях.

Представители ответчика возражают против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к отзыву.

От третьего лица поступили письменный отзыв, в котором Администрация просит вынести решение по делу на усмотрение суда.

Как следует из материалов дела, на основании разрешения на строительство №RU72304000-250-рс, выданного Администрацией города Тюмени 16.05.2014, Общество осуществляет строительство объекта капитального строительства: «Жилой дом ГП-225 в жилом районе «Восточный-2» г. Тюмень», сроком действия - до 30.06.2023.

Между Департаментом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) 21.04.2017 был заключен договор № 23-20/3444 аренды земельного участка (землеустроительное дело №23-36945), согласно которому арендодатель передаст, арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:0432002:339, площадью 19041 кв.м., расположенный по адресу: г.Тюмень, жилой район «Восточный-2», под строительство жилого дома по ГП-225.

Срок действия договора с 21.04.2017 по 20.04.2020 (пункт 8.1 договора).

В пункте 1.2 договора отражено, что на арендуемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадью застройки 1272,10 кв.м., степень готовности 5%, кадастровый номер 72:23:0432002:21527.

Собственником указанного объекта является Общество, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 26.08.2015.

Заявитель пояснил, что он неоднократно обращался в Департамент с просьбой продлить срок действия договора для завершения строительства жилого дома ГП-225 в жилом районе «Восточный-2» г. Тюмень.

Отказывая в заключении нового договора аренды Департамент ранее указывал на то, что однократное предоставление земельною участка для завершения строительства было реализовано Обществом. Договор аренды земельного участка от 21.04.2017 №23-20/3444 прекратил свое действие 20.04.2020. При этом ответчик дополнительно указал, что в случае законодательного закрепления механизма пролонгации договоров аренды земельных участков, Департаментом может быть рассмотрен вопрос о продлении срока действия указанного договора аренды.

11.06.2020 Общество направило в адрес Департамента заявление о заключении дополнительного соглашения на основании Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ.

Рассмотрев заявление Общества оспариваемым решением от 17.06.2020 № 200617026/15-4 Департаментом отказано в увеличении срока действия договора аренды земельного участка.

Позиция ответчика мотивирована тем, что на дату обращения Общества (11.06.2020) срок действия договора аренды истек – 20.04.2020. Строительство, кроме фундамента объекта, так и не начато.

Кроме того, Департамент указал на несоблюдение условия, предусмотренного подпунктом 2 части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.06.2020 №166-ФЗ), увеличение срока действия договора аренды земельного участка от 21.04.2017 №23-20/344 действующим законодательством не допускается.

Полагая, что указанный отказ Департамента нарушает права и законные интересы Общества, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В заявлении Общество указало на то, что в настоящее время Департаментом требования о расторжении договора аренды в суд не заявлено. Кроме того, со ссылкой на введенные в Тюменской области ограничительные меры в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) и проведение Обществом дополнительных мер по организации режима труда работников и мероприятий для профилактики распространения вышеуказанного заболевания, заявителем сделан вывод о том, что действие договора аренды с 28 марта 2020 года по 20 апреля 2020 года приостанавливалось на 24 календарных дня. По мнению заявителя, на дату обращения с заявлением об увеличении срока действия договора аренды земельного участка (11 июня 2020 года) срок действия договора не истек.

Также, указывая на отсутствие правовых оснований для расторжения договора, Обществом приведены доводы о том, что спорный земельный участок был предоставлен для строительства многоквартирного дома. В настоящее время на участке расположен объект ГП-225, который является объектом долевого строительства, а в отношении спорного земельного участка имеются обременения в пользу физических лиц (дольщиков) в силу закона. Срок действия разрешения на строительство - до 30.06.2023.

В письменных возражениях заявителем подробно поддержана изложенная позиция, а также указано на то, что положения Земельного кодекса РФ прямо не исключают применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Ссылку ответчика на судебную практику заявитель находит неправомерной. По настоящее время Департамент не направил в адрес Общества каких-либо уведомлений об изъятии спорного участка. Рзрешение на строительство продлено до 30.06.2023.

Возражая против заявленных требований, Департаментом в представленном отзыве полностью поддержана позиция и выводы оспариваемого отказа, указывает на отсутствие правовых оснований для продления договора аренды. Ответчик полагает, что на момент обращения Общества с заявлением об увеличении срока действия договора, срок действия договора истек. Доводы заявителя Департамент находит необоснованными.

