Решение от 4 сентября 2017 г. по делу № А17-4073/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-4073/2016
04 сентября 2017 года
г. Иваново


Резолютивная часть решения объявлена 31 августа 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 04 сентября 2017 года

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Демидовской Екатерины Игоревны, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Беловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «ИВМЕДСЕРВИС» (ОГРН <***> ИНН <***> г. Иваново)

к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (ОГРН 1023700533504 ИНН <***> г. Иваново)

об обязании зачесть стоимость неотделимых улучшений в сумме 5206939 руб. в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости по договору купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 13.02.2017,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 10.01.2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ИВМЕДСЕРВИС» обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом об обязании ответчика зачесть стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом, в сумме 7 010 270 руб. в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости по договору купли-продажи нежилого помещения от 25.05.2012 №10.

Требования истца основаны на положениях Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Определением суда от 14.07.2016 исковое заявления принято к рассмотрению, предварительное судебное заседание назначено на 25.08.2016.

Протокольным определением от 22.12.2016 года дело признано подготовленным к судебному разбирательству, судебное заседание назначено на 26.01.2017 года.

Судебные заседания неоднократно откладывались с целью представления сторонами дополнительных документов.

Определением от 24.04.2017 по делу А17-4073/2016 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство по делу приостановлено.

Протокольным определением от 21.08.2017 производство по делу возобновлено.

Истец уточнил исковые требования, просит обязать Ивановский городской комитет по управлению имуществом зачесть стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО «ИВМЕДСЕРВИС» в сумме 5206939 руб. в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости по договору купли-продажи нежилого помещения по ул. Колотилова, дом 62 (Лит. А, А1) при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге № 10 от 25.05.2012 г.

