Решение от 26 октября 2017 г. по делу № А57-4204/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-4204/2017
27 октября 2017 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 24.10.2017

Полный текст решения изготовлен 27.10.2017

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.С. Нефедовой, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> арбитражное дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов

к Жилищно-строительному кооперативу «Олимп-С», ОГРН <***>

третье лицо: временный управляющий ФИО1

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 292 от 23.04.2008 в сумме 3 993 956,52 руб., неустойки в сумме 2 267 824,15 руб.

при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО2 по доверенности № 09/2017 от 12.09.2017,

от третьего лица: не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов с исковым заявлением к Жилищно-строительному кооперативу «Олимп-С», ОГРН <***>, третье лицо: временный управляющий ФИО1, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 292 от 23.04.2008 в сумме 3 993 956,52 руб., неустойки в сумме 2 267 824,15 руб.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований в заявленном размере отказать, заявил о пропуске истцом срока исковой давности, ходатайствовал о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ, представил контррасчет задолженности и неустойки.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителя ответчика, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 18.04.2008 № Т-2416-р ФИО3 предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 28 064 кв.м с кадастровым номером 64:48:040420:20 для строительства комплекса административных зданий по адресу: <...>. ФИО4 и ул. Топольчанская.

Во исполнение данного распоряжения между комитетом по управлению имуществом Саратовской области, именуемым в дальнейшем Арендодатель, с одной стороны, и ФИО3, именуемым в дальнейшем Арендатор, с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка № 292 от 23.04.2008.

Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 23.04.2008.

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 64:48:040420:20 общей площадью 28 064 квадратных метров, находящийся по адресу: <...>. ФИО4 и ул. Топольчанская, для строительства комплекса административных зданий.

Согласно пункту 2.1. договора он заключен сроком на 25 лет.

В соответствии с пунктом 3.2. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Пунктом 6.2. договора установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 30.05.2008 ФИО3 передал все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 292 от 23.04.2008 ФИО5

Постановлением Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 14.07.2011 № 1453 вид разрешенного использовании земельного участка с кадастровым номером 64:48:040420:20 площадью 28 064 кв.м изменен с вида «для строительства комплекса административных зданий» на вид «для строительства рынка универсального». В связи с изменением вида разрешенного использования заключено соглашение от 21.07.2011. В соответствии с уведомлением от 28.07.2011 в ЕГРН внесен вид разрешенного использования «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (рынок универсальный)».

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 22.08.2011 ФИО5 передал все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 292 от 23.04.2008 ФИО6

20.01.2012 между Администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО6 заключено соглашение, согласно которому на основании постановления администрации МО «Город Саратов» от 26.12.2011 № 2547 разрешенный вид использования земельного участка изменен с вида «для строительства рынка универсального» на вид «для строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 26.06.2012 ФИО6 передал все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 292 от 23.04.2008 ЖСК «Олимп-С».

Договор аренды земельного участка № 292 от 23.04.2008, а также договоры замены стороны в обязательстве надлежащим образом прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Задолженность ЖСК «Олимп-С» по арендной плате по договору аренды земельного участка № 292 от 23.04.2008 за период с 11.07.2013 по 30.06.2016 составляет 3 993 956,52 руб., пени за период с 10.01.2014 по 14.07.2016 – 2 267 824,15 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензии об уплате имеющейся задолженности, которая оставлена без ответа, задолженность не погашена.

Указанные обстоятельства послужили основаниям для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 24 Постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Пунктами 25-26 Постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» определено, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 ГК РФ). Например, в случае предъявления иска о взыскании лишь суммы основного долга срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки продолжает течь. Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Поскольку исковые требования предъявлены только 09.03.2017, суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 11.07.2013 по 31.12.2013, пени за просрочку платежа за данный период.

В связи с заявлением ответчиком о пропуске срока исковой давности, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 11.07.2013 по 31.12.2013 и пени за просрочку платежа за данный период.

Рассматривая требования истца о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 292 от 23.04.2004 за период с 01.01.2014 по 30.06.2016 и пени за просрочку платежа суд исходит из следующего.