Департамент в дополнениях к отзыву также пояснил, что Постановлением Правительства Тюменской области №120-п не указано в перечне мероприятий и деятельности на приостановление сроков действия договоров аренды, а также приостановление строительной деятельности. За 10 лет пользования земельным участком цель договора не достигнута. Спорный земельный участок однократно уже был предоставлен Обществу для завершения строительства, в связи с чем, условия для предоставления земельного участка в аренду повторно без торгов в спорном правоотношении отсутствуют. В обосновании позиции Департамент ссылается на судебные акты по делу №А75-9611/2020, а также позицию Верховного суда Российской Федерации.

Третье лицо в представленном отзыве приведены доводы о том, что оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия разрешения на строительство законом не установлено. При продлении Обществу разрешения на строительство нормы действующего законодательства не нарушены.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по нижеследующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 22, пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ определено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Статья 39.6 Земельного кодекса РФ вступила в законную силу с 01.03.2015 года, в связи с чем, с указанной даты предоставление земельных участок может иметь место посредством проведения торгов, за исключением закрытого перечня случаев, приведенных в пункте 2 названной статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как установлено судом и отмечено выше, спорный земельный участок однократно предоставлялся Обществу для завершения строительства.

В связи с чем, суд разделяет вывод Департамента о том, что условия для предоставления земельного участка в аренду повторно без торгов в спорном правоотношении отсутствуют.

Частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в редакции Федерального закона № 166-ФЗ от 08.06.2020, закреплено, что до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Анализ изложенной нормы позволяет сделать вывод о том, что одним из обязательных условий для продления договора является действительность такого договора на дату обращения арендатора.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ. По истечении срока действия договора аренды земельного участка, договор прекращает свое действие.

Таким образом, договор аренды земельного участка после его окончания не подлежит возобновлению на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, срок действия договора аренды от 21.04.2017 № 23-20/3444 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432002:339 истек 20.04.2020.

Таким образом, на момент обращения Общества с заявлением об увеличении срока действия договора, срок последнего истек.

О прекращении договора аренды Департамент уведомил Общество, выразил свою позицию по вопросу прекращения договорных отношений.

Суд не принимает во внимание ссылку Общества на статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98, содержащей оговорку - «на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды».

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ регламентирован перечень оснований, в случае возникновения которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно

расторгнут судом.

Таким образом, по верному утверждению Департамента, указанная оговорка, на которую

ссылается Общество, предусматривает расторжение договора аренды ранее истечения его срока действия по договору аренды.

Относительно доводов Общества о том, что в период с 28 марта 2020 года по 18 мая 2020 года на территории Тюменской области Постановлением Правительства Тюменской области №120-п был введен режим повышенной готовности, суд исходит из нижеследующего.

В силу статьи 401 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Судом установлено, что на момент заключения договора аренды от 21.04.2017 № 23-20/3444 степень готовности объекта составляла 5% (при этом первоначальный договор аренды был заключен 03.12.2010).

Департамент пояснил, что на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0432002:339 в настоящее время также расположен только фундамент (5% от строительства многоквартирного дома).

При таких обстоятельствах, а также учитывая дату истечения срока действия договора (20.04.2020) отсутствуют основания полагать, что за месяц действия договора в обычном режиме Общество успело бы осуществить строительство многоквартирного дома на 100 %.

Кроме того, Постановлением Правительства Тюменской области от 17.03.2020 № 120-п «О введении режима повышенной готовности», в исчерпывающем перечне мероприятий и деятельности не указано на приостановление сроков действия договоров аренды земельных участков, а также приостановление строительной деятельности предприятий.

Судом также учтено, что фактически земельный участок был предоставлен Обществу по договору аренды №23-20/2012 от 03.12.2010, то есть десять лет назад. При этом Департамент пояснил, что на момент рассмотрения настоящего дела на земельном участке располагается свайный фундамент.

Таким образом, суд находит обоснованным вывод ответчика о том, что за 10 лет пользования земельным участком цель договора не достигнута.

Оценивая доводы заявителя применительно к изложенным выше обстоятельствам, с учетом перечисленных положений норм права и доказательств, представленных в материалы настоящего дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания таких доводов обоснованными.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований Общества.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований, расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Безиков О.А.