Заявление принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве на иск и дополнительных пояснениях. Комитет указал, что в акте приемки-передачи от 01.11.2005 к договору аренды № 158 отражено состояние помещения на момент передачи и указано, что требуется капитальный ремонт системы теплоснабжения, водоснабжения, ремонт перекрытий и пола, стен и потолка, дверных и оконных блоков, кровли. Нежилое помещение было осмотрено арендатором, акт подписан арендатором без замечаний. В соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса РФ, пунктом 2.1.2 договора арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Арендатор знал обо всех недостатках передаваемого имущества. В соответствии с пунктом 3.1.14 арендатор принял на себя обязательство по устранению своими силами и за свой счет недостатков, перечисленных в акте приемки-сдачи помещения. Ответчик подписал договор аренды без замечаний и протокола разногласий, следовательно, на момент подписания был согласен со всеми пунктами договора. За разрешением на проведение ремонтных работ капитального характера в Комитет истец не обращался, такого разрешения Комитет не давал. При этом, согласно пункту 4.1.2 договора аренды стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, включая улучшения, произведенные с согласия арендодателя и соответствующих комитетов и управлений администрации города, возмещению не подлежит. Неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя. Таким образом, согласно ст. 623 Гражданского кодекса РФ и пункту 4.1.2 договора аренды арендодатель имеет право отказать арендатору в возмещении стоимости ремонтных работ. В соответствии с пунктом 2.4 договора купли-продажи стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя при наличии документов, подтверждающих расходы. Действительно, истец неоднократно обращался в комитет с заявлениями о зачете стоимости произведенных улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества в период 2012-2015. Однако эти обращения не могут рассматриваться как заявление о даче согласия (разрешения) на произведение ремонтных работ капитального характера. Договор купли-продажи подписан обществом без каких-либо разногласий, в том числе и по цене выкупа. Комитет считает, что в данном случае обществом не приведено оснований для одностороннего изменения условий договора. Таким образом, и в соответствии с условиями договоров аренды и купли-продажи истец не имеет права на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплат по договору аренды либо по договору купли-продажи. В соответствии с условиями Договора цена продажи объекта на основании отчета о рыночной стоимости составляет 24 800 000 рублей. В течение 2012-1015 годов Обществом производилась оплата по договору, договор исполнялся сторонами. Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету, в цену продажи имущества в порядке преддоговорных споров покупателем не заявлена. С учетом изложенного, требования общества по сути направлены на преодоление условий заключенного и частично исполненного сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены. Арендатор не вправе требовать проведение зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в счет оплаты выкупной цены на стадии исполнения договора. Определение цены и порядка оплаты имущества путем зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможно на стадии заключения соответствующего договора купли-продажи или путем внесения изменений в него. Кроме того, порядок подтверждения неотделимых улучшений имущества, являющегося собственностью города Иванова, произведенных арендаторами - субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержден распоряжением председателя Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 31.10.2011 № 316-р (в редакции от 25.05.2016 № 159-р, далее - Порядок). Согласно указанному Порядку зачет стоимости неотделимых улучшений приобретаемого арендуемого имущества осуществляется, если улучшения осуществлены с согласия арендодателя. Согласие предполагает обращение арендатора до начала производства работ с письменным заявлением о даче согласия на неотделимые улучшения арендованного имущества и ответ комитета в письменной форме, выражающего волю на согласие или отказ. Решение о зачете принимается комиссией по приватизации (далее - комиссия). Стоимость капитального ремонта или реконструкции арендуемого муниципального имущества включает в себя стоимость строительных (ремонтно-строительных) работ и стоимость монтажных работ, включая стоимость материалов и оборудования. Не подлежат зачету затраты, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, технологическое оборудование, работы по обеспечению дополнительным теплоснабжением, энергоснабжением, водоснабжением) (пункт 3 Порядка). Арендатор обращается в комитет с заявлением о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений муниципального имущества в счет оплаты приобретаемого имущества одновременно при подаче заявления о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации права на приобретение арендуемого муниципального имущества, то есть одновременно с подачей заявления на выкуп арендованного имуществ (пункт 4 Порядка). ООО «Ивмедсервис» не направляло в комитет до начала работ письменного заявления о даче согласия на производство неотделимых улучшений арендованного имущества. Комитет не давал согласия на производство неотделимых улучшений арендованного имущества. На взыскание суммы 13 533 550 рублей по договору купли-продажи № 10 от 25.05.2012 Арбитражным судом Ивановской области выдан исполнительный лист в связи с неисполнением ООО «Ивмедсервис» условий мирового соглашения, утвержденных определением Арбитражного суда Ивановской области по делу № А17-4982/2015. Период взыскания согласно исполнительному листу по делу № А17-4982/2015 определяется с 16.11.2012 по 09.02.2016. Зачет суммы ремонта в счет периода, по которому вынесен судебный акт и выдан исполнительный лист, не может быть осуществлен, т.к. ни гражданское законодательство, ни нормы процессуального права не предусматривают возможности предъявления в суд самостоятельного иска о зачете сумм, ранее взысканных с истца вступившим в законную силу судебным актом по другому делу. Комитет также считает, что истцом пропущен срок исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, который следует исчислять с даты получения обществом проекта договора купли-продажи, с 27.04.2012. С даты получения проекта договора истец узнал о нарушении своего права и мог обратиться за защитой своего права на зачет стоимости неотделимых улучшений любым возможным способом. Однако никаких действий по защите своего права в течение срока исковой давности истец не предпринимал. Комитет просит применить срок исковой давности к требованиям истца о возмещении стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты по договору купли-продажи.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме с учетом уточнения, пояснив, что возложение на арендатора обязанностей по осуществлению капитального ремонта арендуемого помещения, мест общего пользования, коммуникаций в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилого и нежилого фонда, устранению своими силами и за свой счет недостатков, перечисленных в акте приемки-сдачи и в п.2.1.2. договора при реальной осведомленности арендодателя о действительном состоянии передаваемого помещения исходя из подписанного сторонами акта приема-передачи фактически свидетельствует о даче согласия арендодателем на осуществление арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества. Истец возражает против заявления ответчика о пропуске срока исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, указав, что исходя из ответов на обращения истца, которые имеются в материалах дела (письма Комитета в адрес Общества от 19.03.2012 г., от 10.10.2012 г., 28.11.2013 г., 13.03.2014 г.) не следовало, что ответчик отказывает истцу в зачете затрат, а лишь указывает на необходимость представить недостающие, по мнению Комитета, документы для решения вопроса о зачете по существу. Последнее обращение истца к ответчику по вопросу зачета имело место 20.07.2015 г. На данное обращение ответ Обществом получен не был. Как следствие, истец фактически узнал о нарушении своего права тогда, когда не получил в установленный законом для рассмотрения обращений граждан и юридических лиц ответ на свое письмо исх. № 71 от 20.07.2015 г. о зачете затрат по ремонту помещения, полученное Комитетом 20.07.2015 г., т. е. по истечении 30-ти дневного срока установленного для рассмотрения обращений граждан и юридических лиц. Таким образом, заявление ответчика о применение срока исковой давности к требованиям истца не может быть удовлетворено судом. Истец не согласен с доводом ответчика, что зачет суммы ремонта в счет периода, по которому вынесен судебный акт (по делу № А17-4986/2015) и выдан исполнительный лист, не может быть осуществлен, поскольку в противном случае, истец лишился бы гарантированного законом права на судебную защиту его нарушенных интересов в части возможности обжалования отказа ответчика засчитать стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Изучив представленные сторонами документы, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между ООО «ИВМЕДСЕРВИС» и Ивановским городским Комитетом по управлению имуществом был заключен договор на аренду нежилого помещения от 05.12.2005 № 158 (далее – договор № 158).