Законом Саратовской области от 07.10.2009 № 144-ЗСО «О внесении изменений в Закон Саратовской области «О земле» статья 4 Закона Саратовской области «О земле» отменена и полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в силу закона перешли к администрации муниципального образования «Город Саратов».

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Таким образом, с момента вступления в законную силу Закона Саратовской области от 07.10.2009 № 144-ЗСО органы местного самоуправления, согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», осуществляют распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Так, распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» утверждены новые результаты кадастровой оценки. Исходя из данного распоряжения кадастровая стоимость земельного участка, арендуемого истцом, составляет 57 583 960,32 руб., удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка равен 2 051,88 руб./кв.м.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» арендная плата на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», для земельных участков, предназначенных для иных целей - установлен размер арендной платы 2%, а для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов – 0,2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Документ официально опубликован в издании «Саратовская областная газета», официальное приложение № 4 (79) 01.04.2008.

На основании статьи 11 Закона Саратовской области от 26.06.2006 № 64-ЗСО «О порядке обнародования и вступления в силу правовых актов органов государственной власти Саратовской области» постановления Губернатора области и Правительства области, нормативные правовые акты иных органов исполнительной власти области вступают в силу одновременно на всей территории области со дня их официального опубликования, если самими нормативными правовыми актами не установлен иной порядок вступления их в силу.

Распоряжение от 28.12.2012 № 989-р опубликовано 11.01.2013 на сайте сетевого издания «Новости Саратовской Губернии» в информационно-коммуникационной сети «Интернет» (www.sarnovosti.ru) и с этой даты вступило в силу (пункт 2).

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Судом установлено, что 12.10.2012 ЖСК «Олимп-С» выдано разрешение на строительство жилого комплекса, жилой дом № 1 (б/с А, Б, В, Г) по ул. им. ак. ФИО4 и ул. Топольчанская № RU 64304000-235. Срок действия разрешения до 13.08.2014.

26.05.2014 ЖСК «Олимп-С» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого комплекса, жилой дом № 1 (б/с А, Б, В, Г) по ул. им. ак. ФИО4 и ул. Топольчанская № RU 64304000-18.

В соответствии с распоряжением Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 09.06.2014 № 529А указанному дому присвоен почтовый адрес: <...>. В соответствии с техническим паспортом площадь застройки дома составляет 1 096,5 кв.м.

28.11.2012 ЖСК «Олимп-С» выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома № 2 (б/с А, Б, В, Г) по ул. им. ак. ФИО4 и ул. Топольчанская № RU 64304000-279. Срок действия разрешения до 31.10.2014.

26.05.2014 ЖСК «Олимп-С» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома № 2 (б/с А, Б, В, Г) по ул. им. ак. ФИО4 и ул. Топольчанская № RU 64304000-17.

В соответствии с распоряжением Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 09.06.2014 № 530А указанному дому присвоен почтовый адрес: <...>. В соответствии с техническим паспортом площадь застройки дома составляет 1 546 кв.м.

26.03.2013 ЖСК «Олимп-С» выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, 1 этап строительства жилого дома № 3 (б/с А, Б, В) по ул. им. ак. ФИО4 и ул. Топольчанская № RU 64304000-47. Срок действия разрешения до 26.01.2015.

30.09.2014 ЖСК «Олимп-С» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, 1 этап строительства жилого дома № 3 (б/с А, Б, В) по ул. им. ак. ФИО4 и ул. Топольчанская № RU 64304000-53. В соответствии с техническим паспортом площадь застройки указанного дома составляет 1 290 кв.м.

26.03.2013 ЖСК «Олимп-С» выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, 2 этап строительства жилого дома № 3 (б/с Г, Д, Е, Ж, И) по ул. им. ак. ФИО4 и ул. Топольчанская № RU 64304000-46. Срок действия разрешения до 26.01.2015.

30.09.2014 ЖСК «Олимп-С» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, 2 этап строительства жилого дома № 3 (б/с Г, Д, Е, Ж, И) по ул. им. ак. ФИО4 и ул. Топольчанская № RU 64304000-54. В соответствии с техническим паспортом площадь застройки указанного дома составляет 1 935 кв.м.

В соответствии с распоряжением Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 06.10.2014 № 1148А указанному дому присвоен почтовый адрес: <...>.

27.02.2013 ЖСК «Олимп-С» выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, 1 этап строительства жилого дома № 4 (б/с А, Б) по ул. им. ак. ФИО4 и ул. Топольчанская № RU 64304000-46. Срок действия разрешения до 31.10.2015.

30.09.2015 ЖСК «Олимп-С» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, 1 этап строительства жилого дома № 4 (б/с А, Б) по ул. им. ак. ФИО4 и ул. Топольчанская № RU 64304000-79-2015. В соответствии с техническим паспортом площадь застройки указанного дома составляет 2 564 кв.м.

В соответствии с распоряжением Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 09.10.2015 № 1368А указанному дому присвоен почтовый адрес: <...>.

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 24.05.2017 № 64/194/004/2017-10121 право собственности на первую квартиру в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 64:48:040420:522, расположенном по адресу: <...>, зарегистрировано 25.07.2014 (64-64-01/429/2014-167).

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 24.05.2017 № 64/194/004/2017-10122 право собственности на первую квартиру в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 64:48:040420:361, расположенном по адресу: <...>, зарегистрировано 23.07.2014 (64-64-01/409/2014-141).

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 24.05.2017 № 64/194/004/2017-10120 право собственности на первую квартиру в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 64:48:040420:711, расположенном по адресу: <...>, зарегистрировано 02.12.2014 (64-64-01/756/2014-394).

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 25.05.2017 № 64/194/004/2017-10123 право собственности на первую квартиру в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 64:48:040420:838, расположенном по адресу: <...>, зарегистрировано 08.12.2014 (64-64-01/741/2014-485).

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 24.05.2017 № 64/194/004/2017-10119 право собственности на первую квартиру в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 64:48:040420:1070, расположенном по адресу: <...>, зарегистрировано 02.11.2015 (64-64/001-64/001/606/2015-63/1).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. до 01.03.2015), статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем, у них появляется обязанность по уплате налога на землю.

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, а также в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 № 13147/09, от 02.03.2010 № 13391/09. При этом, содержащиеся в настоящих Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкования правовых норм являются общеобязательным и подлежат применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В силу правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.01.2012 № 11642/11 исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснил, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Состав общей долевой собственности приводится в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен этот дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац 4 пункта 66 Постановления от 29.04.2010№ 20/10).

Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие под объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а орган местного самоуправления утрачивает право на распоряжение им.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и органом местного самоуправления, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Таким образом, с учетом применения срока исковой давности, введением в эксплуатацию многоквартирных жилых домов и регистрацией в них права собственности на помещения в заявленный исковой период, судом произведен самостоятельный расчет задолженности по арендной плате.

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 20.03.2017 № 64/194/004/2017-4768 в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040420:20, помимо многоквартирных жилых домов, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:48:040420:1064 и 64:48:040420:157.

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 20.04.2017 № 64/194/004/2017-7835 площадь нежилого здания с кадастровым номером 64:48:040420:1064 составляет 55,7 кв.м, право собственности зарегистрировано за ЗАО «Независимая Электросетевая компания» 14.01.2015 (64-64/050-01/847/2014-26/1).

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 20.04.2017 № 64/194/004/2017-7830 площадь нежилого здания с кадастровым номером 64:48:040420:157 составляет 55,6 кв.м, право собственности зарегистрировано за ЗАО «Независимая Электросетевая компания» 29.10.2014 (64-64-01/583/2014-133).

Таким образом, суд приходит к вывод о необходимости исключения при расчете из площади земельного участка площадь, занимаемую нежилыми помещениями (55,6 кв. и 55,7 кв.м), принадлежащих ЗАО «Независимая Электросетевая компания», с момента государственной регистрации права собственности.