По указанному договору в аренду передавалось помещение, расположенное по адресу: <...> общей площадью 1036.60 кв.м. для использования под медицинскую деятельность.

Помещение передано арендатору по акту приема-сдачи нежилого помещения от 01.11.2005.

В акте приема-сдачи нежилого помещения от 01.11.2005 стороны указали, что система водоснабжения, система электроснабжения требуют капитального ремонта, перекрытия, пол - требуется оформить заключение строительной организации о состоянии перекрытий, требуется ремонт системы теплоснабжения, дверных и оконных блоков, пола, стен и потолка, крыши, кровли.

В соответствии с п. 2.1.2 арендодатель не отвечает за недостатки, перечисленные в акте приемки-сдачи, либо за недостатки, которые были известны Арендатору или должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра помещения.

Согласно разделу 3 договора арендатор обязан осуществлять профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемом помещении, эксплуатационные расходы по содержанию территорий производятся арендатором, либо соответствующими жилищно-эксплуатационными службами или иными организациями по договору с Арендатором за его счет (п. 3.1.1).

Не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, вызываемых потребностями Арендатора, без письменного разрешения Арендодателя. Все затраты по внесению изменений в инвентарное дело, связанные с реконструкцией арендуемого помещения, производятся за счет Арендатора (п. 3.1.5).

Нести расходы на содержание переданного в аренду помещения, поддержание помещения и коммуникаций в исправном состоянии. Производить за счет собственных средств текущий ремонт арендуемого помещения по мере необходимости, но не реже одного раза в пять лет внутри арендуемого помещения, одного раза в год - мест общего пользования, не позднее 15 мая каждого года - фасада здания. Производить за свой счет капитальный ремонт арендуемого помещения, мест, общего пользования, коммуникаций в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилого и нежилого фонда (п. 3.1.7).

Устранить своими силами и за свой счет недостатки, перечисленные в акте приемки-сдачи данного договора и в п. 2 1.2. (п. 3.1.14)

25 мая 2012 года между Ивановским городским комитетом по управлению имуществом (Продавец) и ООО «ИВМЕДСЕРВИС» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения по улице Колотилова, дом 62 (Лит. А, А1) при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге № 10 (далее - договор купли-продажи, договор), по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора нежилое помещение ориентировочной площадью 1037,4 кв.м с инвентарным номером 24:401:001:006680570:0100:21003, являющееся муниципальной собственностью (выписка из реестра № 3-762), расположенное по адресу: <...>, именуемое в дальнейшем «объект».

Объект, арендованный ООО «Ивмедсервис» по договору аренды от 05.12.2005 № 158, являющимся субъектом малого и среднего предпринимательства, продается в собственность за сумму 24800000 (Двадцать четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей, определенную комиссией по приватизации от 12.04.2012 (протокол №4).

Согласно п. 2.2 Покупатель оплачивает стоимость приобретаемого объекта в размере 24800000 (Двадцать четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей с рассрочкой платежа на пять лет с момента подписания настоящего договора путем безналичного перечисления денежных средств в УФК по Ивановской области в следующем порядке:

- 3720000 (три миллиона семьсот двадцать тысяч) рублей - в течение 30 дней с момента заключения настоящего договора купли-продажи в срок по 23.06.2012 включительно.

- оплата оставшейся суммы продажи Объекта в размере 2180000 (Двадцать один миллион восемьдесят тысяч) рублей в срок по 15.02.2017 года осуществляется Покупателем самостоятельно поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 15 числа второго месяца оплачиваемого календарного квартала, начиная с квартала, следующим за кварталом, в котором была произведена оплата первого платежа.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка и подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования распоряжения об условиях приватизации объекта в газете «Рабочий край» и составляющей 8,0 % годовых, за период времени со дня подписания Договора до даты очередного платежа, установленной в Договоре (Приложение № 1).

В течение 30 (тридцати) дней с момента оплаты Покупателем первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 Договора, предоставить Покупателю комплект документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на Объект (п. 3.1.1).

После исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта в части внесения первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 Договора, и выполнения иных обязательств, предусмотренных п.3.2.1 Договора, совместно с Покупателем подать необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -Регистрирующий орган) (п. 3.1.2).

В соответствии с п. 3.3 стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию Объекта у Сторон отсутствуют, сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными.

Право собственности на Объект переходит к Покупателю с моментагосударственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе (п. 5.1).

Покупатель обязуется оплачивать арендную плату и выполнять иные обязанности, установленные договором аренды, до момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Регистрирующем органе (п. 3.2.9).

В приложении № 1 к договору стороны согласовали график оплаты стоимости нежилого помещения на период с 23.06.2012 по 15.02.2017.

В связи с просрочкой оплат по договору купли-продажи от 25.05.2012 Комитет обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Ивмедсервис» 13 533 550 руб. 34 коп., в том числе задолженность за период с 16.11.2012 по 09.02.2016 в размере по основному долгу 9 707 422 руб., по процентам – 1 688 473 руб. 40 коп., по пени – 2 137 654 руб. 94 коп.

Определением от 12.02.2016 по делу № А17-4982/2015 утверждено мировое соглашение, производство по делу прекращено.

23.08.2016 выдан исполнительный лист ФС № 007383478 на принудительное исполнение определения суда об утверждении мирового соглашения.

Согласно п. 2.4 договора купли-продажи сторонами было согласовано, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в случае если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя при наличии документов, подтверждающих расходы, и с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

23.09.2005 между ООО «Ивмедсервис» (заказчик) и ООО «Ивановская строительная компания» (подрядчик) заключен договор подряда № 7/2005, в соответствии с которым Подрядчик обязуется выполнить по заданию Заказчика работы но капитальному ремонту помещений площадью 1044,9 кв.м. (помещение, занимаемое ООО «Норд-Вест» в предмет настоящего Договора не включается) в здании, расположенном но адресу: <...>, а Заказчик обязуется принять и оплатить эти работы.

Сумма договора составляет- 4 500 000 рублей, в г. т. НДС 18 % (п. 2.1).

Окончательная сумма стоимости работ определяется по фактически выполненным объемам и затратам (п. 2.2).

В соответствии с условиями договора Подрядчиком были выполнены работы по капитальному ремонту нежилых помещений, что подтверждается справками по форме № КС-3, а также актами о приемке выполненных работ по форме № КС-2 за 2005-2006 годы.

Расчет стоимости неотделимых улучшений истец первоначально основывал на основании сводного сметного расчета ООО «Регионального центра Ценообразования в строительстве Ивановской области», согласно которому общая стоимость работ составила 7010270 руб.

В дальнейшем судом по настоящему делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по выводам которой стоимость созданных ООО «ИВМЕДСЕРВИС» неотделимых улучшений при капитальном ремонте здания, расположенного по адресу: <...> (Лит. А, А1) по состоянию на 12.04.2012 с учетом физического износа в целях его выкупа составляет: 5206939 руб.

Истец обращался к ответчику с заявлением о зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений (письма от 12.09.2012, 15.11.2013, 18.02.2014). Однако ответчиком зачет суммы не был произведен со ссылкой на отсутствие согласования неотделимых улучшений и недостоверность представленных документов.

Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды истцом были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, которые, по мнению последнего, подлежат зачету в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости по договору купли-продажи нежилого помещения от 25.05.2012 № 10, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно пункту 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Требования истца основаны на положениях части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом в отличие гражданского законодательства, допускающего установление в договоре право арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).