Кадастровая стоимость земельного участка – 57 583 960,32 руб., удельный показатель кадастровой стоимости – 2 051,88 руб., площадь 28 064 кв.м., арендная плата в год – 1 151 679,20 руб., арендная плата в день – 3 155,29 руб.

Арендная плата за 1 квартал 2014 года: 3 155,29 * 90 = 283 976,10 руб.

Арендная плата за 2 квартал 2014 года:

с 01.04.2014 по 25.05.2014: 3 155,29 * 55 = 173 540,95 руб.

с 26.05.2014 по 30.06.2014 (введены в эксплуатацию 2 дома с общей площадью застройки 2 642,5 кв.м): 25 421,5 * 2 051,88 * 2% / 365 * 36 = 102 894,64 руб.; 2 642,5 * 2 051,88 * 0,2% / 365 * 36 = 1 069,56 руб.

Общий размер арендной платы за квартал: 277 504,90 руб.

Арендная плата за 3 квартал 2014 года:

с 01.07.2014 по 22.07.2014 (23.07.2014 регистрация права собственности ул. Блинова, д. 29, площадь застройки 1 096,5 кв.м): 25 421,5 * 2 051,88 * 2% / 365 * 22 = 62 880,05 руб.; 2 642,5 * 2 051,88 * 0,2% / 365 * 22 = 653,62 руб.

с 23.07.2014 по 24.07.2014 (25.07.2014 регистрация права собственности ул. Блинова, д. 31, площадь застройки 1 546 кв.м): 25 421,5 * 2 051,88 * 2% / 365 * 2 = 5 716,36 руб.; 1 546 * 2 051,88 * 0,2% / 365 * 2 = 34,76 руб.

с 25.07.2014 по 30.09.2014: 25 421,5 * 2 051,88 * 2% / 365 * 68 = 194 356,55 руб.

Общий размер арендной платы за квартал: 263 641,34 руб.

Арендная плата за 4 квартал 2014 года:

с 01.10.2014 по 28.10.2014 (30.09.2014 введен в эксплуатацию дом по ул. Блинова, д. 33 общая площадь застройки 3 225 кв.м): 22 196,5 * 2 051,88 * 2% / 365 * 28 = 69 876,57 руб.; 3 225 * 2 051,88 * 0,2% / 365 * 28 = 1 015,26 руб.

с 29.10.2014 по 01.12.2014 (29.10.2014 регистрация собственности на помещение площадью 55,6 кв.м): 22 140,9 * 2 051,88 * 2% / 365 * 34 = 84 637,58 руб.; 3 225 * 2 051,88 * 0,2% / 365 * 34 = 1 232,81 руб.

с 02.12.2014 по 07.12.2014 (02.12.2014 регистрация права собственности ул. Блинова, д. 33, площадь застройки 1 290 кв.м): 22 140,9 * 2 051,88 * 2% / 365 * 6 = 14 936,04 руб.; 1 935 * 2 051,88 * 0,2% / 365 * 6 = 130,53 руб.

с 08.12.2014 по 31.12.2014 (08.12.2014 регистрация права собственности ул. Блинова, д. 33, площадь застройки 1 935 кв.м): 22 140,9 * 2 051,88 * 2% / 365 * 24 = 59 744,18 руб.

Общий размер арендной платы за квартал: 231 572,97 руб.

Арендная плата за 1 квартал 2015 года:

с 01.01.2015 по 13.01.2015: 22 140,9 * 2 051,88 * 2% / 365 * 13 = 32 361,43 руб.

с 14.01.2015 по 31.03.2015 (14.01.2015 регистрация собственности на помещение площадью 55,7 кв.м): 22 085,2 * 2 051,88 * 2% / 365 * 77 = 191 197,03 руб.

Общий размер арендной платы за квартал: 223 558,46 руб.

Арендная плата за 2 квартал 2015 года.

с 01.04.2015 по 30.06.2015: 22 085,2 * 2 051,88 * 2% / 365 * 91 = 225 960,13 руб.