Следовательно, в обоснование довода о создании неотделимых без вреда для имущества улучшений арендованного имущества арендатору следует доказать, что эти улучшения произведены им за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ Общество не подтвердило достоверными доказательствами согласование арендодателем стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Ссылка Общества на пункты договора аренды муниципального имущества, возлагающие обязанности по производству текущего и капитального ремонта нежилого помещения на арендатора, как предусматривающие согласие арендодателя на произведение неотделимых улучшений, с учетом того, что часть имущества согласно акту приема-передачи требовала капитального ремонта, необоснованна. Распределив обязанности по содержанию арендованного имущества таким образом, стороны реализовали свое свободное волеизъявление на определение условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ.

При этом понятия «текущий и капитальный ремонт» не тождественны понятию неотделимых улучшений.

Судьба неотделимых улучшений определена статьей 623 ГК РФ, частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в соответствии с которыми стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Представленная в материалы дела переписка сторон по вопросу зачета стоимости неотделимых улучшений не может рассматриваться как согласование Комитетом стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Кроме того, как следует из материалов дела, стороны заключая договор купли-продажи от 25.05.2012 № 10, согласовали все его условия, в том числе по цене выкупа.

Договор купли – продажи подписан со стороны ответчика без замечаний и возражений. Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету, в цену продажи имущества, покупателем при заключении договора заявлена не была. С соответствующим заявлением по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в цену приобретаемого имущества стоимости произведенных неотделимых улучшений до заключения договора купли – продажи истец также не обращался. Впоследствии определением арбитражного суда от 12.02.2016 по делу № А17-4982/2015 утверждено мировое соглашение, в котором ООО «Ивмедсервис» признало наличие задолженности по договору купли-продажи от 25.05.2012 № 10 в размере 13 533 550 руб. 34 коп., в том числе задолженность за период с 16.11.2012 по 09.02.2016 в размере по основному долгу 9 707 422 руб., по процентам – 1 688 473 руб. 40 коп., по пени – 2 137 654 руб. 94 коп.

Таким образом, установление цены в договоре купли – продажи является результатом волеизъявления сторон. С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства, определяющего возможность зачета стоимости неотделимых улучшений, при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, суд полагает, что заявленные истцом требования по существу направлены на изменение согласованных по обоюдному волеизъявлению сторон условий исполняемых им договоров купли – продажи о выкупной стоимости объекта недвижимого имущества путем ее уменьшения на стоимость неотделимых улучшений. Данная правовая позиция, изложена, в том числе в Определении Верховного суда Российской Федерации от 09.04.2015 N 310-КГ15-3088, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.07.2014 N ВАС-8271/14.

В рассматриваемом случае суд полагает, что, поскольку установление цены в договоре купли – продажи являлось результатом волеизъявления сторон, оснований для последующего изменения этой цены путем заявления рассматриваемого иска не имеется.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности для предъявления требования об обязании ответчика зачесть стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО «ИВМЕДСЕРВИС» в сумме 5206939 руб. в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости по договору купли-продажи № 10 от 25.05.2012.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2842/10, срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, начинает исчисляться с момента, когда работы по ремонту арендованных помещений были произведены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

Вместе с тем, согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. При этом установленное в договоре право арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества применению не подлежит.

С учетом особенностей правового регулирования правоотношений сторон при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, суд полагает необходимым трехлетний срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества исчислять с момента заключения договора купли-продажи.

Договор купли-продажи помещений заключен сторонами 25.05.2012.

На момент заключения договора купли-продажи от 25.05.2012 № 10 Общество не могло не знать о произведенных им в 2005-2006 годах неотделимых улучшениях, их стоимости, а также о том, что стоимость неотделимых улучшений не учтена в выкупной цене.

В суд с настоящим иском об обязании ответчика зачесть стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО «ИВМЕДСЕРВИС» в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости по договору купли-продажи № 10 от 25.05.2012, Общество обратилось 26.05.2016, то есть с нарушением трехлетнего срока исковой давности, о применении которого заявлено Комитетом, что в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ является основанием для отказа в иске.

Аргумент истца о том, что после заключения договора купли-продажи сторонами велась переписка относительно возможности зачета, не влияет на начало течения срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая изложенное, исковые требования удовлетворению не подлежат.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по оплате госпошлины подлежат отнесению на истца. Излишне оплаченная госпошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Судебные расходы по делу отнести на истца.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ИВМЕДСЕРВИС» из федерального бюджета 9016 руб. государственной пошлины, излишне оплаченной по чеку-ордеру от 20.05.2016 на сумму 58051 руб. (операция 101, плательщик ФИО3).

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Е.И. Демидовская