Арендная плата за 3 квартал 2015 года.

с 01.07.2015 по 30.09.2015: 22 085,2 * 2 051,88 * 2% / 365 * 92 = 228 443,20 руб.

Арендная плата за 4 квартал 2015 года.

с 01.10.2015 по 01.11.2015 (30.09.2015 введен в эксплуатацию дом по ул. Блинова, д. 35 общая площадь застройки 2 564 кв.м): 19 521,2 * 2 051,88 * 2% / 365 * 32 = 70 233,70 руб.; 2 564 * 2 051,88 * 0,2% / 365 * 32 = 922,48 руб.

с 02.11.2015 по 31.12.2015 (02.11.2015 регистрация права собственности ул. Блинова, д. 35, площадь застройки 2 564 кв.м): 19 521,2 * 2 051,88 * 2% / 365 * 60 = 131 688,19 руб.

Общий размер арендной платы за квартал: 202 844,37 руб.

Арендная плата за 1 квартал 2016 года.

с 01.01.2016 по 31.03.2016: 19 521,2 * 2 051,88 * 2% / 366 * 91 = 199 181,39 руб.

Арендная плата за 2 квартал 2016 года.

с 01.04.2016 по 30.06.2016: 19 521,2 * 2 051,88 * 2% / 366 * 91 = 199 181,39 руб.

Таким образом, размер арендной платы за период с 01.01.2014 по 30.06.2016 составляет 2 335 86,50 руб., который и подлежит взысканию. В остальной части следует отказать.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 10.01.2014 по 14.07.2016 в сумме 2 267 824,15 руб.

Пунктом 6.2. договора установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 3.2. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 Кодекса, а также установление в договоре верхнего или нижнего предела размера неустойки не являются препятствием для рассмотрения судом вопроса о снижении неустойки.

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до двукратной учетной ставки Банка России.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Как указано в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В соответствии с пунктами 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» определено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Исходя из предмета и основания иска, а также подлежащих применению норм материального права, в предмет исследования по настоящему спору входят вопросы о заключенности и действительности договора, наличии доказательств пользования ответчиком земельным участком и своевременной оплаты арендной платы арендатором, а также правильности расчета неустойки и наличии (отсутствии) доказательств ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что договор заключен и действителен, факт нарушения сроков внесения арендной платы подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Судом установлено, что определением Арбитражного суда Саратовской области от 22.05.2017 по делу № А57-8620/2017 заявление кредитора о признании ЖСК «Олимп-С» несостоятельным (банкротом) принято к производству, назначено судебное заседание по рассмотрению его обоснованности.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 21.08.2017 заявление ООО «УК «Фри ДОМ-К» о признании должника - ЖСК «Олимп-С» несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, введена процедура наблюдение. Временным управляющим утверждена ФИО1.

Определением суда от 27.09.2017 по делу № А57-8620/2017 прекращено.

С учетом обстоятельств дела, суд находит основания для применения к спорным правоотношениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемой с ответчика неустойки до двукратной учетной ставки Банка России за каждый день просрочки.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководящими разъяснениями арбитражной практики, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», условиями договора аренды № 292 от 23.04.2008 и исходя из установленных в ходе рассмотрения дела фактов несвоевременной оплаты арендатором арендной платы, применения срока исковой давности, произведенного перерасчета задолженности, суд признает правомерным взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 2 335 864,50 руб. и неустойку в размере 528 368,01 руб.

В остальной части исковых требований необходимо отказать.

Согласно пункту 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая изложенное, суд считает, что с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 24 842 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Взыскать с Жилищно-строительного кооператива «Олимп-С», ОГРН <***> в пользу Комитета по управлению имуществом города Саратова, ОГРН <***> задолженность по договору аренды земельного участка № 292 от 23.04.2008 в сумме 2 335 864,5 руб., неустойку в сумме 528 368,51 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований – отказать.

Взыскать с Жилищно-строительного кооператива «Олимп-С», ОГРН <***> в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 24 842 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья арбитражного суда

Саратовской области И.М. Заграничный